ECLI:NL:RBAMS:2023:2515

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/703749 / HA ZA 21-586

Vonnis van 12 april 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. M.H.F. van Buuren te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

3.
[gedaagde 3],

4.
[gedaagde 4],

5.
[gedaagde 5],

6.
[gedaagde 6],

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. H.K.P. Ex te Amstelveen.

Partijen worden hierna genoemd: [eiser] en [gedaagden] in enkelvoudige mannelijke vorm (gedaagde onder 1. [gedaagde 1] en gedaagde onder 5. [gedaagde 5] ).

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 16 februari 2022, waarin [eiser] is toegelaten tot het leveren van bewijs, en de daarin genoemde processtukken,
de antwoordakte, tevens houdende wijziging van eis van 30 maart 2022, met een productie van [eiser] ,
de akte houdende bezwaar tegen de antwoordakte van [eiser] en de daarin opgenomen wijziging van eis,
de per e-mail verzonden rolbeslissing van 13 juni 2022, waarin de rechtbank heeft bepaald dat het bezwaar van [gedaagden] gegrond is en alle toelichting buiten de opmerkingen over de bewijsopdracht buiten beschouwing wordt gelaten,
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 20 juli 2022,
de akte van depot van 9 augustus 2022 met aktenummer 4/2022, waarin is opgenomen dat van de zijde van [eiser] ter griffie van deze rechtbank een usb-stick met opnamen van gesprekken is gedeponeerd,
de akte uitlating voortzetting enquête, tevens houdende akte van depot,
het proces-verbaal van voortzetting getuigenverhoor van 15 september 2022,
het B-formulier van mr. Ex van 18 oktober 2022, waarin hij namens [gedaagden] aangeeft dat [gedaagden] geen gebruik zal maken van een contra-enquête,
de akte na enquête van [eiser] met een productie,
de antwoordconclusie na enquête in conventie van [gedaagden] met een productie,
de akte uitlating producties van [eiser] ,
het B-formulier van mr. Ex van 5 januari 2023, waarin hij namens [gedaagden] bezwaar maakt tegen de akte uitlating producties van [eiser] ,
de per e-mail verzonden rolbeslissing 9 januari 2023, waarin de rechtbank heeft bepaald dat het bezwaar van [gedaagden] gegrond is, in die zin dat de passages onder 7e en 10 van de akte van [eiser] buiten beschouwing blijven.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

in conventie

Samenvatting tussenvonnis: bewijsopdracht [eiser]

2.1.

[gedaagden] heeft panden aan de [adres 1] en [adres 2] (hierna: de Panden [gedaagde 1] ) gekocht en eind 2013 geleverd gekregen. Deze zijn vervolgens verbouwd tot en met november 2019.

[eiser] runt een horecaonderneming in een gedeelte van de Panden [gedaagde 1] (aan de [adres 3] , hierna: het bedrijfspand), waarvoor hij in 2006 een huurrelatie is aangegaan met (de rechtsvoorganger van) [gedaagden] [eiser] heeft in dat kader op 16 augustus 2013 een waarborgsom van € 15.500,00 betaald aan [gedaagden]

Op dezelfde dag hebben [eiser] en [gedaagden] een koopovereenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat [eiser] het bedrijfspand koopt voor € 550.000,00. Ook zijn twee betaaltermijnen afgesproken: € 325.000,00 op uiterlijk 27 september 2013 en
€ 225.000,00 op uiterlijk 27 september 2016. Het bedrijfspand zou na ontvangst van de laatste deelbetaling uiterlijk augustus 2016 worden opgeleverd.

[eiser] heeft in september 2013 € 325.000,00 overgemaakt aan [gedaagde 1] . In augustus 2019 heeft [gedaagde 1] dat bedrag teruggestort en aan [eiser] laten weten dat hij de koopovereenkomst ontbindt omdat [eiser] de totale koopsom niet (tijdig) heeft betaald. Het bedrijfspand is niet geleverd aan [eiser] .

2.2.

[eiser] vordert in deze procedure, samengevat, dat de rechtbank beveelt dat [gedaagden] zijn medewerking verleent aan de levering van het bedrijfspand aan [eiser] , tegen betaling van primair € 325.000,00 – bij akte van 30 maart 2022 gewijzigd in € 340.000,-, subsidiair € 535.000,00 (k.k.) – bij akte van 30 maart 2022 gewijzigd in € 550.000,-. Daarnaast vordert [eiser] dat als [gedaagden] zijn medewerking niet verleent, [gedaagden] een dwangsom verbeurt en dat dit vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring van [gedaagden] Uiterst subsidiair vordert [eiser] de terugbetaling van € 210.00,- door [gedaagden] Ook vordert [eiser] dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaarheid bij voorraad), met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

2.3.

