ECLI:NL:RBAMS:2022:5356 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing verzoek voortzetting huur na overlijden huurder...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9642766 CV EXPL 22-1004

vonnis van: 20 september 2022

fno.: 34906

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. M.E. Zweers

t e g e n

Stichting Stadgenoot

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: Stadgenoot

gemachtigde: mr. C. Krijger

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 7 januari 2022, met producties;
- antwoord in conventie en eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eiseres] een conclusie van antwoord in reconventie, met producties, ingediend. Stadgenoot heeft bij akte nadere producties overgelegd en haar eis in reconventie gewijzigd.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juli 2022. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Namens Stadgenoot is mevrouw [naam 1] , bedrijfsjuriste, verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, hebben hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na de mondelinge behandeling is de zaak enige tijd aangehouden voor nader overleg tussen partijen. Dit heeft niet tot een oplossing geleid en vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

De moeder van [eiseres] huurde van Stadgenoot de woning aan de [adres] , hierna: de woning. Het betreft een vijfkamerwoning van 79 m2. De huur bedraagt € 606,15 per maand. De moeder is op 31 juli 2021 overleden. Zij had de laatste jaren gezondheidsproblemen.

1.2.

[eiseres] , geboren op [geboortedatum] 1992, woonde tot haar huwelijk op 18 december 2015 bij haar moeder. Zij is weer in bij haar moeder gaan wonen, nadat zij en haar toenmalige echtgenoot, van wie zij inmiddels gescheiden is, in Ede had gewoond. Het huurrecht van de voormalige echtelijke woning in Ede is aan haar ex-echtgenoot toegescheiden. Zij heeft een inkomen uit werk bij het UWV.

1.3.

Volgens het overgelegde BRP uittreksel stond zij tot 30 november 2015 ingeschreven op het adres [adres] en vanaf die datum op een adres in Ede. Daarna, vanaf 2 juni 2017, weer op het adres [adres] .

1.4.

[eiseres] en haar jongere broer [naam 2] hebben voor hun moeder gezorgd, nadat deze (naar zeggen van [eiseres] : vanaf 2016) met steeds ernstiger gezondheidsproblemen kreeg te maken. De meest intensieve zorg werd door [eiseres] verleend. [eiseres] heeft onder meer een zogenaamde mantelzorgverklaring in het geding gebracht en daarnaast verklaringen van diverse familieleden en vrienden waarin wordt bevestigd dat zij voor haar moeder zorgde.

1.5.

[eiseres] heeft als gevolg van het overlijden van haar moeder psychische klachten gekregen. Zij is in verband hiermee onder behandeling van een psycholoog.

1.6.

[eiseres] heeft bij brief van 21 september 2021 Stadgenoot verzocht om voortzetting van de huur na overlijden (ex artikel 7: 268 BW). Stadgenoot heeft dit verzoek afgewezen en dit standpunt herhaald nadat de gemachtigde van [eiseres] het verzoek opnieuw had gedaan.

1.7.

De moeder en haar zoon [naam 2] hebben in 2020 een vordering tot medehuurderschap van de zoon aanhangig gemaakt bij de kantonrechter. Deze vordering is bij vonnis van 22 januari 2021 afgewezen. De kantonrechter overwoog onder meer dat vaag is gebleven in hoeverre de zoon en de moeder een gemeenschappelijke huishouding voerden en dat daarnaast van belang is dat het vereiste duurzame karakter van de gestelde gemeenschappelijke huishouding niet voldoende is onderbouwd.

1.8.

Bij brief van 17 maart 2022 heeft Stadgenoot de broer van [eiseres] , met verwijzing naar de Gedragscode voor verhuurders Ondersteuning van jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen d.d. 20-12-2021, hierna de Gedragscode, aangeboden dat hij (en [eiseres] ) tot 1 augustus 2025 in de woning kunnen blijven, mits zij ermee instemmen, kort samengevat, dat de woning per 1 augustus 2025 zal worden opgeleverd. De broer van [eiseres] heeft dit voorstel afgewezen.

1.9.

