ECLI:NL:RBAMS:2022:5079

• Datum uitspraak: 29 augustus 2022
• Publicatiedatum: 29 augustus 2022
• Zaaknummer: C/13/721497 / KG ZA 22-722
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.C. Hoogeveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen verhuurders en [eiseres] B.V. over huurkorting en betalingsverplichtingen tijdens coronamaatregelen

In deze zaak, die zich afspeelt in het kader van een kort geding, heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam op 29 augustus 2022 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen de besloten vennootschap [eiseres] B.V. en haar verhuurders, bestaande uit meerdere natuurlijke personen en de besloten vennootschap [gedaagde 4] B.V. De eiseres, die al jaren verschillende ramen voor prostitutie huurt op de Amsterdamse Wallen, heeft in het verleden huurkortingen ontvangen vanwege de coronamaatregelen die de exploitatie van de ramen beperkten. Echter, er is een geschil ontstaan over de hoogte van de huurkortingen en de betalingsverplichtingen van eiseres. De verhuurders hebben eiseres gedagvaard voor de kantonrechter, waarbij zij achterstallige huur vorderden. In reconventie heeft eiseres huurverlaging gevorderd, stellende dat er onvoorziene omstandigheden waren die rechtvaardigden dat zij geen huur verschuldigd was zolang de vaste lasten hoger waren dan de omzet.

De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis geoordeeld dat de door de verhuurders aangeboden huurkortingen niet in strijd zijn met de coronajurisprudentie en dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij recht heeft op verdere huurkortingen. De rechter heeft vastgesteld dat de huurprijzen niet zijn gebaseerd op reële vierkante meterprijzen en dat de omstandigheden die eiseres aanvoert niet voldoende zijn om een huurprijsvermindering te rechtvaardigen. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van eiseres afgewezen en haar veroordeeld tot betaling van de huurachterstanden aan de verhuurders, alsook de proceskosten. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de verhuurders hun vorderingen direct kunnen incasseren, ongeacht het hoger beroep dat eiseres heeft ingesteld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/721497 / KG ZA 22-722 HH/EB

Vonnis in kort geding van – bij vervroeging – 29 augustus 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. M.R. van Buiten te Haarlem,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

3.
[gedaagde 3] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 4] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

gedaagden in conventie, vrijwillig verschenen,

eisers in reconventie,

advocaat mr. T.J. van Vugt te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de verhuurders worden genoemd. Afzonderlijk zullen de verhuurders [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] worden genoemd.

1. De procedure

Op de zitting van 23 augustus 2022 heeft [eiseres] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De verhuurders hebben verweer gevoerd en een tegenvordering (eis in reconventie) aangekondigd. [eiseres] heeft bezwaar gemaakt tegen het toelaten van die tegenvordering, omdat die niet binnen de in het procesreglement gestelde termijn is ingediend. De voorzieningenrechter heeft partijen laten weten in dit vonnis te zullen beslissen over het al dan niet toelaten van de tegenvordering. [eiseres] heeft de tegenvordering ook inhoudelijk bestreden. [eiseres] heeft stukken (producties) ingediend en beide partijen hebben een pleitnota in het geding gebracht.

Ter zitting waren aan de zijde van [eiseres] aanwezig [naam 1] en [naam 2] (indirect bestuurders) en mr. Van Buiten. Aan de zijde van de verhuurders waren aanwezig [gedaagde 1] , [naam 3] (indirect bestuurder van [gedaagde 4] ) en mr. Van Vugt.
Vonnis is bepaald op 31 augustus 2022. Naderhand zijn partijen geïnformeerd dat de vonnisdatum is vervroegd naar 29 augustus 2022.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt van de verhuurders al jaren verschillende ramen (voor prostitutie) op de Amsterdamse Wallen.

Verhuurder

Aantal ramen

Maandelijkse huurprijs

[gedaagde 1]

10

€ 28.000,00

[gedaagde 2]

2

€ 5.250,00

[gedaagde 3]

2

€ 5.300,00

[gedaagde 4]

4

€ 13.250,00

2.2.

Op de huurovereenkomsten met [gedaagde 1] en [gedaagde 4] zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarvan artikel 18.2 als volgt luidt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

2.3.

