Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9410591 CV EXPL 21-12442
vonnis van: 21 april 2022
fno.: 842
vonnis van de kantonrechter
i n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. B.D.A. Zwart
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FS NL Property 2 B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: FS
gemachtigde: mr. D.A.W. van Dijk.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 20 augustus 2021, met producties, heeft [eiseres] tegen FS vorderingen ingesteld. FS heeft bij conclusie van antwoord, met producties, verweer gevoerd. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 25 november 2021 aan partijen instructies gegeven en een mondelinge behandeling bepaald, die op 22 maart 2022 heeft plaatsgevonden. [eiseres] heeft bij akte haar eis gewijzigd en een productie ingebracht. Op de mondelinge behandeling zijn voor [eiseres] verschenen [naam 1] (operating director) en de gemachtigde mr. D.B.A. Zwart. Voor FS zijn verschenen [naam 2] (indirect bestuurder) en de gemachtigde mr. D.A.W. van Dijk. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens hebben zij vonnis gevraagd, waarna het vonnis is bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eiseres] is onderdeel van de in Nederland gevestigde The Vincent Hotel Group, welke groep eigendom is van [naam vennootschap] B.V. Deze vennootschap behoort tot de in Canada gevestigde Westmont Hospitality Group. The Vincent Hotel Group exploiteert momenteel 11 hotels in Nederland.
1.2.
FS is onderdeel van First Sponsor Group, een internationale onderneming op het gebied van vastgoed, onder andere hotels. In Nederland exploiteert FS 14 hotels in haar eigen gebouwen.
1.3.
Partijen zijn op 6 juli 2012 een huurovereenkomst aangegaan waarbij (de rechtsvoorganger van) FS aan [eiseres] heeft verhuurd het object [naam object] aan de [adres] . De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 25 jaar, met de mogelijkheid van verlenging.
1.4.
Middels twee dochterondernemingen exploiteert [eiseres] in het gehuurde het Holiday Inn Amsterdam [naam object] hotel en het Holiday Inn Express Amsterdam [naam object] hotel.
1.5. In maart 2020 heeft de Nederlandse overheid maatregelen getroffen in verband met de verspreiding van het coronavirus. Sindsdien hebben partijen overleg gehad over de huurbetaling, maar zij zijn niet tot overeenstemming gekomen.
1.6.
[eiseres] heeft in mei 2021 in kort geding opschorting van haar huurbetalingsverplichting gevorderd. De huurprijs bedroeg toen € 4.291.553,04 per jaar. De kantonrechter heeft [eiseres] in haar vorderingen niet-ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van een spoedeisend belang.
Vordering
2. [eiseres] vordert, na wijziging van haar eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- de (gevolgen van de) huurovereenkomst te wijzigen, althans deze gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de overeengekomen huurprijs vanaf maart 2020 tot en met december 2023, althans tot en met een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd conform de vastelastenmethode die volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), althans de huurprijs te verminderen op een wijze en gedurende een periode in goede justitie te bepalen;
- FS te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 3.318.592,00 excl. btw, althans enig ander bedrag aan teveel betaalde huur, met wettelijke rente,
- FS te veroordelen tot betaling van de proceskosten, met nakosten en met wettelijke rente.
3. Aan deze vordering legt [eiseres] het volgende ten grondslag. Zij kan de twee hotels in de [naam object] als gevolg van de overheidsmaatregelen gedurende een lange periode niet of slechts in geringe mate exploiteren. Met het oog daarop wil zij een huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden. FS heeft ten onrechte structureel aangedrongen op betaling van 100% van de huur, waaraan [eiseres] noodgedwongen heeft voldaan. Daardoor moet zij nu huurprijsvermindering en terugbetaling van teveel betaalde huur vorderen. Voor de periode van maart 2020 tot en met januari 2022 maakt zij aanspraak op huurprijsvermindering van in totaal € 3.318.592,00. Daartoe verwijst zij naar een rapport van PKF Wallast Accountants & business advisers (PKF).
