Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 13 juli 2022
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/13/707231 / HA ZA 21-819 van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.[eiser 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. K. Kroon te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LEDASER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
2.[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. D. de Waal te Veenendaal,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/13/713031 / HA ZA 22-98 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LEDASER B.V.,
gevestigd te Vinkeveen,
eiseres,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. D. de Waal te Veenendaal.
Partijen zullen hierna [eisers] , Ledaser en [gedaagde] genoemd worden.`
1.De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 september 2021, met producties,
- de conclusie van antwoord tevens verzoek oproeping in vrijwaring van Ledaser, met een productie,
- de conclusie van antwoord in het incident van [eisers]
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] , met producties,
- het vonnis in het incident vrijwaring van 1 december 2021, waarin het Ledaser is vergunt om [gedaagde] in vrijwaring te doen dagvaarden,
- het tussenvonnis van 23 februari 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 20 mei 2022 en de daarin vermelde stukken,
- de op 12 juli 2022 ontvangen brief van mr. Kroon met opmerkingen over het proces-verbaal, die aan het proces-verbaal wordt gehecht.
1.2.
Na de mondelinge behandeling hebben partijen bericht dat zij om vonnis vragen. Mr. De Waal heeft in het b-formulier het verzoek gedaan om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat [gedaagde] gelet op het voorlopig oordeel voornemens is hoger beroep in te stellen tegen het te wijzen vonnis. Mr. Kroon en mr. Reinders Folmer hebben bezwaar gemaakt tegen dit verzoek, omdat het buiten het bestek van het b-formulier valt om hierin dergelijke verzoeken te doen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 januari 2022, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 18 mei 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 20 mei 2022.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Ledaser heeft op 27 maart 2018 de benedenwoning aan de [adres 1] (hierna: de Woning) gekocht. Vervolgens heeft Ledaser de woning verbouwd. Aan de achterzijde van de Woning heeft zij een uitbouw gerealiseerd.
3.2.
De Woning maakt onderdeel uit van het gebouw aan de [locatie] . Het gebouw bestaat uit vijf appartementsrechten.
3.3.
Ledaser en [eisers] hebben op 11 januari 2019 een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van de Woning voor een bedrag van € 945.500. De door [eisers] ingeschakelde bouwkundige heeft de Woning aan een korte inspectie onderworpen en geen bijzonderheden opgemerkt. In artikel 15 lid 2 van de koopovereenkomst is opgenomen welke zaken nog niet in orde waren. Ledaser en [eisers] zijn nadien een aanvullende koopovereenkomst tegen een lagere koopprijs van € 932.300 overeengekomen, vanwege het feit dat de Woning zonder keuken zou worden geleverd.
3.4.
De levering van de Woning heeft op 29 maart 2019 plaatsgevonden.
3.5.
[gedaagde] is in maart 2019 eigenaar geworden van het appartement aan de [adres 2] . Dit appartement bevindt zich boven de Woning van [eisers]
3.6.
Op 16 oktober 2019 heeft [gedaagde] per WhatsApp foto’s gestuurd van het dak van de uitbouw van [eisers] Op de foto’s is te zien dat er een laag water staat op het dak van de uitbouw. Daarop is door [eisers] op 17 oktober 2019 als volgt geantwoord:
“Hoi dank voor foto’s, ik kan zo niet inschatten of dit een serieus probleem is eerlijk gezegd. We hebben wel een bouwkundig rapport laten opstellen bij aankoop en daar kwam toen niets uit. Ik zal onze klusjesman/aannemer vragen om ook een blik te werpen. Wat is jullie planning?”
[gedaagde] heeft het volgende geantwoord:
“ Na gisteren de afvoer te ontdoen van bladeren valt het ook wel mee
Planning zal tussen 1 en 2 maanden zijn”
Op 30 oktober 2019 heeft [eisers] het volgende bericht gestuurd:
“(…) onze klussenman/aannemer heeft vorige week even gekeken en rapporteerde dat er wel water lag, maar niet veel. Het leek hem niet zorgwekkend. Hij heeft een bladvanger terug geplaatst die was verschoven. Vooralsnog lijkt het er op dat het gewoon in de herfst af en toe even bladervrij moet worden gemaakt? Dat hebben we vorig jaar ook een paar keer moeten doen. Maar de afloop/afvoer loopt dan weer door. Dus ik weet niet verder actie nodig is. (…)
Op dezelfde dag heeft [gedaagde] daarop als volgt geantwoord:
“(…) Ik sprak onze aannemer ook nadat hij de bladeren weg had gehaald en de regenpijpen leeg had gehaald. Sinds dien stroomt het veel beter weg. Hij zegt ook als we dat in de gaten houden dan moet het goed komen. Ik regel wel 3 afvoer stukken onder het hout. Dat zal ook flink wat schelen. (…)”.
3.7.
[gedaagde] wilde een dakterras aanleggen. Hij heeft daarvoor een vergunning aangevraagd en verkregen. In de vergunning van 21 augustus 2020 wordt de volgende voorwaarde gesteld:
“(…)
Later aan te leveren gegevens en bescheiden
Later aan te leveren gegevens en bescheiden
Bouwen
U moet de volgende gegevens en bescheiden minimaal drie weken voor de start van de betreffende werkzaamheden indienen via het omgevingsloket. Met deze werkzaamheden mag niet gestart worden voordat de hieronder nader in te dienen gegevens door het stadsdeel zijn goedgekeurd, gewaarmerkt, retour zijn gezonden en ontvangen door de vergunninghouder en/of zijn gemachtigde.
Gegevens en bescheiden met betrekking tot de activiteit bouwen:
Constructiegegevens (artikel 2.7, eerste lid, onder a, van de Regeling omgevingsrecht). Gegevens en bescheiden met betrekking tot belastingen en belastingcombinaties (sterkte en stabiliteit) en de uiterste grenstoestand van alle (te wijzigen) constructieve delen van het bouwwerk en van het bouwwerk als geheel, voor zover het niet de hoofdlijn van de constructie dan wel het constructieprincipe betreft. (…)”.
3.8.
[gedaagde] heeft opdracht gegeven voor het realiseren van een dakterras. Het dakterras is aangelegd in november en december 2020. Dit dakterras bevindt zich boven de uitbouw van [eisers] [gedaagde] heeft de constructiegegevens niet bij de gemeente aangeleverd voorafgaand aan de start van de werkzaamheden.
3.9.