Door de coronapandemie en de van overheidswege opgelegde sluiting van de ramen is exploitatie van de ramen vanaf maart 2020 bij tijden helemaal niet, en soms beperkt mogelijk geweest. Daardoor is een huurachterstand ontstaan. Verhuurders hebben over de periodes waarin exploitatie helemaal niet mogelijk was een huurkorting van 100% verleend. Over de periodes waarin exploitatie beperkt mogelijk, hebben alle verhuurders behalve [gedaagde 2] een huurkorting van 50% verleend. [gedaagde 2] maakte over die periodes aanspraak op de volledige huur.

2.4.

Omdat ook na het maken van deze afspraken een geschil was ontstaan over de huurbetaling, hebben de verhuurders [eiseres] gedagvaard voor de kantonrechter van deze rechtbank en achterstallige huur gevorderd. In reconventie heeft [eiseres] huurverlaging gevorderd. Zij nam het standpunt in dat sprake was van onvoorziene omstandigheden die, mede gelet op de bijzondere aard van de overeenkomsten, recht zouden geven op een hogere korting dan gebruikelijk op grond van de zogenoemde corona-jurisprudentie. In een tussenvonnis van 27 december 2021 staan onder meer de volgende overwegingen:

“(…)

13. De kernvraag in dit geschil is of met de door [gedaagden] aangeboden huurkortingen gedurende de periode maart 2020 tot en met juni 2021 in verband met de coronacrisis, nog steeds sprake is van een disbalans tussen partijen, zoals [eiseres] stelt, en [gedaagden] betwisten.

14. De kantonrechter stelt vast dat de door [gedaagden] aangeboden huurkortingen afwijken van het in de corona jurisprudentie ingenomen uitgangspunt, kort gezegd, dat het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van de coronacrisis gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder dient te worden verdeeld volgens een bepaalde formule. (…)

Omstandigheden die verdere afwijking uitgangspunt rechtvaardigen?

16. In de corona jurisprudentie zijn prejudiciële vragen gesteld, waaronder de vraag welke omstandigheden van het geval meewegen bij het bepalen of verdelen van de schade in het geval de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid is die tot huurprijsvermindering leidt. De procureur-generaal heeft op die vraag als volgt geantwoord:

(…) Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.

Naar de kantonrechter begrijpt strekt het betoog van [eiseres] ertoe dat laatst bedoelde omstandigheden zich voordoen en daarom afwijking rechtvaardigen van het uitgangspunt dat het nadeel gelijkelijk tussen huurder en verhuurder dient te worden verdeeld.

17. Het betoog van [eiseres] slaagt niet. Daartoe wordt het volgende overwogen.

18. [eiseres] heeft de feiten en omstandigheden die volgens haar noodzaken tot afwijking van voornoemd uitgangspunt uiteengezet in randnummers 5 tot en met 10 van de conclusie van antwoord. Deze omstandigheden zijn naar de kern genomen dat volgens [eiseres] de verschuldigde huur extreem hoog is, omdat de opzet van de huurovereenkomsten en de bedrijfsvoering erop neerkomen dat nagenoeg de gehele omzet die door [eiseres] wordt behaald onder aftrek van kosten/lasten, waaronder een beloning voor de directie van [eiseres] verrichte beheersdiensten, in de vorm van huur/pacht wordt betaald. De huurprijzen zijn niet gebaseerd op reële vierkante meterprijzen zoals dat gebeurt bij bedrijfspanden met een andere bestemming. Daar komt nog bij dat de huurprijzen grotendeels zijn gebaseerd op de situatie voor de in 2014 gewijzigde APV, aldus nog steeds [eiseres] . [eiseres] concludeert dat deze omstandigheden rechtvaardigen dat er geen huur is verschuldigd zolang de vaste lasten hoger zijn dan de omzet. Ter onderbouwing heeft [eiseres] verwezen naar de ingebrachte financiële stukken.

19. [gedaagden] hebben het betoog van [eiseres] betwist. Daartoe is onbetreden gesteld dat partijen geen omzetafhankelijke huurprijzen zijn overeengekomen dat dat dit ook nooit de bedoeling is geweest. Onbetwist is in dat verband gesteld dat huurovereenkomsten al jaren lopen en dat de overeengekomen – vaste – huurprijs is betaald, ongeacht de hoogte van de omzet.

