ECLI:NL:RBAMS:2022:5252

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10002302 KK EXPL 22-431

vonnis van: 7 september 2022

func.: 51491

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus

t e g e n

[gedaagde]

gedetineerd in de PI [locatie] te [plaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M. Meijer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 21 juli 2022, met producties, heeft Ymere een voorziening gevorderd.

Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] producties ingediend. Ymere heeft nog een aanvullende productie ingediend.

Op 31 augustus 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Ymere is verschenen [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Ook is verschenen [naam 2] , zus van [gedaagde] . Ter zitting hebben partijen hun standpunten, beide aan de hand van pleitnotities, nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunten hebben te gelden:

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 6 juli 2015 van Ymere de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 530,16 per maand. Het gehuurde betreft een sociale huurwoning.

1.2.

Op de huurovereenkomst zijn Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. Hierin zijn onder andere de volgende bedingen opgenomen:

“(…)

Artikel 6

(…)

2. De woning moet worden gebruikt als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. (…)

4. Als de huurder langer dan twee maanden afwezig zal zijn, is hij verplicht dit aan Ymere mede te delen met vermelding van een gemachtigde die hem kan vertegenwoordigen voor deze overeenkomst.

(…)

Artikel 9

1. De huurder zal Ymere op diens verzoek binnen een redelijke termijn, en zo veel mogelijk in overleg met de huurder, toegang verlenen tot de woning in de volgende gevallen:

a. controle op gebreken aan de woning en op naleving van de Algemene Huurvoorwaarden Woningen;

b. uitvoeren van werkzaamheden, ook ten behoeve van omliggende woningen;

c. aanbrengen van kleine wijzigingen die noodzakelijk zijn na wijzigingen in omliggende woningen of gemeenschappelijke ruimten;

(…)”

1.3.

Op 20 juni 2021 heeft Ymere een melding ontvangen van een ernstige lekkage in het gehuurde. Na het uitbreken van de lekkage heeft Ymere een huurstop gegeven.

1.4.

Op 6 augustus 2021 heeft een medewerker van Ymere een bezoek gebracht aan het gehuurde. Omdat [gedaagde] niet thuis was, heeft de medewerker gebeld met de wijkagent die vertelde dat [gedaagde] gedetineerd is voor een periode van 600 dagen.

1.5.

Ymere heeft een proces-verbaal van de wijkagent overgelegd waarin het volgende is opgenomen:

“(…) Op maandag 7 maart 2022 om 12:00 uur constateerde ik dat de woning leeg stond. (…) Bij navraag bij de afdeling Bevolkingsadministratie van de Penitentiaire Inrichting [plaats] (…) blijkt voornoemde [gedaagde] gedetineerd te zijn vanaf 11/08/2021 tot (vermoedelijk) 23/04/2023.(…)”

1.6.

Ymere heeft bij brief van 17 januari 2022 [gedaagde] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen per 1 maart 2022, omdat hij niet in het gehuurde woont.

1.7.

In een reactie van 7 februari 2022 heeft [gedaagde] aan Ymere geschreven dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen, dat de woning onbewoonbaar is verklaard en dat hij geen huur hoefde te betalen tot en met december 2021 omdat de lekkage niet verholpen was.

1.8.

Ymere heeft na het uitbreken van de lekkage veelvuldig contact gehad met [gedaagde] , zijn gemachtigde en zijn zus in verband het verrichten van onderhoudswerkzaamheden in het gehuurde.

1.9.

[gedaagde] heeft een re-integratie en resocialisatieformulier overgelegd, waaruit volgt dat op 9 januari 2023 zijn eerste langdurige re-integratieverlof in zal gaan.

Vordering

2. Ymere vordert – samengevat – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2. Ymere stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de bepalingen uit de huurovereenkomst, nu hij gedurende lange tijd niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Daarnaast heeft hij onvoldoende toezicht gehouden op het gehuurde dan wel onvoldoende zijn medewerking verleend aan de uitvoering van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, wat ertoe heeft geleid dat in het gehuurde nog steeds niet de noodzakelijke werkzaamheden zijn verricht. Ymere kon de zus van [gedaagde] , die kennelijk de zaken waarneemt voor [gedaagde] , moeilijk bereiken. Afspraken werden niet nagekomen. [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met bepalingen uit de huurovereenkomst en met artikel 7:213 BW (goed huurderschap). Bovenstaande tekortkomingen rechtvaardigen volgens Ymere zowel afzonderlijk als in samenhang bezien de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop de ontruiming van het gehuurde. Het is aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden, nu het een sociale huurwoning betreft. Ymere heeft er een spoedeisend belang bij om op die procedure vooruit te lopen.

Verweer

3. [gedaagde] heeft aangevoerd, samengevat en zakelijk weergegeven, dat het spoedeisend belang in deze zaak ontbreekt. Het gehuurde is kort voor de start van de detentie overstroomd en de gebreken zijn tot op heden niet hersteld. De woning dient eerst te worden hersteld voordat deze kan worden gebruikt.