- de (gevolgen van de) huurovereenkomst te wijzigen, althans deze gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de overeengekomen huurprijs vanaf maart 2020 tot en met december 2023, althans tot en met een in goede justitie te bepalen datum, wordt verminderd conform de vastelastenmethode die volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), althans de huurprijs te verminderen op een wijze en gedurende een periode in goede justitie te bepalen;
- FS te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 3.318.592,00 excl. btw, althans enig ander bedrag aan teveel betaalde huur, met wettelijke rente,
- FS te veroordelen tot betaling van de proceskosten, met nakosten en met wettelijke rente.
3. Aan deze vordering legt [eiseres] het volgende ten grondslag. Zij kan de twee hotels in de [naam object] als gevolg van de overheidsmaatregelen gedurende een lange periode niet of slechts in geringe mate exploiteren. Met het oog daarop wil zij een huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden. FS heeft ten onrechte structureel aangedrongen op betaling van 100% van de huur, waaraan [eiseres] noodgedwongen heeft voldaan. Daardoor moet zij nu huurprijsvermindering en terugbetaling van teveel betaalde huur vorderen. Voor de periode van maart 2020 tot en met januari 2022 maakt zij aanspraak op huurprijsvermindering van in totaal € 3.318.592,00. Daartoe verwijst zij naar een rapport van PKF Wallast Accountants & business advisers (PKF).
Verweer
4. FS betwist dat in dit geval de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, aangezien het hier gaat om een hotelonderneming met een langjarig huurcontract. Partijen in de hotelbranche die een langjarige huurovereenkomst van 25 jaar of meer sluiten houden rekening met de mogelijkheid dat zich gedurende de looptijd van de huurovereenkomst een crisis zoals de coronapandemie voordoet. Dat is dus impliciet verdisconteerd in de huurovereenkomst. Met enige regelmaat doen zich immers ernstige gebeurtenissen voor die een vergaande invloed hebben op de bedrijfsvoering van ondernemingen en meer specifiek is het zo dat de hotelbranche economische schommelingen volgt. Naarmate de huurtermijn langer is, wordt de waarschijnlijkheid dat zich in de huurperiode een zware economische crisis voordoet groter. Professionele partijen mogen geacht worden zich daarvan bewust te zijn. In dit geval bedraagt de huurtermijn 25 jaar en inclusief verlengingsopties zelfs 45 jaar. [eiseres] wist ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst dat het waarschijnlijk was dat zich in die huurtermijn een zware economische crisis zou voordoen, zodat dit in de huurovereenkomst is verdisconteerd.
Het is verder opmerkelijk dat [eiseres] geen businessplan uit 2012 met langjarige omzetprognoses in het geding heeft gebracht. De vooruitzichten in de hotelbranche in Amsterdam waren toen ronduit slecht. In werkelijkheid zijn de omzetten veel beter geweest dan verwacht, waarbij 2019 een topjaar was. De verwachtingen van [eiseres] van destijds zijn relevant voor de vraag welk referentiejaar moet worden genomen bij de berekening of [eiseres] is geschaad door de coronapandemie. Dat is niet per definitie het jaar 2019. Nu [eiseres] geen inzicht heeft gegeven in haar verwachtingen van destijds heeft zij niet aan haar stelplicht voldaan. Bovendien heeft de lengte van de overeengekomen huurtermijn een grote invloed op de gemiddelde daling van de omzet als gevolg van de coronacrisis gedurende de exploitatieperiode. Die daling blijft in dit geval ruim binnen het percentage dat hoort bij het normale ondernemersrisico. Daartoe verwijst FS naar een rapport van Horwath HTL, waarin overigens de berekeningen zijn gemaakt op basis van de werkelijke omzetten van [eiseres] . Horwath heeft ook berekend dat de winst van [eiseres] gemeten over de looptijd van de huurovereenkomst nog steeds heel hoog is en nauwelijks lager dan als de effecten van de coronapandemie buiten beschouwing zouden worden gelaten. Dit alles maakt dat [eiseres] niet op grond van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wijziging van de huurovereenkomst kan verlangen.