20. Mede gelet op het voorgaande acht de kantonrechter niet aannemelijk geworden dat partijen een omzetafhankelijke huurprijs zijn overeengekomen. Dat sprake is van een extreem hoge huur is betwist, en valt bij gebrek aan gegevens over huurprijzen van de omliggende ruimtes waar raamprostitutie wordt geëxploiteerd, niet vast te stellen. Daargelaten dat niet is gebleken dat een hoge huurprijs [eiseres] vóór de coronacrisis heeft gehinderd in een rendabele exploitatie van de Ramen.

21. [eiseres] heeft – behalve een beroep op haar financiële cijfers in jaar 2020 – geen andere aanknopingspunten gesteld die haar stelling onderbouwen dat sprake is van omstandigheden die rechtvaardigen dat geen huur is verschuldigd zolang de vaste lasten hoger zijn dan de omzet. De omstandigheid dat [eiseres] een aanzienlijk omzetverlies lijdt door de overheidsmaatregelen is in het licht van het – om die reden – ontwikkelde uitgangspunt voor aanpassing van de huurovereenkomst op basis van artikel 6:658 BW op zich zelf onvoldoende om te concluderen tot een verminderde huurprijs zoals [eiseres] heeft gevorderd.

De kantonrechter heeft vervolgens geconcludeerd dat de gevorderde huurkorting niet toewijsbaar is voor alle verhuurders uitgezonderd [gedaagde 2] . Zij heeft overwogen wel voornemens te zijn de huurprijs in de relatie met hem aan te passen, omdat [gedaagde 2] door de verstrekkende gevolgen van (de maatregelen tegen) het coronavirus geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mocht verwachten. De kantonrechter heeft in dit tussenvonnis bij [eiseres] informatie opgevraagd die nodig is voor aanpassing van de huurprijs.

2.5.

Bij akte na tussenvonnis heeft [eiseres] informatie en berekeningen aangeleverd. In deze akte heeft [eiseres] ook nog een voorwaardelijk beroep op verrekening ten aanzien van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] gedaan. Dat beroep houdt in dat [eiseres] in de maand augustus 2020 de volledige huur heeft voldaan, terwijl zij slechts 50% verschuldigd was, wat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] volgens [eiseres] erkenden.

Bij antwoordakte na tussenvonnis heeft [gedaagde 2] de berekeningen van [eiseres] geaccepteerd, hoewel daaraan volgens hem het nodige schortte. De verhuurders hebben wel verzocht de laatste twee pagina’s van de akte na tussenvonnis (met daarin onder meer het voorwaardelijke beroep op verrekening) buiten beschouwing te laten, omdat de inhoud van die pagina’s in hun visie een verkapte conclusie is die in strijd is met de goede procesorde.

2.6.

Bij eindvonnis van 29 april 2022 heeft de kantonrechter de vorderingen van de verhuurders toegewezen. Wel heeft zij de door [gedaagde 2] gevorderde huurachterstand gematigd. In hoofdsom moest [eiseres] aan [gedaagde 1] € 68.706,35 betalen, aan [gedaagde 2] € 16.086,00, aan [gedaagde 3] € 8.722,96 en aan [gedaagde 4] € 21.614,35. In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van [eiseres] afgewezen. In het eindvonnis staat verder in rechtsoverweging 5. onder meer het volgende:

“In haar akte heeft [eiseres] een voorwaardelijk beroep op verrekening gedaan in verband met huurbetalingen na juni 2021. Omdat het geschil geen betrekking heeft op huurverplichtingen na 1 juni 2021 kan het beroep op verrekening reeds daarom niet slagen.”

2.7.

[eiseres] heeft aan de veroordelingen voldaan, maar wel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter. Aan [gedaagde 1] is vervolgens ook de huur over de maand juli 2021 volledig voldaan.

2.8.

Omdat vanaf januari 2022 weer een huurachterstand was ontstaan, hebben de verhuurders [eiseres] opnieuw in rechte aangesproken, ditmaal bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank. Bij vonnis van 21 juli 2022 zijn de vorderingen van de verhuurders toegewezen. [eiseres] is onder meer veroordeeld tot betaling (telkens in hoofdsom) van € 41.595,28 aan [gedaagde 1] , € 7.903,05 aan [gedaagde 2] , € 7.997,51 aan [gedaagde 3] en € 18.153,53 aan [gedaagde 4] te weten de huurachterstanden over de maanden januari tot en met juni 2022. Daarnaast is [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde ramen. Alle beslissingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit vonnis bevat onder meer de volgende overwegingen:

“(…)

4.1.

