Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9466188 CV 21-14095
vonnis van 10 november 2022
func.: 493
Vonnis van de kantonrechter
Inzake:
de rechtspersoon naar buitenlands recht Caletto Foundation
gevestigd te Balzers, Liechtenstein, woonplaats kiezende te Amsterdam
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
gemachtigde: mr. H.M. Punt
t e g e n
[gedaagde] h.o.d.n. [handelsnaam]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
gemachtigde: mr. Th. Gardenbroek.
Partijen worden hierna ook Caletto en [gedaagde] genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 17 september 2021, met producties;
- rolbeslissing van 5 november 2021;
- conclusie van antwoord/eis, met producties;
- instructievonnis van 10 december 2021;
- dagbepaling mondelinge behandeling;
- akte wijziging van eis in reconventie, met producties;
- conclusie van antwoord in reconventie.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2022. [gedaagde] heeft op voorhand nog twee producties ingediend. De gemachtigde van Caletto heeft per e-mail van 3 oktober 2022 bericht dat hij niet zal verschijnen wegens financiële problemen aan de zijde van Caletto. Namens Caletto is ter zitting niemand verschenen. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde, die zijn standpunt en de stand van zaken heeft toegelicht. Daarna is vonnis gevraagd.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
In conventie en in reconventie
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Caletto is eigenares van het appartement op de begane grond van het pand op het adres [adres] .
1.2.
Dit appartement is met ingang van 1 juli 2011 verhuurd aan [gedaagde] met als bestemming kamerverhuur.
1.3.
[gedaagde] verhuurt in het gehuurde drie kamers aan zelfstandig werkende prostituees. Hij exploiteert het prostitutiebedrijf in de vorm van een eenmanszaak en heeft daarvoor een vergunning tot 1 september 2024.
1.4.
De huur bedraagt laatstelijk € 5.919,- per maand.
1.5.
Vanaf maart 2020 heeft [gedaagde] ondanks sommaties een aantal maanden geen huur betaald.
1.6.
Per e-mail van 23 december 2020 heeft [gedaagde] aan Caletto laten weten dat hij vanwege de van overheidswege ingevoerde coronamaatregelen (lockdown) geen inkomen heeft en daarom niet aan zijn betalingsverplichting kan voldoen.
1.7.
Bij brief van 14 januari 2021 heeft [gedaagde] Caletto om uitstel van betaling gevraagd en om een huurkorting voor de duur van de maatregelen op grond van onvoorziene omstandigheden.
1.8.
Bij brief van 3 februari 2021 heeft Caletto [gedaagde] gemaand tot betaling van
€ 35.514,- aan achterstallige huur en aangedrongen op tijdige betaling van toekomstige huur.
€ 35.514,- aan achterstallige huur en aangedrongen op tijdige betaling van toekomstige huur.
1.9.
Bij brief van haar gemachtigde van 16 maart 2021 heeft Caletto [gedaagde] laten weten dat zij niet instemt met huuropschorting of huurkorting en hem gesommeerd tot betaling van € 41.433,- aan openstaande huur.
Vorderingen en verweren
2. Caletto vordert de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van ernstig tekortschieten van [gedaagde] in de betaling van de huur. Ten tijde van de dagvaarding stonden 10 maanden huur open. Verder vordert Caletto de ontruiming van het gehuurde en betaling van € 59.190,- aan openstaande huur, te vermeerderen met wettelijke rente, incassokosten en boete op grond van de toepasselijke algemene bepalingen, alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3. [gedaagde] erkent de huurachterstand. De niet betaalde maanden corresponderen vrijwel volledig met de maanden waarin het raamprostitutiebedrijf op last van de overheid gesloten is geweest, waardoor [gedaagde] geen of nauwelijks omzet heeft behaald. Het gehuurde is gesloten geweest van 15 maart 2020 tot 1 juli 2020 (1e lockdown), van 4 november 2020 tot 20 november 2020 (2e lockdown) en van 15 december 2020 tot 19 mei 2021 (3e lockdown). Vanaf 9 november 2021 is sprake geweest van een lockdown van 18.00 tot 6.00 uur en van 13 november 2021 tot 4 december 2021 eveneens van een gedeeltelijke lockdown. Deze (gedeeltelijke) sluiting is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid, die meebrengt dat Caletto geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan verlangen en in redelijkheid geen beroep kan doen op boeteclausules. Subsidiair verzoekt [gedaagde] deze te matigen tot nihil.
