Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/713006 / HA ZA 22-91
Vonnis van 19 oktober 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] , Verenigd Koninkrijk,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. Storm te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 januari 2022 met bewijsstukken,
- de conclusie van antwoord, met bewijsstukken,
- het tussenvonnis van 18 mei 2022 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
- het proces-verbaal van de op 6 september 2022 gehouden mondelinge behandeling met de daarin genoemde stukken,
- brief van mr. Hagemans van 21 september 2022 met een reactie op het proces-verbaal van de mondelinge behandeling,
- de brief van mr. Storm van 28 september 2022 met een reactie op het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sinds 27 oktober 2003 eigenaar van het appartementsrecht staande en gelegen aan de [adres] met kadastraal kenmerk [kenmerk] (hierna: de woning).
2.2.
Bij notariële koopovereenkomst van 19 oktober 2021 heeft [eiser] de woning verkocht aan [gedaagde] . De door partijen ondertekende koopovereenkomst luidt, voor zover hier relevant:
“
Ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden
Artikel 7
De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
a. Koper niet uiterlijk op 22 november 2021 een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn
verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een in de zin van artikel 1:1.
van de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of
meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte - eventueel, indien de desbetreffende instelling dat verlangt voor het verstrekken van een zodanige geldlening,
onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van
levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven
gaande - tot een hoofdsom van € 1.557.500,00 onder de voorwaarden en bepalingen die
bij de hiervoor bedoelde instelling gebruikelijk zijn en Koper tevens uiterlijk op de eerste
werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met tenminste één
afwijzing van één hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instelling, aan
Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig
verkrijgen van voormelde toezegging(en), de Koop wil ontbinden; en/of….
(…)
Waarborg
Artikel 8
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:
een waarborgsom ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs
voldoen op de Kwaliteitsrekening; of
- een schriftelijke bankgarantie doen stellen en belope van tien procent(10%) van
voormelde totale koopprijs,
zulks uiterlijk op 29 november 2021 en voorts op de wijze als nader is aangegeven in de
algemene bepalingen.
Levering
Artikel 9
De Leveringsakte zal worden verleden ten overstaan van de Notaris op 6 december 2021 of
zoveel eerder als Koperen Verkoper nader zullen overeenkomen.
(…)
ALGEMENE BEPALINGEN
(…)
Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
(…)
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld,
gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht,
tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen -
daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van
een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet
subsidiaire keus tussen:
(…)
b. de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een
onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…)”
2.3.
Naar aanleiding van een verrichte bouwtechnische keuring zijn partijen op
29 oktober 2021 een verlaging van de koopprijs overeengekomen. De gewijzigde koopsom bedraagt € 1.550.789,00.
2.4.
Eind oktober 2021 is in onderling overleg tussen partijen de termijn, waarbinnen het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen, verlengd tot 22 november 2021 en de datum voor het storten van de waarborgsom werd verlengd tot 29 november 2021.
2.5.
Beide hiervoor onder 2.3 en 2.4 genoemde wijzigingen zijn handmatig door de notaris aangepast in de koopakte.
2.6.
Een brief van 18 november 2021 van ABN AMRO Bank N.V. (hierna: ABN AMRO) aan [gedaagde] luidt, voor zover hier relevant:
“U heeft ons gevraagd of wij een hypotheek kunnen geven om een woning te kopen. Op dit moment kunnen wij u helaas geen hypotheek geven. Om deze beslissing te kunnen nemen hebben wij gekeken naar uw persoonlijke situatie:
- uw inkomen
- de waarde van de woning
- de kosten die u gaat maken en
- uw wensen voor de toekomst.
U heeft hierover informatie aangeleverd. Wij komen tot de conclusie dat uw huidige dienstverband in de nabije toekomst wordt beëindigd. […]”
2.7.
Per e-mail van 22 november 2021 heeft [gedaagde] aan [eiser] , diens makelaar alsmede aan de notaris laten weten dat zijn hypotheekaanvraag ten behoeve van de aankoop van de woning was afgewezen en dat hij daarom een beroep wenste te doen op artikel 7 van Pro de koopovereenkomst.
2.8.
Bij e-mail van 22 november 2021 laat de makelaar van [eiser] aan de makelaar van [gedaagde] weten dat het beroep op het financieringsvoorbehoud niet wordt geaccepteerd. Deze e-mail luidt als volgt:
“It’s very unfortunate that you where not able to secure the mortgage.
