Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/6270
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2023 in de zaak tussen
[eiseres] te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2022.
2. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 november 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (de woning) op 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 555.500,- (de beschikking).
3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning vastgesteld op € 540.000,-.
4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
5. De rechtbank heeft het beroep op 16 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de heffingsambtenaar in de persoon van mr. N.M. Kell en [de persoon] , taxateur van de heffingsambtenaar.
Oproepen derdebelanghebbende
6. Eiseres heeft verzocht om de afdeling Grond en Ontwikkelingen van de gemeente Amsterdam als derde-belanghebbende deel te laten nemen aan de procedure. De rechtbank vindt dat daar geen aanleiding voor bestaat, omdat de afdeling Grond en Ontwikkelingen slechts een afgeleid belang heeft bij de WOZ-waarde, namelijk dat de WOZ-waarde wordt gebruikt bij de berekening van de afkoopsom voor het eeuwigdurend erfpachtrecht. Eiseres wijst erop dat deze situatie vergelijkbaar is met het geval dat een verhuurder als derde-belanghebbende wordt aangemerkt bij een beroep van een huurder tegen de WOZ-waarde. De rechtbank vindt die situatie anders, omdat een verhuurder namelijk wél een rechtstreeks belang heeft, wat alleen al volgt uit het gegeven dat de eigenaar/verhuurder zelf ook een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking ontvangt.
Feiten
7. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning van 115 m2 met een berging.
Beoordeling door de rechtbank
8. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
9. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
11. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 441.000,-.
12. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
13. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de eigen verkoopwaarde van de woning. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de indexering van de woning naar de waardepeildatum. Eiseres heeft niet aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet uit mocht gaan van de verkoopprijs van haar woning. Evenmin heeft eiseres aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning verkeerd heeft geïndexeerd op de waardepeildatum. Wat eiseres in beroep verder heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dit hierna puntsgewijs bespreken.
Strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur
14. Eiseres heeft aangevoerd dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft volgens eiseres niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de WOZ-waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraken op bezwaar blijkt voldoende dat de heffingsambtenaar – anders dan eiseres aanvoert – uit is gegaan van de eigen verkoopwaarde van de woning rond de waardepeildatum. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel is de rechtbank dan ook niet gebleken.
15. Voor zover eiseres heeft betoogd dat de heffingsambtenaar onvoldoende gegevens heeft verschaft over de modelmatige waardebepaling, geen rekening heeft gehouden met de spreidingscoëfficiënt, de berekende actuele grondwaarde onjuist is en sprake is van een ‘black box’, overweegt de rechtbank als volgt. Anders dan eiseres aanvoert, baseert de heffingsambtenaar zich in dit geschil niet op gerealiseerde verkopen rond de waardepeildatum. Eiseres haar beroepsgronden treffen dan ook geen doel. Van strijd met het verbod van willekeur of met het vertrouwensbeginsel is geen sprake.
2% korting bij erfpachtcorrectie
16. De gemeente Amsterdam heeft voor het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiseres dat zij ook voor 2015 daarop recht heeft en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van
24 november 2021. [2] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel dan wel de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen.
Erfpachtcorrectie
17. Eiseres voert aan het niet eens te zijn met de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Volgens eiseres is het gerechtshof tot een verkeerde conclusie gekomen, omdat zij destijds niet bekend is geweest met de nieuwe informatie uit het rapport van [bedrijf] (ook wel: [naam] -rapport genoemd) van 19 september 2019. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die reeds is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam, waarin dit betoog reeds is verworpen. Het gerechtshof Amsterdam heeft in een recente uitspraak haar uitspraak van
9 mei 2019 nog eens onderschreven en verder overwogen dat het door eiseres genoemde rapport van [bedrijf] niet tot een ander oordeel leidt. [3]
9 mei 2019 nog eens onderschreven en verder overwogen dat het door eiseres genoemde rapport van [bedrijf] niet tot een ander oordeel leidt. [3]
Toegepaste systematiek
18. Eiseres voert aan dat het doel waartoe de WOZ-waarde moet worden vastgesteld, namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente Amsterdam, een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vereist. De berekening van de erfpachtcorrectie moet volgens eiseres met dit civiele aspect in gedachten nauwkeurig plaatsvinden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 27 januari 2022 [4] .
19. De rechtbank overweegt verder dat het geschil in de onderhavige zaak betrekking heeft op de waardering van de woning op grond van de Wet WOZ. Uitgangspunt is dan ook het wettelijk waardebegrip waarbij de voorschriften inzake de bewijslast in acht dienen te worden genomen. De Wet WOZ noch de door eiseres genoemde jurisprudentie bieden steun aan haar standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de vermeende overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling. Van strijd met de door eiseres gestelde rechtsbeginselen zoals het non-discriminatieverbod uit het EVRM en IVBPR is geen sprake. Van de door eiseres gestelde willekeur is evenmin gebleken. Al hetgeen eiseres overigens in dit verband nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie
20. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
21. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, rechter, in aanwezigheid van mr. N.J.A. van Eck, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2023.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.