Eisers hebben in die periode tot 1 januari 2022 een huurprijsvermindering toegepast (…) De kantonrechter heeft voorts de gevorderde huurachterstand tot 1 januari 2022 toegewezen, nu tegen de juistheid van de bedragen door [eiseres] geen verweer is gevoerd. (…)

4.5.

Als productie 2 en 3 heeft [eiseres] ingewikkelde overzichten huurprijsvermindering ingediend, op grond waarvan zij betoogt dat zij in de periode vóór 1 januari 2022 te veel huur heeft betaald en zij een tegenvordering heeft op eisers. De hoogte van de huurachterstand in de periode tot 1 januari 2022 is echter onderwerp van geschil geweest bij de kantonrechter die daarover reeds vonnis heeft gewezen. In dit kort geding kan daarover niet opnieuw worden geoordeeld. (…)

4.6.

[eiseres] stelt voorts dat zij nog steeds te maken heeft met een omzetdaling en dat corona en de negatieve gevolgen nog niet zijn verdwenen. Eisers maken volgens [eiseres] dan ook ten onrechte voor de maand januari aanspraak op 50% van de huur en voor de maand februari, maart en juni aanspraak op de volledige huur. Zij gaat daarmee ten onrechte voorbij aan de 50%-100%-afspraak. Aldus [eiseres] .

De voorzieningenrechter volgt dat standpunt niet. Over januari 2022 is het redelijk dat de 50% afspraak is gebruikt. Er bestonden toen immers nog overheidsmaatregelen. In februari 2022 werden deze maatregelen minder streng en was exploitatie de hele maand mogelijk. Dat de volledige huur over die maand is gevorderd is dan ook niet onredelijk. Daarna waren er geen overheidsmaatregelen meer en was huurkorting niet meer nodig. [eiseres] kan geen aanspraak meer maken op huurprijsvermindering. Het nadeel dat [eiseres] heeft omdat zij nog steeds minder omzet heeft, hetgeen overigens door eisers wordt betwist, kan zij in die zin niet meer met haar verhuurders delen.

4.7. (…)

Eisers hebben een spoedeisend belang bij de betaling van deze huurachterstand. Het gaat immers om een tweede huurachterstand, die kort na de eerste achterstand is ontstaan. Verder zijn er zorgen over de financiële situatie van [eiseres] . In haar brief van 1 juni 2022 heeft [eiseres] dit zelf aangekaart en op een faillissement gezinspeeld. De moeizame manier waarop de huur al dan niet wordt betaald en de uitleg daarvoor is ook een teken dat er financiële problemen zijn. Tot slot is er geen enkele aanwijzing dat, zoals [eiseres] heeft aangevoerd, aan de zijde van eisers sprake is van een restitutierisico.

(…)

4.10.

De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de ontruiming van de ramen zal toewijzen nu er opnieuw een huurachterstand is ontstaan. Hoewel het bedrag aanzienlijk lager is dan bij de eerste achterstand weegt zwaar mee dat het om een tweede achterstand gaat. Het standpunt van [eiseres] dat minstens sprake moet zijn van een huurachterstand van drie maanden gaat in deze zaak niet op. De belangen van eisers bij ontruiming wegen zwaarder dan de belangen van onderhuurders die de ramen huren. Zij ontvangen immers al jarenlang niet tijdig de huur en daarmee is ook het spoedeisend belang gegeven. (…)”

2.9.

Het vonnis van de voorzieningenrechter is door alle verhuurders op 12 augustus 2022 aan [eiseres] betekend, met bevel om binnen veertien dagen te voldoen aan de veroordeling, bij gebreke waarvan de gerechtelijke ontruiming is aangezegd tegen 7 september 2022.

2.10.

[eiseres] heeft spoedappel ingesteld tegen het vonnis van de voorzieningenrechter.

3. De vordering in conventie

[eiseres] vordert, kort gezegd:

• i) de verhuurders te gebieden de executie van het vonnis van de voorzieningenrechter te staken;
• ii) de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis van de voorzieningenrechter te schorsen; en
• iii) de eventueel gelegde beslagen op te heffen en de verhuurders te verbieden beslag te leggen;

totdat onherroepelijk is beslist in het hoger beroep dat is ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter. Daarnaast vorderen zij hoofdelijke veroordeling van de verhuurders in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met rente.