Het is verder opmerkelijk dat [eiseres] geen businessplan uit 2012 met langjarige omzetprognoses in het geding heeft gebracht. De vooruitzichten in de hotelbranche in Amsterdam waren toen ronduit slecht. In werkelijkheid zijn de omzetten veel beter geweest dan verwacht, waarbij 2019 een topjaar was. De verwachtingen van [eiseres] van destijds zijn relevant voor de vraag welk referentiejaar moet worden genomen bij de berekening of [eiseres] is geschaad door de coronapandemie. Dat is niet per definitie het jaar 2019. Nu [eiseres] geen inzicht heeft gegeven in haar verwachtingen van destijds heeft zij niet aan haar stelplicht voldaan. Bovendien heeft de lengte van de overeengekomen huurtermijn een grote invloed op de gemiddelde daling van de omzet als gevolg van de coronacrisis gedurende de exploitatieperiode. Die daling blijft in dit geval ruim binnen het percentage dat hoort bij het normale ondernemersrisico. Daartoe verwijst FS naar een rapport van Horwath HTL, waarin overigens de berekeningen zijn gemaakt op basis van de werkelijke omzetten van [eiseres] . Horwath heeft ook berekend dat de winst van [eiseres] gemeten over de looptijd van de huurovereenkomst nog steeds heel hoog is en nauwelijks lager dan als de effecten van de coronapandemie buiten beschouwing zouden worden gelaten. Dit alles maakt dat [eiseres] niet op grond van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wijziging van de huurovereenkomst kan verlangen.
Beoordeling
5. In het arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad onder meer het volgende overwogen. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 BW niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel moet worden aangenomen dat deze omstandigheid niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten.
6. Voor de beoordeling van het verweer van FS is dus van belang of er concrete aanwijzingen zijn dat de overheidsmaatregelen die sinds maart 2020 zijn getroffen in verband met de coronapandemie in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd, zoals FS aanvoert. Deze concrete aanwijzingen zijn er niet. FS wijst erop dat [eiseres] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst moet hebben geweten dat het waarschijnlijk was dat zich in de huurtermijn van 25 jaar, met verlengingsmogelijkheid, een zware economische crisis zou voordoen, maar dat is onvoldoende. Weliswaar kan worden aangenomen dat professionele partijen zich ervan bewust zijn dat in een periode van enkele tientallen jaren de kans op een economische crisis groot is, maar dat is iets anders dan dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst al dan niet stilzwijgend rekening hebben gehouden met de mogelijkheid van een pandemie en in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen, die direct van invloed zijn op de komst van publiek in het gehuurde. Daarom wordt het er in dit geding voor gehouden dat de gevolgen van de overheidsmaatregelen tussen partijen een onvoorziene omstandigheid vormen als bedoeld in artikel 6:258 BW.
7. De Hoge Raad heeft in het genoemde arrest verder overwogen dat aangenomen kan worden dat bij deze onvoorziene omstandigheid de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk vermindert dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate wordt verstoord. De verhuurder kan dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs.
