ECLI:NL:RBAMS:2022:4492

• Datum uitspraak: 2 augustus 2022
• Publicatiedatum: 2 augustus 2022
• Zaaknummer: 9659500 CV EXPL 22-1640
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.J. van de Poel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverlaging en stankoverlast in huurwoning te Amsterdam

In deze zaak vorderen huurders van een woning in Amsterdam een verlaging van de huurprijs tot € 551,20 per maand, met terugwerkende kracht vanaf 1 mei 2019. Dit verzoek is gedaan omdat zij stankoverlast ervaren vanuit naastgelegen woningen, die volgens hen niet is verholpen. De huurders hebben eerder de Huurcommissie ingeschakeld, die de huurprijs tijdelijk had verlaagd vanwege stankoverlast. Ymere, de verhuurder, heeft echter gesteld dat de stankoverlast is verholpen na werkzaamheden aan het ventilatiesysteem. De mondelinge behandeling vond plaats op 30 juni 2022, waarbij de huurders hun subsidiaire vordering hebben ingetrokken. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurders hun vordering tijdig hebben ingesteld en dat de Huurcommissie op zorgvuldige wijze heeft geoordeeld. De kantonrechter oordeelt dat de huurders onvoldoende hebben aangetoond dat de stankoverlast nog steeds aanwezig is en dat zij niet tijdig melding hebben gemaakt van eventuele klachten na de werkzaamheden. De vorderingen van de huurders worden afgewezen, en zij worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9659500 CV EXPL 22-1640

vonnis van: 2 augustus 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

wonende te [woonplaats]

eisers

nader te noemen: huurders

gemachtigde: mr. J. Pearson

t e g e n

de stichting Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. T. Mulder

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In het dossier bevinden zich de volgende processtukken:

- de dagvaarding van 20 januari 2022 met producties;
- het antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 juni 2022. Huurders zijn verschenen bij [eiser 1] en bijgestaan door hun gemachtigde. Ymere is verschenen bij [naam 1] en bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Huurders hebben tijdens de mondelinge behandeling hun subsidiaire vordering ingetrokken. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Huurders huren van Ymere de woning aan de [adres] . De huurprijs bedroeg tot 1 september 2017 € 698,00 per maand.

1.2.

Huurders hebben bij verzoek van 11 januari 2018 de Huurcommissie verzocht de huurprijs te verlagen vanwege stankoverlast van rook- en etensgeuren vanuit naastgelegen woningen.

1.3.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 14 mei 2018 de huurprijs vanaf 1 september 2017 tijdelijk met 20% verlaagd tot € 551,20 vanwege het volgende ernstige gebrek:
“- het ventilatiesysteem in de woonruimte functioneert niet naar behoren waardoor sprake is van stankoverlast. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1).”

1.4.

Daarna hebben Ymere en haar installateur Feenstra een onderzoek gedaan in de woningen en werkzaamheden verricht, waaronder het vervangen van zogenaamde vlinderkleppen bij alle omliggende woningen.

1.5.

Ymere heeft bij verzoek van 14 juni 2019 aan de Huurcommissie gemeld dat het gebrek op 26 april 2019 was verholpen en verzocht de huurverlaging op te heffen.

1.6.

De rapporteur van de Huurcommissie heeft tijdens zijn bezoek aan de woning op 18 juni 2020 geen stank/vreemde geuren waargenomen. Volgens hem functioneerde het systeem naar behoren.

1.7.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 15 december 2021 de verlaging van de huurprijs opgeheven per 1 mei 2019 omdat het ernstige gebrek volgens haar was verholpen.

1.8.

Op 16 december 2021 heeft Intra Air in opdracht van huurders een
“binnenmilieu” onderzoek in de woning uitgevoerd. In het hiervan opgemaakte rapport staat onder meer:
“… De CO2 is aan de hoge kant dit geeft een indicatie dat de mechanische ventilatie niet correct werkt aangezien er voldoende lucht af en toegevoerd moet worden. (...) Er is een tekort aan luchtverversing. Dit heeft als resultaat dat de co2 concentratie te hoog is. Dit staat ook direct in verband met de hierboven beschreven luchtmetingen.”