4. De vordering in reconventie

De verhuurders vorderen, samengevat, betaling van de huur over de maand juli 2022, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en – voor wat betreft [gedaagde 1] en [gedaagde 4] – de contractuele boete.

5. De beoordeling in conventie

5.1.

Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan.

5.2.

Bij de toepassing van deze maatstaf in kort geding moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende of nog aan te wenden rechtsmiddel buiten beschouwing, met dien verstande dat de rechter in zijn oordeelsvorming kan betrekken of de ten uitvoer te leggen beslissing(en) berust(en) op een kennelijke misslag.

5.3.

Indien de beslissing over de uitvoerbaarheid bij voorraad in de ten uitvoer te leggen uitspraak is gemotiveerd, moet de eiser, afgezien van het geval dat deze beslissing berust op een kennelijke misslag, aan zijn vordering feiten en omstandigheden ten grondslag leggen die bij het nemen van deze beslissing niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich pas na de betrokken uitspraak hebben voorgedaan en die kunnen rechtvaardigen dat van die eerdere beslissing wordt afgeweken.

5.4.

De beslissing tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad is in het vonnis van de voorzieningenrechter niet expliciet gemotiveerd, maar impliciet is dat wel gebeurd, door in te gaan op de belangen van de verhuurders bij toewijzing van hun vorderingen en die af te zetten tegen de overige belangen in de zaak. Overigens veronderstelt een toewijzing van een vordering in kort geding altijd dat de belangen van eisers zwaarder worden gewogen dan die van gedaagden. Een ordemaatregel die niet uitvoerbaar bij voorraad is, is namelijk zinloos. Dit betekent dat er geen ruimte meer is voor een volle belangenafweging, anders dan [eiseres] stelt.

5.5.

Gesteld noch gebleken is dat zich na vonniswijzing feiten of omstandigheden hebben voorgedaan die rechtvaardigen dat van de beslissing van de voorzieningenrechter wordt afgeweken. Er is dan ook alleen ruimte voor ingrijpen in het executietraject als het vonnis kennelijke misslagen bevat. [eiseres] stelt dat dat het geval is. Zij benoemt de volgende negen punten als kennelijke misslagen.

In het vonnis van de voorzieningenrechter is er ten onrechte van uitgegaan dat het vonnis van de kantonrechter betrekking heeft op de periode tot en met december 2021, in plaats van tot en met juni 2021. Daarom is er geen acht geslagen op de stelling van [eiseres] dat zij over het tweede halfjaar van 2021 teveel huur heeft betaald en dus een tegenvordering heeft die met de huurvordering kan worden verrekend.

De rechtbank is ten onrechte voorbij gegaan aan de 50%-100%-afspraak, waarvan zij wel heeft vastgesteld dat die bestaat. Nakoming zou betekenen dat over de maand januari slechts aanspraak kan worden gemaakt op ongeveer € 25% en in februari op 50%. En vanaf februari 2022 kan [eiseres] tenminste aanspraak maken op een huurprijsvermindering met toepassing van de zogeheten Vastelastenmethode (hierna: de HR-formule). Ook om die reden klopt de hoogte van de gevorderde huurachterstand niet.

De rechtbank heeft er ten onrechte geen acht op geslagen dat [eiseres] tenminste aanspraak kan maken op huurprijsvermindering op grond van de HR-formule zolang er overheidsmaatregelen golden waardoor exploitatie beperkt mogelijk was.

De voorzieningenrechter heeft miskend dat het afstemmingsbeginsel in kort geding niet geldt indien en voor zover een bodemvonnis berust op kennelijke misslagen, zoals in dit geval.

De rechtbank heeft miskend dat [eiseres] in de maand augustus 2020 de volledige huur heeft voldaan aan [gedaagde 4] en [gedaagde 3] , terwijl zij erkennen dat over die maand maar 50% van de huur was verschuldigd. Dit betekent dat [eiseres] € 2.500,00 teveel aan [gedaagde 3] heeft betaald en € 5.875,00 teveel aan [gedaagde 4] . Dit had in mindering moeten worden gebracht op de toegewezen bedragen.

