ECLI:NL:RBAMS:2022:8273 - Rechtbank Amsterdam - Aanpassing huurovereenkomst en ontbinding wegens corona h...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8995421 CV EXPL 21-1564

vonnis van: 22 april 2022

fno.: 21925

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de vennootschap onder firma V.O.F. Pizzeria Portofino

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Portofino

gemachtigde: mr. B. Meijer

t e g e n

de stichting Stichting Villa Betty

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: Villa Betty

gemachtigde: mr. P.J. Sandberg

Het verder verloop van de procedure

Voor het verloop van de procedure tot dan toe wordt verwezen naar het tussenvonnis van
15 oktober 2021.

Portofino heeft op 10 december 2021 een akte tot het in het geding brengen van producties ingediend. Villa Betty heeft op 4 februari 2022 een akte ingediend met producties. Portofino heeft op 4 maart 2022 een antwoordakte ingediend met producties.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

De gewijzigde standpunten

in conventie

1. De kantonrechter begrijpt het standpunt van Portofino aldus dat zij haar vordering heeft gewijzigd als volgt:

dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht wordt verklaard:

de tussen partijen vigerende huurovereenkomst wordt aangepast en wel in die zin dat aan Portofino een huurkorting volgens de vaste lasten methode van de Hoge Raad wordt toegekend over de jaren 2020 en 2021, neerkomende op een huurkorting van respectievelijk € 7.029,03 en
€ 6.508,81, exclusief btw over 2020 en 2021;

Portofino per 31 december 2021 geen huurachterstand heeft;

in reconventie

2. Villa Betty vordert na wijziging eis,

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het te wijzen vonnis;

veroordeling van Portofino tot betaling van de huurachterstand van
€ 24.636,94 berekend tot en met december 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de vordering in reconventie, en tevens te vermeerderen met € 3.866,58, inclusief b.t.w. per maand voor iedere maand of gedeelte van de maand dat Portofino na 28 februari 2021 in het gehuurde blijft.

De verdere beoordeling

In conventie en in reconventie

Inleidende opmerkingen

3. De kantonrechter ziet aanleiding de vorderingen in conventie gezamenlijk te bespreken met de vorderingen in reconventie.

4. Portofino heeft in de akte van 4 maart 2022 haar eis gewijzigd en weer producties ingediend, terwijl de akte ertoe diende om te reageren op de producties van Villa Betty houdende een berekening van huurkorting aan de hand van de vaste lasten methode van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1974). Nu het arrest over deze methode dateert van 24 december 2021 en Portofino daarmee in haar eerdere akte nog geen rekening heeft kunnen houden, zullen de producties worden toegelaten, voor zover die inhouden een berekening op basis van bedoelde vaste lasten methode. De wijziging eis van Portofino wordt toegelaten, voor zover die daarop berust. Voor zover de wijziging betrekking heeft op betaling van de huurprijs na
31 december 2022 wordt die wijziging buiten beschouwing gelaten nu Villa Betty daarop niet heeft kunnen reageren. Huurbetalingen na 1 januari 2022 zullen in mindering worden gebracht op een toewijsbare huurachterstand.

5. De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en geoordeeld in het tussenvonnis, met dien verstande dat de eventuele aanspraak op huurkorting wordt beoordeeld op basis van de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad in voornoemd arrest. Blijkens het voorgaande hebben partijen in voldoende mate geanticipeerd op de gevolgen van dit arrest.

