ECLI:NL:RBAMS:2023:1470

• Datum uitspraak: 22 maart 2023
• Publicatiedatum: 16 maart 2023
• Zaaknummer: C/13/718461 / HA ZA 22-447
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep op verkrijgende verjaring in geschil over erfgrens tussen buren

In deze zaak, uitgesproken op 22 maart 2023 door de Rechtbank Amsterdam, is er een geschil ontstaan tussen twee buren, [eiser] en [gedaagde], over de eigendom van een stuk grond dat door een schutting wordt gescheiden. [gedaagde] heeft op 15 juli 2020 de benedenwoning aan de [adres 1] gekocht, terwijl [eiser] op 19 januari 2021 de benedenwoning aan de [adres 2] verwierf. De schutting, die door de vorige eigenaren is geplaatst, staat niet op de kadastrale erfgrens, maar op het perceel van [eiser]. Dit heeft geleid tot een vordering van [eiser] om te verklaren dat hij eigenaar is van de betwiste grond en om [gedaagde] te veroordelen de schutting te verwijderen.

[gedaagde] voert aan dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de betwiste grond, omdat de schutting sinds 12 januari 2011 op dezelfde plek staat. De rechtbank oordeelt echter dat de verjaringstermijn niet is voltooid, omdat de feitelijke macht over de grond in handen was van de vorige eigenaren, [naam 3] en [naam 4]. De rechtbank verklaart dat [eiser] eigenaar is van de betwiste grond en veroordeelt [gedaagde] om de schutting te verwijderen en mee te werken aan de oprichting van een nieuwe scheidsmuur op de kadastrale erfgrens.

De rechtbank wijst de vorderingen van [gedaagde] in reconventie af en veroordeelt haar in de proceskosten. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat [gedaagde] onmiddellijk moet voldoen aan de veroordelingen, ook al kan zij in hoger beroep gaan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/718461 / HA ZA 22-447

Vonnis van 22 maart 2023

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. M.A.D. Bol te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. M.G. Loos te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 30 mei 2022, met producties,

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie, met een productie,

• het tussenvonnis van 19 oktober 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 januari 2023 en de daarin vermelde stukken,
• de e-mail van 13 februari 2023 van mr. Loos met een opmerking over de inhoud van het proces-verbaal,
• de e-mail van 13 februari 2023 van mr. A. Sarokhani (kantoorgenoot van mr. Bol) met het verzoek die opmerking over het proces-verbaal buiten beschouwing te laten.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 15 juli 2020 is [gedaagde] eigenaar geworden van (het appartementsrecht van) de benedenwoning met tuin aan de [adres 1] .

2.2.

[gedaagde] heeft haar woning gekocht van mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] . Zij hebben de woning eind 2013 (of in 2014) gekocht van de heren [naam 3] en [naam 4] , twee projectontwikkelaars (hierna: [naam 3] en [naam 4] ). Uit de splitsingsakte blijkt dat [naam 3] en [naam 4] in ieder geval op 6 februari 2008 al eigenaren waren van de woning aan de [adres 1] .

2.3.

Op 19 januari 2021 is [eiser] eigenaar geworden van (het appartementsrecht van) de benedenwoning met tuin aan de [adres 2] . [eiser] heeft zijn woning gekocht van [naam 3] en [naam 4] .

2.4.

[eiser] en [gedaagde] zijn (achter)buren van elkaar. De achterkant van de tuin van [eiser] en de achterkant van de tuin van [gedaagde] grenzen namelijk aan elkaar. Tussen hun tuinen bevindt zich een schutting. De schutting is geplaatst door [naam 3] en [naam 4] , op een moment dat zij de eigenaren waren van beide woningen.

2.5.

Tussen [eiser] en [gedaagde] is een geschil ontstaan over de vraag of de schutting op de erfgrens staat. Daarom hebben partijen het Kadaster verzocht een grensreconstructie uit te voeren. Uit het relaas van bevindingen van het Kadaster van 7 juli 2021 blijkt dat de schutting niet op de (kadastrale) erfgrens is geplaatst, maar op het perceel van [eiser] . De schutting staat, gemeten vanaf de (kadastrale) erfgrens, ongeveer 3 meter op het perceel van [eiser] in de richting van zijn woning. De tuin van [eiser] is 5,3 meter breed. De tuin van [eiser] is dus circa 16 m² (hierna: de betwiste grond) kleiner dan dat op basis van de kadastrale grenzen het geval zou moeten zijn. In de onderstaande afbeelding is de betwiste grond weergegeven in het blauwe gedeelte.