In het vonnis wordt miskend dat voorwaarde voor het bestaan van onvoorziene omstandigheden niet is dat er beperkende maatregelen van de overheid zijn. Uit de overwegingen van de Hoge Raad in haar antwoorden op prejudiciële vragen kan worden opgemaakt dat het de Coronapandemie zelf is die aanleiding kan geven tot huurprijsvermindering als de exploitatie daardoor aanzienlijk wordt belemmerd. De overheidsmaatregelen gelden niet langer, maar de Coronapandemie en haar gevolgen doen zich nog steeds voelen.

Miskend is verder dat de HR-formule een uitgangspunt is waarvan kan worden afgeweken, en dat er in dit geval goede redenen zijn om van die formule af te wijken.

De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat ingewikkelde overzichten in het geding zijn gebracht en geen acht geslagen op de inhoud van die overzichten. De overzichten zijn echter niet ingewikkeld en tonen de gestelde omzetdalingen aan.

De rechtbank heeft in het vonnis niet gemotiveerd waarom aan de stellingen van [eiseres] voorbij is gegaan. Ten onrechte is vastgesteld dat het bestaan en de omvang van de vordering inzake de huurachterstand voldoende aannemelijk is en de bedragen voldoende controleerbaar zijn. Rekening had moeten worden gehouden met de huurprijsvermindering waarop [eiseres] recht heeft en met haar verrekenbare tegenvordering op de verhuurders.

5.6.

Van een kennelijke misslag kan slechts sprake zijn als die direct duidelijk is, dat wil zeggen als over het bestaan van de misslag geen redelijke twijfel kan bestaan.

5.7.

In de kern komen veel van de gestelde misslagen erop neer dat [eiseres] het niet eens met het oordeel dat het recht op huurkorting afhankelijk is van overheidsmaatregelen die de exploitatie beperken en niet van de Coronapandemie zelf. Ook de gestelde tegenvordering uit hoofde van teveel betaalde huurpenningen over het tweede halfjaar van 2021 gaat uit van het uitgangspunt dat zij ook in periodes dat geen overheidsmaatregelen gelden, recht heeft op huurkorting. Anders dan [eiseres] meent, staat echter niet onomstotelijk vast dat zij recht heeft op die korting. In redelijkheid is discussie over de reikwijdte van de huurkorting mogelijk. Als het standpunt van [eiseres] zou worden gevolgd, zou de grens tussen de gevolgen van het Coronavirus en het gewone ondernemersrisico niet duidelijk kunnen worden getrokken. Gevraagd wanneer zij verwacht de huurbetalingen weer volledig te kunnen voldoen, heeft [eiseres] geantwoord dat zij niet verwacht dat de omzet het oude niveau nog zal halen omdat ‘de meisjes’ inmiddels vanuit hotels of huis werken. Zij schuift dat allemaal onder de noemer ‘gevolgen van de Coronacrisis’ en vindt dat de huurprijs blijvend moet worden verlaagd. Daarmee rekt zij de periode waarover een huurkorting zou moeten worden gegeven, wel tot het maximale op. Verdedigbaar is dat de gewijzigde marktomstandigheden vallen onder het ondernemersrisico, dat zij niet op haar verhuurders kan afwentelen. Wat daar ook van zij, een kennelijke misslag levert dit allemaal in ieder geval niet op.

5.8.

De ‘ingewikkelde overzichten’ waren overgelegd ter toelichting van de gestelde tegenvordering in verband met ten onrechte niet toegekende huurkorting conform de HR-formule. Het standpunt van [eiseres] , dat zij naast de 50%-100%-afspraak ook nog recht heeft op huurkorting op grond van de HR-formule, is echter verworpen door de kantonrechter en de voorzieningenrechter heeft zich daarbij aangesloten. Bij die stand van zaken hadden de overzichten hun relevantie verloren.

Dat de overzichten niet bij de beoordeling zijn betrokken, is dan ook geen kennelijke misslag en het oordeel dat die overzichten ingewikkeld waren, is overigens ook niet dragend voor de beslissing.

5.9.

Over de gestelde tegenvorderingen die ten onrechte niet zouden zijn verrekend met de huurachterstand, geldt het volgende.

5.9.1.