However we will not accept the rejection letter from the bank, because of the following:
On Wednesday November 17th 2021 you requested one week extension of the
Mortgage clause, because you where busy obtaining a mortgage but the bank needed more time to assess your situation.
On Thursday November l8th 2021 your agent told us that you want back out of the
contract, because your wife was having doubts about the house.
And now on Monday November 22nd 2021 you informed us that the bank won’t give you
a mortgage, because your employer will terminate your contract.
This doesn’t makes sense to us.
So therefor we ask you to proof that your contract will be terminated. […]”
2.9.
Bij e-mail van 22 november 2021 reageert [gedaagde] als volgt naar de makelaar van [eiser] :
“[…] To be clear, the contract we signed has Artikel 7a (see attached) which clearly states if the purchaser has its mortgage application rejected by the bank the contract is cancelled without any penalties.
This is the present case, 1 have a rejection letter from a respected bank in the Netherlands which clearly states my mortgage application was rejected. […]”
2.10.
Per e-mail van 23 november 2021 wijst de makelaar van [eiser] [gedaagde] op zijn inspanningsverplichting ten aanzien van het verkrijgen van een financiering. Deze mail luidt als volgt:
“The rejection letter is only sufficient if it’s based on facts and if the seller accepts this.
Also you would need to make as much effort as possible to obtain the mortgage.
As stated below we have some doubts about this.
Therefor we ask you to provide some proof that your contract will be terminated.
Until then we don’t accept the rejection letter from your bank and the contract will
NOT be dissolved.”
2.11.
Een e-mail van de notaris aan (onder meer) [gedaagde] , gedateerd 25 november 2021, luidt voor zover hier relevant:
“In general.
The text of the reservation of financing indicates that a buyer has a best efforts obligation to obtain a mortgage.
If this reservation is invoked then a seller has the right to inspect the mortgage application and may request further information.”
2.12.
Bij brief van 29 november 2021 heeft de voormalig werkgever van [gedaagde] bevestigd dat [gedaagde] niet langer bij haar in dienst is.
2.13.
Bij brief van 3 december 2021, welke brief is betekend bij deurwaardersexploot, heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd tot deugdelijke nakoming van de koopovereenkomst binnen acht dagen.
2.14.
Bij deurwaardersexploot van 15 december 2021 heeft [eiser] op grond van artikel VI lid 2 sub b van de koopovereenkomst de koop buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] gesommeerd de contractueel overeengekomen boete van € 155.078,90 te betalen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door [eiser] buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te ontbinden;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 155.078,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 december 2021 dan wel een in goede justitie te bepalen datum, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van het te wijze vonnis;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.814,20 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis;
3.2.
[eiser] stelt hiertoe dat [gedaagde] jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van voor hem uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door niet tijdig de overeengekomen waarborgsom te voldoen dan wel niet tijdig een bankgarantie te stellen en door het laten verstrijken van de overeengekomen termijn voor levering van de woning en deze niet af te nemen. [eiser] heeft [gedaagde] conform het bepaalde in de koopovereenkomst schriftelijk in gebreke gesteld waarna [gedaagde] niet alsnog zijn verplichtingen is nagekomen. [gedaagde] verkeert daarom jegens hem in verzuim en [eiser] komt daarom terecht een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst toe en maakt daarom terecht aanspraak op de overeengekomen boete ter hoogte van 10% van de koopsom overeenkomstig het bepaalde in artikel VI van de koopovereenkomst.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Allereerst stelt hij zich op het standpunt dat geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat volgens hem niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro van het Burgerlijk Wetboek (BW) is voldaan, nadat partijen enkele essentiële onderdelen van de koopovereenkomst hebben gewijzigd.
Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden in verband met een tijdig beroep op het in artikel 7a van de koopovereenkomst overeengekomen financieringsvoorbehoud.
Meer subsidiair doet [gedaagde] een beroep op matiging van de boeteclausule dan wel op voordeelsverrekening.
4.De beoordeling
Ten aanzien van het beroep op nietigheid van de koopovereenkomst
4.1.
Als meest verstrekkend verweer doet [gedaagde] een beroep op nietigheid van de koopovereenkomst.