2.6.

Bij e-mail van 8 maart 2022 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde] de gelegenheid gegeven om voor 14 maart 2022 te verklaren dat zij instemt met het verwijderen van de erfafscheiding (de schutting) en overleg te voeren over het plaatsen van een nieuwe erfafscheiding op de (kadastrale) erfgrens. [gedaagde] is daar niet op ingegaan.

2.7.

Partijen hebben getracht een minnelijke regeling te treffen, maar hebben daarover geen overeenstemming kunnen bereiken.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht verklaart dat [eiser] eigenaar is van de betwiste grond, en voor recht verklaart dat de perceelgrens dient te lopen op de erfgrens zoals deze is vastgelegd in het Kadaster;

- [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de huidige erfafscheiding te verwijderen en verwijderd te houden en mee te werken aan de oprichting van een scheidsmuur van twee meter hoogte op de kadastrale erfgrens conform het bepaalde in artikel 5:49 BW (waarvan de kosten voor 50% voor rekening van [eiser] en voor 50% voor rekening van [gedaagde] komen), en om de oorspronkelijke erfgrens nu en in de toekomst te eerbiedigen;

- bepaalt dat [gedaagde] bij niet tijdige nakoming van het gevorderde een dwangsom zal verbeuren van € 1.000 per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt na betekening van het vonnis, zulks met een maximum van € 100.000;

- [eiser] machtigt om, indien [gedaagde] gedurende een week na betekening van het vonnis in gebreke blijft daaraan te voldoen, de geboden handeling zelf uit te voeren dan wel door een derde te doen uitvoeren, op kosten van [gedaagde] met inachtneming van artikel 5:49 BW;

met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.

3.2.

[eiser] stelt dat hij eigenaar is van de betwiste grond. De schutting tussen de tuinen van [eiser] en [gedaagde] staat ten onrechte niet op de (kadastrale) erfgrens, maar op het perceel van [eiser] . Hierdoor mist [eiser] het gebruik van een deel van zijn tuin terwijl dat gedeelte (circa 16 m2) zijn eigendom is. [gedaagde] heeft nu een grotere tuin in gebruik dan dat haar op grond van de kadastrale grenzen toekomt, ten nadele van [eiser] . Daarom moet [gedaagde] meewerken aan het verwijderen van de schutting en het plaatsen van een nieuwe scheidsmuur op de erfgrens en de erfgrens eerbiedigen, aldus [eiser] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij voert daartoe primair aan dat zij door verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) eigenaar is geworden van de betwiste grond. Volgens [gedaagde] staat de schutting (in ieder geval) sinds 12 januari 2011 op dezelfde plek. Daarmee is er sprake van een onafgebroken bezit van de betwiste grond gedurende meer dan tien jaar. Verder stelt [gedaagde] dat zij te goeder trouw is. Zij heeft nooit aanleiding gehad om er aan te twijfelen dat de schutting niet op de erfgrens is geplaatst of om daar nader onderzoek naar te doen. Dit geldt ook voor haar rechtsvoorgangers.

Subsidiair stelt [gedaagde] dat toewijzing van de vorderingen van [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoer bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat [gedaagde] rechthebbende is geworden van de betwiste grond;

II. [eiser] veroordeelt om binnen dertig dagen na betekening van het vonnis alle redelijke medewerking te verlenen aan [gedaagde] :
- om een door [gedaagde] aan te wijzen notaris een notariële akte te laten opstellen waarin de verjaring wordt vastgelegd;
- om die akte in de openbare registers te laten inschrijven en de erfgrens in het Kadaster te laten aanpassen overeenkomstig de locatie van de erfafscheiding op dit moment;
op straffe van een dwangsom van € 250 per dag of dagdeel dat niet wordt meegewerkt;

III. [eiser] veroordeelt in de helft van de kosten die het laten opmaken en het inschrijven van de notariële akte meebrengen en in de helft van de kosten voor het actualiseren van de locatie van de erfgrens in het Kadaster, te betalen aan [gedaagde] binnen vijf dagen nadat de betreffende facturen door [gedaagde] met [eiser] zijn gedeeld;

met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.

3.6.

