ECLI:NL:RBAMS:2022:5526

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 22/1548

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , te Amsterdam, eiseres (de stichting)

( [gemachtigde eiseres] ),

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 5.784.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

De stichting heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
1 februari 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

De stichting heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 15 september 2022. De stichting heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook [naam] , lid van het bestuur, was op de zitting aanwezig. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van
mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door [taxateur] .

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. De stichting is huurder van de onroerende zaak. Het gaat om een bedrijfshal van ongeveer 2054 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert.^[1]

3. De stichting vindt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening moest houden met de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. De stichting wil dat de heffingsambtenaar kijkt naar de actuele waarde van de onroerende zaak. Die is volgens de stichting ongeveer € 2.400.000. Bovendien vindt de stichting het bedrag dat zij aan gebruikersbelasting moeten betalen te hoog. De stichting heeft namelijk een ANBI^[2]-status en daarmee een sociaal maatschappelijke karakter. Met dit karakter wordt onvoldoende rekening gehouden.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 6.002.151,12. Dit bedrag is tot stand gekomen op basis van het eigen verkoopcijfer, welke de heffingsambtenaar herleid heeft naar een transactieprijs die voldoet aan de waarderingsficties. De heffingsambtenaar is daarbij uitgegaan van het bedrag aan huur dat de stichting werkelijk betaalt.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

Ten aanzien van de WOZ-waarde

5. De rechtbank begrijpt de stichting zo dat zij het niet eerlijk vindt dat zij als gebruiker nu een veel hogere onroerend zaakbelasting (€ 7.478,71) moeten betalen dan de voorgaande jaren (ongeveer € 2.000,-) omdat het pand voor veel geld is gekocht ten behoeve van een situatie in de toekomst, terwijl de onroerende zaak nu een slechte staat van onderhoud heeft en het nog maar de vraag is of zij onderdeel worden van het nieuwe project.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ^[3]wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[4]

7. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Niet in geschil is dat de onroerende zaak op
1 augustus 2019 voor € 6.400.000 verkocht is aan [naam projectontwikkelaar] . De rechtbank overweegt dat, ongeacht de bestemming, de gerealiseerde verkoopprijs een geschikt aanknopingspunt is voor de waardebepaling. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar heeft getoetst of het eigen verkoopcijfer een marktconforme transactie betreft. Volgens de heffingsambtenaar is dit het geval omdat op de locatie van de onroerende zaak een “gemengde bestemming” van kracht is. Dit betekent dat de projectontwikkelaar al toestemming heeft verkregen de onroerende zaak af te breken om op dezelfde locatie een complex bestaande uit een supermarkt met daarboven woningen te realiseren. Gelet op deze toelichting is de rechtbank van oordeel dat op de waardepeildatum de meestbiedende koper rekening kon houden met de toekomstige plannen. De prijs
€ 6.400.000 is dus de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, zodat deze prijs terecht is aangemerkt als de waarde van het pand ten tijde van de waardepeildatum. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor het standpunt van de stichting, biedt de Wet WOZ geen ruimte om een lagere waarde te bepalen dan de waarde die bepaald is op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Zou dat wel gebeuren dan zouden de WOZ-waarden van identieke panden van elkaar verschillen. Dit betekent niet dat er verder geen correcties plaatsvinden. De heffingsambtenaar heeft, gebruikmakend van het eigen verkoopcijfer, een huurwaardekapitalisatiefactor berekend. Hierbij is uitgegaan van de huidige huur die de stichting per jaar betaalt. Deze huurwaardekapitalisatiefactor is vervolgens gecorrigeerd voor onder meer het ontbreken van aanvangsleegstand, verhuurkosten en het leegstandsrisico. Deze berekeningswijze heeft geleid tot een gecorrigeerde transactieprijs van € 6.002.151,12. Uit het voorgaande volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Ten aanzien van de gebruikersbelasting

7. De grondslag voor de gebruikersbelasting is de WOZ-waarde, zoals hierboven is vastgesteld door de heffingsambtenaar. De OZB^[5]is een percentage of promillage van de WOZ-waarde. Wat betreft het standpunt van de stichting dat onvoldoende rekening wordt gehouden met het feit dat de stichting een maatschappelijke onderneming is, overweegt de rechtbank als volgt. De wetgever heeft een onderscheid gemaakt tussen woningen en niet-woningen. Onder de noemer OZB dienen gebruikers van niet-woningen gebruikersbelasting te betalen. De wetgever maakt geen onderscheid in typen niet-woningen. Daarom betaalt de stichting, hoewel dit een maatschappelijke organisatie is, geen lager tarief dan, bijvoorbeeld, een bedrijf dat gericht is op het maken van winst. Dit betekent dat persoonlijke omstandigheden niet kunnen meespelen. Dit wordt onderschreven door het feit dat tegen een besluit van de gemeenteraad om de OZB-tarieven te verhogen, geen rechtsmiddelen open staat.^[6]Zo lang wettelijk bepaald is dat geen onderscheid wordt gemaakt in typen niet-woningen kan de rechtbank niet van het daarbij behorende tarief afwijken. Dit is alleen anders als de tariefstelling leidt tot een willekeurige of onredelijke belastingheffing die de wetgever niet op het oog kan hebben gehad, dan wel een regeling is getroffen die in strijd is met enig rechtsbeginsel.^[7]Van dergelijke omstandigheden is in het geval van de stichting niet gebleken.

Conclusie

8. Nu gebleken is dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en het maatschappelijk karakter van de stichting niet kan leiden tot een lagere gebruikersbelasting is het beroep ongegrond. Dit betekent dat de stichting geen gelijk krijgt.

9. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Z. Achouak el Idrissi, rechter, in aanwezigheid van
mr.C.J. van 't Hoff, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
23 september 2022.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Beoordeling WOZ-waarde en gebruikersbelasting voor maatschappelijke stichting