ECLI:NL:RBAMS:2022:3427

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 21/1472

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juni 2022 in de zaak tussen

[eisers] , te Amsterdam, eisers,

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,

(gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.196.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.

Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 28 april 2022. [eisers] was aanwezig, mede als gemachtigde van [eisers] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1.1.

Eisers waren op de waardepeildatum, 1 januari 2019, samen eigenaar van de woning. Het gaat om een niet-repeterende tussenwoning met dakterras en berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 176 m². Het dakterras heeft een oppervlakte van 17 m². De oppervlakte van het perceel is 104 m².

1.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Bepalend is de staat waarin de woning op de waardepeildatum verkeert.^[1]

Standpunten van eisers

2.1.

Eisers zijn van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vinden dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld in overeenstemming met een door hen overgelegd taxatierapport met waardepeildatum 29 mei 2020 en taxatiewaarde van € 1.050.000,-. Vervolgens moet deze taxatiewaarde volgens eisers worden verminderd met de gemiddelde waardestijging tussen 1 januari 2019 en 29 mei 2020. Volgens eisers heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud en de zeer gedateerde inrichting. Verder vinden eisers dat het souterrain niet als volwaardige oppervlakte meegerekend moet worden.

2.2.

Daarnaast voeren eisers op basis van een aantal argumenten aan dat het bestreden besluit gebrekkig gemotiveerd is. Verder is volgens eisers de hoorplicht geschonden, omdat de heffingsambtenaar hen niet in de gelegenheid heeft gesteld te worden gehoord. Voorts geven eisers aan dat de heffingsambtenaar heeft verzuimd hen de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te sturen.

Het oordeel van de rechtbank

3.1.

De rechtbank zal eerst beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.^[2]De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eisers de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.3.

De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde een intern waarde-advies overgelegd. Het interne waarde-advies bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen waarmee de woning is vergeleken (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (verkoop 1), [adres 2] (verkoop 2) en [adres 4] (verkoop 3). Alle vergelijkingsobjecten hebben net als de woning een souterrain waarvan de oppervlakte bij de gebruiksoppervlakte is gerekend.

3.4.

De heffingsambtenaar heeft met de hiervoor vermelde stukken en de toelichting ter zitting naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 1.196.000,-. Hoewel de heffingsambtenaar opzich deugdelijk heeft gemotiveerd waarom de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij de vaststelling van de waarde van de woning niet voorbij kon gaan aan het door eisers ingebrachte taxatierapport waarin de woning op een aanzienlijk lager bedrag wordt getaxeerd. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat het taxatierapport is opgesteld om een objectieve waardebepaling te krijgen op basis waarvan hij de toenmalige mede-eigenaar [eisers] kon uitkopen. Het taxatierapport van eisers is opgesteld door een taxateur en gevalideerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Verder is het taxatierapport van eisers opgesteld op basis van een inspectie door de taxateur. Dit in tegenstelling tot het interne waarde-advies van de heffingsambtenaar, dat is opgesteld op basis van modelmatige berekeningen. De heffingsambtenaar heeft de deugdelijkheid van het taxatierapport van eisers overigens ook niet betwist. Dat het taxatierapport van eisers met een ander doel dan een WOZ-waardebepaling is opgesteld, maakt het taxatierapport van eisers volgens de rechtbank niet minder bruikbaar. Eisers mogen volgens vaste rechtspraak immers de door hen verdedigde waarde op alle mogelijke manieren aannemelijk maken.^[3]Daarbij volgt de rechtbank ook de redenering van eisers dat de woningwaarde in Amsterdam in de periode van 1 januari 2019 tot 29 mei 2020 in het algemeen is gestegen en dat het daarom niet aannemelijk is dat de waarde per 1 januari 2019 hoger is dan per 29 mei 2020.

3.5.

Gelet op voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

3.6.

De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eisers de waarde van de woning voldoende aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank vindt dat echter niet. Nu de waarderingsdatum van het taxatierapport van eisers 29 mei 2020 is, en dus ver na de waardepeildatum voor de WOZ in deze zaak ligt, maakt dit het taxatierapport van eisers minder geschikt om de waarde vast te stellen op de WOZ-waardepeildatum 1 januari 2019. Daarom zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning vaststellen. De rechtbank komt tot een WOZ-waarde van € 1.025.000,-.

3.7.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. De rechtbank komt niet toe aan de beoordeling van de overige beroepsgronden. De rechtbank merkt nog wel op dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar ter zitting heeft erkend dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd.

Conclusie

4.1.

Het beroep is gegrond.

4.2.

De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum vaststellen op € 1.025.000,-. De rechtbank zal daarbij bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen.

4.3.

Omdat het beroep gegrond is,1 zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan eisers het door hen betaalde griffierecht moet vergoeden. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op € 1.025.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eisers te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Rodriguez Galvis, rechter, in aanwezigheid van mr. J.B. Bosma, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2022.

Is buiten staat deze uitspraak

te ondertekenen.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen door het sturen van een brief aan het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Let op: U kunt geen hoger beroep instellen per e-mail.

U kunt wel digitaal hoger beroep instellen via de website www.rechtspraak.nl. U heeft in dat geval uw DigiD nodig om het formulier voor het hoger beroep digitaal te kunnen verzenden.