[eiser] voert verweer. [eiser] betwist dat [gedaagde] door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de betwiste grond. Hij betwist dat de schutting sinds 12 januari 2011 staat op de plek waar deze nu staat. Verder betwist hij dat het bezit van [gedaagde] (en haar rechtsvoorgangers) te goeder trouw is, omdat zij uit de leveringsakte en de kadastrale tekening bij de splitsingsakte kon afleiden dat de tuin waarover zij beschikt feitelijk groter is dan waar zij juridisch eigenaar van is geworden. Ook wordt door [eiser] betwist dat de rechtsvoorgangers van [gedaagde] te goeder trouw waren. Artikel 3:23 BW staat volgens [eiser] aan een beroep op verkrijgende verjaring in de weg.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Partijen verschillen van mening over de vraag wie eigenaar is van de betwiste grond.

Verkrijgende verjaring

4.2.

[gedaagde] stelt dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden.

4.3.

De rechtbank stelt in dit verband het volgende voorop. Voor het geval het bezit van een goed niet in handen is van de rechthebbende bepaalt artikel 3:99 BW dat de bezitter na verloop van tijd het eigendomsrecht van dat goed door verjaring kan verkrijgen. Artikel 3:99 BW bepaalt namelijk dat de bezitter te goeder trouw rechthebbende wordt door een onafgebroken bezit van tien jaren. De ratio daarvan is dat de juridische situatie na verloop van tijd in overeenstemming moet kunnen worden gebracht met de feitelijke situatie.

Artikel 3:101 BW bepaalt dat de verjaring begint te lopen met de aanvang van de dag na het begin van het bezit. Artikel 3:107 BW bepaalt dat bezit wordt gekwalificeerd als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn.

4.4.

[gedaagde] voert aan dat de schutting (in ieder geval) sinds 12 januari 2011 op de huidige locatie staat. Bewijs dat de schutting al eerder op die plek is geplaatst, heeft zij niet voorhanden. Volgens [gedaagde] is toen (in ieder geval) de verjaringstermijn aangevangen. Dat zal bij de beoordeling van het beroep op verjaring dan ook tot uitgangspunt worden genomen.

4.5.

De woning aan de [adres 2] (nu eigendom van [eiser] ) én de woning aan de [adres 1] (nu eigendom van [gedaagde] ) waren op 12 januari 2011 eigendom van [naam 3] en [naam 4] . Door het plaatsen van de schutting veranderde er dan ook niets in de uitoefening van de feitelijke macht over de (thans) betwiste grond. De feitelijke macht over de (thans) betwiste grond werd immers aanvankelijk uitgeoefend door [naam 3] en [naam 4] als eigenaren van de woning aan de [adres 2] en, na plaatsing van de schutting, nog steeds door [naam 3] en [naam 4] , maar dan als eigenaren van de woning aan de [adres 1] . Door die omstandigheid kan niet worden geoordeeld dat de verjaringstermijn op 12 januari 2011 is aangevangen. Dat zou immers betekenen dat [naam 3] en [naam 4] als eigenaren van de woning aan de [adres 2] het voortzetten van de in hun nadeel werkende verjaringstermijn hadden moeten voorkomen ten opzichte van de eigenaren van de woning aan de [adres 1] terwijl zij zelf eigenaren van die woning waren. De conclusie is dan ook dat de verjaringstermijn van tien jaren om die reden niet is voltooid op 12 januari 2021.

4.6.

Indien de verjaringstermijn is aangevangen op het moment dat [naam 1] en [naam 2] de eigendom van de woning aan de [adres 1] van [naam 3] en [naam 4] verkregen (eind 2013/2014) omdat zij vanaf dat moment bezitter te goeder trouw van de betwiste grond werden, hetgeen tussen partijen in geschil is, dan geldt dat sindsdien niet een periode van tien jaar is verstreken voordat [eiser] zijn aanspraken op de betwiste grond deed gelden.

4.7.

De conclusie is dat het beroep door [gedaagde] op verkrijgende verjaring tevergeefs is. [eiser] is dus eigenaar van de betwiste grond.

Redelijkheid en billijkheid

4.8.

[gedaagde] voert aan dat toewijzing van de vorderingen van [eiser] , gelet op de gevolgen daarvan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar is. [eiser] zal bij toewijzing van zijn vorderingen ‘gratis’ een grotere tuin krijgen. Bij vaststelling van de koopprijs die [eiser] voor zijn woning met tuin heeft betaald, is er immers van uitgegaan dat de betwiste grond niet bij zijn tuin hoorde maar bij de tuin van de woning aan de [adres 1] behoorde, terwijl in de koopprijs die [gedaagde] betaalde de betwiste grond dus juist wel was begrepen, aldus [gedaagde] .

