ECLI:NL:RBAMS:2022:414

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/712413 / KG ZA 22-22 HH/MvG

Vonnis in kort geding van 26 januari 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiseres], handelend onder de naam
[naam bedrijf],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie bij dagvaarding op verkorte termijn van 12 januari 2022,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.J. Baltus te Landgraaf,

tegen

de stichting

STICHTING LEEGSTAND OPLOSSERS AMSTERDAM,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. L. Hellinga te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Stichting LOLA worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Op de mondelinge behandeling van dit kort geding op 18 januari 2022 heeft [eiseres] haar vorderingen toegelicht. Stichting LOLA heeft verweer gevoerd en tevens tegenvorderingen ingesteld. [eiseres] heeft de tegenvorderingen bestreden. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.

1.2.

Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:

- [eiseres] met haar partner [naam 1] , en mr. Baltus,

- aan de zijde van Stichting LOLA: [naam 2] , directeur, [naam 3] , bestuurslid, en mr. Hellinga.

1.3.

Aan partijen is meegedeeld dat dit vonnis vervroegd zal worden uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

Certitudo Property B.V. heeft het pand aan de [adres] in eigendom. In afwachting van de sloop beheert Stichting LOLA dit pand in opdracht van Certitudo Property. In dat kader sluit Stichting LOLA bruikleenovereenkomsten met creatieve en maatschappelijke ondernemers en organisaties.

2.2.

[eiseres] handelt in de vorm van een eenmanszaak onder de naam [naam bedrijf] . Zij biedt danslessen, -workshops, repetities en video-shoots aan.

2.3.

Partijen hebben op 15 februari 2021 een bruikleenovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiseres] met ingang van 1 maart 2021 gebruik maakt van ruimtes 02.05/02.01 op de tweede verdieping van het pand. Deze ruimtes zijn gezamenlijk 681,48 m2 groot en de gebruiksvergoeding bedraagt € 760,00 (exclusief btw) per maand. Op de facturen die [eiseres] hiervoor ontvangt staat vermeld: “
Op Verdieping 2 Ruimte 0”.

2.4.

In de bruikleenovereenkomst staat dat deze van rechtswege eindigt op 1 december 2021 en door beide partijen tussentijds kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van vier weken (artikelen 1.2 en 1.3). Verder is in artikelen 4.1 en 4.3 opgenomen dat de ruimtes uitsluitend mogen worden gebruikt voor kantoor- of werkruimte en het niet is toegestaan om daarin te wonen. In artikel 17.2 staat, kort gezegd, dat in het geval de bruiklener bij het einde van de overeenkomst de ruimtes niet tijdig en/of op juiste wijze oplevert de bruiklener een boete verbeurt van € 200,00 per dag met een maximum van € 5.000,00 en in artikel 21.3 dat Stichting LOLA alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten op [eiseres] kan verhalen in het geval zij de bruikleenovereenkomst niet nakomt.

2.5.

[naam 4] en [naam 5] waren namens Stichting LOLA contactpersonen en beheerders (ook wel kwartiermakers genoemd) voor de gebruikers van het pand.

2.6.

In de maanden juni, juli, september, oktober en november 2021 heeft Stichting LOLA aan [eiseres] facturen gestuurd, steeds voor een bedrag van € 750,00 (exclusief btw). Op de factuur van juni 2021 staat: “
Tijdelijke verhuur” en “
Gebruik ruimte Lola BAE 1.0 NEW AMSTERDAM” en op de facturen voor de overige maanden: “
Verhuur ruimte The NEW Amsterdam maand(met vermelding van de betreffende maand, vzr)”.

2.7.

Bij e-mail van 5 november 2021 heeft [naam 4] aan [eiseres] een waarschuwing gegeven, omdat zij en haar partner ovenachten in de ruimtes die zij in gebruik hebben.

2.8.

Bij brief van 22 december 2021 aan [eiseres] heeft Stichting LOLA de gebruiksovereenkomst opgezegd tegen 22 januari 2022. In deze brief staat, voor zover van belang, het volgende:

“
Als reden voor het beëindigen van de bruikleenovereenkomst geldt dat er onvoldoende vertrouwen is op een vruchtbare voortzetting van de samenwerking, na meerdere overtredingen uit de bruikleenovereenkomst en discussies/conflicten met de beheerders/kwartiermakers van LOLA. Het gesprek dat wij hierover hebben gevoerd op 2 december heeft daar helaas geen verandering in gebracht. (…)”.

2.9.

Bij brief van haar advocaat van 23 december 2021 aan Stichting LOLA heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst en Stichting LOLA [eiseres] dient toe te staan dat zij het gebruik van de ruimtes voortzet.