In de procedure bij de voorzieningenrechter ging het om een vordering uit hoofde van huurpenningen die [eiseres] teveel zou hebben betaald in de tweede helft van 2021 omdat zij over die periode wel 100% van de huursom heeft betaald, maar nog recht zou hebben op huurkorting op grond van de HR-formule, omdat de omzet nog altijd niet op het oude niveau was. Op zich is het juist dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft overwogen dat de kantonrechter al een beslissing zou hebben genomen over de huurachterstand tot 1 januari 2022, terwijl uit het vonnis van de kantonrechter volgt dat dit slechts ziet op de eerste helft van 2021. Ook al zou dit als een misslag worden aangemerkt dan nog zou dat naar verwachting niet tot een andere uitkomst hebben geleid. De stelling van [eiseres] dat zij over die periode recht heeft op huurkorting op grond van de HR-formule is immers strijdig met de uitgangspunten waarop de kantonrechter haar oordeel heeft gebaseerd. Het feit dat de toegewezen bedragen door de voorzieningenrechter niet zijn verminderd met de gestelde tegenvorderingen, kan daarom niet leiden tot schorsing van de executie. [eiseres] kan haar vermeende tegenvordering in hoger beroep opnieuw aan de orde stellen.

5.9.2.

De kantonrechter zou verder hebben miskend dat [eiseres] in augustus 2020 50% teveel huur aan [gedaagde 3] en [gedaagde 4] heeft betaald. Partijen zouden het daarover eens zijn geweest, aldus [eiseres] . Dat is echter in rechte niet komen vast te staan. Aan een oordeel over die gestelde vordering is de kantonrechter niet toegekomen, omdat aan haar alleen de huurachterstand tot en met juni 2021 was voorgelegd. Ook deze tegenvordering kan [eiseres] aan de hoger beroepsrechter voorleggen. Reden om in te grijpen in het executietraject geeft die niet.

5.10.

Ten slotte stelt [eiseres] dat de rechtbank meer heeft toegewezen dan waar de verhuurders recht op hebben, omdat zij over de maand januari 2021 slechts aanspraak konden maken op ongeveer 25% van de huursom en over februari 2021 op 50% van de huursom. Dit verweer heeft [eiseres] destijds echter niet gevoerd. De kantonrechter was niet gehouden de vordering op dit punt ambtshalve te toetsen. Een kennelijke misslag levert dit dus niet op.

5.11.

Al met al is er geen reden om in te grijpen in de tenuitvoerlegging van het vonnis van de voorzieningenrechter. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.

5.12.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de verhuurders worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.692,00

6. De beoordeling in reconventie

6.1.

De tegenvordering van de verhuurders wordt toegestaan. Strikt genomen is die vordering 2,5 uur te laat aangekondigd. Nu de vordering voortvloeit uit de vordering in conventie en betrekking heeft op een lopende huurtermijn kan deze vordering geen verrassing zijn geweest voor [eiseres] . Temeer nu zij zelf heeft aangekondigd die niet te zullen voldoen. Zij is dan ook niet in haar verdediging geschaad indien de vordering wordt toegestaan.

6.2.

De huur over juli 2022 is inmiddels ook opeisbaar. [eiseres] heeft die niet betaald en zij heeft aangekondigd dat niet te zullen doen omdat zij van mening is dat de verhuurders het vonnis van de voorzieningenrechter ten onrechte executeren en – zo heeft [naam 1] daaraan toegevoegd – omdat zij niet kán betalen.

6.3.

Uit de beoordeling in conventie vloeit voort dat de tenuitvoerlegging van het vonnis niet onrechtmatig is. Het bestaan en de omvang van de vordering is daarmee in voldoende mate vast komen te staan om die in kort geding te kunnen toewijzen. De verhuurders hebben ook een spoedeisend belang bij de incasso van de huur over die maand, gelet op de hardheid van de vordering en de stellingen van [eiseres] over haar moeilijke financiële situatie.

6.4.

De wettelijke handelsrente zal worden toegewezen vanaf 1 augustus 2022. De contractuele boete zal eveneens worden toegewezen.

6.5.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Wegens samenhang met de conventie worden de kosten in reconventie begroot op nihil.

7. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

7.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurders tot op heden begroot op € 1.692,00,

7.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

7.4.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van:

aan [gedaagde 1]

- € 28.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;

- de boete ex artikel 18.2 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst, vanaf 1 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;

aan [gedaagde 2]

- € 5.250,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;

aan [gedaagde 3]

- € 5.300,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;

aan [gedaagde 4]

- € 11.750,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;

- de boete ex artikel 18.2 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst, vanaf 1 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling;

7.5.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurders tot op heden begroot op nihil,

7.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2022. ^[1]

Voetnoten

1. type: EB