Onderbouwing huurkorting corona crisis

1. Villa Betty heeft primair gesteld dat Portofino in haar vordering niet ontvankelijk moet worden verklaard, omdat niet kan worden uitgegaan van de financiële gegevens zoals door Portofino c.q. Adfin Partners opgegeven nu het niet gaat om door een accountant gewaarmerkte stukken. Weliswaar is juist dat in het tussenvonnis is gevraagd om deze stukken. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om niet uit te gaan van de door Portofino aangeleverde omzetcijfers nu die zijn gebaseerd op de eerder overgelegde belastingaangiften, die als voldoende objectief worden beschouwd. Waar het om gaat is dat de huurkorting aan de hand van de geleverde stukken valt te berekenen en dat de berekening toetsbaar is. Dat is in dit geval voldoende mogelijk. De Hoge Raad heeft niet de eis gesteld dat de korting moet worden berekend op basis van door een accountant gewaarmerkte stukken. De aanspraak op huurkorting dient op basis van de omstandigheden van het geval te worden beoordeeld en in voorkomend geval aan de hand van de beschikbare stukken te worden berekend. Daarbij rust op Portofino de stelplicht en bewijslast. Niet valt te voorkomen dat een aantal aannames wordt gedaan en keuzes wordt gemaakt.

2. De Hoge Raad heeft overwogen dat, als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, hetgeen in het tussenvonnis zo is beoordeeld, de vermindering van de huurprijs berekend kan worden overeenkomstig de zogenaamde ‘vastelastenmethode’. Daartoe worden de volgende stappen gevolgd:
A. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
B. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
C. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)).
D. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Berekening

3. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Portofino haar berekening van de huurkorting 2020 volgens de methode van de Hoge Raad (bij haar akte van 4 maart 2022) onvoldoende inzichtelijk toegelicht. Zo gaat Portofino blijkens haar berekening huurkorting 2020 op pagina 6 van Productie B uit van een lagere maandelijkse huurprijs, te weten € 2.414,94 (maart tot en juni 2020) en € 3.242,56 (juli tot en met december 2020). Deze huurprijzen wijken af van haar eigen opgave (productie A), waarin een huurprijs staat van € 3.330,84 (maart tot en met december 2020).

4. De kantonrechter stelt vast dat partijen het op zich wel eens zijn over de hoogte van de toepasselijke maandelijkse huurprijs (zonder korting) nu Villa Betty en Portofino zijn uitgegaan van dezelfde bedragen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet worden uitgegaan van de maandelijkse huurprijzen in de berekening van Portofino over 2020.

5. Verder heeft Villa Betty in haar reactie op de eerste berekening van Portofino aan de hand van de berekening van het hof Amsterdam (akte van 10 december 2021 productie) opgemerkt dat niet kan worden uitgegaan van de juistheid van de post “overige huisvestingskosten” nu daarvoor in 2019, 2020 en 2021 respectievelijk wordt opgegeven € 261,-, € 0,- en € 3.627,87. Portofino heeft over dit laatste bedrag opgemerkt dat het gaat om een resterend bedrag kosten deskundige. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Portofino hiermee onvoldoende toegelicht dat deze kosten zijn aan te merken als de maandelijkse vaste lasten als hier bedoeld.

6. Portofino heeft in haar overzicht van vaste lasten ook afschrijvingskosten inventaris verwerkt. Deze post wordt evenmin bij de vaste lasten betrokken, zo volgt ook uit de TVL-regeling.

7. Villa Betty is in haar overzichten berekening huurkorting 2020 en 2021 uitgegaan van een totaal vaste lasten bedrag per maand, zonder dat inzichtelijk is toegelicht uit welke posten en bedragen dit bedrag is opgebouwd.

8. Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter op basis van de beschikbare stukken een eigen berekening gemaakt van de huurkorting aan de hand van de vaste lasten methode van de Hoge Raad. Bij de berekening over 2020 is uitgegaan van een referentie periode van 10 maanden, te weten maart tot en met december, en over 2021 een periode van 12 maanden. Bij de vaste lasten is uitgegaan van de opgave van de vaste lasten zoals opgegeven door Portofino (pagina 6 akte 4 maart 2022) verminderd met de hiervoor genoemde kosten. Een en ander leidt tot de volgende berekening, waarbij de bedragen zijn afgerond op hele euro’s:

9. Uit bovenstaande berekening volgt dat in conventie over de periode maart tot en met december 2020 een huurkorting van € 7.463,- kan worden bepaald en over geheel 2021 een huurkorting van € 4.622,-, derhalve totaal € 12.085,-.

