Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10167744 EA VERZ 22-649
beschikking van: 7 april 2023
func.: 399
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoekster]
wonende te [woonplaats]
verzoekster
nader te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: [naam 1]
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaars [verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VVE
gemachtigde: mr. M.B. van Munster
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekster] heeft een verzoekschrift, met producties ingediend, binnengekomen bij de griffie op 21 oktober 2022, als bedoeld in artikel 5:130 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). Dit verzoek is door [verzoekster] aangevuld, welke aanvulling is binnengekomen bij de griffie op 23 november 2022.
De VVE heeft een verweerschrift met producties ingediend, binnengekomen bij de griffie op 21 maart 2023.
[verzoekster] heeft een schriftelijke reactie op het verweerschrift ingediend en daarbij nadere producties overgelegd, binnengekomen bij de griffie op 27 maart 2023.
Het verzoek is behandeld op de mondelinge behandeling van 28 maart 2023. [verzoekster] is verschenen vergezeld van de heer [naam 1] . Namens de VVE is verschenen mr. [naam 2] als gemachtigde van de VVE. De bestuurder van de VVE is niet verschenen. Als belangstellende is verschenen de heer [naam 3] (eigenaar van het appartementsrecht A1).
Vervolgens is beschikking bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSINGUitgangspunten
1. Bij de beoordeling van het geschil wordt van het volgende uitgegaan:
1.1.
Ter beëindiging van een geschil tussen de VVE en [verzoekster] hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, die is gehecht aan het proces-verbaal van 14 december 2015 van de kantonrechter te Amsterdam. Relevante afspraken hieruit luiden als volgt:
- [verzoekster] stemt in met de ontsluiting en herinrichting van de vliering van het pand [adres] (…) . De te creëren ruimten (…) zullen worden ingericht als bergingen en zullen na voltooiing als zodanig in gebruik worden genomen door de eigenaren van de Appartementsrechten genummerd A1, A2, A3 en A4. (…)
-De aan de ontsluiting en herinrichting verbonden kosten zullen door de eigenaren van de appartementsrechten met de nummers A1, A2, A3 en A4 worden gedragen.(…)
- Indien [verzoekster] of haar rechtsopvolgers de ruimte met nummer 2 als berging wenst in te richten en in gebruik wenst te nemen, dan zal de VVE hiervoor toestemming geven onder de voorwaarde dat [verzoekster] c.q. haar rechtsopvolger 1/5 deel van de thans te maken ontsluitings- en inrichtingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente (consumententransacties) vanaf 1 januari 2016 tot de dag der toestemming, aan de eigenaren van de appartementsrechten met de nummers A1, A2, A3 en A4 vergoedt. (…)
1.2.
De eigenaren van de appartementsrechten A1, A2, A3 en A4 zijn alle appartementseigenaren van het pand aan [adres] met uitzondering van [verzoekster] . Zij is eigenaar van het appartementsrecht A5.
1.3.
De VVE heeft bij besluit van de algemene ledenvergadering op 19 december 2017 besloten een lening te verstrekken aan de appartementseigenaren A1, A2, A3 en A4. De hoogte van van de lening is € 8.927,78. Dit bedrag is een deel van 1/5 van de kosten van de ontsluiting en herinrichting van de vliering die door de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4 zijn voldaan. Zij hebben zelf 1/5 deel van de kosten van ontsluiting en herinrichting van de vliering betaald..
1.4.
De VVE heeft bij besluit van de algemene ledenvergadering op 22 september 2022 besloten een lening te verstrekken aan de appartementseigenaren A1, A2, A3 en A4 ter hoogte van € 5.863,73. De appartementseigenaren hebben dit bedrag gebruikt om aan zichzelf het bedrag te vergoeden van een deel van de kosten van de ontsluiting en herinrichting van de vliering.
1.5.
De VVE heeft aan [verzoekster] een factuur gestuurd voor 1/5 deel van de kosten van ontsluiting en herinrichting. Deze factuur is door [verzoekster] niet voldaan en de VVE maakt daar ook geen aanspraak op. Deze vordering is wel verwerkt in de jaarstukken van de VVE.