[gedaagde] stelt hiertoe dat er na het sluiten van de koopovereenkomst gewijzigde afspraken zijn gemaakt rond de essentialia van de overeenkomst, te weten ten aanzien van de koopsom en ten aanzien van een aantal belangrijke data, die echter nooit in een nieuwe schriftelijke koopakte zijn vastgelegd op een wijze zoals artikel 7:2 BW Pro voorschrijft. Deze wijzigingen zijn enkel handmatig door de notaris op de bestaande koopakte aangepast, hetgeen volgens [gedaagde] onvoldoende is. Partijen hebben deze wijziging ook niet voorzien van een handtekening. Nu er geen nieuwe overeenkomst is opgemaakt en ondertekend, is de oorspronkelijke koopovereenkomst nietig, aldus [gedaagde] . Hij wijst in dit verband naar de Rapportage Wet Koop onroerende zaken.
4.2.
[eiser] betwist gemotiveerd dat de koopovereenkomst nietig is. Een dergelijk vergaande conclusie volgt niet uit het door [gedaagde] aangehaalde rapport, dit nog afgezien van de vraag welke waarde aan dat rapport moet worden toegekend, en nietigheid van de (gehele) koopovereenkomst zou bovendien disproportioneel zijn. De door [gedaagde] bepleite uitleg van het rapport vindt ook niet zijn weerslag in de jurisprudentie. Verder heeft te gelden dat de genoemde wijzigingen allemaal op verzoek en in het voordeel van [gedaagde] hebben plaatsgevonden en dat deze wijzigingen met tussenkomst van de notaris handmatig in de koopakte schriftelijk zijn vastgelegd.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:2 eerste Pro lid BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk dient te worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Niet in geschil is dat het bij latere afspraak verlagen van de oorspronkelijk overeengekomen koopsom het gevolg was van het laten uitvoeren van een bouwkundig onderzoek naar de woning. Naar moet worden aangenomen was de verlaging van de koopsom bedoeld als tegemoetkoming in de kosten van aan de woning te verrichten herstelwerkzaamheden, en niet het gevolg van het opnieuw uitonderhandelen van de koopsom zelf. Ook is sprake van een verhoudingsgewijs geringe verlaging, gelet op de totale waarde van de woning. Gelet hierop is geen sprake van een gewijzigde essentialia van de koopovereenkomst en was het sluiten en ondertekenen van een nieuwe koopovereenkomst niet nodig. In ieder geval leidt het niet vastleggen van de wijziging in een nieuwe koopakte hier niet tot nietigheid van de oorspronkelijke koopovereenkomst. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat er tussen partijen geen onenigheid is over de inhoud van de wijzigingen, deze op verzoek in het voordeel en met instemming van [gedaagde] zelf hebben plaatsgevonden en de notaris deze wijzigingen handmatig schriftelijk heeft aangepast in de bestaande koopakte. Dat was afdoende. Hetzelfde geldt voor het verlengen van de termijnen rond het financieringsvoorbehoud en het voldoen van de waarborgsom. Het verlengen van dergelijke termijnen, zonder het opnieuw hoeven ondertekenen van een nieuwe koopovereenkomst, betreft evenmin essentialia en komt bovendien veelvuldig voor en vormt de gangbare praktijk in Nederland, zonder dat dit in de praktijk resulteert in een nieuw te ondertekenen koopovereenkomst met alle bijkomende gevolgen van dien, zoals ten aanzien van het opnieuw ingaan van de bedenktijd.
4.4.
Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van [gedaagde] op nietigheid van de koopovereenkomst niet.
Het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud
4.5.
De vraag die vervolgens voorligt is of [gedaagde] het in artikel 7 sub a van Pro de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud rechtsgeldig heeft ingeroepen.
4.6.
[gedaagde] stelt hiertoe dat hij tijdig en terecht een beroep heeft gedaan op het in de overeenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud en dat hij daarmee de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op 22 november 2021. Aan de voorwaarden voor het kunnen inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft hij voldaan. Hij heeft voldaan aan zijn documentatieplicht door tijdig de afwijzing van ABN AMRO, ondersteund door een verklaring van zijn werkgever, aan [eiser] te verstrekken. Op basis van deze stukken heeft [eiser] kunnen vaststellen dat [gedaagde] aan zijn inspanningsverbintenis tot het verkrijgen van financiering heeft voldaan en dat het verrichten van verdere inspanningen nutteloos zouden zijn geweest. Ter terechtzitting heeft [gedaagde] zijn persoonlijke omstandigheden, waarop hij zich beroept, nader toegelicht. Die omstandigheden hebben ertoe geleid dat niet van hem kon worden gevergd dat hij op dat moment naar het buitenland zou verhuizen, hetgeen vervolgens heeft geleid tot het beëindigen van zijn arbeidsovereenkomst nu het voor zijn werk in Nederland een vereiste bleek te zijn om in Nederland te gaan wonen. Het (meewerken aan de) beëindiging van zijn dienstverband kan, gelet op zijn persoonlijke omstandigheden waaronder dit gebeurde, in redelijkheid geen beletsel vormen voor het kunnen inroepen van het financieringsvoorbehoud, aldus [gedaagde] .
