ECLI:NL:RBAMS:2023:2195

• Datum uitspraak: 3 april 2023
• Publicatiedatum: 12 april 2023
• Zaaknummer: C/13/724884 / HA ZA 22-916
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: C.M.E. de Koning
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afbraakvordering en erfdienstbaarheid in appartementsrechtelijke geschillen

Op 3 april 2023 heeft de Rechtbank Amsterdam een mondelinge uitspraak gedaan in een civiele zaak tussen twee partijen die betrokken zijn bij een geschil over het gebruik van een zolderkamer in een appartementencomplex. De eisers, [eiser 1] en [eiser 2], hebben een afbraakvordering ingesteld tegen de gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], met als doel het openbreken van een trapgat en overloop, zodat de ruimte ter beschikking kan worden gesteld aan de gemeenschap van appartementseigenaren. De gedaagden hebben in reconventie gevorderd dat de rechtbank verklaart dat zij rechtmatig gebruik maken van de betreffende ruimte, die door hen als slaapkamer wordt gebruikt.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de eisers niet kunnen afdwingen dat het trapgat en de overloop worden opengebroken, omdat er een erfdienstbaarheid rust op de ruimte die door de gedaagden wordt gebruikt. Deze erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte en heeft juridische gevolgen die doorwerken naar opvolgende eigenaren. De rechtbank oordeelt dat de eisers niet-ontvankelijk zijn in hun vordering, omdat zij niet de benodigde procesmachtiging van de Vereniging van Eigenaren (VvE) hebben verkregen. De rechtbank wijst de vorderingen van de eisers af en veroordeelt hen in de proceskosten van de gedaagden.

In reconventie wordt de vordering van de gedaagden toegewezen, waarbij de rechtbank verklaart dat zij rechtmatig gebruik maken van de zolderkamer. De rechtbank stelt de proceskosten van de gedaagden vast en verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis heeft belangrijke implicaties voor de eigendomsverhoudingen en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes binnen het appartementencomplex.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/724884 / HA ZA 22-916

Proces-verbaal van mondelinge uitspraak, gehouden op 3 april 2023,

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. J.G. Geerdes te Almere,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. J.F. Garvelink te Amsterdam.

Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd.

De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank ingevolge het vonnis van deze rechtbank van 1 maart 2023.

Tegenwoordig zijn mr. C.M.E. de Koning, rechter, en mr. L.J.P.C. Silven, griffier.

Na uitroeping van de zaak verschijnen

• de heer [eiser 1] , voornoemd,
• mevrouw [eiser 2] , voornoemd,
• mr. J.G. Geerdes, voornoemd,
• de heer [gedaagde 1] , voornoemd,
• mevrouw [gedaagde 2] , voornoemd,
• mr. J.F. Garvelink, voornoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding 21 oktober 2022, met producties,

- de op 10 november 2022 binnengekomen akte van [eisers] , met producties,

- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie en voorwaardelijke eis in reconventie, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens verzoek descente, met producties,

- het tussenvonnis van 1 maart 2023 waarin de gerechtelijke plaatsopneming en de mondelinge behandeling is bepaald,

- het e-mailbericht van de griffier van 29 maart 2023 aan de advocaten van partijen en de reactie daarop van mr. Geerdes van dezelfde dag, met één bijlage.

1.2.

In deze zaak heeft vandaag een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden in de appartementen aan de [adres 1] en de [adres 2] , beiden te [plaats] .

1.3.

Aansluitend aan de gerechtelijke plaatsopneming heeft vandaag in het gebouw van deze rechtbank een mondelinge behandeling plaatsgevonden. In aanvulling op wat partijen in de processtukken hebben verklaard, hebben zij tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht. Mr. Garvelink heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Deze spreekaantekeningen zijn toegevoegd aan het dossier. Mrs. Geerdes en Garvelink hebben daarna over en weer gereageerd op elkaars stellingen.

1.4.

De behandeling van de zaak is gesloten en vervolgens is mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is op grond van artikel 30p lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dit procesverbaal opgemaakt.

1.5.

De rechter doet de volgende uitspraak.

2. De beoordeling

Wat is er gebeurd?

2.1.

De heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] (hierna afzonderlijk: [naam 1] en [naam 2] ) waren eigenaars van het appartement aan de [adres 2] respectievelijk het appartement aan de [adres 3] .

2.2.

Op 5 april 2012 heeft [naam 1] van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verkregen voor het
“samenvoegen van de bergingen op de derde verdieping (zolder) van de gebouwen [adres 2] en [adres 3] door middel van een muurdoorbraak met bestemming daarvan tot vergroting van de woning op het adres [adres 2] .”

2.3.

Op 15 april 2014 heeft [naam 1] onder meer aan de heer [naam 3] en mevrouw [naam 4] – voormalig leden van de VvE [locatie] – gemaild en hen onder meer gevraagd of zij akkoord gingen met
“het bewoonbaar maken van de berging op de 3e verdieping en de afsluiting en verwijdering van het trappenhuis vanaf de 3e verdieping.” In hun reacties daarop van 23 en 25 april 2014 hebben [naam 3] en [naam 4] daarop hun akkoord gegeven (hierna: het akkoord).