2.10.

Bij brief van haar advocaat van 3 januari 2022 heeft Stichting LOLA, voor zover van belang, het volgende geschreven aan (de advocaat van) [eiseres] :

“
U geeft in uw schrijven aan dat uw cliëntenaastde gebruiksvergoeding huur zou voldoen voor de aan haar in bruikleen gegeven ruimte. Dat is niet juist. Voor de in bruikleen gegeven etage (tweede) is geen huur voldaan. De verwarring hierover bij u is mogelijk ontstaan doordat uw cliënte incidenteel (dag verhuur) ook gebruik heeft gemaakt van de 1e verdieping van het pand, dat was met name om incidenteel grote klanten te kunnen faciliteren (bijvoorbeeld als wachtruimte bij audities). Voor het gebruik van deze etage is wel een vergoeding gerekend.

De ruimtes op de 1e etage zijn niet exclusief aan uw cliënte in gebruik gegeven. Er is dus geen bruikleen of huurovereenkomst voor de 1e etage overeengekomen; de ruimtes op de eerste etage zijn in beheer van Lola en worden door haar ook voor andere activiteiten gebruikt.

(…)

Voor alle duidelijkheid wijs ik u op de niet voor matiging vatbare direct opeisbare boete van € 200,00 per dag of dagdeel (tot maximaal € 5.000,00) die uw cliënte verbeurt als zij de ruimte niet tijdig oplevert (zie artikel 17.2)”.

2.11.

De advocaat van [eiseres] heeft die brief op 5 januari 2022, voor zover van belang, als volgt beantwoord:

“
In tegenstelling tot hetgeen uw cliënte stelt is er géén sprake van gebruik noch (tijdelijke) huur van enige ruimte op de eerste verdieping. Hierover bestaat – anders dan u stelt – geen enkele verwarring.

Cliënte heeft op een enkele uitzondering na nimmer andere ruimtes gebruikt of gehuurd dan die zoals genoemd in de bruikleen-overeenkomst; de uitzondering betreft het éénmalige gebruik van een ruimte gedurende enkele uren op de begane grond.

(…)

Hoe het ook zij, cliënte heeft vanaf de aanvang van de ingebruikneming/huur van haar ruimtes in het gebouw Paasheuvel 6 te Amsterdam maandelijks structureel twee bedragen betaald : éénmaal een bedrag ad € 919,60 en éénmaal huur ad € 907,50. Dit alles betrof dezelfde ruimte(s).

Op grond van het vorenstaande stelt cliënte zich onverkort op het standpunt dat er sprake is van een (verkapte) huurovereenkomst; en deze kan niet, zoals ik bekend veronderstel, middels een brief schriftelijk rechtsgeldig beëindigd worden.”.

2.12.

In een verklaring van [naam 4] van 16 januari 2021 (bedoeld zal zijn 2022) staat, voor zover van belang, het volgende:

2.13.

Stichting LOLA heeft ter zitting toegezegd in afwachting van de uitkomst van dit kort geding geen ontruimingsmaatregelen te treffen.

3.Het geschil in conventie

3.1.

[eiseres] vordert samengevat - te bepalen dat de opzegging en beëindiging van de gebruiksovereenkomst door Stichting LOLA niet rechtsgeldig is en dat [eiseres] de ruimtes 02.05/02.01 van het pand niet op 22 januari 2022 hoeft te ontruimen, met veroordeling van Stichting LOLA in de proces- en nakosten.

3.2.

Stichting LOLA voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

Stichting LOLA vordert samengevat - [eiseres] te veroordelen:

I. tot ontruiming van de tweede verdieping van het pand uiterlijk op 22 januari 2022, dan wel op een in goede justitie te bepalen datum, op straffe van een dwangsom, met bepaling dat de ontruiming, zo nodig, door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm.

II. tot betaling van de proces- en nakosten, waaronder minimaal de werkelijke advocaatkosten begroot op € 4.205,96, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.

4.2.

[eiseres] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1.

Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en die in reconventie hierna samen worden behandeld.

5.2.

Eerst zal de rechtsverhouding tussen partijen worden beoordeeld. De vraag die daarbij voorligt is of tussen [eiseres] en Stichting LOLA sprake is van een bruikleen- dan wel een huurovereenkomst.

5.3.