Verzoek en verweer
2. [verzoekster] verzoekt de in de algemene ledenvergaderingen van 19 december 2017 en 22 september 2022 genomen besluiten op grond van artikel 5:130 BW Pro nietig te verklaren of te vernietigen onder gegrondverklaring van het daartegen ingestelde beroep, met veroordeling van de VVE in de kosten van het geding.
3. [verzoekster] verzoekt eveneens dat van de beheerder wordt verlangd dat in de administratie gescheiden rekeningen worden gebruikt, zodat de administratie voor [verzoekster] en haar rechtsopvolgers inzichtelijk wordt.
4. [verzoekster] legt aan haar verzoek het volgende ten grondslag. Doordat de VVE leningen heeft verstrekt aan de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4 betaalt zij alsnog mee aan de kosten van ontsluiting en herinrichting van de vliering, wat in strijd is met de gesloten vaststellingsovereenkomst.
5. De VVE stelt dat het verzoek tot vernietiging c.q. nietigverklaring met betrekking tot het besluit van de VVE van 19 december 2017 te laat is ingediend, namelijk niet binnen de in artikel 5:130 lid 2 BW Pro gestelde termijn. De VVE stelt dat het besluit van 22 september 2022 niet nietig is en niet vernietigbaar omdat de VVE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid heeft kunnen besluiten om de lening te verhogen.
6. Voor het verzoek met betrekking tot de administratie is geen rechtsgrond, alsdus de VVE.
7. De nadere standpunten van partijen zullen – voor zover relevant - bij de beoordeling aan de orde komen.
Beoordeling
8. Ten aanzien van een verzoek tot vernietiging geldt op grond van artikel 5:130 lid 2 BW Pro dat dit verzoek moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.
9. De kantonrechter is van oordeel dat niet voldaan is aan dit vereiste voor het besluit van 19 december 2017, maar wel voor het besluit van 22 september 2022. Het besluit waarvan nietigverklaring dan wel vernietiging wordt verzocht, is genomen in de vergadering van 22 september 2022 in aanwezigheid van [verzoekster] en haar verzoek is op 21 oktober 2022 door de rechtbank ontvangen.
10. Het voorgaande leidt ertoe dat het verzoek tot nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit van de VVE van 19 december 2017 moet worden afgewezen.
11. Aan de orde is dan de vraag of het besluit van 22 september 2022 nietig is of vernietigd moet worden. Het besluit is niet in strijd met de wet, de splitsingsakte of het splitsingsreglement, zodat het besluit niet nietig is.
12. Wel is de kantonrechter is van oordeel dat het besluit vernietigbaar is en overweegt daartoe het volgende. De toetsingsmaatstaf met betrekking tot inhoud van een besluit, zoals hier aan de orde, is de vraag of de VVE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
13. Bij deze beoordeling laat de kantonrechter uitdrukkelijk buiten beschouwing of de wijze waarop een gemeenschappelijk deel (delen van de vliering) van het pand is toebedeeld aan individuele appartementsrechteigenaren juist is, en ook of de verdeling van de kosten, anders dan op grond van breukdelen, een wettelijke basis heeft. Dit ligt niet als geschil voor.
14. Door de vaststellingsovereenkomst heeft [verzoekster] ingestemd met de ontsluiting en herinrichting van de vliering. Uitdrukkelijk is daarbij overeengekomen dat de andere appartementsrechteigenaren de kosten hiervoor zouden dragen. Dit is dus 1/4 van die kosten. Als [verzoekster] of haar rechtsopvolgers een deel van de vliering ook als berging wil gaan gebruiken, dient zij 1/5 van de kosten van de ontsluiting en herinrichting van de vliering (te vermeerderen met de wettelijke rente) te voldoen aan de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4 en dus niet aan de VVE. Tot dat moment hebben de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4 geen vordering op [verzoekster] . De VVE heeft en zal geen vordering krijgen op [verzoekster] op deze grond. De VVE heeft [verzoekster] dan ook ten onrechte een factuur heeft gestuurd. Het is ook niet juist dat de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4 een bedrag aan [verzoekster] hebben voorgeschoten. Dit zou namelijk enkel zo zijn als er op [verzoekster] een betalingsverplichting zou rusten, wat niet het geval is.