2.4.

In de loop van 2014 heeft [naam 1] de zolder van de appartementen aan de [adres 3] en de [adres 2] verbouwd. Met die verbouwing heeft [naam 1] 1) het trapgat en de overloop op de derde verdieping van het appartement aan de [adres 3] afgesloten en 2) vervolgens de zolderkamer van het appartement aan de [adres 3] betrokken bij de zolderkamer van het appartement aan de [adres 2] .

2.5.

In 2015 heeft [gedaagden] het appartement aan de [adres 2] gekocht.

2.6.

Bij notariële akte van 1 december 2015 hebben [naam 2] enerzijds en [gedaagden] anderzijds – samengevat – een erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van de in de omgevingsvergunning omschreven ruimte, waarbij [gedaagden] – met uitsluiting van [naam 2] – het recht is gegeven die ruimte als kamer te gebruiken. [gedaagden] heeft die ruimte in gebruik genomen als slaapkamer.

2.7.

Op 7 januari 2021 heeft [eisers] het appartement aan de [adres 1] gekocht, dat ook over een zolderkamer beschikt. Een interne trap – die al is ingetekend op de splitsingstekening uit 1977 - verbindt het appartement met die zolderkamer.

2.8.

Daarna zijn partijen verwikkeld geraakt in een discussie over – samengevat – de vraag of het trapgat moet worden opengebroken en de daarbij vrijkomende ruimte ter beschikking moet worden gesteld aan de gemeenschap van de appartementseigenaren van [locatie] .

Wat vorderen partijen?

2.9.

In deze procedure vordert [eisers] in conventie – samengevat – dat de rechtbank [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt:

• om ten behoeve alle appartementseigenaren aan de [locatie] , datgene dat niet op het gebruik van de kamer op de desbetreffende zolderverdieping betrekking heeft en door [gedaagden] ten laste van het gemeenschappelijk gedeelte van de [locatie] in gebruik is genomen, ongedaan te maken, met dien verstande dat de oorspronkelijke toestand, zijnde een trapgat en een overloop, zal worden hersteld, op straffe van een dwangsom,
• in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.10.

[gedaagden] vordert in reconventie – samengevat – dat de rechtbank voor recht verklaart dat hij de betreffende, volledige berging/kamer rechtmatig in gebruik heeft en dat [eisers] ter zake geen vorderingsrecht jegens hem heeft.

2.11.

Daarnaast vordert [gedaagden] in reconventie – onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie geheel of gedeeltelijk worden toegewezen – dat de rechtbank:

primair

- [eisers] veroordeelt de teveel door hem in gebruik genomen ruimte te ontruimen en te (doen) verbouwen zodat deze weer in overeenstemming is met de splitsingstekening en deze ruimte door [gedaagden] in gebruik kan worden genomen,

subsidiair

- een deskundige benoemt die op basis van de splitsingstekening onderzoekt en vaststelt hoe de eigendomsverhoudingen op de zolderverdieping van VvE [locatie] daadwerkelijk liggen en aan de hand daarvan [eisers] veroordeelt tot ontruiming en verbouwing van deze ruimte zodat deze weer in overeenstemming is met de splitsingstekening en deze ruimte door [gedaagden] in gebruik kan worden genomen.

2.12.

Verder vordert [gedaagden] in reconventie dat [eisers] wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.13.

De vorderingen in conventie en in reconventie worden hierna afzonderlijk van elkaar behandeld.

Wat oordeelt de rechtbank?

in conventie

2.14.

Naar het oordeel van de rechtbank hoeft [gedaagden] het trapgat en de overloop niet open te breken en de daarbij vrijkomende ruimte ter beschikking te stellen aan de gemeenschap van [locatie] . Dat oordeel wordt hierna toegelicht.

2.15.

Voorop staat dat [naam 1] de zolder van de appartementen [adres 3] en [adres 2] in 2014 heeft verbouwd. Hij heeft dat gedaan op basis van een omgevingsvergunning van de gemeente van 5 april 2012 en het akkoord van eind april 2014. Met die verbouwing heeft [naam 1] het trapgat en de overloop op de derde verdieping van het appartement aan de [adres 3] afgesloten en de zolderkamer van het appartement aan de [adres 3] betrokken bij het appartement aan de [adres 2] .

2.16.

Nadat [gedaagden] het appartement aan de [adres 2] had gekocht, hebben [naam 2] enerzijds en [gedaagden] anderzijds in 2015 bij notariële akte een erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van de door [naam 1] verbouwde ruimte, waarbij [gedaagden] het recht is gegeven die als kamer te gebruiken. Daarna is de situatie niet meer veranderd: [gedaagden] gebruikt die ruimte nu als slaapkamer en de erfdienstbaarheid rust daar nog steeds op.

2.17.

