Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9022870 CV EXPL 21-2374
vonnis van: 25 januari 2022
fno.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.Steenhuys Vastgoed B.V. en
2.[eiseres sub 2] B.V.
beide gevestigd te Amsterdam
eiseressen in conventie, verweersters in reconventie
nader te noemen: Steenhuys c.s.
gemachtigde: Van Twuijver Incasso B.V.
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D.N. Allick.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verwezen wordt naar het tussenvonnis van 13 juli 2021. Bij dat vonnis is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren als bedoeld in overweging 13. tot en met 17. van die uitspraak.
Bij akte van 7 september 2021 met producties heeft [gedaagde] een aantal TVL-beschikkingen overgelegd en afschriften van haar ING-bankrekening waaruit blijkt welke TVL-bedragen zij heeft ontvangen. Tevens heeft zij het aandeel TVL in de huur berekend en aangegeven in hoeverre zij extra omzet heeft kunnen realiseren. Ook heeft zij een toelichting gegeven over de toename van personeelskosten in 2020 ten opzichte van 2019. De gerealiseerde omzet over 2019, 2020 en 2021 (eerste kwartaal) heeft zij onderbouwd aan de hand van de btw-aangiftes over die perioden. Tenslotte heeft zij berekend dat een huurkorting van 28,39% aangewezen zou zijn.
Bij akte van 2 november 2021 heeft Steenhuys c.s. gereageerd. Primair vordert zij afwijzing van de reconventionele vordering omdat [gedaagde] een aanzienlijk hogere korting op de huurprijs vordert dan die welke volgens de rekenmethode van het hof Amsterdam heeft te gelden (hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Subsidiair is zij bereid een huurkorting toe te staan, welke zij berekend heeft op 24% waarbij volgens Steenhuys c.s. uit moet worden gegaan van de netto-omzet in plaats van de bruto-omzet en dient de TVL niet bij de omzet te worden opgeteld.
BEOORDELING
1. Inmiddels heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven op vragen van de kantonrechter te Roermond (arrest van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974). De Hoge Raad heeft daarbij beslissingen gegeven ten aanzien van de volgende – ook in deze procedure relevante – vragen: of de als gevolge van de corona crisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd dient te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, en zo ja, aan de hand van welke criteria de mate van huurprijsvermindering dan moet worden beoordeeld, dan wel of de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid vormt als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro die tot huurprijsvermindering kan leiden en zo ja: welke omstandigheden van het geval dan mee wegen bij het bepalen of verdelen van de schade.
2. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten – waaronder ook horeca valt – als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. De Hoge Raad motiveert dat door te wijzen op de wetsgeschiedenis (kamerstukken II, 1997/1998, 26089). Dat oordeel brengt mee dat het beroep van [gedaagde] op dit artikel niet kan slagen.
3. Wel heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de omstandigheid dat de huurder als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren - behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel – een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro is, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Dit ziet dan op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor 15 maart 2020.
4. De Hoge Raad heeft ook geoordeeld dat alsdan een bepaling in de huurovereenkomst waarbij het recht op huurprijsvermindering wegens gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen (de exenoratie-clausule) geen rechtskracht heeft (overweging 3.2.4. van het arrest). Dat betekent in deze procedure dat de kantonrechter niet terugkomt van zijn oordeel gegeven onder 9. van het vonnis van 13 juli 2021.
5. De Hoge Raad heeft in het arrest een model gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering, waarbij uitgangspunt is: gelijke verdeling van het nadeel veroorzaakt door de noodgedwongen sluiting over de verhuurder en de huurder, voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid aan de huurder (de TVL).
6. Redelijkheid en billijkheid, ingegeven door bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, kunnen meebrengen dat moet worden afgeweken van de gelijke verdeling, aldus de Hoge Raad.
7. Het door de Hoge Raad gegeven model, de zogenoemde vastenlastenmethode, kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaal bedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens berekend worden volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
8. De Hoge Raad heeft overwogen dat het voor de hand ligt de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. Partijen hebben bij de huurovereenkomst afgesproken dat de huurprijs per kalendermaand is verschuldigd. In hun beider berekeningen na het tussenvonnis van 13 juli 2021 hebben partijen evenwel cijfers op jaarbasis gehanteerd, zodat de kantonrechter eenvoudigheidshalve ook de huurprijsvermindering aan de hand van totaalbedragen over de jaren 2019, 2020 en voor zover van toepassing 2021 zal berekenen.
9. De kantonrechter gaat in zijn berekening uit van de door [gedaagde] gehanteerde cijfers, nu die met stukken zijn onderbouwd en de juistheid van die cijfers door Steenhuys c.s. niet zijn weersproken. Eveneens ziet de kantonrechter aanleiding te oordelen dat van [gedaagde] , gelet op hetgeen zij daarover gemotiveerd heeft gesteld, in redelijkheid niet gevergd kon worden meer aan omzet te genereren dan zij daadwerkelijk gedaan heeft (overweging 14. van het vonnis van 13 juli 2021).
10. Bij de totale huurkosten over 2020 ad € 29.830,00 zal de kantonrechter de huuropbrengsten van de onderhuur ad € 14.400,00, die [gedaagde] ook steeds heeft afgedragen aan Steenhuys c.s., in mindering brengen, zodat in deze uitgegaan wordt van € 15.430,00.