4.9.

De rechtbank oordeelt als volgt. Het nadeel dat [gedaagde] lijdt bestaat er volgens haar stellingen dus uit dat zij de betwiste grond kwijt raakt terwijl zij wel voor die betwiste grond heeft betaald. Dat is – anders dan zij meent – echter niet te kwalificeren als een gevolg dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat nadeel is immers terug te voeren naar de omstandigheid dat zij een koopovereenkomst sloot met betrekking tot een perceel met een oppervlakte van één are en veertig centiare, terwijl de oppervlakte van het perceel dat zij feitelijk tot haar beschikking kreeg circa 16 m2 groter was. Dat dit verschil niet aan [gedaagde] (en haar makelaar) is opgevallen, dient voor risico van [gedaagde] te blijven.

De vorderingen in conventie

4.10.

De gevorderde verklaring voor recht dat [eiser] eigenaar is van de betwiste grond is toewijsbaar. De vordering om voor recht te verklaren dat de perceelgrens dient te lopen op de erfgrens zoals deze is vastgelegd in het Kadaster heeft daarnaast geen zelfstandige betekenis en is daarom niet toewijsbaar. Ook zal [gedaagde] worden veroordeeld om binnen zes weken na betekening van het vonnis de huidige erfafscheiding te verwijderen en verwijderd te houden en mee te werken aan de oprichting van een nieuwe scheidsmuur van twee meter hoog op de kadastrale erfgrens conform het bepaalde in artikel 5:49 BW. Er is geen grond om [gedaagde] te veroordelen de oorspronkelijke erfgrens ook in de toekomst te eerbiedigen omdat er geen aanleiding is om te vermoeden dat zij dat niet zal doen.

[eiser] heeft gevorderd om aan de veroordeling van [gedaagde] een dwangsom te verbinden, maar ook om hem daarnaast te machtigen (artikel 3:299 BW) om zelf datgene te bewerkstelligen waartoe nakoming van de veroordeling door [gedaagde] zou hebben geleid. Dat is dubbelop. De rechtbank zal [eiser] machtigen om, indien [gedaagde] gedurende zes weken na betekening van het vonnis in gebreke blijft daaraan te voldoen, de geboden handelingen zelf uit te voeren dan wel door een derde uit te voeren, met inachtneming van artikel 5:49 BW ten aanzien van de kosten. De gevorderde dwangsom zal dus worden afgewezen.

De vorderingen in reconventie

4.11.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen worden de vorderingen van [gedaagde] afgewezen.

Proceskosten

4.12.

Bij deze uitkomst zal [gedaagde] in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op

• griffierecht € 314
• salaris advocaat

€ 1.510

4.13.

Bij deze uitkomst zal [gedaagde] tevens in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 299 (= € 598 × 0,5) aan salaris advocaat.

Nakosten

4.14.

Ook wordt [gedaagde] veroordeeld in conventie en in reconventie de nakosten. Dit zijn kosten die standaard worden toegewezen aan de partij die in het gelijk is gesteld (in dit geval [eiser] ), als vergoeding voor advocaatkosten en eventuele betekeningskosten die ontstaan na het wijzen van dit vonnis. Onder de beslissing staat om welke bedragen het gaat.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [eiser] eigenaar is van de betwiste grond,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de huidige erfafscheiding te verwijderen en verwijderd te houden en mee te werken aan de oprichting van een scheidsmuur van twee meter hoogte op de kadastrale erfgrens conform het bepaalde in artikel 5:49 BW, alsmede om de oorspronkelijke erfgrens nu en in de toekomst te eerbiedigen,

5.3.

machtigt [eiser] om, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan de in rov. 5.2 omschreven veroordeling, de geboden handeling zelf op kosten van [gedaagde] uit te voeren dan wel door een derde te doen uitvoeren, met inachtneming van artikel 5:49 BW,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.510,

in reconventie

5.5.

wijst het gevorderde af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 299,

in conventie en in reconventie

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, begroot op € 271 aan salaris advocaat. Als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis wordt betekend, dan moet [gedaagde] daarnaast betalen: de explootkosten van betekening door de deurwaarder en € 90 aan salaris advocaat,

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2023.