Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 21/5230, 21/5686, 21/5687, 21/5688 en 21/5689
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2022 in de zaken tussen
[eiser] , te Aalsmeer, eiser
( [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer
( [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 26 februari 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaken [adressen] te Aalsmeer (hierna: de objecten) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 september 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn gevoegd behandeld op de zitting van 27 juli 2022. Eiser was hierbij aanwezig, vergezeld door zijn dochter [naam] . Ook de gemachtigde van eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de objecten. De objecten zijn bedrijfsunits die zich bevinden op een bedrijventerrein.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de objecten op de waardepeildatum. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de objecten op die datum verkeren. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de objecten te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft de WOZ-waarde van de objecten in beroep vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. De heffingsambtenaar heeft de objecten vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten: [adressen] te Amstelveen, [adressen] te Amstelveen, [adressen] te Aalsmeer en [adressen] te Aalsmeer.
In het hieronder weergegeven overzicht staan de WOZ-waarden vermeld die door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld en de WOZ-waarden die eiser voorstelt.
In het hieronder weergegeven overzicht staan de WOZ-waarden vermeld die door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld en de WOZ-waarden die eiser voorstelt.
Onroerende zaak
WOZ-waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld
WOZ-waarde die door eiser wordt voorgesteld
[adressen]
€ 583.000
€ 466.000
[adressen]
€ 388.000
€ 310.000
[adressen]
€ 388.000
€ 343.000
[adressen]
€ 388.000
€ 310.000
[adressen]
€ 1.338.000
€ 1.066.000
De beoordeling door de rechtbank
5. De WOZ-waarde van een onroerende zaak is de waarde van die onroerende zaak in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meest biedende koper zou betalen voor de onroerende zaak als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. [2] Het is in eerste instantie aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de objecten van eiser en of de heffingsambtenaar met eventuele verschillen daartussen voldoende rekening heeft gehouden.
7. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de objecten vanwege de kantoren die zich bevinden in de vergelijkingsobjecten. De objecten van eiser hebben geen kantoren.
8. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten wel voldoende vergelijkbaar. Alle vergelijkingsobjecten zijn net als de objecten van eiser gelegen in Amstelland (in Aalsmeer en Amstelveen). De vergelijkingsobjecten bevinden zich allen op een vergelijkbaar industrieterrein en zijn in ongeveer dezelfde periode gebouwd. Eiser heeft zijn stelling dat kantoren twee keer zoveel opleveren bij een verkoop verder niet onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft in dit kader uitgelegd dat een prijsverschil tussen kantoor- en opslagruimte bovendien nauwelijks te zien is bij objecten als die van eiser en de vergelijkingsobjecten gezien hun ligging op industrieterreinen.
9. Gezien het voorgaande en het feit dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde prijs per m² van de objecten van eiser significant lager is dan die van de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Het taxatierapport dat eiser heeft overgelegd in de bezwaarfase maakt dit oordeel niet anders om de volgende redenen. In de eerste plaats is het taxatierapport van eiser voor een ander doel opgesteld dan de WOZ-waardering, namelijk herfinanciering.
Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt in het taxatierapport van eiser minder vergelijkbaar met de objecten, omdat deze vergelijkingsobjecten oudere panden betreffen met een andere ligging. Ook is bij deze vergelijkingsobjecten sprake van ander gebruik.
Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt in het taxatierapport van eiser minder vergelijkbaar met de objecten, omdat deze vergelijkingsobjecten oudere panden betreffen met een andere ligging. Ook is bij deze vergelijkingsobjecten sprake van ander gebruik.
Conclusie
11. De rechtbank zal de beroepen ongegrond verklaren. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, rechter, in aanwezigheid van
mr.N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
4 augustus 2022.
mr.N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
4 augustus 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.