[eiser] baseert zijn vorderingen op de stelling dat hij de volledige koopsom tijdig heeft betaald aan [gedaagde 1] , zodat [gedaagden] het bedrijfspand aan hem moet leveren. [eiser] stelt dat hij naast de bankoverschrijving van € 325.000,00 een totaalbedrag van € 210.000,00 contant heeft betaald in augustus 2013 en maart 2014. Ook moet volgens [eiser] de waarborgsom van € 15.500,00 worden aangemerkt als deelbetaling van de koopsom. De subsidiaire vordering is ingesteld voor het geval niet kan worden vastgesteld dat [eiser] contant heeft betaald. De uiterst subsidiaire vordering is ingesteld voor het geval niet beslist wordt tot levering van het bedrijfspand, maar de contante betaling wel bewezen wordt geacht.

2.4.

[gedaagden] betwist dat [eiser] eigenaar is geworden van het bedrijfspand en daarmee dat [eiser] recht heeft op levering ervan. Primair voert [gedaagden] aan dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden omdat de daarin opgenomen betaaltermijnen fatale termijnen waren, waaraan [eiser] niet heeft voldaan. In dat kader betwist [gedaagden] dat [eiser] een deel van de koopsom contant heeft betaald. Subsidiair voert [gedaagden] als verweer dat de rechtsvordering van [eiser] tot levering van het bedrijfspand is verjaard, meer subsidiair dat sprake is van rechtsverwerking en dat nakoming vorderen onredelijk is.

2.5.

In het tussenvonnis van 16 februari 2022 (hierna: het tussenvonnis) is [eiser] toegelaten tot het leveren van bewijs van de stellingen:

dat hij de gestelde contante betalingen heeft verricht op of omstreeks de gestelde momenten: € 100.000,00 in augustus 2013 en € 110.000,00 in maart 2014 (rechtsoverweging 4.6 van het tussenvonnis),
dat hij (a) in de periode tussen 2 september 2014 en maart 2019 [gedaagden] schriftelijk heeft laten weten dat hij het bedrijfspand geleverd wil hebben, en/of (b) met [gedaagde 1] vóór maart 2019 de afspraak heeft gemaakt dat levering van het bedrijfspand is uitgesteld tot na de verbouwing van de Panden [gedaagde 1] (rechtsoverweging 4.11 van het tussenvonnis).

2.6.

Als [eiser] erin slaagt om beide stellingen te bewijzen, dan moet [gedaagden] de koopovereenkomst nakomen en dus het bedrijfspand leveren. Als [eiser] niet daarin slaagt, dan kunnen zijn vorderingen niet worden toegewezen. Als niet kan worden vastgesteld dat [eiser] tijdig heeft betaald, dan heeft [gedaagde 1] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden in augustus 2019. Als niet kan worden vastgesteld dat [eiser] tijdig heeft gestuit, dan is de vordering tot nakoming verjaard (rechtsoverwegingen 4.12 en 4.13 van het tussenvonnis).

Getuigenverklaringen

2.7.

[eiser] heeft als getuigen gehoord: zichzelf, [gedaagde 1] , [gedaagde 5] , de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ), mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). Voor zover relevant, hebben de getuigen over het bestaan van de contante betalingen en stuiten van de verjaringstermijn het volgende verklaard.

2.7.1.

[eiser]

“(…) Ik heb de € 210.000,- euro contant betaald. Ik heb twee keer betaald. € 100.000.- eerst, daarna € 110.000,- later in 2014. Daar was alleen mijn vriend [naam 1]
, de rechtbank] (…) bij. (…)

Er staat in het contract dat ik geld in Il punto [
horecaonderneming van [eiser] , de rechtbank] moest steken om het te verbouwen. Alle kosten om te verbouwen kwamen voor rekening van de koper. Tussen € 550.000,- tot € 700.000,- heb ik erin gestoken. (…) Die
€ 210.000,- die ik contant heb betaald hoort niet bij het bovengenoemde bedrag dat ik in de verbouwing heb gestoken. Absoluut niet. Alle kosten van de verbouwing zijn van mijn bedrijvenrekening naar de rekening van de verbouwers/aannemers gegaan. Dat gaat allemaal zakelijk en niet cash.