Het akkoord en de notariële akte waarmee de erfdienstbaarheid is gevestigd, hebben juridische gevolgen die doorwerken op de opvolgende eigenaren. Dat is omdat een erfdienstbaarheid een zakelijk recht is dat tegen iedereen kan worden ingeroepen, net zoals het eigendomsrecht. Een erfdienstbaarheid levert op zichzelf geen eigendom op, maar is een van het eigendomsrecht afgeleid beperkt zakelijk recht dat tegen iedereen geldt. Degene ten behoeve van wie een erfdienstbaarheid op een gedeelte van een onroerende zaak is gevestigd, kan dat gedeelte als zijn eigendom gebruiken. Een erfdienstbaarheid is dus een sterk recht.

2.18.

Van die gevolgen zou [eisers] alleen af kunnen komen, als de notariële akte van vestiging van de erfdienstbaarheid nietig of vernietigbaar is en daarmee ook het akkoord nietig of vernietigbaar is.

2.19.

De onderhavige erfdienstbaarheid betreft het gebruik van het gemeenschappelijke eigendom van de eigenaren van de appartementen aan de [locatie] en het eigendom van de zolderkamers van het appartement aan de [adres 3] . Gelet op het akkoord en de notariële akte van vestiging van de erfdienstbaarheid, is op dat geheel een erfdienstbaarheid komen te rusten.

2.20.

Omdat een erfdienstbaarheid op zichzelf niets verandert aan de eigendomssituatie, klopt de bij de splitsingsakte gevoegde splitsingstekening nog steeds. Aan [eisers] kan worden toegegeven dat in de splitsingsakte anders verwoord had kunnen worden wat op dit moment onder de gemeenschap van de appartementseigenaren van [locatie] valt, maar dat is een kwestie die alleen speelt binnen de VvE [locatie] . Die kwestie kan niet worden tegengeworpen aan een rechthebbende van een erfdienstbaarheid. Dat is in dit geval [gedaagden]

2.21.

Dit alles betekent dat de rechtbank [gedaagden] niet zal opdragen het trapgat en de overloop open te breken en de daarbij vrijkomende ruimte ter beschikking te stellen aan de gemeenschap van [locatie] . De conclusie is dan ook dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.

2.22.

De rechtbank overweegt ten overvloede het volgende. [eisers] treedt in deze procedure op voor zichzelf en niet voor de VvE [locatie] . De afbraakvordering van [eisers] , raakt de gemeenschap van de appartementseigenaren van [locatie] . Dit betekent dat [eisers] voor het instellen van deze vordering een procesmachtiging van de VvE [locatie] nodig had. Omdat niet is gebleken dat [eisers] die procesmachtiging heeft, had de rechtbank [eisers] ook niet-ontvankelijk kunnen verklaren in deze vordering.

2.23.

[eisers] krijgt dus ongelijk en moet daarom de proceskosten van [gedaagden] betalen. De rechtbank stelt de proceskosten die [gedaagden] tot dit vonnis heeft gemaakt vast op:

• griffierecht: € 314,00
• salaris advocaat:
• totaal: € 2.108,00

2.24.

De proceskosten worden nog vermeerderd met de wettelijke rente zoals in de beslissing vermeld.

in reconventie

2.25.

Gelet op hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, is de door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar.

2.26.

De overige vorderingen van [gedaagden] , behoeven geen bespreking, omdat de voorwaarde waaronder die vorderingen zijn ingesteld – namelijk gehele of gedeeltelijke toewijzing van de vorderingen in conventie – niet is vervuld.

2.27.

Gelet op deze uitkomst moet [eisers] de proceskosten van [gedaagden] betalen. De rechtbank stelt de proceskosten die [gedaagden] tot dit vonnis heeft gemaakt vast op € 598,00 (2,0 punten x factor 0,5 x tarief II: € 598,00) aan salaris advocaat.

2.28.

De proceskosten worden nog vermeerderd met de wettelijke rente zoals in de beslissing vermeld.

in conventie en in reconventie

2.29.

Hierna in ‘de beslissing’ staat welk bedrag [eisers] moet betalen aan nakosten. Dit is een bedrag dat altijd wordt toegewezen aan de in het gelijk gestelde partij (in dit geval: [gedaagden] ) als vergoeding voor advocaatkosten en eventuele betekeningskosten die hij nog maakt na het wijzen van dit vonnis.

2.30.

De nakosten worden nog vermeerderd met de wettelijke rente zoals in de beslissing vermeld.

2.31.

Dit vonnis wordt voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de kostenveroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld.

3. De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] vastgesteld op € 2.108,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang vanaf de veertiende dag na dagtekening tot de dag van volledige betaling

in reconventie

3.3.

verklaart voor recht dat [gedaagden] de betreffende volledige berging/kamer op de zolderverdieping van [locatie] rechtmatig in gebruik heeft en dat [eisers] ter zake geen vorderingsrecht jegens hem heeft,

3.4.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] vastgesteld op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang vanaf de veertiende dag na dagtekening tot de dag van volledige betaling,

3.5.

verstaat dat het meer of anders gevorderde geen behandeling behoeft,

in conventie en in reconventie

3.6.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, vastgesteld op:

- € 271,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

3.7.

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door de rechter en de griffier is vastgesteld en ondertekend.