4.7.
[eiser] betwist gemotiveerd dat [gedaagde] een gerechtvaardigd beroep op het financieringsvoorbehoud toekwam. Hij heeft niet voldaan aan zijn inspanningsverbintenis. Op basis van de door [gedaagde] aangeleverde documentatie heeft [eiser] geen goed beeld kunnen verkrijgen van de (on)mogelijkheid voor [gedaagde] om een financiering voor de woning te kunnen verkrijgen.
[gedaagde] heeft zich voorts, nadat hij de financiering feitelijk al rond had, gewoonweg bedacht en wilde niet langer naar Nederland verhuizen. [gedaagde] heeft zelf actief het verkrijgen van financiering verhinderd en actief bewerkstelligd dat hij een afwijzing heeft verkregen door de voorgenomen verhuizing naar Nederland alsnog te weigeren en te besluiten tot het beëindigen van zijn arbeidsovereenkomst met wederzijds goedvinden. [gedaagde] heeft zich op die manier niet optimaal ingespannen om de financiering te verkrijgen, maar wel om een afwijzing te verkrijgen. Onder deze omstandigheden heeft hij niet voldaan aan zijn inspanningsverbintenis althans komt hem redelijkerwijs geen beroep op het financieringsvoorbehoud toe, aldus [eiser] .
4.8.
De rechtbank overweegt als volgt. Niet in geschil is dat [gedaagde] zich tijdig, binnen de daarvoor overeengekomen termijn, op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen en dat hij tijdig één afschrift van een afwijzing van een landelijk erkende geldverstrekkende instelling heeft overgelegd, te weten van ABN AMRO. Wel in geschil is of [gedaagde] heeft voldaan aan de op hem rustende inspanningsverplichting om de benodigde financiering te verkrijgen, in hoeverre [gedaagde] zelf heeft bewerkstelligd dat hij de financiering niet meer rond kreeg en in hoeverre hem in dat verband nog op grond van de redelijkheid en billijkheid een beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt.
4.9.
Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] zich kon beroepen op het financieringsvoorbehoud, is het allereerst van belang te bepalen hoe ver de inspanningsverplichting tot het verkrijgen van een hypothecaire lening strekte. De omvang van de inspanningsverplichting hangt af van de formulering van het financieringsvoorbehoud, de eventueel daarop gegeven schriftelijke toelichting, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook de wijze waarop partijen zelf feitelijk uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst, vormt een relevant gezichtspunt bij de vaststelling van hetgeen partijen met betrekking tot een beroep op het financieringsvoorbehoud voor ogen heeft gestaan.
In dit geval ziet de inspanningsverplichting volgens de tekst van artikel 7 sub a van Pro de koopovereenkomst op het verkrijgen van een ‘
een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een in de zin van artikel 1:1 van Pro de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte’. Voorts volgt uit ditzelfde artikel dat het beroep op het financieringsvoorbehoud ‘sc
hriftelijk en gedocumenteerd met tenminste één afwijzing van één hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instelling’dient te geschieden.
een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een in de zin van artikel 1:1 van Pro de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte’. Voorts volgt uit ditzelfde artikel dat het beroep op het financieringsvoorbehoud ‘sc
hriftelijk en gedocumenteerd met tenminste één afwijzing van één hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instelling’dient te geschieden.
4.10.
De ratio van het vereiste van een goede documentatie is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De eis om bewijsstukken over te leggen dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. Mede in het licht van de evenzeer geldende eis dat de koper al het mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen, dient uit de bewijsstukken te kunnen worden afgeleid of aan die inspanningsverplichting is voldaan. Daarmee liggen de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling goed heeft gedocumenteerd, in elkaars verlengde.
4.11.
Of is voldaan aan de documentatieplicht en aan de inspanningsverplichting om een financiering te verkrijgen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is aan [gedaagde] als koper, die zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde beroept, om aannemelijk te maken dat hij daar terecht en op goede gronden een beroep op heeft gedaan.
4.12.
