Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10341412 KK EXPL 23-98
vonnis van: 23 maart 2023
fno.: 57170
vonnis van de kantonrechter in kort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Vivada Properties I B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Vivada
advocaat-gemachtigde: mr. E. Doornbos
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
in persoon verschenen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding (met producties) van 22 februari 2023 heeft Vivada een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 14 maart 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [gedaagde] is in persoon verschenen. Namens Vivada is de heer [naam] (werkzaam voor Praktisch Debiteurenbeheer, de debiteurenbeheerder van Vivada) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Met ingang van 1 september 2022 huurt [gedaagde] van Vivada de woning aan de [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (vastgesteld op 20 maart 2017) van toepassing. In artikel 25.2 van die algemene bepalingen is het volgende bepaald: “In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan
(ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
1.2.
De huurprijs bedraagt € 1.545,00, inclusief € 70,00 aan servicekosten, per maand. Op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst diende [gedaagde] voor 1 september 2022 een waarborgsom van € 1.475,00 te voldoen.
1.3.
[gedaagde] heeft nimmer de huur betaald, noch heeft hij de waarborgsom voldaan.
1.4.
De debiteurenbeheerder (Praktisch Debiteurenbeheer) van Vivada heeft [gedaagde] meerdere keren gesommeerd de huurachterstand te betalen. Dit heeft geleid tot een betalingsregeling die [gedaagde] vervolgens niet is nagekomen.
1.5.
Praktisch Debiteurenbeheer heeft [gedaagde] voor het laatst op 9 februari 2023 verzocht en gesommeerd de huurachterstand te betalen.
Het geschil
2. Vivada vordert kort gezegd [gedaagde] te veroordelen:
de woning te ontruimen, zo nodig op kosten van [gedaagde] en op straffe van een dwangsom, met machtiging om deze zo nodig zelf te bewerkstelligen;
tot betaling van € 10.745,00 aan huurachterstand tot en met februari 2023 inclusief de waarborgsom;
tot betaling van € 67,05 aan wettelijke rente tot en met 9 februari 2023 en tot betaling van de wettelijke rente over het onder II gevorderde vanaf 10 februari 2023;
tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs (€ 1.545,00) vanaf 1 maart 2023 tot de dag der ontruiming;
tot betaling van € 1.067,76 aan buitengerechtelijke kosten;
in de proceskosten.
3. Vivada stelt daartoe dat [gedaagde] de waarborgsom en verschuldigde huur nooit heeft betaald. Er is ook geen zicht op verbetering in de toekomst. De huurachterstand zal alleen maar verder oplopen als de huurovereenkomst in stand wordt gehouden. Ontruiming van de woning in kort geding is dan ook gerechtvaardigd.
4. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het de bedoeling was dat zijn vader tot en met december 2022 de huur zou betalen en hij zelf vanaf januari 2023 de huur voor zijn rekening zou nemen. Helaas heeft zijn vader de huur niet betaald. [gedaagde] heeft vorig jaar zijn bedrijf verkocht en eind maart 2023 krijgt hij een management buy-out-vergoeding van € 48.000,00. Met dit bedrag kan hij Vivada betalen. [gedaagde] vindt dat hem een laatste kans moet worden geboden. Hij ligt in scheiding en als hij de woning moet verlaten, zal hij zijn kinderen niet (meer) kunnen zien.
De beoordeling
5.De vordering tot ontruiming is in kort geding alleen toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering eveneens zal toewijzen en indien de eiser een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.
6. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij tot nog toe nooit de huur heeft betaald en de waarborgsom niet heeft voldaan. De gevorderde huurachterstand (inmiddels tot en met maart 2023) inclusief de waarborgsom zal daarom als niet betwist worden toegewezen.
7. De huurachterstand bedraagt op dit moment, inclusief de maand maart 2023, € 12.290,00 (zeven maanden). Gelet op deze achterstand is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden. Daarop vooruitlopend is de gevorderde ontruiming toewijsbaar. Vivada heeft daarbij een spoedeisend belang, omdat het hier gaat om een steeds verder oplopende huurachterstand. Om die reden kan van haar kan niet worden gevergd de uitkomst van de bodemprocedure af te wachten.
8. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij eind maart 2023 een management buy-out-vergoeding zal ontvangen van circa € 48.000,00. Als dit daadwerkelijk zo is, kan hij de vordering van Vivada inclusief rente en kosten in één keer betalen. Verder heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat hij in scheiding ligt en de woning zijn enige mogelijkheid is om zijn kinderen (weer) te zien. Gelet op het belang van de kinderen, die recht hebben op omgang en contact met hun vader, zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld om uiterlijk op 15 april 2023 de volledige huurachterstand vermeerderd met rente en kosten en de waarborgsom alsnog aan Vivada te betalen. Benadrukt wordt dat deze zogeheten terme de grâce voor [gedaagde] de laatste kans is om ontruiming van de woning te voorkomen.
9. Bovenstaande betekent dat de vordering tot ontruiming van de woning zal worden toegewezen, maar dat Vivada aan die veroordeling geen rechten kan ontlenen indien de waarborgsom en de huurachterstand tot en met maart 2023 uiterlijk op 15 april 2023 zijn betaald, en op die datum ook aan de overige betalingsverplichtingen zoals opgenomen in het dictum van dit vonnis (waaronder het betalen van de lopende huur) is voldaan.
10. Gelet op het feit dat Vivada met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
11. Eiser heeft voorts een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De door eiser gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.
12. Vivada maakt verder aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Omdat [gedaagde] een consument is moet de kantonrechter ambtshalve onderzoeken of de bedingen die in de tussen partijen gesloten overeenkomst staan, niet oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/12/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn).
13. Volgens artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Op grond van de bijlage bij deze richtlijn kan een beding dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, als oneerlijk beding worden aangemerkt (artikel 1, onder e, van de bijlage in samenhang met artikel 3, lid 3, van de richtlijn).
14. [gedaagde] is als consument slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Artikel 25.2 (zie onder 1.1. hiervoor) verwijst weliswaar naar die wettelijke bepaling, maar dat neemt niet weg dat [gedaagde] op grond van dat artikel in beginsel verplicht is om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door Vivada gemaakte kosten te voldoen. Dit kan er kennelijk toe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van [gedaagde] komen, althans de redactie van de bepaling op dit punt maakt onvoldoende duidelijk dat slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Hiermee wordt het evenwicht ten nadele van [gedaagde] als consument onevenredig verstoord. Daarmee wordt het beding voorshands als oneerlijk beoordeeld en is [gedaagde] daaraan niet gebonden. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk, zie HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:2021:68. Alleen door op deze wijze afschrikkend, evenredig en doeltreffend te sanctioneren, wordt de beoogde doelstelling van de gemeenschapswetgever bereikt en verdwijnen oneerlijke bedingen uit overeenkomsten met consumenten. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn.
15. De gevorderde wettelijke rente is als onbetwist toewijsbaar.
16. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen en leeg en ontruimd aan Vivada ter beschikking te stellen, met afgifte van alle sleutels, en ontruimd te houden, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Vivada van een bedrag van € 12.290,00 aan huurachterstand tot en met maart 2023 inclusief waarborgsom;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Vivada van een bedrag van € 67,05 aan wettelijke rente tot en met 9 februari 2023;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Vivada van de wettelijke rente over € 10.745,00 (zijnde de huurachterstand tot en met februari 2023 en de waarborgsom) vanaf 10 februari 2023 tot de dag van voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.545,00 per maand voor iedere maand (of gedeelte daarvan) dat hij het gehuurde vanaf 1 april 2023 tot de ontruiming in gebruik heeft;
bepaalt dat Vivada aan de veroordelingen onder I. en V. geen rechten kan ontlenen als [gedaagde] uiterlijk op 15 april 2023 aan de veroordelingen onder II., III. en IV. heeft voldaan en op 15 april 2023 bij is met de lopende huur;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Vivada begroot op € 128,30 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht en € 529,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met € 66,00 aan na dit vonnis ontstane kosten aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.