Stadgenoot heeft bij nadere akte aangevoerd dat zij de broer van [eiseres] in lijn met de Gedragscode een aanbod zal doen voor een passende woning en dat hij tot dat tijdstip in de woning kan blijven. Stadgenoot heeft daarnaast aangevoerd dat ook in geval de vordering van [eiseres] wordt afgewezen, geen ontruiming zal plaatsvinden in geval dat nog geen passende huisvesting aan haar broer is aangeboden. In dat verband heeft zij haar vordering in reconventie aangepast.

1.10.

Stadgenoot acht de Gedragscode niet van toepassing op [eiseres] , onder meer in verband met het overschrijden van de leeftijdsgrens ( [eiseres] was ten tijde van het overlijden van haar moeder 29 jaar oud) terwijl er geen gronden zijn voor afwijking hiervan.

1.11.

[eiseres] heeft tegen deze stellingname van Stadgenoot een klacht ingediend bij de Geschillen- en klachtencommissie van Stadgenoot. Ten tijde van de zitting in deze zaak was op de klacht nog niet beslist. Ook is op 14 juli 2022 een aanvraag gedaan om afgifte van een huisvestingsvergunning bij de gemeente.

Vordering en verweer (in conventie)

2. [eiseres] vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal bepalen dat [eiseres] de huurovereenkomst met betrekking tot de woning mag voorzetten voor onbepaalde tijd, dan wel met ingang van een door de kantonrechter te bepalen tijdstip en voor een door de kantonrechter te bepalen periode, met veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding.

3. [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij voldoet aan de voorwaarden die artikel 7:268 BW Pro aan voorzetting van de huur na overlijden van de huurder stelt. Zij had hoofdverblijf in de woning en het betrof een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Zij kan de huur voldoen en ook aan het criterium dat over een huisvestingsvergunning wordt voldaan, mits Stadgenoot hieraan zou willen meewerken, zonodig met aanwending van de vrije toekenningsruimte van 5% die Stadgenoot heeft.

4. Stadgenoot betwist dat [eiseres] aan voormelde voorwaarden voldoet op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.

Vordering en verweer (in reconventie)

5. Stadgenoot vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad (a) voor recht verklaart dat [eiseres] geen recht op voortzetting van de huurovereenkomst heeft en (b) dat [eiseres] met haar vorderingen misbruik maakt van het recht om op de voet van art. 7:268 BW Pro voortzetting van de huurovereenkomst te vorderen, dan wel dat zij met deze vordering handelt in strijd met de goede trouw. Verder vordert Stadgenoot (c) primair [eiseres] te veroordelen om de woning met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt, binnen één week na de betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden conform het bepaalde in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv, althans in goede justitie een zodanige voorziening te treffen die recht doet aan de belangen van Stadgenoot, waarvan de uitvoering zo nodig bewerkstelligd kan worden conform het bepaalde in art. 555 e.v. jo. 444 Rv.
Subsidiair vordert Stadgenoot (d) voor zover de kantonrechter van oordeel is dat de Gedragscode in de weg kan staan het door Stadgenoot (doen) ontruimen van het gehuurde te bepalen dat de ontruiming van de woning niet eerder kan worden bewerkstelligd dan nadat aan haar broer [naam broer] door Stadgenoot een passende woning is aangeboden binnen het kader van de Gedragscode, althans verzoekt Stadgenoot de kantonrechter om in goede justitie een voorziening te treffen die recht doet aan de belangen van zowel Stadgenoot als [naam broer] .
Tenslotte wordt (e) gevraagd om [eiseres] te veroordelen om aan Stadgenoot te betalen een bedrag ad € 606,15 per maand (zijnde het bedrag dat bij wege van huur maandelijks verschuldigd is), en wel tot de dag waarop de woning volledig zal zijn ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de maand volgend op die waarin het bedrag opeisbaar is geworden;
Alles (f) met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten

6. [eiseres] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen in reconventie op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.

Beoordeling

Artikel 7:268 BW Pro

In conventie

6. Volgens artikel 7:268 lid 3 BW Pro wijst de rechter een verzoek van een medebewoner tot voortzetting huur na overlijden van de huurder in ieder geval af wanneer er, kort samengevat:

a. geen sprake is geweest van hoofdverblijf door de medebewoner en het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding;

b. de medebewoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur;

c. de medebewoner niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning voor de betreffende woonruimte.