8. Het verdere verweer van FS heeft geen betrekking op de hier bedoelde waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde en de waardeverhouding van de wederzijdse prestaties. Wel voert FS aan dat met omzetprognoses van [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst rekening moet worden gehouden en zij acht de gemiddelde omzet- en winstdaling over de gehele duur van de overeenkomst van belang. Deze omstandigheden zeggen echter niets over het door de Hoge Raad relevant geachte concrete gevolg van de overheidsmaatregelen, te weten een onvoorziene sterk verminderde omzet waardoor de verhouding tussen – kort gezegd – het huurgenot en de te betalen huurprijs in ernstige mate wordt verstoord. FS meent dat het gevolg van de overheidsmaatregelen moet worden bezien in relatie tot de omzet- en winstcijfers zoals die zich tijdens de huurovereenkomst hebben ontwikkeld en zoals die over de gehele duur van de overeenkomst kunnen worden behaald, en dat het gevolg dan in dit geval wel meevalt. Maar dat is niet in lijn met het arrest. De Hoge Raad stelt de waardeverhouding van de wederzijdse prestaties gedurende de periode waarin de onvoorziene omstandigheid zich voordoet voorop. Daarom kan [eiseres] aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, met dien verstande dat wel moet worden onderzocht op welke wijze een huurprijsvermindering moet worden berekend. De Hoge Raad heeft in het arrest een model gegeven dat voor veel gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad overweegt dat nadeel, veroorzaakt door het wegblijven van publiek als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder noch in die van de verhuurder valt. FS heeft niet betoogd dat dit in dit geval anders is. De Hoge Raad overweegt verder dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties in beginsel het beste wordt ondervangen door het nadeel gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder, maar dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat daarvan wordt afgeweken.
9. Het verweer van FS wordt zo begrepen dat zij meent dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat het nadeel in dit geval niet tussen partijen moet worden verdeeld. Zoals hiervoor al is beschreven meent FS dat het nadeel voor [eiseres] wel meevalt ten opzichte van haar verwachtingen bij aanvang van de huurovereenkomst en bezien over de gehele duur van de huurperiode, maar dat zegt niets over de onderlinge verhouding tussen [eiseres] en FS. Beide partijen zijn onderdeel van grote internationale ondernemingen en er zijn geen aanwijzingen dat zij niet beide draagkrachtig zijn. Deze omstandigheden leggen zoveel gewicht in de schaal dat er geen reden is om af te wijken van het uitgangspunt dat het nadeel tussen hen gelijk moet worden verdeeld. Bezien over de gehele duur van de huurperiode valt dat nadeel overigens in de visie van FS dan wel mee.
10. Op grond van het arrest van de Hoge Raad kan de vermindering van de huurprijs worden berekend overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode met de in het arrest beschreven berekeningsstappen. Eén van de stappen houdt in dat de lagere omzet wordt vergeleken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie: de referentieomzet. FS meent dat in dit geval de omzetprognose van [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst als referentieomzet moet worden gebruikt. Zoals [eiseres] echter terecht opmerkt wijkt dat af van de referentieomzet die bij de TVL wordt gebruikt en in de rechtspraak. Het gaat immers om het verschil in omzet dat het gevolg is van de overheidsmaatregelen en niet om het verschil tussen destijds verwachte omzet en daadwerkelijke omzet. Het omzetverschil als gevolg van de overheidsmaatregelen is vrijwel van de ene dag op de andere ontstaan in maart 2020 en om het verschil te kunnen kwantificeren kan dus het beste worden vergeleken met de omzet kort vóór dat moment.
11. In het tussenvonnis van 25 november 2021 is vermeld dat, mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat een concrete berekening van de huurkorting moet worden gemaakt, partijen nog de gelegenheid krijgen om zich daarover uit te laten. Op grond van al het voorgaande kan daartoe nu worden overgegaan. De zaak zal worden verwezen naar de rol voor een akte aan de zijde van [eiseres] met een nadere toelichting op haar berekening van de huurprijsvermindering, voor zover zij die nadere toelichting wil geven. FS zal vervolgens bij antwoordakte kunnen reageren.
12. [eiseres] vordert de huurprijs te verminderen tot en met december 2023 en heeft dit bij de mondelinge behandeling toegelicht. FS heeft zich daarover nog niet uitgelaten maar zal dat in haar antwoordakte kunnen doen.
13. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 19 mei 2022 te 10:00 uur voor het indienen door [eiseres] van een akte zoals hiervoor onder 11 bedoeld, waarna FS een antwoordakte zal kunnen nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.