Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9842857 CV EXPL 22-5725
vonnis van: 14 oktober 2022
fno.: 364
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres, nader te noemen: de bewindvoerder
gemachtigde: mr. F. Swart
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.P. Alspeer
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het procesdossier bestaat uit het volgende:
- de dagvaarding van 13 april 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord, met een productie;
- de conclusie van antwoord, met een productie;
- de e-mail van 25 mei 2022 van mr. Alspeer, met een nadere productie;
- het instructievonnis, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- het instructievonnis, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling is gehouden op 15 september 2022. De bewindvoerder is verschenen, met [eiseres] en [naam 1] en vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagde] is ook verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
De feiten
1.1.
[gedaagde] huurt de woning aan het adres [adres 1] , met een oppervlakte van ongeveer 110 m2, sinds 1 april 2018, hierna: de woning. De huidige huurprijs bedraagt € 1.525,- per maand.
1.2.
Aanvankelijk huurde [gedaagde] deze woning van [naam 2] (verder: [naam 2] ). [naam 2] was tot zijn overlijden op 6 juni 2021 de levenspartner van [eiseres] . Na het overlijden van [naam 2] heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde] voortgezet.
1.3.
[eiseres] en [naam 2] waren voordat [naam 2] overleed samen eigenaar van het gehuurde en woonden tot maart 2018 zelf in het gehuurde.
1.4.
Bij vonnis in kort geding van 27 september 2017 heeft de voorzieningenrechter [eiseres] en [naam 2] – kort gezegd – op een termijn van zes maanden verboden om nog langer gebruik te maken van de woning vanwege de ernstige overlast die zij voor omwonenden veroorzaakten.
1.5.
De medische gesteldheid van [eiseres] is slecht, nadat hij in 2009 twee hersenbloedingen heeft gehad. [eiseres] kan onder meer niet praten, lopen, staan en slikken. [naam 2] is in maart 2010 als zijn bewindvoerder benoemd. Bij beschikking van 27 juli 2021 is [bewindvoerder] (eiseres) als opvolgend bewindvoerder over de goederen van [eiseres] benoemd.
1.6.
De medische zorg voor [eiseres] wordt 24 uur per dag uitgevoerd door
[naam 3] , die wordt betaald uit het persoonsgebonden budget (PGB) van [eiseres] .
[naam 3] , die wordt betaald uit het persoonsgebonden budget (PGB) van [eiseres] .
1.7.
[eiseres] huurt sinds een aantal jaar een woning aan de [adres 2] en betaalt daarvoor € 2.012,- per maand. [eiseres] ontvangt van zijn voormalig werkgever, de vliegmaatschappij Swiss Air, sinds hij arbeidsongeschikt is geworden, maandelijks een bedrag van € 5.065,20 in totaal.
1.8.
[gedaagde] kende [naam 2] voordat zij de huurovereenkomst met hem aanging. [gedaagde] heeft jarenlang met haar echtgenoot, tot de echtscheiding, in het [adres 1] gewoond. Zij is nu mantelzorger van haar ex-echtgenoot, die nog steeds in de voormalige woning van [gedaagde] woont. [gedaagde] heeft een baan bij de ING Bank.
1.9.
Bij brief van 30 november 2021 heeft de bewindvoerder aan [gedaagde] onder meer geschreven dat de opdracht tot voorbereiding van de verkoop van de woning was ingetrokken. Verder heeft de bewindvoerder aan [gedaagde] onder meer opnieuw aangeboden dat zij het gehuurde kon kopen tegen een marktconforme huurprijs.
1.10.
[gedaagde] heeft bij brief van 5 december 2021 laten weten niet op het aanbod in te gaan. Wel wilde ze onder voorwaarden meewerken aan bezichtigingen in en verkoop van de woning in verhuurde staat.
1.11.
Bij brief van 25 februari 2022 heeft de gemachtigde van de bewindvoerder de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd en haar de ontruiming aangezegd tegen 1 juni 2022. Volgens de gemachtigde had [eiseres] er – kort samengevat –belang bij, gelet op zijn medische situatie en zijn financiële positie, dat hij de woning op korte termijn weer tot zijn beschikking kreeg.