Indien de koper tekort schiet in zijn inspanningsverbintenis moet hij verder worden geacht zelf de vervulling van de ontbindende voorwaarde te hebben teweeggebracht. Het is dan vervolgens de vraag in hoeverre hij zich dan nog op de vervulling van die voorwaarde kan beroepen. In dat verband is relevant het bepaalde in artikel 6:23 lid 2 BW Pro waarop [eiser] zich beroept. Dat artikel bepaalt dat wanneer een partij die bij de vervulling belang had deze heeft teweeggebracht, de voorwaarde als niet vervuld geldt indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangt.
4.13.
Naar het oordeel van de rechtbank kon [gedaagde] gelet op de tekst van de koopovereenkomst in beginsel volstaan met het overleggen van één afwijzing van een erkende financiële instelling zoals ABN AMRO. Ook voldoet de afwijzing van ABN AMRO inhoudelijk aan de daaraan te stellen eisen. Naar moet worden aangenomen heeft [gedaagde] tijdig alle benodigde informatie ter beoordeling van de aanvraag aan ABN AMRO verstrekt, en heeft er door ABN AMRO een volledige en zorgvuldige beoordeling plaatsgevonden. De rechtbank gaat daarom uit van een zorgvuldig gedane aanvraag tot financiering bij ABN AMRO en van een serieuze afwijzing. In zoverre voldoet de afwijzing van ABN AMRO dan ook aan de daaraan te stellen eisen en heeft [gedaagde] met het overleggen van de afwijzing van ABN AMRO in beginsel voldaan aan zijn documentatieplicht.
4.14.
De discussie tussen partijen spitst zich vervolgens toe op de vraag of [gedaagde] , door de persoonlijke keuzes die hij heeft gemaakt en de veranderde wens om niet langer naar het buitenland te willen verhuizen, zelf teweeg heeft gebracht dat zijn arbeidsovereenkomst eindigde en hij daarmee geen financiering meer voor de woning kon verkrijgen. De vraag is in hoeverre hem die keuze nog vrij stond en of hem bij deze stand van zaken nog een beroep toekomt op het kunnen inroepen van het financieringsvoorbehoud.
4.15.
In de eerste plaatst heeft daarbij te gelden dat het [gedaagde] niet kan worden verweten dat hij ABN AMRO over zijn gewijzigde persoonlijke omstandigheden heeft geïnformeerd. In dit verband heeft hij ook onbetwist gesteld dat hij hiertoe jegens ABN AMRO gehouden was.
4.16.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de niet betwiste privé omstandigheden van [gedaagde] van dusdanige aard dat het van [gedaagde] niet kon worden gevergd dat hij op dat moment naar Nederland zou verhuizen en dat hij zijn arbeidsovereenkomst, die hem wel noopte tot een dergelijke verhuizing, koste wat koste in stand had moeten laten. Zijn inspanningsverbintenis ten aanzien van het verkrijgen van een financiering ten behoeve van de woning gaat naar redelijkheid en billijkheid niet zover dat hij niet heeft mogen meewerken aan het beëindigen van zijn arbeidsovereenkomst met wederzijds goedvinden. Daarbij wordt verder relevant geacht dat er, mede door Covid, een aanzienlijke tijdsperiode is verstreken tussen het aanvankelijk aanvaarden van de uitdaging in Nederland en het moment dat er daadwerkelijk naar Nederland verhuisd moest gaan worden en dat de gezinssituatie van [gedaagde] in de tussenliggende periode gewoonweg is veranderd.
Kortom, een en ander leidt niet tot de conclusie dat [gedaagde] niet aan zijn inspanningsverbintenis heeft voldaan dan wel dat hem op grond van de redelijkheid en billijkheid geen beroep meer toekwam op het financieringsvoorbehoud.
4.17.
De rechtbank komt daarmee tot het oordeel dat [gedaagde] terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud als overeengekomen in artikel 7sub a van de koopovereenkomst heeft gedaan en dat hij de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden.
4.18.
Bij deze stand van zaken is geen sprake een situatie als bedoeld in artikel VI lid 2 sub b van de koopovereenkomst en is [gedaagde] geen contractuele boete verschuldigd. Alle door [eiser] ingestelde vorderingen stuiten hierop af.
Slotsom
4.19.
Gelet op het hiervoor overwogene, wijst de rechtbank de ingestelde vorderingen van [eiser] af.
De proceskosten
4.20.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 2.277,00 aan betaald vastrecht en € 3.540,00 aan salaris advocaat (2 punten x tarief V ad € 1.770,00 per punt). De nakosten zijn als hierna vermeld toewijsbaar.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 5.817,00;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] ontstane nakosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
5.4.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wouters, rechter, bijgestaan door mr. C.L. de Rijke, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2022. [1]