4. Het feit dat [gedaagde] gedetineerd is betekent niet dat automatisch sprake is van een tekortkoming. [gedaagde] heeft zijn zus gevraagd om het beheer van de woning op zich te nemen. De zus heeft op de woning gepast en heeft tevergeefs geprobeerd afspraken te maken om gebreken te herstellen. [gedaagde] heeft geen verzoek voor huisbewaring gedaan omdat de woning niet bewoonbaar was als gevolg van de lekkage. [gedaagde] zal vanaf 30 oktober 2022 met gefaseerd weekendverlof gaan. Het is voor [gedaagde] van cruciaal belang dat hij over woonruimte beschikt.

5. Ten aanzien van de onderhoudswerkzaamheden heeft [gedaagde] aangevoerd dat het aan Ymere te wijten is dat de noodzakelijke werkzaamheden tot op heden niet zijn uitgevoerd.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Spoedeisend belang

7. [gedaagde] betwist dat Ymere een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Dit belang is door Ymere echter voldoende gesteld nu het gehuurde leeg staat. Het gaat om een schaarse sociale huurwoning, die nu niet aan andere kandidaat woningzoekende kan worden verhuurd.

Hoofdverblijf

8. Ymere heeft haar vordering – onder andere – gestoeld op de stelling dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in de woning, nu hij gedurende twee jaar in detentie zal verblijven. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

9. In artikel 7:213 BW is bepaald dat de huurder verplicht is zich als een goed huurder te gedragen. Uit dit artikel kan onder omstandigheden eveneens de verplichting van de huurder voortvloeien om daadwerkelijk van de woning gebruik te maken. De verhuurder mag op grond van dit artikel van de huurder verwachten dat deze handelt in overeenstemming met de belangen van de verhuurder bij het voorkomen van de negatieve gevolgen die verbonden zijn aan het niet-gebruiken van de zaak. De verhuurder van een woonruimte zal er doorgaans belang bij hebben dat de huurder door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde feitelijk de verantwoordelijkheid kan blijven nemen voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt (ECLI:NL:GHDHA:2014:2860). Het niet hebben van hoofdverblijf in de woning kan dus als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst worden aangemerkt. Bovendien bevat de huurovereenkomst ook een contractuele verplichting tot het hebben van hoofdverblijf in de woning, die is neergelegd in artikel 6 lid 2 van de Algemene Huurvoorwaarden.

10. Vast staat dat [gedaagde] sinds 11 augustus 2021 in detentie verblijft. Verder staat vast dat niet eerder dan per 9 januari 2023 het eerste langdurige re-integratieverlof in zal gaan. Op die datum zullen sinds de aanvang van zijn detentie een jaar en vijf maanden zijn verstreken. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is deze periode van niet-gebruik van de woning zo lang dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf elders heeft. Ymere heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat [gedaagde] niet langer zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Dat [gedaagde] ter zitting heeft aangevoerd dat zijn faseringstraject vanaf 30 oktober 2022 zal gaan lopen, doet hier niet aan af. [gedaagde] zal ook vanaf die datum het gehuurde nog niet volledig als zijn hoofdverblijf zal kunnen gaan gebruiken omdat hij in de eerste periode alleen in de weekenden verlof zal hebben. Daar komt bij dat de woning thans al geruime tijd, te weten dertien maanden, leeg staat.

11. Gelet op de hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat geen sprake is van tekortkomingen die gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontruiming met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Dat [gedaagde] belang heeft bij het hebben van een vaste woon- of verblijfplaats omdat dit een voorwaarde is voor de gefaseerde invrijheidsstelling maakt zijn tekortkoming gedurende de daaraan voorafgaande periode niet anders of minder zwaar. Het belang van Ymere als sociale verhuurder dient hier zwaarder te wegen. Zij moet immers rekening houden met de woningschaarste en lange wachttijden, waardoor van haar in redelijkheid niet kan worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan.

12. Het verweer van [gedaagde] dat er geen sprake kan zijn van een tekortkoming nu het gehuurde onbewoonbaar is, kan niet slagen. Immers, als [gedaagde] zijn hoofdverblijf in de woning had gehad, had Ymere direct contact met hem kunnen onderhouden en was de uitvoering van de werkzaamheden mogelijk gemakkelijker verlopen. Ook het feit dat [gedaagde] en zijn naasten tegenover Ymere hebben verzwegen dat [gedaagde] in detentie verbleef, heeft niet bijgedragen aan de situatie. Zoals Ymere ter zitting terecht naar voren heeft gebracht, had zij sneller kunnen handelen als [gedaagde] openheid van zaken had gegeven over zijn verblijfplaats en verwezen had naar een zaaknemer, waarmee Ymere sneller had kunnen schakelen.

13. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen.

14. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan het adres [adres] , met het zijne en de zijnen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op:
exploot € 125,03
salaris € 498,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 751,03
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Bonga - Sigmond, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.