[eiseres] meent dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van 7:290 dan wel 7:230a Burgerlijk Wetboek. Zij stelt daartoe het volgende. Partijen hebben voor aanvang van de overeenkomst gesproken over een totale vergoeding voor de ruimtes op de tweede verdieping van € 1.500,00 per maand. [eiseres] heeft er daarom niet aan getwijfeld dat de aanvullende facturen die zij sinds juni 2021 ontving, met uitzondering van de maand augustus 2021, omdat die vanwege corona werd kwijtgescholden, correct waren. Zij heeft alleen de ruimtes op de tweede verdieping in het pand in gebruik gehad en nooit een andere ruimte. De facturen voor een bedrag van € 750,00 die [eiseres] vanaf juni 2021 ontving vermelden dat het gaat om huur. Een vergoeding van € 1.500,00 is een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimtes op de tweede verdieping en is een substantiële vergoeding die het niveau van een gebruiksvergoeding te boven gaat. Dit maakt dat sprake is van een (verkapte) huurovereenkomst. Maar ook als uitgegaan wordt van € 760,00 per maand voor het gebruik van de ruimtes is om dezelfde reden sprake van een huurovereenkomst. Ondanks verzoeken daartoe van [eiseres] , heeft Stichting LOLA de door haar daadwerkelijke gemaakte kosten voor het pand niet onderbouwd, aldus steeds [eiseres] .

5.4.

Stichting LOLA meent dat sprake is van een bruikleenovereenkomst. Zij stelt daartoe het volgende. [eiseres] betaalt op grond van de tussen partijen gesloten bruikleenovereenkomst met ingang van 1 maart 2021 een gebruiksvergoeding van € 760,00 voor het gebruik van ruimtes op de tweede verdieping van het pand. Bij aanvang van die overeenkomst is tussen partijen niet gesproken over een vergoeding van € 1.500,00. Na aanvang van de overeenkomst bleek dat op een aantal van door [eiseres] georganiseerde activiteiten veel mensen afkwamen. Deze mensen verzamelden zich in de hal op de begane grond van het pand, wat voor overlast zorgde voor andere gebruikers. Met [eiseres] is toen afgesproken dat zij voor grootschalige activiteiten incidenteel en niet exclusief de eerste verdieping van het pand kon gebruiken tegen een vergoeding van € 750,00 per maand in de maanden dat zij daadwerkelijk gebruik maakte van de eerste verdieping. In de bruikleenovereenkomst is een tegemoetkoming voor de kosten overeengekomen. De ruimtes die [eiseres] gebruikt op de tweede verdieping zijn gezamenlijk 681,48 m2 groot. De vergoeding die zij betaalt, bedraagt € 1,12/€ 13,38 per m2 per maand/jaar en omvat naast beveiliging, internet, administratiekosten en het beheer van het gebouw, ook de schoonmaak van algemene ruimtes, een bijdrage voor het verwijderen van afval en klein onderhoud. Daarnaast brengt de eigenaar van het pand mogelijk ook nog (een deel van) de energiekosten in rekening. Uit de statuten van Stichting LOLA blijkt dat zij niet beoogt winst te maken. Stichting LOLA beoogt het pand kostendekkend te exploiteren, zoals blijkt uit de overgelegde begroting en administratie 2021 en de begroting 2022. Commerciële huurprijzen in de buurt van het pand zijn minimaal zeventien keer hoger. De bruikleenovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van vier weken, aldus steeds Stichting LOLA.

5.5.

Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een voldoende vastomlijnde tegenprestatie voor het gebruik van het object en in het geval van bruikleen niet. Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor gebruik van de ruimte, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan voorts toch sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot.

5.6.

Stichting LOLA heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiseres] incidenteel gebruik heeft gemaakt van de eerste verdieping van het pand en dat partijen daarover de afspraak hebben gemaakt dat in de maanden dat [eiseres] daarvan gebruik maakte, door Stichting LOLA een bedrag van € 750,00 bij haar in rekening zou brengen. Het bestaan van deze afspraak blijkt uit de verklaring van [naam 4] (zie 2.12) en volgt voorshands uit hoe een en ander feitelijk is verlopen vanaf de aanvang van de overeenkomst tussen partijen. In de maanden maart, april en mei 2021 heeft [eiseres] , conform de afspraak daarover in de overeenkomst, € 760,00 betaald aan Stichting LOLA voor het gebruik van ruimtes op de tweede verdieping van het pand. Daarnaast heeft zij in de maanden juni tot en met november 2021, met uitzondering van augustus 2021, € 750,00 betaald aan Stichting LOLA. Het is niet aannemelijk dat als tussen partijen is gesproken over een vergoeding van € 1.500,00 per maand, zoals [eiseres] stelt, die vergoeding dan kennelijk pas in juni 2021 voor het eerst in rekening wordt gebracht. Bovendien zou dit betekenen dat de door [eiseres] gebruikte ruimtes op de tweede verdieping door middel van twee facturen met verschillende omschrijvingen in rekening werden gebracht, wat niet aannemelijk voorkomt. Dat Stichting LOLA in augustus 2021 geen € 750,00 in rekening heeft gebracht aan [eiseres] biedt juist steun aan het verhaal van Stichting LOLA, dat de eerste verdieping van het pand incidenteel werd gebruikt door [eiseres] . Bovendien had het bij deze gang van zaken op de weg van [eiseres] gelegen om in maart, april of mei 2021 bij Stichting LOLA te informeren waarom er maar € 760,00 in rekening werd gebracht dan wel in juli 2021 waarom zij opeens € 1.510,00 diende te betalen, hetgeen niet is gebleken.

