Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/1294
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam (eiser)
(gemachtigde: R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam (verweerder)
(gemachtigde: [de persoon 1] ).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2021 de
WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Amsterdam (de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 781.000.
2. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
18 januari 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 29 september 2022. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [de persoon 1] , vergezeld door [de persoon 2] , taxateur. Eiser en zijn gemachtigde zijn, alhoewel behoorlijk opgeroepen, zonder bericht van verhindering niet verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
De aanleiding voor deze procedure
5. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een etagewoning in een [locatie] met een oppervlakte van ongeveer 152 m².
6. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert [1] .
7. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 711.000.
8. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 781.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (verkoop 1), [adres 3] (verkoop 2) en
[adres 4] (verkoop 3), alle in Amsterdam. Deze woningen zijn allemaal gelegen in hetzelfde gebouw als de woning van eiser. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
9. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden [2] . De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
11. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
12. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en onderbouwen. De heffingsambtenaar hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd.
13. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar vergelijkingsobject [adres 4] (verkoop 3) vervangen door de verkoop die door eiser is voorgesteld, namelijk [adres 5] . Dit object is een woning van 150 m² en op 13 maart 2020 verkocht voor € 705.000. Volgens de heffingsambtenaar is dit object beter vergelijkbaar met de woning van eiser. De rechtbank is het daarmee eens.
14. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar, omdat het in alle gevallen gaat om etagewoningen gelegen in hetzelfde [locatie] . De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
15. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud in en aan de woning. De badkamer, keuken en toilet zijn 35 jaar oud, er is sprake van achterstallig schilderwerk aan de binnen- en buitenzijde van de woning, er is sprake van houtrot en het dak moet vervangen worden. De rechtbank is van oordeel dat niet gebleken is dat rekening moet worden gehouden met een matig of slecht onderhouds- of kwaliteitsniveau van de woning . Eiser heeft deze stelling ook niet onderbouwd, bijvoorbeeld door het inzenden van foto’s van de woning.
16. Eiser stelt tevens dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning is gelegen aan de zijde van de drukke [adres 6] en niet aan de rustigere [adres 7] . Ook heeft verweerder volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met het feit dat er recht voor de woning een grote boom staat en dat eiser in de woning zeer veel last heeft van luchtvervuiling. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de woning van eiser meer last heeft van verkeersdrukte, luchtvervuiling of de boom die voor het complex staat dan de vergelijkingsobjecten die zich in hetzelfde complex bevinden. Eiser heeft zijn stellingen ook niet onderbouwd.
Conclusie
17. Als gevolg van de wijziging van verkoop 3 in [adres 5] komt de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten lager uit dan door verweerder is vastgesteld in het bestreden besluit. Volgens verweerder is de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten na wijziging € 5.044. Dat is lager dan m²-prijs van de woning, die is vastgesteld op € 5.089. De rechtbank komt daarmee tot de conclusie dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
18. Nu eiser eveneens de door hem voorgestelde waarde van € 711.000 niet aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de WOZ-waarde van de woning zelf bepalen in goede justitie. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de
WOZ-waarde van de woning schattenderwijs vast op € 774.000.
19. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning van eiser te verlagen tot € 774.000.
20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.
21. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar tot slot in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 1.297 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 vast op € 774.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.297.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Timmermans, rechter, in aanwezigheid van
mr. I.G.A. Karregat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
4 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.