In januari 2021 is lekkage geconstateerd in de onder het dakterras gelegen slaapkamer van [eisers] gebruikt de uitbouw als slaapkamer. [eisers] heeft onder meer per e-mail van 4 en 7 januari 2021 aan [gedaagde] melding gemaakt van de lekkage. Op 8 januari 2021 heeft [eisers] [gedaagde] per e-mail aansprakelijk gesteld voor de schade die is ontstaan door de aanleg van het dakterras met het verzoek om zo snel mogelijk te zorgen dat de schade aan het dak wordt hersteld, zodat de lekkage stopt.
3.10.
[eisers] heeft LM Bedrijven ingeschakeld voor het uitvoeren van een lekdetectie met behulp van infrarood camera’s. Op 8 januari 2021 is LM Bedrijven langsgekomen. LM Bedrijven heeft het volgende geconcludeerd:
“Het schadebeeld is zichtbaar in het plafond en de wand van de slaapkamer op de begane grond
Er stroomt water langs de wand van uit het plafond.
Met ir camera een scan kunnen maken en hier de locatie van de lekkages aan kunnen geven. De lekkage komt vanuit het platte dak van de uitbouw waar de slaapkamer onder zit
De bovenburen hebben op deze uitbouw net het dakterras aangelegd
Na deze werkzaamheden is de lekkage begonnen
De aannemer van de fam. [eiser 2] is ook aanwezig en samen hebben we op het dak gekeken waar de oorzaak van de lekkage ook vandaan komt
De lekkage komt van uit het dak/balkon waar het dakterras overheen is gebouwd
Om bij de lekkage te komen zou er een stuk van het dakterras gedemonteerd moeten worden.”.
3.11.
[eisers] heeft de heer [naam 1] van bedrijf Ockenburgh op 15 januari 2021 onderzoek laten uitvoeren, waarbij ook [gedaagde] en zijn aannemer (de heer [naam 2] van Dakro, die het dakterras heeft aangelegd) aanwezig waren. In het rapport van Ockenburgh staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
2. Inspectie
2. Inspectie
De heer [naam 2] gaf aan dat hij vooraf heeft gewaarschuwd bij zijn
opdrachtgever dat er mogelijk problemen gingen ontstaan gezien naar zijn
mening slechte kwaliteit van de dakbedekking van de uitbouw. (…)
Bij de inspectie van het terras, de aansluitingen en het dak van de uitbouw, waarbij een deel van het houten terras tijdelijk is verwijderd, is geconstateerd dat de lekkage in de onderliggende woning voor zover waarneembaar, komt vanaf het balkon, de balkonkast en het platte dak van de uitbouw. Hierbij zijn de navolgende gebreken aanwezig
o De aansluitingen van de dakbedekking op de bestaande stalen randbalk is slecht, los en deze staat open.
o De aansluitingen van de dakbedekking op de bestaande houten balkonkast is slecht, los en deze staat open.
o De aansluitingen van de dakbedekking op de bestaande betonbalkon ter plaatse van de stalen baluster is slecht en deze staat open.
o Verschillende naden in de stroken dakbedekking zijn onvoldoende aan elkaar gehecht en staan open.
o Er is blaasvorming in de dakbedekking aanwezig en hetgeen duid op vocht/condensatie er onder.
o De plakplaten van de stadsuitloop aan de achtergevel van de uitbouw zijn niet geprimeerd en hier is de dakbedekking losgelaten.
o De dakrandafwerking met een aluminium daktrim is slecht, los en geprobeerd vast te zetten met een bitumenkit.
o Er is onvoldoende afschot aanwezig naar de afvoeren aan de achterzijde, waardoor er water op het dak blijft staan. Ook de later bij gemaakte afvoeren aan rechter en linkerzijde lossen dit niet op.
o Door de aanwezige draagconstructie, verhoogde balksteunen van het dakterras is de dakplaat gaan doorbuigen en ontstaan een kuil waarin water blijft staan.
Daarnaast hebben wij kunnen constateren dat de rookgasafvoer van de HR
CV-ketel welke in de balkonkast van de eerste verdieping is aangebracht,
lekkage van zijn condenswater veroorzaakt. Ook de condenswaterafvoer
vanuit de CV-kast is niet aangesloten en loost zo op het dak van de uitbouw.
Dit is zeer agressief water met een hoge Ph-waarde, welke schade kan
veroorzaken aan staal, hout en de dakbedekking.
3.Conclusie/Advies
(...) De aansluitingen van de dakbedekking en de dakbedekking van de uitbouw zijn niet op de juiste wijze aangebracht en afgewerkt ook wordt dit versterkt door het aangebrachte dakterras. Ook de lekkage van condenswater van de CV-ketel speelt hierbij een rol. Door eigenaar de eerste verdieping heeft onvoldoende gekeken naar de situatie van de uitbouw, gelet ook op de opmerking van de aannemer welke het terras heeft aangebracht (…)”.
3.12.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 26 januari 2021 aan [eisers] bericht dat hij betwist aansprakelijk te zijn voor de schade. Hij heeft in zijn e-mail geschreven dat ‘de oorzaak van de lekkage uitsluitend gelegen is in het feit dat het dak niet op de juiste wijze is aangelegd en afgewerkt’.
3.13.
Bij brief van 28 januari 2021 heeft [eisers] Ledaser op de hoogte gebracht van de situatie en heeft zij Ledaser aansprakelijk gesteld voor alle schade. Verder wordt Ledaser in de gelegenheid gesteld om het appartement, de uitbouw en de lekkage te bekijken, maar wel uiterlijk voor 1 februari 2021 te 16.00 uur, omdat [eisers] een noodvoorziening moeten treffen om de lekkage op korte termijn op te lossen. Ledaser heeft op deze brief niet gereageerd.
3.14.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 10 februari 2021 de VvE verzocht om op haar kosten opdracht te geven tot herstel van het dak. Dit verzoek is door de VvE bij e-mail van 11 februari 2021 afgewezen.
3.15.
Tussen [eisers] en [gedaagde] is een discussie ontstaan over de verwijdering van het dakterras en de vraag wie de daarmee gemoeide kosten zal betalen. Zij zijn overeengekomen dat de aannemer van [eisers] het dakterras zal verwijderen, waarbij [eisers] de verwijderingskosten onder protest betaalt. [gedaagde] laat zelf op zijn kosten zorg dragen voor terugplaatsing van het dakterras.
3.16.
Eind februari 2021 wordt het nieuwe dak opgebouwd en worden de herstelwerkzaamheden afgerond. [eisers] heeft daarvoor Altim ingeschakeld.