11. De vaste lasten over 2020 bedroegen € 63.956,00 (som der bedrijfskosten minus de Regelingen overheid). Het percentage van de vaste lasten dat gemoeid is met betaling van de overeengekomen huurprijs is dan (100% x (€ 15.430,00 : € 63.956,00) = 27,58%.
12. Over 2020 is aan TVL betaald € 4.905,00. Op het bedrag van de overeengekomen huurprijs dient derhalve 27,58% van € 4.905,00 zijnde € 1.355,55 in mindering te worden gebracht.
13. Vervolgens moet het percentage van de omzetdaling worden bepaald. De behaalde lagere omzet over 2020 bedraagt € 42.550,00 en de zogenoemde referentieomzet (2019) bedraagt € 101.800,00. De omzetdaling bedraagt derhalve ( 100% - (100% x (€ 42.550,00 : € 101.800,00)) zijnde 58,21%.
14. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel dient gelijk over de verhuurder en de huurder te worden verdeeld (ieder 50% van het nadeel) zodat een en ander resulteert in de volgende huurprijsvermindering: ( €15.430,00 - € 1.355,55) x 58,21% x 50% = € 4.096,56 (zijnde 26,55%).
15. Aan de hand van dit laatste bedrag zal de kantonrechter vaststellen welke bedragen aan huur [gedaagde] vanaf 15 maart 2020 verschuldigd is aan Steenhuys c.s. Een huurprijsvermindering op jaarbasis over 2020 betekent een huurprijsvermindering per maand van € 4.096,56 : 12 = € 341,38. Waar [gedaagde] per maand € 2.468,54 aan huur verschuldigd was, inclusief de huuropbrengsten aan onderhuur, mocht zij derhalve volstaan met betalen van € 2.468,54 - € 341,38 = € 2.127,16 (vanaf 1 april 2020). Over de maand maart 2020 (de huurkorting gaat in 15 maart 2020) was zij verschuldigd € 2.468,54 – (1/2 x € 341,38) = € 2.297,85.
16. Ingaande 1 juli 2020 bedroeg de huurprijs € 2.503,21, zodat op grond van de ‘corona-korting’ [gedaagde] vanaf die datum per maand € 2.503,21 - € 341,38 = € 2.161,83 aan huur verschuldigd is.
17. Steenhuys c.s. heeft de achterstand aan huurbetalingen vanaf april 2020 tot en met juni 2021 berekend op € 14.523,49 (akte houdende overleggen producties van 15 juni 2021). De juistheid van dit bedrag is niet weersproken van de zijde van [gedaagde] , zodat ook de kantonrechter uitgaat van dit bedrag. De huurprijsvermindering van € 341,38 per maand ingaande 15 maart 2020 leidt ertoe dat [gedaagde] over maart 2020 een bedrag van € 170,69 in mindering mocht brengen en vanaf april 2020 in totaal 15 maanden een bedrag van € 341,38 in mindering mocht brengen zodat de huurprijsvermindering in totaal over deze periode € 5.291,39 bedraagt, zodat [gedaagde] nog € 14.523,49 - € 5.291,39 = € 9.232,10 moet betalen, waartoe zij ook zal worden veroordeeld.
18. Partijen kunnen de korting en daarmee de eventuele achterstand vanaf juli 2021 zelf berekenen aan de hand van de hiervoor gegeven maatstaf.
19. Zoals overwogen in het vonnis van 13 juli 2021 zal de vordering in conventie worden afgewezen voorzover dat ziet op ontbinding en ontruiming en toewijzen van een bedrag van € 14.523,49, maar zal een lager bedrag aan huurachterstand worden toegewezen.
20. [gedaagde] zal in de proceskosten in conventie van Steenhuys c.s. worden veroordeeld nu zij grotendeels in het ongelijk is gesteld.
21. Ook ziet de kantonrechter aanleiding [gedaagde] te veroordelen tot het vergoeden van de buitengerechtelijke incassokosten aan de zijde van Steenhuys c.s. nu zij niet gereageerd heeft op eerdere bemiddelingsvoorstellen van Steenhuys c.s.. Deze kosten worden in redelijkheid vastgesteld op 15% van het toe te wijzen bedrag, zijnde derhalve € 1.384,82.
22. De vordering in reconventie wordt eveneens afgewezen, zij het voor een deel, nu de kantonrechter de vordering tot huurprijsvermindering – gemodereerd – zal toewijzen.
23. In het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten van partijen in reconventie te compenseren in die zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Steenhuys c.s. van een bedrag van € 9.232,10;
- veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de proceskosten aan Steenhuys c.s. dezerzijds begroot op salaris gemachtigde € 746,00 (2 punten à € 373,00), griffierecht € 1.013,00, explootkosten € 106,29, zijnde totaal: € 1.865,29;
- veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten aan de zijde van Steenhuys c.s. tot een bedrag van € 1.384,82, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
in reconventie:
- bepaalt het bedrag aan huurprijsvermindering op € 341,38 per kalendermaand vanaf 15 maart 2020 tot en met juni 2021;
- compenseert de proceskosten van partijen;
in conventie en reconventie:
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022.
de griffier de kantonrechter.