7. Stadgenoot heeft aangevoerd dat in geval van [eiseres] alle genoemde afwijzingsgronden van toepassing zijn.

8. Volgens vaste rechtspraak moet de vraag of sprake is van hoofdverblijf een duurzame gemeenschappelijke huishouding worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind met een ouder na het meerderjarig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Het is aan [eiseres] om die bijzondere omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken.

9. De twijfels van Stadgenoot ten aanzien van het hoofdverblijf van [eiseres] in de woning zijn met name ingegeven doordat in de eerdere procedure waarbij de moeder en de broer van [eiseres] betrokken zijn geweest, en zijdelings [eiseres] zelf, anders hierover is verklaard dan in de onderhavige procedure. Naar het oordeel van de kantonrechter is de signalering van Stadgenoot terecht. Niettemin hoeft zijns inziens de zaak daarop niet te stranden. Bij de toetsing van het begrip “hoofdverblijf” is beslissend welke de feitelijke situatie is. Uit de overgelegde stukken, waaronder die met betrekking tot de echtscheiding van [eiseres] en het uittreksel BRP, alsmede de overgelegde verklaringen, is naar het oordeel van de kantonrechter af te leiden dat [eiseres] sinds haar echtscheiding in 2016/2017 hoofdverblijf had in de woning.

10. Anders dan [eiseres] aanvoert kan echter van een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet worden gesproken. De kantonrechter wil wel aannemen dat ook [eiseres] haar (financiële) steentje bijdroeg in het huishouden. Het samenleven met haar moeder was echter gekenmerkt door een verzorgingsrelatie, te weten dat [eiseres] als mantelzorger van haar moeder optrad. In een dergelijke situatie ontbreekt de wederkerigheid in de onderlinge verzorging. Ook het aspect duurzaamheid ontbreekt omdat het wel duidelijk was, gelet op de ernstige ziekte van haar moeder, dat de moeder zou gaan overlijden, zij het dat niet de verwachting was dat dit al op 31 juli 2021 zou gebeuren.

11. Ten aanzien van de voorwaarde dat [eiseres] een financieel voldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur overweegt de kantonrechter dat Stadgenoot haar stellingen dienaangaande onvoldoende heeft onderbouwd, in het licht van hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd. [eiseres] heeft een – inmiddels: vaste – baan bij het UWV en verdient daarmee blijkens de overgelegde loonstroken een inkomen waarmee zij de op te brengen huur (ruimschoots) zou moeten kunnen betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er ten aanzien van deze voorwaarde daarom geen probleem.

12. Aan de derde voorwaarde, het beschikken over een huisvestingsvergunning, wordt niet voldaan. Partijen verschillen van mening of mag worden verwacht dat dat alsnog het geval kan zijn. Stadgenoot voert aan dat de woning niet passend is, nu het een vijfkamerwoning betreft. Een dergelijke woning kan niet als passend worden aangemerkt voor [eiseres] en het verstrekken van een husivestingsvergunning, ook niet als uitzondering of met toepassing van de hardheidsclausule, is daarom niet te verwachten. Stadgenoot heeft verwezen een arrest van 15 mei 2020 van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:1363). Het hof overwoog onder meer:

(…)

“3.6.

Ingevolge artikel 2.4.2 lid 1 aanhef en sub e van de verordening moet een huisvestingsvergunning worden geweigerd als de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Vaststaat dat De Alliantie een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet en dat de woning een sociale huurwoning is met in totaal vijf kamers – waarvan vier slaapkamers – en een oppervlakte van (ten minste) 78 m², waarvoor volgens de algemene en bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6 en artikel 2.4.7 van de verordening uitsluitend een huisvestingsvergunning wordt verleend aan een huishouden bestaande uit drie of meer personen (woningzoekenden met ten minste een of meer minderjarige kinderen). Feit van algemene bekendheid is bovendien dat in Amsterdam en omstreken een groot tekort bestaat aan sociale huurwoningen, waaronder vier- en vijfkamerwoningen, en dat kandidaat-huurders dikwijls tien tot vijftien jaar moeten wachten voordat zij een passende woning kunnen krijgen. Mede in aanmerking nemend dat het de taak is van De Alliantie als toegelaten instelling om voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte zorg te dragen en dat zij [appellant] reeds (onverplicht) een tweetal andere, passende woonruimtes heeft aangeboden, moet worden geconcludeerd dat De Alliantie redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met [appellant] heeft kunnen weigeren, zodat laatstgenoemde niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt.