3.17.
Naar aanleiding van de aansprakelijkstelling van [eisers] heeft [gedaagde] melding gemaakt bij zijn (aansprakelijkheids)verzekeraar. De verzekeraar heeft het expertisebureau CED ingeschakeld. De heer [naam 3] van CED heeft in zijn rapport van 3 maart 2021 het volgende geconcludeerd:
“(…)“Wij hebben ter plaatse geconstateerd dat er veel zaken feitelijk mis zijn gegaan bij zowel de bouw van de aanbouw als de plaatsing van het terras van verzekerde (...)
De door de projectontwikkelaar geplaatste aanbouw is opgebouwd uit wat simpele onderdelen. Doel was duidelijk het verkrijgen van meer woonmeters en er is vermoedelijk wel naar de prijs gekeken en niet zo zeer naar de uitvoering en afwerking. Met name het dak van de aanbouw verdient geen voldoende. Bij de bouw van de aanbouw zijn haaks op de achtergevel van het pand de balklagen aangebracht. Wij constateren dat deze balken bijna 70 centimeter uit elkaar zijn aangebracht (…) Wij hebben ter plaatse geconstateerd dat de dakbedekking niet overal volledig vast zit. Er zijn waterdoorlatende plekken in het dak mastiek. Wij hebben geconstateerd dat de dakplaat op meerdere plaatsen is aangetast door vocht en is gaan rotten onder de dakbedekking. Ook aansluitingen naar de kopse muur van het pand en aansmeringen van dakbedekking naar dakranden zijn onvoldoende (…) Door de aanwezige draagconstructie, verhoogde balksteunen van het dakterras is de dakplaat gaan doorbuiten en ontstaan een kuil waarin water blijft staan. (…)
Het betreft hier een dakterras van een massief hout en een metalen reling. De vloer van het terras rust op plastic verstelbare poten die direct op plaatwerken klossen zijn neergezet op het dak mastiek. Bij de plaatsing is geen rekening gehouden deze poten te plaatsen op de dragende balken van het dak van de aanbouw. In veel gevallen staan de poten gewoon op het dak, waardoor feitelijke beweging niet wordt voorkomen. Bij het belopen van het terras drukken poten en platen klossen in de dakbedekking (…)
Wij zijn van mening dat de bouwer van het terras had moeten zien dat een bouw op deze wijze onvoldoende stevig zou zijn en dat daardoor problemen konden ontstaan. De bouwer van het terras had ook kunnen zien dat het bestaande dak van de aanbouw problemen had met betrekking tot het aanbrengen van de dakbedekking en dat balklagen niet voldeden aan de bouwkundige afspraken daarin. De bouwer van het terras had ook kunnen zien dat er vocht onder de dakbedekking zat (…)”.
3.18.
Ockenburgh heeft een addendum op 4 maart 2021 opgesteld behorende
bij haar eerdere rapport. Daarin is het volgende opgenomen:
“(…) Op 24 februari 2021, 12.00 uur hebben wij kunnen constateren dat de
aangebrachte houten dakplaten op zeer ondeskundige wijze waren
aangebracht, de plaatnaden werden ondersteunt door een tengel afmeting,
72 x 18 mm en niet op de balklaag, als gevolg hiervan was het draagvermogen van de dakplaat onvoldoende en deze gaat doorbuigen tussen de balken. Om deze situatie op te lossen zijn aangetaste delen van bestaande dakplaat vervangen en zijn er kruislinks over het bestaande dakplaten heen underlayment platen, dik 21 mm, aangebracht, welke zijn doorgeschroefd op de bestaande balklaag.
Tevens is ook de natte en aangetaste isolatiedeken verwijderd. Hierbij
hebben wij ook kunnen zien dat deze isolatiedekens niet op de juiste wijze
waren aangebracht, deze lagen los tussen de balklaag, terwijl om
condensatie in de constructie te voorkomen deze moeten zijn voorzien van
gesloten dampremmende laag/folie (…).”.
3.19.
Tussen de advocaat van [eisers] en [gedaagde] is ook een discussie ontstaan over de terugplaatsing van het dakterras van [gedaagde] . Bij e-mail van 22 maart 2021 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde] gesommeerd om niet over te gaan tot terugplaatsing van het dakterras en heeft zij geweigerd daaraan medewerking te verlenen.
3.20.
[gedaagde] is daarna begonnen met het terugplaatsen van het dakterras. Vervolgens heeft [eisers] bij brief van 23 maart 2021 de gemeente Amsterdam verzocht om te hand haven. In de brief is geschreven dat [gedaagde] de vereiste constructieberekening niet heeft overgelegd aan de gemeente en nu toch is begonnen met werkzaamheden aan het dakterras.
3.21.
Daarop heeft de gemeente Amsterdam contact opgenomen met [gedaagde] . Bij e-mail van 23 maart 2021 heeft de gemeente Amsterdam aan [eisers] bevestigd dat zij de constructieberekeningen heeft opgevraagd onder de uitdrukkelijke vermelding dat het dakterras niet mag worden teruggeplaatst ‘voordat de berekeningen bij ons binnen zijn’.
3.22.
Op 23 maart 2021 is tevens mondeling een bouwstop van de gemeente afgekondigd door een ambtenaar ter plaatse. Zowel op 23 maart als op 24 maart 2021 zijn de werkzaamheden door [gedaagde] doorgegaan.
3.23.
Bij brief van 24 maart 2021 heeft [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor het geval [gedaagde] vroegtijdig het dakterras betreedt.
3.24.
Op 25 maart 2021 heeft de gemeente de reeds op 23 maart 2021 afgegeven mondelinge bouwstop bekrachtigd en heeft daaraan een dwangsom verbonden. Het dakterras van [gedaagde] was toen al teruggeplaatst.
3.25.
[gedaagde] heeft de benodigde constructiegegevens voor het dakterras op 1 april 2021 bij de gemeente aangeleverd.
3.26.
De gemeente heeft bij besluit van 17 mei 2021 de bouwstop ingetrokken en bij besluit van 18 mei 2021 het handhavingsverzoek van 23 maart 2021 afgewezen. [eisers] heeft bezwaar aangetekend tegen de opheffing van de bouwstop. Dat bezwaar is ongegrond verklaard.
3.27.