15. De VVE heeft geen zelfstandig belang om geld te lenen aan de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4. Dit leidt namelijk niet tot een (financieel) voordeel voor de VVE. Door geld uit te lenen - aan een aantal leden - verbetert of verslechtert de vermogenspositie van de VVE niet. Het geld wordt aan de leden overgemaakt, maar daartegenover staat voor hetzelfde bedrag een vordering van de VVE op die leden. Door het verstrekken van de leningen(en) is de liquiditeitspositie van de VVE wel verslechterd. Deze liquiditeitspositie kan slechts worden verbeterd door (extra) stortingen van de leden van de VVE.
16. Het verstrekken van de lening leidt wel tot een (financieel) voordeel voor de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4. Zij ontvangen een deel van door hen gemaakte kosten voor de ontsluiting van en herinrichting van de vliering terug, zonder dat daarvoor een rechtsgrond bestaat. Het zijn namelijk kosten die op grond van de vaststellingsovereenkomst voor hun rekening - in privé - komen. Dat hier een schuld aan de VVE tegenover staat maakt geen verschil, zeker nu er geen rentebetalings- en aflossingsverplichting is overeengekomen.
17. [verzoekster] stelt dat zij door de lening nadeel ondervindt en dat zij hierdoor alsnog mee betaalt aan de kosten van de ontsluiting en herinrichting van de vliering, hetgeen in strijd is met de vaststellingsovereenkomst. De kas van de VVE is minder gevuld doordat door de verstrekte lening geld aan de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4 ter beschikking is gesteld. De mogelijkheid bestaat hierdoor dat er maandelijks een hogere bijdrage of bij incidenten een extra bijdrage door de leden aan de VVE moet worden betaald. Dit is gezien de beperkte financiële mogelijkheden van [verzoekster] onwenselijk en voor haar nadelig. Onbetwist is door [verzoekster] gesteld dat de bijdrage sinds het verstrekken van het eerste leningsdeel is verhoogd en er een incidentele extra bijdrage is gedaan. Dit ziet zij als het alsnog bijdragen aan de kosten van de vliering. Hoewel dit feitelijk niet juist is, is wel juist dat zij direct in haar portemonnee wordt geraakt door een (eventuele) hogere of extra bijdrage aan de VVE omdat de kas van de VVE leger is door het verstrekken van de lening aan een aantal leden. De kantonrechter begrijpt dat zij dit bedoelt met het meebetalen aan de kosten. Daaraan doet niet af dat het eigen vermogen van de VVE of het eigen vermogen van [verzoekster] in beginsel hierdoor niet is gewijzigd.
18. Als de VVE op juiste wijze ook de belangen van [verzoekster] zou hebben meegewogen, dan had zij in alle redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit kunnen komen om (onverplicht) een lening te verstrekken aan de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4. Zij hebben gebruik gemaakt van hun meerderheidspositie in de VVE om in een gunstiger situatie te geraken dan waar zij recht op hadden.
19. Het voorgaande leidt ertoe dat het verzoek tot vernietiging van het besluit van de VVE van 22 september 2022 moet worden toegewezen.
20. Hoewel het eerste besluit wegens termijnoverschrijding niet kan worden vernietigd, zou het de appartementsrechteigenaren A1, A2, A3 en A4 sieren om deze lening af te lossen en terug te betalen aan de VVE.
21. Het verzoek van [verzoekster] met betrekking tot de administratie mist elke grondslag zodat dat verzoek wordt afgewezen.
22. De proceskosten van [verzoekster] komen voor rekening van de VVE omdat zij grotendeels ongelijk krijgt.
BESLISSING
De kantonrechter:
vernietigt de het besluit van de VVE van 22 september 2022 met betrekking tot de lening van € 5.863,73;
veroordeelt de VVE in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [verzoekster] , begroot op € 86,00 aan griffierecht;
veroordeelt de VVE in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 66,00, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 7 april 2023 in het openbaar uitgesproken.