3.7.

In het voorgaande ligt besloten dat het hof [appellant] niet volgt in zijn stelling dat de woning niet via een aanbodinstrument wordt aangeboden, het hier om directe bemiddeling gaat en de algemene en bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6 en artikel 2.4.7 van de verordening daarom niet op hem van toepassing zijn. Juist is dat als sprake is van directe bemiddeling en niet van een aanbodinstrument, krachtens artikel 2.2.3 lid 3 van de verordening de eerste twee leden van die bepaling niet van toepassing zijn, waarmee overigens niet is gezegd dat dit in dat geval ook geldt voor de passendheidscriteria. De redenering dat als woonruimte niet via een aanbodinstrument wordt aangeboden, er dus sprake is van directe bemiddeling, is echter onjuist. In het onderhavige geval is directe bemiddeling, dat wil zeggen het rechtstreeks aan een woningzoekende aanbieden van woonruimte zonder dat die woonruimte via het aanbodinstrument te huur is aangeboden (artikel 1 aanhef Pro en sub m van de verordening), niet aan de orde. Bij voortzetting van de huur op de voet van artikel 7:268 lid 2 BW Pro vindt dit niet plaats omdat de verhuurder woonruimte aanbiedt, maar omdat de rechter dat op vordering van degene die de huur wil voortzetten bepaalt. Pas als de huur niet kan worden voortgezet omdat niet aan de vereisten daarvoor wordt voldaan, kán directe bemiddeling aan de orde komen, te weten als de corporatie – zoals in het onderhavige geval – vervangende, wel passende woonruimte aanbiedt. Daar komt nog bij dat De Alliantie heeft gesteld (memorie van antwoord onder 16) dat corporaties ook bij directe bemiddeling gehouden zijn aan de passendheidscriteria uit de verordening, dat de gemeente niet toestaat dat in het kader van directe bemiddeling niet-passende woningen worden aangeboden en dat bij directe bemiddeling alleen de voorrangsregels worden opzijgezet, maar dat [appellant] deze stellingen niet althans onvoldoende heeft weersproken.” (…)

13. De kantonrechter is van oordeel dat de overwegingen van het hof ook in de onderhavige zaak van toepassing zijn en dat op grond daarvan niet mag worden verwacht dat aan [eiseres] alsnog een huisvestingsvergunning zal worden verleend.

14. De conclusie is dat tenminste twee van de drie afwijzingsgronden van toepassing zijn en dat leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] om op basis van het bepaalde in artikel 7:268 BW Pro de huurovereenkomst van haar overleden moeder te mogen voortzetten zal worden afgewezen.

In reconventie

15. [eiseres] heeft aangevoerd dat Stadgenoot geen belang heeft bij haar tegenverzoek dat voor recht wordt verklaard dat [eiseres] geen recht op voortzetting van de huurovereenkomst heeft. De kantonrechter volgt [eiseres] hierin, nu in conventie al is beslist dat [eiseres] niet in aanmerking komt voor voortzetting van de huur.

16. Stadgenoot heeft verder gevorderd dat [eiseres] de woning zal ontruimen. Gelet op de uitkomst van hetgeen in conventie is overwogen, ligt deze vordering in beginsel voor toewijzing gereed. Nu hangende de onderhavige procedure duidelijk is geworden dat het de broer van [eiseres] , en daarmee indirect [eiseres] zelf, wordt toegestaan de woning voorlopig te blijven bewonen, is het belang aan de vordering tot ontruiming, inleveren sleutels etc. ontvallen. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

17. Stadgenoot heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [eiseres] met het instellen van haar vorderingen misbruik maakt van het recht op de voet van artikel 7:268 BW Pro voortzetting van de huurovereenkomst te vorderen, dan wel dat [eiseres] met deze vordering handelt in strijd met de goede trouw.

18. De kantonrechter begrijpt dit deel van de vordering zo, dat het een opmaat is voor het verzoek een vonnis te wijzen dat bij voorraad uitvoerbaar is. Daarmee wenst Stadgenoot kennelijk dat wordt afgeweken van hetgeen in de laatste volzin van artikel 7:268 lid 2 BW Pro is bepaald, te weten dat [eiseres] de huur in ieder geval mag voortzetten zolang niet onherroepelijk op de vordering tot voortzetting is beslist.