Bij brief van 1 juni 2021 is [eisers] door [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de gestelde schade die [gedaagde] zou hebben geleden. Die schade zou in ieder geval bestaan uit de kosten voor het herstellen van het dakterras, de extra kosten van constructieve aanpassingen die noodzakelijk geworden zijn door toedoen van [eisers] , de kosten voor het uitbrengen van het constructierapport, de kosten van juridische bijstand in zowel de bestuursrechtelijke procedure als de civiele kwestie, alsmede die van tijdsverzuim.
3.28.
De VvE is gebonden aan de splitsingsakte van 14 oktober 2019 en het modelreglement 2017. In de Splitsingsakte behorende bij het gebouw is [door de appartementseigenaren] in artikel 28 lid 5 toestemming gegeven voor het realiseren van een dakterras.
3.29.
De Splitsingsakte bevat, voor zover relevant, de volgende bepaling:
“(…) Artikel 28 lid 5
De Eigenaar van het Appartementsrecht met index 5 is - mits met inachtneming van het in artikel 7 van het Reglement bepaalde - bevoegd, zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering en/of het Bestuur, op het platte dak van de uitbouw van het Appartementsrecht met index 1 een dakterras aan te leggen, te hebben en te houden, alsmede om voorzieningen te realiseren ten behoeve van de bereikbaarheid daarvan. Artikel 24 lid 2 is van overeenkomstige toepassing. Onder schade als bedoeld in dat artikel wordt mede begrepen schade aan het dak, inclusief dakbedekking en dakconstructie.
Terzake het dakterras geldt voorts het bepaalde in de Artikelen 30.6 en 33.2.
3.30.
Het Modelreglement bevat, voor zover relevant, de volgende bepalingen:
“(…)
Artikel 7
Artikel 7
Publiekrecht
Een krachtens het Reglement, het eventuele Huishoudelijk Reglement of besluit van de Vergadering toegestane inwendige of uitwendige wijziging van het Gebouw en/of de Grond mag pas worden aangebracht nadat daarvoor de eventueel vereiste publiekrechtelijke vergunning of toestemming is verkregen. Evenzo mag een krachtens zodanig reglement of besluit toegestaan gebruik van Gemeenschappelijke Ruimten en/of Privé-gedeelten pas worden gemaakt, en mag elke andere handeling met betrekking tot het Gebouw en/of de Grond pas worden verricht, nadat een daarvoor eventueel vereiste vergunning of toestemming als bedoeld is verkregen. (…) De rechten
voortvloeiende uit een dergelijke publiekrechtelijke vergunning of toestemming mogen niet worden uitgeoefend als daardoor strijd ontstaat met het Reglement of een eventueel Huishoudelijk Reglement, tenzij de Vergadering voor de uitoefening van die rechten krachtens het Reglement toestemming heeft verleend. (…)
Artikel 24
Verbodsbepalingen Gebouw en Gemeenschappelijke Gedeelten
(…) 24.2 De kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van een op-, aan-, onder- of bijbouw, ook indien deze door natrekking bestanddeel wordt van het Gebouw, komen ten laste van de Eigenaar van het Appartementsrecht ten behoeve waarvan de op-, aan-, onder- of bijbouw strekt. Schade als gevolg van de op-, aan-, onder- of bijbouw alsmede de extra premies die ter zake van de eventuele verzekering van de op-, aan-, onder- of bijbouw verschuldigd zijn, komen voor rekening en risico en derhalve ten laste van de in de vorige zin bedoelde Eigenaar respectievelijk diens rechtsopvolgers. (…)
Artikel 30
Onderhoud Privé-gedeelten, Gedoogverplichting. Diversen
(...) 30.6 Indien wordt besloten tot vervanging of tot herstel van dakbedekking onder de daktuinen, de terrassen en/of de balkons die behoren tot een Privé gedeelte, dient de betreffende Eigenaar het daarop aanwezige beloopbaar oppervlak (zoals betegeling, vlonders of kunstgras) voor eigen rekening te verwijderen en te herstellen. De betreffende Eigenaar heeft, in afwijking van Artikel 30,3, in dat geval geen recht op schadevergoeding. (…)
Artikel 33
Tot de Privé-gedeelten behorende tuinen en andere buitenruimten
(...) lid 2: De tot de Privé-gedeelten behorende (dak-)terrassen en balkons mogen uitsluitend als zodanig worden gebruikt en hierop mogen geen zware plantenbakken/bouwsels, bassins, aarde en dergelijke worden aangebracht
die het draagvermogen van di e (dak-)terrassen, het onderliggende dak en balkons overtreffen, zulks ter voorkoming van schade aan de (dak)terrassen, balkons, plafonds en daken. Tevens mogen op de (dak-)terrassen
en balkons geen beplantingen worden aangebracht, waarvan men redelijkerwijs kan verwachten dat na volgroeiing alsnog het draagvermogen wordt overschreden of dat die beplanting dusdanig uitgroeit dat de lichtinval in een ander Privé-gedeelte wordt belemmerd. (…).
4.Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
[eisers] vordert samengevat en na eisvermindering– uitvoerbaar bij voorraad
I. Ledaser en [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door [eisers] geleden schade, welke schade vooralsnog wordt begroot op een bedrag van € 31.204.71, te vermeerderen met de wettelijke rente;
II. Ledaser en [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitenrechtelijke kosten van tot op heden € 1.132,08;
III. Ledaser en [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
4.2.
Aan haar vorderingen legt [eisers] – samengevat – het volgende ten grondslag.
Ten aanzien van Ledaser
Er is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. De door Ledaser geleverde woning beantwoordt niet aan de Koopovereenkomst. Van een pas gerealiseerde uitbouw, althans van het dak ervan, mag worden verwacht dat het dak van een degelijke kwaliteit is en goed is aangelegd, hetgeen niet het geval is. Ledaser is schadeplichtig voor de als gevolg daarvan ontstane schade.
Ten aanzien van [gedaagde]
heeft onrechtmatig gehandeld jegens [eisers] Door twee bouwkundigen is vastgesteld dat de lekkage tevens is veroorzaakt door het dakterras van [gedaagde] , althans de ondeskundige wijze waarop het dakterras is aangelegd. Daarvoor is [gedaagde] aansprakelijk. [gedaagde] heeft [eisers] niet gewaarschuwd en heeft in strijd met de artikelen in de Splitsingsakte gehandeld. Volgens [eisers] zijn Ledaser en [gedaagde] primair op grond van artikel 6:99 BW hoofdelijk aansprakelijk voor de schade. Subsidiair doet [eisers] een beroep op proportionele of groepsaansprakelijkheid.