4. [gedaagde] stelt dat hij groot belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst. In reconventie vordert hij, na wijziging van eis, te verklaren voor recht dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, die ertoe hebben geleid dat [gedaagde] de door hem gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres] sinds 15 maart 2020 niet of slechts in geringe mate kan en/of heeft kunnen exploiteren, ten aanzien van zijn huurovereenkomst met Caletto een onvoorziene omstandigheid vormt als bedoeld in artikel 6:258 BW. Verder vordert [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van 15 maart 2020 en te bepalen dat hetgeen hij daarna aan huurpenningen heeft voldaan strekt tot vergoeding van het gebruik van het gehuurde tot de ontruiming. Subsidiair vordert [gedaagde] de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden per 15 maart 2020, althans te wijzigen in die zin dat de maandelijkse huurprijs wordt verminderd tot 25%, te weten tot € 1.479,75 per maand, de huurovereenkomst per 31 december 2021 volledig te ontbinden en Caletto te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen teveel en daarmee onverschuldigd is betaald. Indien geen ontbinding van de huurovereenkomst plaatsvindt, vordert [gedaagde] voorwaardelijk medewerking aan indeplaatsstelling aan een derde als huurder na overdracht van zijn onderneming, alles met veroordeling van Caletto in de kosten van het geding.
5. Caletto verzet zich tegen ontbinding van de overeenkomst met terugwerkende kracht. Zeker sinds 1 februari 2022 genereert [gedaagde] volgens haar weer een aanzienlijke omzet. Geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis, zodat het niet redelijk is om de gevolgen daarvan in volle omvang op Caletto als verhuurder af te wentelen. Het nadeel dient gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld.
6. Ter zitting heeft [gedaagde] in dit verband nog aangevoerd dat hij ook na afloop van de verplichte sluitingen slechts weinig omzet heeft behaald en ook nu nog genereert, omdat zijn voormalige huurders naar elders zijn vertrokken en slechts één huurder voor een paar uur per dag is gebleven.
Beoordeling
7. De kantonrechter stelt voorop dat ook voor het prostitutiebedrijf geldt dat geheel of gedeeltelijke sluiting van overheidswege vanwege de coronapandemie moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan Caletto in redelijkheid geen aanspraak kan maken op doorbetaling van de volledige huur, laat staan contractuele boetes. Ook de gevorderde incassokosten en rente zijn daarom niet toewijsbaar.
8. Aangezien beide partijen de ontbinding van de huurovereenkomst verlangen, zij het op verschillende gronden, zal deze worden uitgesproken. Nu [gedaagde] de exploitatie niet heeft gestaakt, maar na de lockdowns heeft hervat en voortgezet, gaat ontbinding met terugwerkende kracht naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval te ver. De ontbinding geldt derhalve per heden.
9. Dat betekent dat partijen nog moeten afrekenen voor de periodes waarin sprake is geweest van lockdowns en de periode daarna tot heden. De door [gedaagde] overgelegde accountantsrapporten, die een aanzienlijke daling van omzet en resultaat laten zien van positief in 2018 en 2019 naar negatief in 2020 en 2021, zijn door Caletto onweersproken gelaten, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. Tegen die achtergrond acht de kantonrechter de subsidiair door [gedaagde] gevorderde wijziging van de overeenkomst met ingang van 15 maart 2020, te weten vermindering van de huurprijs vanaf die datum naar (gemiddeld) € 1.479,75 per maand toewijsbaar. Caletto heeft onvoldoende weersproken dat [gedaagde] vanwege het na-ijleffect van de lockdowns ook na afloop daarvan veel minder omzet heeft behaald dan voordien, zodat de huurverlaging voor de hele periode vanaf 15 maart 2020 tot heden zal gelden. Het bedrag van € 1.479,75 per maand dient door [gedaagde] te worden voldaan tot aan de ontruiming (onder verrekening met hetgeen hij voor deze periode mogelijk reeds heeft voldaan).
10. De slotsom is dat de vorderingen in conventie worden afgewezen en dat de vordering in reconventie wordt toegewezen als na te melden. Aan het in reconventie voorwaardelijk gevorderde komt de kantonrechter niet toe.
11. Caletto wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
- wijst de vorderingen af;
In reconventie
- verklaart voor recht dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie ten aanzien van de huurovereenkomst tussen partijen een onvoorziene omstandigheid vormen in de zin van artikel 6:258 BW;
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] per heden;
- wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 25 maart 2020 aldus dat de maandelijks verschuldigde huur/gebruiksvergoeding tot de ontruiming € 1.479,75 per maand bedraagt;
- wijst het meer of anders gevorderde (behoudens de hierna vermelde kostenveroordeling en uitvoerbaarverklaring) af;
In conventie en in reconventie
- veroordeelt Caletto in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.496,- aan salaris gemachtigde en € 62,- aan nakosten, alles inclusief eventueel verschuldigde btw;
- verklaart dit vonnis behoudens de verklaring voor recht uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 november 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.