Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/3028
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam(mr. H. Odekerk).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 30 september 2019 de WOZ-waarde [1] van de onroerende zaak op het adres [adres] te Amsterdam (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 3.930.000. In die beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In een uitspraak op bezwaar van 21 april 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft daartegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 september 2022.
[eiser] was, zonder bericht van verhindering, niet aanwezig.
De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Odekerk.
De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Odekerk.
Overwegingen
1. [eiser] is gebruiker van het object. Het object heeft drie bouwlagen. De [bedrijf 1] op de begane grond is ongeveer 52 m². De tweede en derde verdieping worden gebruikt als opslag/magazijn en kantoor. De tweede verdieping heeft een oppervlakte van 61 m² en de derde verdieping van 105 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de Woz-waarde van het object. De waardepeildatum is 1 januari 2018.
3. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de Woz-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde vastgesteld moet worden op € 3.100.000,-. [eiser] voert aan dat de waarden van de diverse onderdelen per verdieping onvoldoende zijn gecorrigeerd nadat de heffingsambtenaar wel de oppervlakten had verbeterd. In bezwaar heeft [eiser] twee rapporten ingebracht van [bedrijf 2] , die in het kader van de huurprijsherziening taxaties hebben uitgevoerd en zich baseren op de door hen uitgevoerde metingen. [eiser] voert verder aan dat de heffingsambtenaar in de taxatieonderbouwing een andere meterprijs en kapitalisatiefactor heeft gebruikt dan in de uitspraak op bezwaar. De huurwaarden en kapitalisatiefactor die op de aanslag van 2019 worden vermeld, moeten worden toegepast.
4. Op de heffingsambtenaar rust de last om de waarde van het object aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode en als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren en verkopen van vergelijkingsobjecten overgelegd.
Met deze methode wordt de huurwaarde van een pand vastgesteld, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en wordt bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs. Bij het vaststellen van de huurwaarde wordt rekening gehouden met verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. Bij het vaststellen van de huurwaardekapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met leegstand van soortgelijke objecten. De Woz-waarde wordt bepaald door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.
5. De rechtbank stelt in de eerste plaats vast dat tussen partijen de oppervlakte van de [bedrijf 1] niet meer in geschil is. In beroep heeft de heffingsambtenaar de oppervlakte van de [bedrijf 1] bijgesteld naar de door [eiser] voorgestelde oppervlakte van 52 m². Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nader toegelicht dat gezien het niveau van de huur- en verkoopprijzen van winkels in de [locatie] , dit geen aanleiding geeft de Woz-waarde aan te passen. De heffingsambtenaar heeft wel toegezegd het door [eiser] betaalde griffierecht te vergoeden, omdat de oppervlakte van het object pas in beroep is verbeterd.
6. De rechtbank overweegt verder als volgt. De waardering is gebaseerd op een bruto huurprijs van € 2.800,- per m² voor de begane grond, € 1.400,- per m² voor de eerste verdieping en € 250,- voor de tweede verdieping en een kapitalisatiefactor van 15,7. De vergelijkingsobjecten hebben een gemiddelde huurwaarde van € 3.233,- per m² voor de primaire ruimten en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 16,9. De huurwaarde van het object ligt daarmee ruim onder de gemiddelde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast ligt de kapitalisatiefactor van het object onder de gemiddelde kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten.
7. Ook de twee rapporten van [bedrijf 2] die [eiser] heeft ingebracht brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het is de rechtbank niet duidelijk welke gegevens zijn gebruikt bij het opstellen van de rapporten. Ook zijn de rapporten opgesteld in het kader van huurprijsherziening en niet voor de vaststelling van de Woz-waarde.
8. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde voor het object voor het kalenderjaar 2019 niet te hoog is vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond. [eiser] krijgt dus geen gelijk.
10. Omdat de heffingsambtenaar pas in beroep de oppervlakte heeft gewijzigd en nader heeft gemotiveerd, dient de heffingsambtenaar het door [eiser] betaalde griffierecht van € 48,- te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het door [eiser] betaalde griffierecht van € 48,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr.N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
29 september 2022.
mr.N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
29 september 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.