4.3.
Ledaser en [gedaagde] voeren verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5.
Ledaser vordert - samengevat – uitvoer bij voorraad
primair
dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Ledaser te betalen al hetgeen waartoe Ledaser als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met inbegrip van rente, buitengerechtelijke incassokosten en de kostenveroordeling,
subsidiair
dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Ledaser te betalen al hetgeen waartoe Ledaser als gedaagde in hoofdzaak mocht worden veroordeeld, voor zover dit meer bedraagt dan 20% van de schade, inclusief rente, buitengerechtelijke incassokosten en de kostenveroordeling,
primair en subsidiair
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de vrijwaring.
4.6.
Ledaser legt – samengevat – aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. De schade van [eisers] is uitsluitend terug te voeren op de handelwijze van [gedaagde] . Sinds de realisatie van de uitbouw eind augustus 2018 hebben zich geen problemen voorgedaan. De problemen zijn ontstaan direct na aanleg van het dakterras. De schade is veroorzaakt door de aanleg van het dakterras door de poten te plaatsen op het dak in plaats van op de dragende balken. Ook heeft [gedaagde] gebouwd zonder vergunning, er was immers niet voldaan de voorwaarde waaronder de vergunning was verleend, te weten het overleggen van een constructieberekening. [gedaagde] heeft onrechtmatig gehandeld. Ledaser heeft er dus belang bij dat een eventuele veroordeling in de hoofdzaak door haar kan worden afgewenteld op de verantwoordelijke, [gedaagde] . Subsidiair geldt dat [eisers] de rechtbank in de hoofdzaak heeft verzocht om Ledaser en [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen. Indien de rechtbank het bij een hoofdelijke veroordeling laat, en niet over gaat tot een eventuele aansprakelijkheidsverdeling tussen Ledaser en [gedaagde] , dan geldt dat Ledaser als hoofdelijk aansprakelijke op grond van artikel 6:10 BW in verbinding met artikel 6:102 BW verhaal moet kunnen nemen op de andere hoofdelijke aansprakelijke partij, [gedaagde] .
4.7.
[gedaagde] voert verweer.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat er lekkages hebben plaatsgevonden in de uitbouw van de Woning van [eisers] en dat [eisers] daardoor schade heeft geleden. De vraag is echter wat de oorzaak van de schade is en wie daarvoor aansprakelijk is.
Ten aanzien van Ledaser
5.2.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de door de verkoper aan de koper geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt vervolgens dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
5.3.
[eisers] heeft zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van non-conformiteit omdat door de gebrekkige staat van het dak de Woning niet beantwoordt aan de overeenkomst.
5.4.
Ledaser heeft verweer gevoerd. Ledaser betwist dat er gebreken aan het dak waren. Verder betwist Ledaser het causaal verband tussen de staat van het dak van de uitbouw van de Woning en de ontstane schade. Ten tijde van de levering had de Woning geen gebrek. Er heeft een bouwkundige keuring plaatsgevonden, maar hieruit kwamen geen noemenswaardige punten. Ledaser heeft erop gewezen dat er nooit schade is geweest aan de uitbouw sinds de oplevering van de uitbouw in augustus 2018 dan wel de levering van de Woning aan [eisers] eind maart 2019. De problemen hebben zich pas voorgedaan na de aanleg van het dakterras. In dat verband wijst Ledaser op verschillende omstandigheden aan de zijde van [gedaagde] die de schade hebben veroorzaakt en die [gedaagde] toegerekend kunnen worden.
5.5.
De rechtbank is op dit punt met [eisers] van oordeel dat er sprake is van non-conformiteit. Gelet op de aard van de Woning en de mededelingen die zijn gedaan door Ledaser in verband met de verkoop van de Woning bezit de Woning niet de eigenschappen die [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Hiervoor is van belang dat de Woning net voor de verkoop is gerenoveerd en toen de uitbouw met nieuw dak is gerealiseerd. De Woning is ook zo verkocht. Bovendien heeft [eisers] een bedrag van € 932.300, hetgeen een aanzienlijk bedrag is, betaald. Dit tezamen brengt met zich mee dat [eisers] mocht verwachten dat (het dak van) de net gerealiseerde uitbouw geen gebreken had. De Woning had echter wel gebreken, zo blijkt uit het rapport van Ockenburgh. In het rapport van Ockenburgh wordt geconcludeerd dat de aansluitingen van de dakbedekking en de dakbedekking van de uitbouw niet op de juiste wijze zijn aangebracht en afgewerkt (zie 3.11). Van een nieuw gerealiseerde uitbouw mag verwacht worden dat de dakbedekking juist is aangebracht en afgewerkt en van degelijke kwaliteit is. Dat was niet zo en dit heeft bijgedragen aan het ontstaan van de lekkage en de schade. De Woning is op dit punt dan ook non-conform en Ledaser is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Ledaser zal de als gevolg hiervan ontstane schade moeten vergoeden.
5.6.
De omstandigheid dat er een bouwkundige keuring heeft plaatsgevonden doet aan het voorgaande niets af. Niet is gebleken namelijk dat de gebreken aan het dak bij de bouwkundige keuring (feitelijk) aan het licht zijn gekomen of hadden moeten komen (in verband met de onderzoeksplicht). Verder heeft Ledaser nog aangevoerd dat hij bij het verbouwen niet uitging van een dakterras en dat het dak daarop niet berekend was en dat ook niet hoefde te zijn. Ook dit maakt het voorgaande niet anders. Immers uit het rapport van Ockenburgh blijkt namelijk duidelijk dat er gebreken zijn aan het dak en ter zitting heeft de deskundige [naam 1] verklaard dat deze gebreken zich op enig moment zouden gaan openbaren. [eisers] mocht verwachten dat het dak deze gebreken niet had, het dak was immers nog geen twee jaar oud toen de problemen zich openbaarden.
Ten aanzien van [gedaagde]
5.7.
[eisers] heeft zich ook op het standpunt gesteld dat [gedaagde] schadeplichtig is. [eisers] heeft in dit verband erop gewezen dat de twee bouwkundigen, Ockenburgh en CED, hebben vastgesteld dat de lekkage bij [eisers] tevens is veroorzaakt door het dakterras, althans de ondeskundige wijze waarop het dakterras is aangelegd. Ook het water dat uit de CV-ketel van [gedaagde] komt kan schade aan het dak hebben veroorzaakt. [gedaagde] is door zijn aannemer gewaarschuwd voor het feit dat de aanleg van het dakterras mogelijk tot problemen met het dak van de uitbouw zou leiden. [gedaagde] heeft deze waarschuwing genegeerd en opdracht gegeven voor de aanleg van het dakterras. Door [eisers] hiervoor niet te waarschuwen heeft [gedaagde] onrechtmatig gehandeld jegens [eiser 2] .