1.12.
Volgens een taxatierapport van Jansen Smit Makelaars en Taxateurs B.V. is de marktwaarde van het gehuurde op 21 maart 2022 geschat op € 431.000,-. Als ervan wordt uitgegaan dat de huurovereenkomst is beëindigd wordt die waarde geschat op € 735.000,-.
1.13.
Er rust nog een (aflossingsvrije) hypotheek op de woning van € 345.000,-. Daarnaast heeft [eiseres] een belastingschuld van € 140.393,25.
Het geschil
2. De bewindvoerder vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen haar [lees: [eiseres] ] en [gedaagde] door opzegging is geëindigd op 31 mei 2022, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, en om [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen, met machtiging van de bewindvoerder om de ontruiming zelf ten uitvoer te leggen, alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. De bewindvoerder heeft alle mogelijke opties bekeken en is uiteindelijk tot de conclusie gekomen dat verkoop van de woning in onverhuurde staat de enige reële optie is voor [eiseres] . Met de opbrengst die dat oplevert kan de belastingschuld worden afgelost en kan een financiële reserve worden gecreëerd, zodat [eiseres] zelfstandig kan blijven wonen. De bewindvoerder stelt ten aanzien van de huurovereenkomst dat deze kon worden opgezegd, omdat het een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur is, dan wel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] een beroep doet op huurbescherming, dan wel, meer subsidiair, dat sprake is van dringende eigen gebruik. De huurovereenkomst is daarom rechtsgeldig beëindigd en [gedaagde] zal de woning moeten verlaten.
4. [gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd.
5. Waar nodig wordt hierna nader ingegaan op de stellingen en verweren van partijen.
De beoordeling
6. Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] mag worden beëindigd vanwege de opzegging door de bewindvoerder van [eiseres] . De kantonrechter oordeelt van niet. Ter toelichting geldt het volgende.
Geen huurovereenkomst van korte duur
7. De bewindvoerder baseert het eindigen van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] op drie verschillende gronden. De eerste grond, dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, volgt volgens de bewindvoerder uit artikel 1 van Pro de huurovereenkomst waarin is bepaald dat de huurder, mocht de verhuurder het gehuurde willen verkopen, een eerste bod mag doen.
8. [gedaagde] voert daartegen terecht aan dat de huurovereenkomst aanvankelijk is gesloten voor drie jaar, dat deze inmiddels voor onbepaalde tijd is voortgezet en dat het bepaalde in artikel 1 van Pro de huurovereenkomst daaraan niets verandert. Bovendien stelt de bewindvoerder ook zelf in de dagvaarding dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet, zodat niet valt in te zien dat het hier gaat om een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur. In die gevallen is in het algemeen sprake van wisselwoningen of vakantiehuisjes. Die situatie doet zich niet voor. Voor zover de huurovereenkomst is opgezegd op deze grond kan de vordering dan ook niet slagen.
Beroep op huurbescherming niet onaanvaardbaar
9. Volgens de bewindvoerder is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] zich beroept op huurbescherming. De daarvoor aangevoerde redenen, te weten dat de verhuur destijds uit nood is geboren, dat sprake was van een vriendendienst, dat [gedaagde] wist dat [naam 2] de woning op termijn wilde verkopen en dat daarom een niet-conforme marktprijs is overeengekomen, heeft [gedaagde] bestreden. Maar ook als deze omstandigheden zouden vast staan dan zijn die niet voldoende om te concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich beroept op de wettelijke beschermingsbepalingen om te voorkomen dat zij haar huis uit moet. Dat geldt ook wanneer rekening wordt gehouden met de medische situatie van [eiseres] . Hoe verdrietig de periode met [naam 2] ook was en hoe moeilijk de huidige (medische en financiële) situatie van [eiseres] ook is, [gedaagde] heeft een terecht en zwaarwegend belang om zich te kunnen beroepen op huurbescherming. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [eiseres] beschikt over een passende woonsituatie en ter zitting desgevraagd is verklaard dat hij niet wil c.q. kan terugkeren naar het gehuurde.