19. De kantonrechter overweegt dat op grond van voornoemd artikellid de hoofdregel is dat [eiseres] bevoegd is de huur voort te zetten zolang niet op de door haar ingestelde vordering onherroepelijk is beslist. Alleen in geval van misbruik van recht of strijd met de goede trouw kan dit anders zijn. Stadgenoot voert aan dat daarvan sprake is en wijst er daarbij op dat een eventueel hoger beroep kansloos is, dat [eiseres] in deze dan wel in de procedure van haar broer en wijlen haar moeder in strijd met de waarheid heeft verklaard en dat de wijze van procederen van [eiseres] duidt op een vertragingstactiek.

20. [eiseres] stelt grote belangen te hebben bij voortzetting van de huur en wijst in dat verband ook op persoonlijke omstandigheden, zoals haar psychische klachten. Zij stelt behoefte te hebben aan continuïteit van de plek waar zij woont. Ondanks dat de kantonrechter eerder heeft overwogen dat [eiseres] niet voor voortzetting van de huur op basis van artikel 7:268 BW Pro in aanmerking komt, staat het [eiseres] vrij tegen dat oordeel eventueel hoger beroep in te stellen.

21. Er is in dit stadium onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat [eiseres] uitsluitend in hoger beroep zal gaan met de bedoeling de ontruiming uit te stellen in de wetenschap dat haar vordering ook in hoger beroep geen enkele kans van slagen zal hebben. De enkele stelling van Stadgenoot dat de kans op een ander oordeel in hoger beroep gering is en Stadgenoot om die reden vermoedt dat [eiseres] in hoger beroep zal gaan om te proberen de ontruiming te vertragen, is daarvoor onvoldoende.

22. Dat [eiseres] in strijd met de waarheid zou hebben verklaard is naar het oordeel van de kantonrechter, zo dit al het geval is, evenmin doorslaggevend. [eiseres] heeft uitgelegd waarom zij haar rol in de verzorging van haar moeder ten tijde van de eerdere procedure kleiner heeft gemaakt dan in werkelijkheid het geval was. Zij heeft daarmee haar broer van dienst willen zijn.

23. Ook het beroep op bewuste vertraging van de procedure wordt door de kantonrechter verworpen. Het staat [eiseres] vrij een bewijsaanbod te doen en aan te bieden degenen die verklaringen hebben afgelegd als getuige te doen horen.

24. De slotsom is dat de kantonrechter onvoldoende aanleiding ziet reden om af te wijken van de hoofdregel dat [eiseres] de huur kan voortzetten totdat onherroepelijk op de vordering is beslist.

25. De op lid 5 van artikel 7:268 BW Pro gebaseerde vordering van Stadgenoot tot, kort gezegd, betaling van een bedrag gelijk aan de huur, zolang de woning bij [eiseres] in gebruik is, te vermeerderen met de wettelijke rente in geval van verzuim, zal worden toegewezen, nu daartegen geen verweer is gevoerd en deze vordering de kantonrechter niet onrechtmatig voorkomt.

Gedragscode c.a.

26. In de stukken in de aanloop naar de zitting in deze zaak en ook ter zitting is aan de orde gekomen in hoeverre [eiseres] rechten kan ontlenen aan de Gedragscode. Deze Gedragscode is door – onder meer - Aedes op 20 december 2021 vastgesteld. Stadgenoot heeft verklaard zich aan de Gedragscode te houden, maar dat deze niet op [eiseres] van toepassing is, nu zij ten tijde van het overlijden van haar moeder 29 jaar was en de Gedragscode zich richt op jongeren van 16 tot 27 jaar. [eiseres] heeft dit standpunt bestreden.

27. De kantonrechter overweegt dat de Gedragscode onderdeel uitmaakt van meerdere initiatieven om de positie van achtergebleven jongeren in de huurwoning van de overleden ouder(s) te verbeteren. Daarbij kan worden verwezen naar de aanpassing van artikel 22 van Pro de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, waarbij de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten voor wezen is geïntroduceerd. Ook is bij de Tweede Kamer een initiatiefwetsontwerp aanhangig van Koerhuis c.s. (TK 2021-2022 35999) met de strekking de huurbescherming van weeskinderen te versterken.

