ECLI:NL:RBAMS:2023:2420 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en ver...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10230138 CV EXPL 22-15943

vonnis van: 21 april 2023

vonnis van de kantonrechter

In de zaak van

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

nader te noemen: [eiser 1] c.s.,

gemachtigde: Straetus Amsterdam Amstelland,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

nader te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 16 november 2022 met bijlagen;
- het proces-verbaal van begin van antwoord, tevens eis in reconventie;

- het instructievonnis.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 maart 2023. [eiser 1] c.s. noch hun gemachtigde zijn verschenen. De griffier heeft telefonisch contact gehad met de gemachtigde van [eiser 1] c.s., A.J. de Bruin. De gemachtigde heeft meegedeeld niet te zullen verschijnen. De gemachtigde heeft geen verzoek om uitstel ingediend. [gedaagde] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, ook niet verschenen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

In conventie en in reconventie

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 juli 2021 van [eiser 1] c.s. een kamer aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

1.2.

In de huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 450,00 per maand, vermeerderd met € 50,00 aan stoffering, meubilair en overige inventaris en € 75,00 voor verbruik gas, water en elektra. Het totaalbedrag van € 575,00 dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.

1.3.

In de huurovereenkomst is de volgende bepaling over huurprijswijziging opgenomen, voor zover hier van belang:
“
8.1 De in 1.6a genoemde huurprijs zal jaarlijks (op een moment naar keuze van eigenaar) worden aangepast op basis van de laatste jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen, zoals deze cijfers worden bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek te Den Haag, met een extra maximale verhoging van 5% […]

8.3

De verhuurder is verplicht de huurder schriftelijk van de verhoging in kennis te stellen minimaal één maand voor de datum waarop ingevolge 8.1 de huurverhoging ingaat.”

1.4.

In de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, de ROZ voorwaarde 2003, (hierna: de Algemene bepalingen) die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard is ten aanzien van de rente en buitengerechtelijke incassokosten opgenomen:
“
20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. […]20.3 Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--.

20.6

Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per

kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd."

1.5.

[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan en is vanaf mei 2022 volledig gestopt met het betalen van de huur.

1.6.

Bij brief van 5 juli 2022 heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. [gedaagde] gesommeerd om de op dat moment bestaande huurachterstand te betalen binnen zestien dagen vanaf de dag nadat de brief bij [gedaagde] is bezorgd, met de aanzegging dat bij het uitblijven van betaling buitengerechtelijke incassokosten in rekening zullen worden gebracht.

1.7.

[gedaagde] heeft niet betaald.

Vordering en verweer

In conventie en in reconventie

2. [eiser 1] c.s. vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Verder vorderen zij veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.420,00 aan huurachterstand, berekend tot en met november 2022, vermeerderd met contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten en van € 625,00 per maand van 1 december 2022 tot de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. [eiser 1] c.s. leggen hieraan ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. De totale huurprijs voor het gehuurde bedraagt sinds 1 maart 2022 € 625,00 per maand. [eiser 1] c.s. stellen dat [gedaagde] heeft nagelaten om het restant van de huur over de maand april 2022 te voldoen en dat hij over de maanden mei tot en met november 2022 geen huur heeft betaald. Verder ontvingen [eiser 1] c.s. klachten van meerdere medebewoners over overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Daarnaast stellen [eiser 1] c.s. dat zij schade hebben geleden in de vorm van buitengerechtelijke incassokosten en rente, die door [gedaagde] vergoed moet worden.

4. [gedaagde] betwist de vordering. [gedaagde] voert aan dat hij is gestopt met het betalen van de huur, omdat hij overlast ondervindt van zijn huisgenoten en het gehuurde slecht is onderhouden. [gedaagde] heeft verder een tegenvordering ingediend (eis in reconventie). Hij vordert dat [eiser 1] c.s. worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 5.000,00 aan verhuiskostenvergoeding.

Beoordeling

In conventie

5. Dat [gedaagde] de huur niet volledig heeft betaald is niet in geschil. De niet betaalde huur tot en met november 2022 bedraagt volgens [eiser 1] c.s. € 4.420,00. Uit de overgelegde specificatie, die [gedaagde] niet inhoudelijk heeft bestreden, volgt verder dat vanaf maart 2022 een verhoogde huurprijs in rekening is gebracht.

6. In de huurovereenkomst is een beding opgenomen (artikel 8.1) op grond waarvan de huur jaarlijks, op het moment dat de verhuurder dat wil, wordt verhoogd. [gedaagde] is als huurder een consument, en [eiser 1] c.s. worden als handelaar aangemerkt nu uit de stukken wordt afgeleid dat zij bedrijfsmatig woonruimte verhuren. Dit heeft tot gevolg ambtshalve moet worden onderzocht of het beding dat in de tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst staat oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Voornoemd beding in de huurovereenkomst is naar haar aard immers te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat hierover onderhandeld is en het beding wordt niet als kernbeding aangemerkt. Daarnaast staan in de in de Algemene bepalingen bedingen die ambtshalve moeten worden getoetst.

7. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

8. In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de bijbehorende Algemene Bepalingen, en in aanmerking genomen hetgeen door [eiser 1] c.s. in dit geding wordt gevorderd, de volgende bedingen ter toetsing voor. Het huurprijswijzigingsbeding, het rentebeding en het beding voor de buitengerechtelijke kosten.

Het huurprijswijzigingsbeding

9. Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180
RWE Vertrieben C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Voor huurprijswijziging op grond van een huurprijswijzigingsbeding gelden naar het oordeel van de kantonrechter de volgende voorwaarden. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs. In het huurcontract moet verder zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen. Wanneer de verhuurder gebruik maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid, moet hij de huurder voorafgaande aan de huurverhoging daarover op duidelijke en begrijpelijke wijze informeren. De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.

10. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging mogelijk te maken is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van [gedaagde] als consument aanzienlijk verstoort. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbreekt een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met 5%, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Daarnaast is in 8.3 weliswaar opgenomen dat [gedaagde] als huurder één maand voorafgaand aan de huurder schriftelijk bericht moet krijgen van de huurprijswijziging, maar niet dat in geval [eiser 1] c.s. van deze wijzigingsmogelijkheid gebruik maken, [gedaagde] de huur kan beëindigen, hetgeen ook overigens niet in de huurovereenkomst wordt vermeld. Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor [gedaagde] om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving. Verder speelt bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt en voor een huurverhoging geen plaats is.

11. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat [gedaagde] per 1 maart 2022 een totale huurprijs van € 575,00 per maand (en niet van € 625,00) verschuldigd was. Hieruit volgt dat [eiser 1] c.s. in totaal € 450,00 (9 x € 50,00) te veel bij [gedaagde] in rekening hebben gebracht. Dit betekent dat de huurachterstand berekend tot november 2022 € 3.970,00 (€ 4.420,00 - € 450,00) bedraagt.

11. [gedaagde] voert als verweer nog aan dat hij overlast ondervindt en het gehuurde slecht is onderhouden. Bij dagvaarding hebben [eiser 1] c.s. dit verweer van [gedaagde] al bestreden en enige onderbouwing van de stellingen van [gedaagde] ontbreekt. De gevorderde huurachterstand is dan ook toewijsbaar tot een bedrag van € 3.970,00.

Het rentebeding

13. De contractuele rente volgens het beding in de Algemene bepalingen bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Over 2021 en 2022 is de wettelijke rente vastgesteld op 2% per jaar. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor [gedaagde] meebrengt geboden. Daarbij is in artikel 20.6 ook nog opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder nog een boete van € 25,- per dag verschuldigd is en deze niet gemaximeerd is. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is zelfstandig, maar ook in combinatie met het boetebeding een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder Pro a BW en zal worden vernietigd.

Het incassokostenbeding

14. Het incassokostenbeding is eveneens oneerlijk. [gedaagde] is immers een consument en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten door hem verschuldigd zijn. De bepaling in de Algemene bepalingen (artikel 20.4) wijkt ten nadele van de consument af van het bepaalde in artikel 6:96 van Pro het BW j.o. het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er is een te hoog minimum van € 125,- opgenomen in plaats van € 40,-. Daarbij is ook geen maximum opgenomen en wordt gesproken over tenminste 15%, waardoor een hoger percentage kennelijk ook mogelijk is, hetgeen ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord. Ook geldt dat de cumulatie met artikel 20.6 de oneerlijkheid van het beding alleen nog maar versterkt. Dit leidt ertoe dat dit beding wordt vernietigd.

Gevolgen van deze toetsing

15. De genoemde bedingen zijn oneerlijk en moeten daarom worden vernietigd. In beginsel dient de kantonrechter dit voornemen aan [eiser 1] c.s. kenbaar te maken teneinde [eiser 1] c.s. in de gelegenheid te stellen zich over dit voornemen uit te laten en eventuele argumenten waarom van oneerlijkheid geen sprake zou zijn naar voren te brengen. Nu zij ervoor hebben gekozen om tijdens de mondelinge behandeling, waar zij deze toelichting hadden kunnen geven, niet aanwezig te zijn, is er nu geen aanleiding [eiser 1] c.s. daartoe alsnog in de gelegenheid te stellen.

15. Het vorenstaande betekent dat de huurverhoging, de contractuele rente en de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn omdat de bedingen die daarop betrekking hebben worden vernietigd. Nu sprake is van een oneerlijke bedingen, is terugvallen op een eventuele wettelijke regeling van schadevergoeding niet mogelijk, zie HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR 2023:198. Voor toewijzing van wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet is om die reden geen grond.

Ontbinding en ontruiming

17. Gebleken is dat [eiser 1] c.s. hebben voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

17. Gelet op de omvang van de huurachterstand tot en met november 2022, is sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, evenals de daaraan verbonden vordering tot ontruiming van het gehuurde. Na te melden ontruimingstermijn komt daarbij redelijk voor. Nu de huurachterstand wordt toegewezen tot en met november 2022 zal de kantonrechter verder een bedrag ter hoogte van de op dit moment geldende huur
(€ 575,00) toewijzen vanaf 1 december 2022 tot aan de daadwerkelijke ontruiming.

In reconventie

Verhuiskostenvergoeding

19. [gedaagde] vordert een verhuiskostenvergoeding van € 5.000,00. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] meent schade te hebben doordat hij wordt gedwongen te verhuizen. Nu de ontruiming is gelegen in de niet tijdige en volledige betaling van de huur, zoals hiervoor in conventie is overwogen, is er voor een dergelijke vergoeding geen rechtsgrond, zodat deze vordering reeds hierom wordt afgewezen.

Proceskosten

20. [gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van dit geding. In conventie wordt slecht 1 punt aan salaris gemachtigde in rekening gebracht, nu er niemand op de mondelinge behandeling is verschenen. De kosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. worden in reconventie begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak [adres] ;

veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser 1] c.s. te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] c.s. van:

- € 3.970,00 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met november 2022;

- € 575,00 per maand vanaf 1 december 2022 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op:
exploot € 149,31
salaris € 264,00
griffierecht € 244,00
-----------------
totaal € 657,31
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;