[gedaagde] heeft in strijd met artikelen 2.1 en 4 van het Modelreglement 2017 gehandeld. [gedaagde] heeft ook in strijd met artikel 7 van de Splitsingsakte gehandeld door het dakterras aan te leggen, terwijl hij niet voldeed aan de voorwaarde verbonden aan de benodigde publiekrechtelijke vergunning, zijnde het overleggen van de vereiste constructieve berekeningen. Verder zou [gedaagde] schadeplichtig zijn op grond van artikel 24 lid 2 Modelreglement 2017 (de kosten voor verwijdering en terugplaatsing van het dakterras komen voor rekening van [gedaagde] ) en artikel 30.6 Modelreglement 2017 (de kosten voor verwijdering en herstel van het dakterras als wordt besloten tot herstel van de dakbedekking onder het dakterras komen voor rekening van [gedaagde] , kosten van verwijdering en terugplaatsing van het dakterras komen voor rekening van [gedaagde] ). Tot slot heeft [gedaagde] artikel 33.2 Splitsingsakte geschonden. Dakterrassen mogen niet tot schade leiden van het onderliggende dak. Dat is hier wel gebeurd, zodat [gedaagde] daarom schadeplichtig is. Het niet-nakomen van deze verplichtingen levert een onrechtmatige daad op, aldus [eisers] .
5.8.
[gedaagde] betwist aansprakelijk te zijn en onrechtmatig te hebben gehandeld jegens [eisers] De lekkage is niet ontstaan door de aanleg van het dakterras. [gedaagde] wijst erop dat uit de rapporten volgt dat de lekkage is ontstaan doordat de uitbouw talloze gebreken vertoonde en doordat deze slordig was afgewerkt. De lekkage is ontstaan aan de rand van de aanbouw bij de aanhechting aan het gebouw. Indien er sprake zou zijn van een te zwaar dakterras, dan ligt het voor de hand dat het dak van de aanbouw in het midden zou verzakken en dat er daardoor water op het dak blijft liggen. Uit de locatie van de lekkage blijkt dus dat deze niet door het dakterras is ontstaan. De lekkage is ook pas vier weken na aanleg van het dakterras ontstaan, terwijl het dakterras intussen nauwelijks was gebruikt. Het dakterras lag ook niet op het gehele dak, maar op een deel daarvan. Uit het CED rapport bleek overigens dat er al sprake was van rotting.
Bovendien voert [gedaagde] het volgende aan. Op grond van de (toestemming in de) Splitsingsakte en de uitlatingen van [eisers] , mocht [gedaagde] verwachten dat het dak van de uitbouw deugdelijk en geschikt voor een dakterras zou zijn. [eisers] zou zelf aan [gedaagde] hebben bevestigd dat er een dakterras op de aanbouw gerealiseerd kon worden. [gedaagde] verwijt [eisers] eigen schuld te hebben aan het ontstaan van de schade.
5.9.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] en overweegt daartoe als volgt. Uit zowel het rapport van Ockenburgh als het rapport van CED (3.11 en 3.17) blijkt dat het in opdracht van [gedaagde] aangelegde dakterras heeft bijgedragen aan het ontstaan van de lekkages en schade. Onder meer is het dakterras direct aangelegd op het dak in plaats van op de draagbalken. Er is sprake van onrechtmatigheid en ook van schade. Van belang is in dit verband dat [gedaagde] illegaal heeft gebouwd. [gedaagde] had een vergunning verkregen in augustus 2020 met als voorwaarde dat hij de constructiegegevens drie weken voor de werkzaamheden zou indienen bij de gemeente. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, voordat hij in november 2020 opdracht gaf tot de aanleg van het dakterras. [gedaagde] heeft ter zitting gezegd dat hij dat wel heeft gedaan, maar daar gaat de rechtbank aan voorbij. In de e-mail van de gemeente van 23 maart 2021 (zie productie 32a bij dagvaarding) wordt bevestigd dat de constructieve gegevens ontbreken en uit de bezwaarprocedure blijkt dat de constructietekeningen pas op 1 april 2021 zijn aangeleverd bij de gemeente. Dit betekent dat [gedaagde] het dakterras in november/december 2020 heeft aangelegd zonder vergunning en dus illegaal. Dit is onrechtmatig en er is sprake van causaal verband met de schade. Bij overlegging van de stukken had naar boven kunnen komen of het dak de constructie van het dakterras kon dragen. De daarvoor benodigde stukken van de constructie van het dak zijn bij de gemeente voorhandig.
Daarnaast geldt het volgende. Een opdrachtgever is in beginsel niet aansprakelijk voor fouten van zijn aannemer. Dat kan anders zijn onder bepaalde omstandigheden, bijvoorbeeld indien de opdrachtgever nalaat voorzorgsmaatregelen ter voorkoming van schade te nemen. In dit geval is gesteld dat de aannemer van [gedaagde] heeft gewaarschuwd dat het dak niet geschikt is voor een dakterras. Dat wordt onderbouwd met het rapport van Ockenburgh, waarin dat staat opgenomen. Dat wordt nu betwist door [gedaagde] , maar deze betwisting is onvoldoende. In dat licht is het onrechtmatig dat [gedaagde] ondanks een waarschuwing toch opdracht heeft gegeven tot aanleg van het dakterras en niet op zijn minst voorzorgsmaatregelen heeft genomen of heeft gekozen voor een andere wijze van aanleg van het dakterras, hetgeen de veroorzaakte schade had kunnen voorkomen. De aannemer had in opdracht van [gedaagde] voor een andere constructie kunnen kiezen, waarbij de dragers van het dakterras op de draagbalken van het dak worden geplaatst in plaats van direct op de plaatwerken.
5.10.
