Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/1636
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
( [gem. eiser] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 december 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 614.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 570.000,- en de aanslag in verband met de verlaging verminderd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 3 augustus 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon] , als waarnemer van de gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door [persoon 2] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een appartement in een corridorflat. De oppervlakte van de woning is ongeveer 119 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 505.000,-. Volgens eiser zijn de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser, omdat de vergelijkingsobjecten in een ander complex liggen. Hierdoor kunnen er verschillen zijn in de aanwezige voorzieningen en de Vereniging van Eigenaren.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 570.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De rechtbank stelt voorop dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar deze vergelijkingsobjecten aan de waardering van de woning van eiser ten grondslag kunnen leggen. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar omdat het gaat om hetzelfde type woningen, namelijk appartementen in een flat. De vergelijkingsobjecten liggen ook dichtbij de woning van eiser. [adres 3] en [adres 4] liggen zelfs in dezelfde straat als de woning van eiser. Dat deze vergelijkingsobjecten in een ander complex liggen maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Eiser heeft namelijk niet concreet gemaakt dat er daadwerkelijk verschillen zijn tussen de complexen qua aanwezige voorzieningen en de Vereniging van Eigenaren.
7. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het door eiser ingebrachte taxatierapport brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe allereerst dat het de heffingsambtenaar vrij staat om vergelijkingsobjecten te selecteren om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Daarnaast zijn de in het rapport genoemde objecten minder goed vergelijkbaar met de woning dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat [adres 5] niet marktconform is, omdat deze woning tussen twee gelieerde besloten vennootschappen is verkocht. Daarbij is de woning verhuurd en samen met zeven andere woningen verkocht. De rechtbank volgt hierin het standpunt van de heffingsambtenaar. Ten aanzien van [adres 6] vindt de rechtbank dat deze niet als beter vergelijkbaar vergelijkingsobject kan worden aangemerkt, omdat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat deze woning niet tot een lagere gemiddelde vierkantemeterprijs zou leiden.
Conclusie
8. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
9. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Vijn, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2022.
De griffier is verhinderd om de uitspraakrechter
te tekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.