Vordering

2. Huurders vorderen - na vermindering van eis ter zitting - de huurprijs met ingang van 1 mei 2019 te verlagen tot € 551,20 per maand, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding.

3. Huurders stellen dat de Huurcommissie ten onrechte heeft geoordeeld dat het gebrek is verholpen. Zij ervaren immers nog steeds stankoverlast in de woning.

4. Zij wijzen erop dat de Huurcommissie hen ten onrechte geen mogelijkheid heeft geboden om het onderzoeksrapport van Intra Air later nog in te brengen. Er is daarom gehandeld in strijd met hoor en wederhoor.

5. Huurders stellen dat volgens Intra Air er een tekort is aan luchtverversing en dat de CO2-consentratie te hoog is. Dit is een ernstig gebrek. De uitspraak van de Huurcommissie kan daarom volgens hen niet in stand blijven.

Verweer

6. Ymere betwist dat er nog sprake is van stankoverlast. Zij heeft, nadat zij de vlinderkleppen heeft laten ontvangen, geen meldingen van stankoverlast van huurders meer ontvangen.

7. Zij betwist dat de Huurcommissie rekening had moeten houden met het onderzoeksrapport van Intra Air. De huurders hadden al tijdens het onderzoek in de woning op 18 juni 2020 aangekondigd dat zij een deskundige hadden ingeschakeld. Zij hebben meer dan een jaar de tijd gehad om dat het rapport in te dienen.

Beoordeling

8. De kantonrechter constateert dat huurders hun vordering binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, hebben ingesteld, zodat zij ontvankelijk zijn in hun vorderingen.

9. De huurders hebben aangevoerd dat de uitspraak op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen doordat er geen sprake is geweest van hoor en wederhoor. De kantonrechter deelt dit standpunt niet. Tussen de datum van het indienen van het verzoek van Ymere bij de Huurcommissie en de datum van het onderzoek zat ruim een jaar. Vervolgens heeft de mondelinge behandeling bij de Huurcommissie weer ruim een jaar later plaatsgevonden. Huurders hebben derhalve voldoende gelegenheid gehad om zelf een onderzoek in de woning te laten uitvoeren en daarvan een rapport over te leggen. Dat zij dat wegens financiële omstandigheden niet eerder hebben kunnen laten doen, kan niet aan Ymere worden tegengeworpen.

10. Vaststaat dat er op 1 september 2019 sprake was van stankoverlast in de woning en dat de Huurcommissie daarvoor de huurprijs heeft verlaagd. Ook staat vast dat Ymere in verband met deze klacht werkzaamheden in de omliggende woningen heeft laten uitvoeren en dat deze eind april 2019 waren afgerond. Indien huurders daarna nog onverminderd klachten ondervonden van stankoverlast had het op hun weg gelegen om dat op grond van het bepaalde in artikel 7:222 BW onverwijld aan Ymere te melden, zodat Ymere een nader onderzoek had kunnen laten instellen. Niet is gesteld of gebleken dat huurders dat vóór het onderzoek door de Huurcommissie van 18 juni 2020 hebben gedaan. Het wordt er daarom voor gehouden dat huurders onvoldoende hebben betwist dat de stankoverlast is verholpen. Dat het door hen ingeschakelde bureau Intra Air heeft geconstateerd dat er sprake is van een CO-2 tekort, is een andere klacht dan de klacht over stankoverlast, waarvoor de Huurcommissie de huur heeft verlaagd. Aan deze klacht zal derhalve in deze procedure voorbij worden gegaan.

10. Gelet op het bovenstaande zal de kantonrechter uitgaan van de bevindingen van de rapporteur van de Huurcommissie. Nu deze op 18 juni 2020 heeft geconstateerd dat het gebrek met het plaatsen van de vlinderkleppen in voldoende mate is hersteld en huurder onvoldoende hebben betwist dat het gebrek dat de reden was voor de huurverlaging was is verholpen, heeft de Huurcommissie terecht de verlaging van de huurprijs opgeheven per 1 mei 2019. Dit betekent dat de uitspraak van de Huurcommissie in stand kan blijven en dat de vorderingen van huurders zullen worden afgewezen.

12. Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt huurders in de proceskosten die aan de zijde van Ymere tot op heden begroot worden op € 248,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt huurders in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.