De omstandigheid dat [gedaagde] op basis van de Splitsingsakte/-Modelreglement – en al dan niet met toestemming van [eisers] , hetgeen is betwist door [eisers] – het recht heeft om een dakterras aan te leggen, maakt het voorgaande niet anders. Het heft de onrechtmatige daad van [gedaagde] niet op. Dit geldt ook voor al hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd over dat hij mocht verwachten dat het dak geschikt was voor een dakterras. Het blijft zo dat [gedaagde] niet zonder vergunning mag bouwen en dus daarom onrechtmatig heeft gehandeld. Daarnaast ontslaan dergelijke (gestelde) toestemmingen en verwachtingen een opdrachtgever er niet van om van te voren zorgvuldig uit te zoeken of het dak het dakterras wel aankan en om te voldoen aan de vereisten van de vergunning.
Er is geen sprake van eigen schuld van [eisers]
5.11.
[gedaagde] heeft een beroep op verrekening gedaan. Dit beroep slaagt niet. Niet gebleken is namelijk dat [gedaagde] op [eisers] een vordering heeft. [gedaagde] stelt dat hij kosten ter hoogte van € 13.806,52 heeft gehad voor het aanpassen van het dakterras (doordat het dak van [eisers] is verhoogd) en de terugplaatsing van het terras. Er ontbreekt een grondslag waarom deze kosten voor rekening van [eisers] zouden moeten komen.
5.12.
De conclusie is dus dat [gedaagde] en Ledaser aansprakelijk zijn. De vraag is echter voor welk schade zij aansprakelijk zijn.
Alternatieve causaliteit
5.13.
[eisers] heeft een beroep gedaan op art. 6:99 BW. [eisers] heeft in dat verband het volgende aangevoerd. Beide bouwkundigen zijn van mening dat de lekkage is veroorzaakt door beide omstandigheden, zowel door de slechte kwaliteit van het dak als door het dakterras. Als er meerdere schadeveroorzakende gebeurtenissen zijn, die de schade ieder voor zich hebben kunnen veroorzaakt, dan is er sprake van alternatieve causaliteit zoals bedoeld in artikel 6:99 BW. In dat geval is ieder van de veroorzakers aansprakelijk voor de gehele schade, tenzij zij kan bewijzen dat de schade niet het gevolg is van een gebeurtenis waarvoor zijzelf aansprakelijk is. Zowel Ledaser als [gedaagde] zijn hoofdelijk aansprakelijk op grond van dit artikel, aldus [eisers] Ledaser is van mening dat op basis van proportionele aansprakelijkheid moet worden geoordeeld. [gedaagde] voert aan dat alternatieve causaliteit hier niet kan worden toegepast en dat [eisers] voor proportionele aansprakelijkheid de uitzonderingssituatie die daarvoor benodigd is onvoldoende heeft toegelicht.
5.14.
In artikel 6:99 BW is bepaald dat als de schade een gevolg kan zijn van twee of meer gebeurtenissen voor elk waarvan een andere persoon aansprakelijk is, en vast staat dat de schade door ten minste één van deze gebeurtenissen is ontstaan, dan de verplichting om de schade te vergoeden op ieder van deze personen (hoofdelijk) rust, tenzij hij bewijst dat deze niet het gevolg is van een gebeurtenis waarvoor hijzelf aansprakelijk is. Artikel 6:99 BW mist hier toepassing. Voor toepassing van artikel 6:99 BW is vereist dat de aangesprokene aansprakelijk is voor een gebeurtenis die de gehele schade van de benadeelde kan hebben veroorzaakt. Het artikel is niet bedoeld voor gevallen waarin de verschillende gebeurtenissen de gehele schade slechts tezamen hebben kunnen veroorzaken en iedere afzonderlijke gebeurtenis op zichzelf geen schade of slechts een deel daarvan tot gevolg kunnen hebben. In het onderhavige geval is niet gebleken dat de schade van [eisers] kan zijn veroorzaakt door alleen de slechte staat van het dak of alleen het aanleggen van het dakterras. Dat volgt niet uit het rapport van Ockenburgh of uit het rapport van CED. Daarvoor is onvoldoende gesteld.
Proportionele aansprakelijkheid
5.15.
De rechtbank zal dan ook de schade verdelen volgens de maatstaf van artikel 6:98 BW. In artikel 6:98 BW is bepaald dat voor vergoeding slechts in aanmerking komt schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
5.16.
De rechtbank is van oordeel dat de schade als volgt moet worden verdeeld. Ledaser zal 40% van de schade moeten vergoeden en [gedaagde] zal 60% van de schade moeten vergoeden. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Uit de rapporten van Ockenburgh en CED blijkt dat zowel de staat van het dak van de uitbouw als de wijze van aanleg van het dakterras de schade hebben veroorzaakt. In hoeverre deze aansprakelijke gebeurtenissen precies hebben bijgedragen aan de schade kan niet worden vastgesteld. Wel is van belang dat Ledaser aansprakelijk is uit hoofde van non-conformiteit, terwijl vast staat dat de lekkage zich in de eerste bijna twee jaar niet heeft voorgedaan en [gedaagde] uit hoofde van onrechtmatige daad. De gedragingen van [gedaagde] zijn meer verwijtbaar.
Deze verdeling van 40% en 60% geldt voor alle schadeposten, met uitzondering van de juridische kosten, die zullen gelet op zijn opstelling volledig voor rekening van [gedaagde] komen (zie onder 5.23 e.v.).
De gevorderde schade – schadeposten
5.17.
[eisers] heeft aangevoerd dat zij substantiële kosten heeft moeten maken om de oorzaak van de lekkage te onderzoeken en te herstellen. Voorts heeft zij kosten moeten maken om ook de gevolgen van de schade te herstellen. De rechtbank zal hierna achtereenvolgens de gevorderde schadeposten bespreken.
a. Opstellen lekdetectierapport
5.18.
[eisers] heeft een bedrag van € 179,55 gevorderd voor de kosten voor het opstellen van het lekdetectierapport door LM Bedrijven. Deze kosten, die de rechtbank redelijk voorkomen en zijn gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, kunnen op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub b worden toegewezen.
b. Bouwkundig advies van Ockenburgh
5.19.
[eisers] heeft een bedrag van € 3.587,20 gevorderd voor het inschakelen van Ockenburgh om haar van bouwkundig advies te voorzien. Ockenburgh heeft zorg gedragen voor de bouwkundige begeleiding bij het opsporen van de oorzaak van de lekkage, alsmede bij het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Ockenburgh heeft voorts een bouwkundig rapport met addendum opgesteld.
5.20.
Sindsdien heeft Ockenburgh aanvullende werkzaamheden voor haar verricht ten bedrage van € 425,32. De aanwezigheid van de deskundige van Ockenburgh ter zitting begroot [eisers] op € 750.
5.21.