Huurachterstand en ontbinding

10. Uitgaande van het overzicht van Villa Betty van de openstaande huur bij een volledige huurprijs per 31 december 2021 ad € 31.383,67 is per die datum sprake van een huurachterstand van € 19.298,67. Portofino heeft in haar huurprijs overzicht melding gemaakt van betalingen op 12 januari 2021 ad € 8.034,68 en 30 april 2021
ad € 3.709,20. Deze betalingen zijn ook in het overzicht van Villa Betty verwerkt, dus die worden niet verder in mindering gebracht. Voornoemd bedrag aan huurachterstand is toewijsbaar, verminderd met door Portofino nadien gedane huurbetalingen over die periode.

11. De hoogte van de huurachterstand is per 31 december 2021 meer dan 3 maanden. Dit rechtvaardigt de in reconventie gevorderde ontbinding en ontruiming zodat ook die vorderingen toewijsbaar zijn. Nu sprake is van bijzondere omstandigheden en Portofino niet onwillig is gebleken de huurprijs te voldoen, ziet de kantonrechter aanleiding de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
voorwaardelijktoe te wijzen. Dit betekent dat Portofino éénmalig de kans krijgt de volledige achterstand tot 31 december 2021 te voldoen. Als Portofino niet binnen de in de beslissing gestelde termijn de huurachterstand per 31 december 2021 heeft ingelopen wordt de huurovereenkomst ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst in dat geval eindigt en Portofino het gehuurde moet ontruimen, een en ander als na te melden onder de beslissing. Nu dit expliciet is gevorderd zal Portofino ook worden veroordeeld tot betaling van € 3.866,58 per maand vanaf 28 februari 2021 tot heden, verminderd met al gedane huurbetalingen. In januari en februari 2022 zijn de maatregelen ter beperking van de verspreiding van het corona virus (deels) voortgezet. Er zijn geen gegevens overgelegd van na december 2021, zodat daarmee in deze procedure geen rekening wordt gehouden. De kantonrechter geeft partijen in overweging om op gelijke wijze een huurkorting te berekenen, indien daartoe gronden bestaan, en daarmee in dat geval rekening te houden.

12. Na de ontbinding moet Portofino een schadevergoeding in de vorm van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurtermijnen per maand betalen vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde.

Slotsom in conventie en in reconventie

13. De slotsom in conventie is dat de gevorderde huuraanpassing wordt toegewezen als hiervoor overwogen.

14. In reconventie wordt een bedrag van € 19.298,67 toegewezen, vermeerderd met de niet bestreden wettelijke handelsrente vanaf 5 maart 2021, alsmede betaling van opeisbaar en onbetaalde huurpenningen na 28 februari 2021. Daarnaast worden de ontbinding en ontruiming voorwaardelijk toegewezen als na te melden.

15. Portofino zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie. Gelet op de samenhang worden de kosten in reconventie evenwel op nihil begroot.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

wijzigt de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden in die zin dat de huurprijs van 1 maart 2020 tot en met 31 december 2021 zal worden verlaagd met € 12.085,-;

veroordeelt Portofino tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Villa Betty tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.119,- aan salaris gemachtigde inclusief eventueel verschuldigde btw;

In reconventie

veroordeelt Portofino om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan Villa Betty te betalen € 19.298,67 aan huurachterstand tot en met 31 december 2021, verminderd met door Portofino aan Villa Betty gedane huurbetalingen over bedoelde periode, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 5 maart 2021;

veroordeelt Portofino aan Villa Betty te betalen de vanaf 28 februari 2021 tot datum van dit vonnis opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen van € 3.866,58 per maand;

en voorts voor het geval Portofino niet aan de veroordeling onder I voldoet:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] ;

veroordeelt Portofino om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Villa Betty te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt Portofino aan Villa Betty te betalen een gebruiksvergoeding gelijk aan de dan geldende maandelijkse huurtermijnen voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daadwerkelijke ontruiming;

veroordeelt Portofino in de proceskosten tot op heden aan de zijde van Villa Betty begroot op nihil;

In conventie en reconventie

veroordeelt Portofino in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot aan de zijde van Villa Betty op € 62,- aan salaris gemachtigde;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.