28. Bij de Gedragscode wordt over een leeftijdsgrens van 27 jaar gesproken en in het wetsontwerp over een leeftijdsgrens tot 28 jaar. Maar het gaat kennelijk niet om een harde leeftijdsgrens. In de inleiding op de Gedragscode staat hierover onder meer:
“Voor de uitvoering van deze gedragscode moet opgemerkt worden dat de leeftijd van 27 jaar geen harde bovengrens is. Wanneer een jongvolwassen wees net boven deze leeftijdsgrens ondersteuning nodig heeft, wordt van de verhuurder verwacht dat zij deze gedragscode ook op hen toepassen.”In de toelichting op de uitbreiding van artikel 22 van Pro de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 staat onder meer:
“Deze regeling is primair bedoeld voor jongvolwassenen tot de leeftijd van ongeveer 27 jaar, maar er is geen harde leeftijdsgrens gesteld.”

29. De vraag is allereerst of [eiseres] in de verhouding tot Stadgenoot, welke verhouding van privaatrechtelijke aard is, een rechtstreeks beroep toekomt op de Gedragscode. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval, nu het niet gaat om algemeen verbindende regels. Een eventueel handelen in strijd met de Gedragscode door Stadgenoot zou echter wel op gespannen voet kunnen komen te staan met de redelijkheid en de billijkheid. De kantonrechter zal daarom nagaan of daarvan sprake is.

30. Stadgenoot heeft zich beroepen op het feit dat [eiseres] ten tijde van het overlijden van haar moeder inmiddels 29 jaar was en daarmee de grens van 27 jaar ruim had overschreden. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij onverminderd kwetsbaar is, onder andere vanwege haar psychische klachten en de leeftijdsgrens niet absoluut is en haar daarom niet mag worden tegengeworpen.

31. De kantonrechter overweegt dat de leeftijdsgrens, zowel die van de Gedragscode, de uitbreiding van artikel 22 van Pro de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, als die genoemd in het wetsontwerp Koerhuis c.s., in dit geval is overschreden. Nu de leeftijdsgrens kennelijk niet als harde grens is bedoeld, is het de vraag of er bijzondere omstandigheden zijn die de overschrijding rechtvaardigen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet gebleken. [eiseres] heeft door in het huwelijk te treden en buiten de ouderlijke woning te gaan wonen blijk gegeven te kiezen voor een eigen bestaan elders. Vanwege de zorg voor haar moeder is zij in de ouderlijke woning teruggekeerd. Verder is van belang dat [eiseres] niet in een noodsituatie komt te verkeren, in geval de huur met haar niet wordt voortgezet, nu haar broer met toepassing van de Gedragscode wel het aanbod van Stadgenoot heeft gekregen de woning voorlopig te blijven bewonen, waarna hem een aanbod voor een passende woning zal worden gedaan. Dat biedt de mogelijkheid dat [eiseres] , zeker voorlopig, ook in de woning kan blijven wonen, zij het niet op basis van een “eigen” huurovereenkomst. Voormelde omstandigheden, zeker in onderling verband bezien, brengen de kantonrechter tot de conclusie dat Stadgenoot niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door de Gedragscode niet op [eiseres] van toepassing te doen zijn. Het feit dat [eiseres] kampt met psychische klachten doet hieraan niet af.

32. Gelet op het voorgaande kan verdere bespreking van hetgeen Stadgenoot subsidiair onder sub d in reconventie heeft gevorderd buiten bespreking blijven, nu aan de voorwaarde van het van toepassing zijn van de Gedragscode in het geval van [eiseres] niet is voldaan.

33. Nu [eiseres] in het ongelijk is gesteld, zal zij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en die in reconventie, zal met één proceskostenveroordeling worden volstaan. De kosten worden begroot op € 374,00 (twee punten à € 187,00) aan salaris gemachtigde.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

wijst de vordering af;

In reconventie

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan Stadgenoot van een bedrag ad € 605,15 per maand, (zijnde het bedrag dat bij wege van huur maandelijks verschuldigd is), en wel tot de dag waarop de woning volledig zal zijn ontruimd;

wijst af het meer of anders gevorderde;

In conventie en in reconventie

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van Stadegenoot tot op heden begroot op € 374,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022, in tegenwoordigheid van de griffier.