Geen sprake van dringend eigen gebruik
10. Meer subsidiair beroept de bewindvoerder zich op dringend eigen gebruik van het gehuurde in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro. In datzelfde artikel is bepaald dat vervreemding van de gehuurde woonruimte niet is begrepen onder dringende eigen gebruik, zodat de huurovereenkomst in beginsel niet kan worden opgezegd als de verhuurder het verhuurde vrij van huur wil verkopen. Onder bepaalde en bijzondere omstandigheden kan een zwaarwegend belang aan de zijde van de verhuurder bij vervreemding van het gehuurde (in verband met renovatie of sloop) niettemin dringend eigen gebruik opleveren. Het louter financiële belang van [eiseres] om de schuld bij de Belastingdienst af te lossen is daarvoor - zonder meer - niet toereikend.
10. Dat geldt te meer nu de bewindvoerder het belang van [eiseres] bij verkoop van de woning in onverhuurde staat ten opzichte van verkoop in verhuurde staat onvoldoende heeft onderbouwd. Uit producties 16 en 17 valt zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet op te maken dat [eiseres] financieel beter af is wanneer hij de woning aan het [adres 1] heeft verkocht. Er lijkt uit te volgen dat [eiseres] alleen gunstiger uit is wanneer de situatie van ‘toekomst II (wonen op [adres 1] )’ realiteit zou worden, terwijl ter zitting, als gezegd, is bevestigd dat dat voor [eiseres] sowieso geen mogelijkheid is. Bedoelde producties zijn door de bewindvoerder zelf opgestelde overzichten die zonder bewijsstukken moeilijk zijn verifiëren. Zo is in het overzicht een post van € 2.667,00 aan ‘fiscus verwachting’ opgenomen, zonder dat duidelijk is geworden dat de Belastingdienst reeds aanspraak maakt op aflossing van de schuld en voor welk (termijn)bedrag. Verder ontbreekt het bedrag aan PGB dat [eiseres] ontvangt en de uitgaven die hij heeft aan zorgverlening door [naam 3] , terwijl daar juist de schoen zou wringen volgens de bewindvoerder. De aangevoerde financiële motieven zijn derhalve tegenover het zwaarwegende belang van [gedaagde] om de woning te kunnen blijven huren, onvoldoende aangetoond om tot het oordeel te komen dat [eiseres] het gehuurde zo dringend nodig heeft dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
12. De bewindvoerder heeft tot slot gewezen op een brief van 16 december 2021. Volgens de bewindvoerder heeft de kantonrechter, die toezicht houdt op het bewind van [eiseres] , daarin toestemming gegeven om de woning van [eiseres] te verkopen. De betreffende brief kan echter niet dienen als grondslag om de gevorderde beëindiging toe te wijzen. De griffier heeft in die brief aan de bewindvoerder bericht dat zij op zoek kan gaan naar een koper, zodra een verklaring van een arts was overgelegd waaruit volgt dat [eiseres] niet zelfstandig kan terugkeren naar de woning. Daaruit kan niet worden afgeleid dat dat de bewindvoerder de woning vrij van huur mag/moet verkopen, daargelaten dat een dergelijke toestemming de regel “koop breekt geen huur” niet zomaar meer kan doorbreken.
12. Conclusie van het voorgaande is dat de gronden voor opzegging van de huurovereenkomst niet slagen en de huurovereenkomst niet is geëindigd. De daartoe strekkende vordering wordt daarom afgewezen.
12. De bewindvoerder wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] .
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, gevallen aan de zijde van [gedaagde] , tot op heden begroot op € 498,- aan salaris gemachtigde, voor zover verschuldigd inclusief btw en te vermeerderen met de wettelijke rente wanneer dit bedrag niet binnen 14 dagen na heden is voldaan, tot de voldoening;
veroordeelt de bewindvoerder in de nakosten van € 62,- , voor zover verschuldigd inclusief btw;
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 14 oktober 2022 in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.