5.7.

Voor zover [eiseres] wel het gelijk aan haar zijde heeft en zij inderdaad geen gebruik heeft gemaakt van de eerste verdieping, dan heeft zij onverschuldigd betalingen verricht aan Stichting LOLA, maar brengt dit niet mee dat de gebruiksovereenkomst voor de tweede verdieping daarmee een huurovereenkomst is geworden.

5.8.

Beoordeeld zal worden of de vergoeding van € 760,00 per maand voor het gebruik van ruimtes op de tweede verdieping van het pand, een vergoeding vormt voor daadwerkelijke onkosten die samenhangen met het feit dat het pand bedrijfsmatig wordt gebruikt in plaats van leegstaat.

5.9.

Stichting LOLA heeft haar begroting over 2021 in het geding gebracht. Uit deze begroting blijkt dat de kosten voor het pand in 2021 worden geschat op € 48.873,04. Deze kosten hebben onder meer betrekking op opstartkosten, dagelijks en zakelijk beheer, administratie, schoonmaak, internet en energiekosten. De inkomsten aan bruikleenvergoedingen worden geschat op € 48.899,52. Over 2022 heeft Stichting LOLA de kosten begroot op € 53.676,00 en de inkomsten op € 53.752,85. Stichting LOLA heeft hiermee voldoende onderbouwd dat de vergoeding van € 760,00 per maand die [eiseres] betaalt voor het gebruik van ruimtes van in totaal 681,48 m2 kan worden toegerekend aan kosten die Stichting LOLA ten behoeve van het beheer van het pand maakt. Voorshands is daarom aannemelijk dat sprake is van een bruikleenovereenkomst.

5.10.

Partijen maken over en weer elkaar verwijten van onacceptabel gedrag. Hoe dit precies zit is niet van doorslaggevend belang. Duidelijk is in ieder geval dat de verhoudingen tussen partijen niet goed zijn en dat Stichting LOLA, zoals zij heeft gedaan, op grond van artikel 1.3 van de bruikleenovereenkomst die mocht opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van vier weken.

5.11.

Op grond van het vorenstaande is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de tussen [eiseres] en Stichting LOLA gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een bruikleenovereenkomst, die door Stichting LOLA met inachtneming van de contractuele opzegtermijn rechtsgeldig is opgezegd tegen 22 januari 2022.

5.12.

De vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. De vordering van Stichting LOLA tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. Om tegemoet te komen aan de belangen van [eiseres] om tijd te hebben de ruimtes te ontruimen, zal de termijn om te ontruimen worden gesteld op twee weken na betekening van dit vonnis.

5.13.

De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.14.

Stichting LOLA vordert tevens, met een beroep op artikel 21.3 van de bruikleenovereenkomst, dat zij de werkelijke proceskosten vergoed krijgt. De vrijheid om afspraken te maken die strekken tot volledig verhaal van de proceskosten, is echter niet absoluut. Artikel 242 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering biedt de bevoegdheid om ambtshalve over te gaan tot matiging van de bedragen die zijn bedongen ter vergoeding van proceskosten. In onderhavig geval, waarin een voorlopig oordeel is gegeven over de rechtsverhouding tussen partijen, wordt aanleiding gezien om de proceskosten toe te wijzen volgens het toepasselijke liquidatietarief.

5.15.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld in de kosten van dit geding in conventie, tot op heden aan de zijde van Stichting LOLA begroot op € 676,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat.

5.16.

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] tevens worden veroordeeld in de kosten van dit geding in reconventie, tot op heden aan de zijde van Stichting LOLA, gelet op de samenhang met de conventie, begroot op nihil.

5.17.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

6.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting LOLA tot op heden begroot op € 1.692,00,

6.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,

6.4.

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.5.

veroordeelt [eiseres] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de tweede verdieping van het pand aan de [adres] te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde,

6.6.

bepaalt dat [eiseres] een dwangsom verbeurt van € 250,- per dag, of gedeelte van een dag, waarop zij niet aan de veroordeling onder 6.5. voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt;

6.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.8.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting LOLA tot op heden begroot op nihil,

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022.^[1]