Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/2597
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. A.A.C. Bruins).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak op het adres [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 668.000,-.
In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 625.000,- en de aanslag in verband met de verlaging verminderd.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en gemachtigde van de heffingsambtenaar vergezeld door taxateur [naam] .
De rechtbank heeft het onderzoek geschorst en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om nadere informatie over te leggen voor de gebruikte vergelijkingsobjecten. Dit heeft de heffingsambtenaar ingediend. Eiser heeft vervolgens de gelegenheid gehad te reageren.
De rechtbank heeft, onder vermelding van artikel 8:57, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek vervolgens gesloten.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 100 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 587.600,-. Eiser stelt vorig jaar beroep te hebben aangetekend tegen de toen vastgestelde WOZ-waarde. Er is ter zitting door verweerder erkent dat er foute vergelijkingsobjecten werden gepresenteerd. Verweerder heeft de conclusie niet opgenomen in het dossier van eiser. Er wordt weer vergeleken met onvergelijkbare vergelijkingsobjecten, namelijk een bovenwoning in unieke zelfbouwpanden onder architectuur gebouwd in plaats van een appartement in een groot gebouwcomplex. Eiser heeft de vergelijkingsobjecten genoemd die hij destijds heeft aangevoerd in het taxatierapport in de procedure die is gevoerd over het voorafgaande WOZ jaar .
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 625.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
8. De rechtbank heeft naar aanleiding van hetgeen eiser heeft aangevoerd gekeken naar de stukken van de vorige procedure die nog beschikbaar waren op basis van een digitale zoekslag. Op basis van de gevonden stukken is het in voldoende mate aannemelijk dat de rechtbank in de zaak over het voorafgaande WOZ jaar tijdens de zitting kenbaar heeft gemaakt dat dat de objecten in de Scheepstimmermanstraat niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. De rechtbank kan eiser volgen dat de vergelijkingsobjecten, anders dan de woning van eiser, zich niet in een appartementencomplex bevinden. Verweerder heeft met de nadere informatie die is ingediend na de schorsing van de procedure onvoldoende gemotiveerd waarom de vergelijkingsobjecten wel voldoende vergelijkbaar zijn. Uit de zoekslag is tevens gebleken dat verweerder in het kader van de schikking de WOZ waarde, in het eerdere WOZ jaar, heeft vastgesteld op € 565.000,-. De rechtbank vindt daarom dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
9. Eiser heeft in de procedure die ziet op het huidige WOZ-jaar voorgesteld om uit te gaan van deze waarde verhoogd met 4%, in totaal € 587.600. Omdat eiser deze waarde in het economisch verkeer van de woning verder niet aannemelijk heeft gemaakt aan de hand van bijvoorbeeld een taxatierapport of een eigen verkoopcijfer, is de rechtbank van oordeel dat ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
10. Aangezien geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning per de waardepeildatum van 1 januari 2019 gelet op de feiten en omstandigheden van het geval in goede justitie vaststellen op € 590.000.
Conclusie
11. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal daarom de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning van eiser voor het kalenderjaar 2020 vast te stellen op € 590.000,- en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op
€ 590.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaaksbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde bestreden uitspraak;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van de Water, rechter, in aanwezigheid van mr. J.B. Bosma, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.