De kosten voor het bouwkundig advies van Ockenburgh ter hoogte van € 3.587,20 en € 425,32 komen de rechtbank ook redelijk voor en zijn kosten gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Deze kosten komen dan ook voor toewijzing in aanmerking op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub b BW en zullen worden toegewezen. De kosten voor de aanwezigheid van de deskundige van Ockenburgh ter zitting zullen ook worden toegewezen, maar dan tot een bedrag van € 300 plus BTW.
5.22.
[gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat uit het rapport niet volgt dat [gedaagde] op enige grond aansprakelijk is tegenover [eisers] Daar gaat de rechtbank niet in mee. Uit het rapport blijkt dat de aanleg van het dakterras heeft bijgedragen aan het ontstaan van de schade. Dat staat in de conclusie van het rapport.
c. Juridische kosten
5.23.
[eisers] heeft een bedrag van € 11.384,21 gevorderd aan juridische kosten. Zij heeft aangevoerd dat zij genoodzaakt is geweest om zich juridisch te laten adviseren over haar rechtspositie jegens onder meer haar verkoper (Ledaser), de VvE, de opdrachtgever van het dakterras ( [gedaagde] ) en de gemeente Amsterdam als belanghebbende terzake de verleende dakterrasvergunning en in de bezwaarprocedure. Alsmede is getracht om met (een aantal van) de voornoemde partijen tot een minnelijke oplossing te komen.
5.24.
De juridische kosten komen voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Het zijn kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De kosten zullen worden toegewezen voor zover het niet valt onder de proceskosten. De kosten ter hoogte van € 11.384,21 (€ 1.558,48 + € 1.727,88+ € 1.694,00 + € 1.891,70 + € 1.835,02 + € 1.569,98 + € 1.107,15 + ) komen de rechtbank redelijk voor.
5.25.
Anders dan [gedaagde] heeft betoogd en zoals Ledaser heeft betoogd, is duidelijk gebleken dat het merendeel van de juridische kosten ziet op werkzaamheden die de gemachtigde van [eisers] heeft uitgevoerd in verband met het geschil met [gedaagde] en niet met Ledaser. De werkzaamheden gingen hoofdzakelijk over de rechtspositie van [eisers] jegens [gedaagde] , over de vraag voor wiens kosten de verwijdering en terugplaatsing van het dakterras van [gedaagde] komen (op grond van de splitsingsakte en het modelreglement), over de bestuursrechtelijke procedure die te maken heeft met de vergunningverlening aan [gedaagde] . Er is verder veel gecorrespondeerd met [gedaagde] over zijn ontkenning van aansprakelijkheid. Gelet hierop komen de juridische kosten niet voor rekening van Ledaser. Ten aanzien van Ledaser ging het alleen om de vraag of het dak al dan niet non-conform was.
d. Herstelkosten dak
5.26.
[eisers] heeft een bedrag van € 14.807,98 gevorderd aan herstelkosten voor het dak. Zij heeft daarvoor Altim ingeschakeld. Deze kosten komen ook voor vergoeding in aanmerking. De verweren die hiertegen zijn gevoerd door Ledaser en [gedaagde] stranden. Zij hebben allebei aangevoerd dat rekening moet worden gehouden met een nieuw voor oud aftrek, maar het verschil is verwaarloosbaar. Het dak was nog geen twee jaar oud en een dak heeft een lange levensduur. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor ‘schade’ van [eisers] , die bestaat in het verbeteren van het dak van de aanbouw. Ook dit slaagt niet. Niet is gebleken dat [eisers] de kwaliteit van het dak van de aanbouw in die zin heeft vermeerderd, dat zij een oneerlijk voordeel geniet. [eisers] hebben het dak laten herstellen en hebben het dak bestendig gemaakt voor het dakterras, dit is gerechtvaardigd.
De slotsom
5.27.
Ledaser zal een bedrag van € 7.719,89 moeten betalen. [gedaagde] zal een bedrag van € 22.964,05 moeten betalen. De daarover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.28.
[eisers] maakt tevens aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdsom vloeit ten aanzien van Ledaser voort uit de koopovereenkomst en ten aanzien van [gedaagde] uit onrechtmatige daad. De vordering ten aanzien van [gedaagde] zal worden getoetst aan het rapport Voor-werk II. De vordering ten aanzien van Ledaser zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Dat Besluit is van toepassing nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden in beide gevallen niet toegewezen, omdat onvoldoende is gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht naast hetgeen hiervoor onder 5.24 is opgenomen.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.29.
[eisers] heeft gevorderd dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. [gedaagde] heeft daartegen geen verweer gevoerd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft wel in het b-formulier, waarin is gevraagd om vonnis zich verzet tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring, maar daar gaat de rechtbank aan voorbij. Partijen zijn na zitting enkel in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag of zij vonnis willen of dat zij de zaak willen doorhalen wegens een schikking. Dit valt daarbuiten en dit verweer had in de procedure gevoerd moeten worden.
5.30.
Het vonnis zal dan ook in lijn met artikel 233 Rv bij gebreke van een verweer uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard zoals is gevorderd.
Proceskosten
5.31.
Ledaser en [gedaagde] zullen hoofdelijk als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op
- dagvaarding € 123,60
- griffierecht € 952,00
- salaris advocaat €
1.442,00(2,0 punten × tarief € 721)
1.442,00(2,0 punten × tarief € 721)
Totaal € 2.517,60
in de vrijwaringszaak
5.32.
Aangezien Ledaser in de hoofdzaak niet hoofdelijk is veroordeeld, maar de aansprakelijkheid over Ledaser en [gedaagde] is verdeeld, heeft zij geen belang meer bij haar vrijwaringsvordering. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
5.33.
Ledaser zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in vrijwaring jegens [gedaagde] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 563 (1,0 punt x tarief € 563,00) aan salaris advocaat.
5.34.
De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1.
veroordeelt Ledaser tot betaling van een bedrag van € 7.719,89 aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van algehele betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 22.964,05 aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van algehele betaling,
6.3.
veroordeelt Ledaser en [gedaagde] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.517,60 inclusief eventueel verschuldigde btw,
6.4.
veroordeelt Ledaser in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Ledaser niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de vrijwaringszaak
6.8.
wijst het gevorderde af,
6.9.
veroordeelt Ledaser in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 563 inclusief eventueel verschuldigde btw,
6.10.
veroordeelt Ledaser in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Ledaser niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.11.
verklaart de kostenveroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022.