U vraagt mij waarom het zo lang heeft geduurd voordat ik zei dat ik het geleverd wilde krijgen? Elke keer dat ik naar [gedaagde 1]
, de rechtbank] toeging zei hij dat het gebouw nog niet af was. Ik ben in 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 bij [gedaagde 1] geweest of ik heb met hem gesproken over mijn vraag wanneer hij gaat afleveren. Dan zei [gedaagde 1] : het gebouw is nog niet klaar, hij maakte er nog een verhaal van en het afleveren ging hij maar niet op in. Het probleem was dat het gebouw toen nog niet klaar was. [gedaagde 1] zei dat hij het daarom nog niet kon afleveren omdat de verbouwingen nog bezig waren. Ik sprak altijd samen met [gedaagde 1] , er was nooit iemand bij. In 2019 ben ik met mr. Van Buuren naar [gedaagde 1] toegegaan. (…) U heeft uit het gesprek van productie D2 grote delen voorgelezen en als ik het heb over € 210.000,- apart dan bedoel ik die € 210.000,- die contant is betaald. (…)

U houdt mij voor gedeelten van het gesprek tussen [gedaagde 1] en mij die zijn opgenomen in

productie Dl. Ik wist dat ik dit gesprek aan het opnemen was en ik wilde meer bewijs

verzamelen dat ik € 210.000 cash aan [gedaagde 1] heb betaald en dat is ook echt zo en [gedaagde 1] heeft daarop gezegd: als jij alsnog een procedure aanspant om aan te kopen dan mis ik
€ 210.000. Dat betekent dat hij toegeeft dat hij die € 210.000 cash van mij gehad heeft.

U houdt mij gedeelten voor van het gesprek tussen [gedaagde 1] en mij die zijn opgenomen in productie E. (…) Ik had de cashbetaling gedaan en de bankbetaling en ik had geïnvesteerd tussen de € 550.000,- en € 700.000,- voor de verbouwing. Ik wilde dat [gedaagde 1] eerlijk zou zijn. (…) Ik heb nooit een probleem met schuldeisers gehad. (…)”

2.7.2.

[gedaagde 1]

“(…) De € 210.000,- is niet betaald door [eiser]
, de rechtbank], ook niet in delen. [eiser] en ik hebben elkaar meerdere keren gesproken. [naam 1] is medio 2018 pas voor het eerst op mijn kantoor geweest voor het tekenen van een indeplaatsstelling tussen hem en [eiser] . Ik was de verhuurder. [eiser] nam de huur van [naam 1] over. [naam 1] is niet bij een bijeenkomst op mijn kantoor geweest in 2013, dat is onzin. (…)

De gehele koopprijs van € 550.000,- is nooit betaald door [eiser] . Pertinent niet. Ik heb

destijds niet aan [eiser] gevraagd naar het restant van de koopprijs. Hij had destijds veel aan

zijn hoofd. [eiser] had het geld niet. Hij had tijd nodig om het geld bij elkaar te krijgen.

Daarom werd er niet meteen geleverd, dit was op het verzoek van [eiser] . Het had wel

meteen geleverd kunnen worden als [eiser] de volledige koopsom had betaald. (…)

Medio 2019 is het begonnen dat [eiser] begon te vragen over de koop. Dit is niet in 2017 gebeurd. Mijn reactie was dat het niet aan de orde was. Zijn vraag was of hij het alsnog kon kopen en mijn reactie was daarop: nee. (…)

U houdt mij delen van de transcriptie van productie Dl voor. Het ging over de kosten die [eiser] had gemaakt voor het casco en hij stelde dat hij daar € 210.000 voor had uitgegeven. Ik had hem al eerder aangegeven dat als hij onkosten had gemaakt doordat de koopovereenkomst niet doorging, dat ik die kosten zou vergoeden. De verklaring die [eiser] naar mij toe gaf was dat hij een deel van de € 210.000 aan mensen had betaald en dat dat deels ook cash was geweest. Ik was daar verder niet van op de hoogte, ik heb mij helemaal niet bemoeid met hoe hij zijn verbouwingskosten betaalde. Hij wilde het deel dat hij cash had betaald, ook cash terugkrijgen. Ik heb [eiser] duidelijk gemaakt dat als hij kosten had gemaakt uit hoofde van artikel 5 koopovereenkomst, dat ik die zou betalen via de bank. Ik heb niet op papier gekregen wat er geïnvesteerd is. Dit is altijd mondeling gegaan. Ik heb wel bedragen gehoord van de investeringen, maar dit heeft [eiser] niet op papier aan mij gegeven. U vraagt mij over de transcriptie DI waar ik zeg: dan mis ik 210. Als ik hem de kosten zou vergoeden van art. 5 koopovereenkomst, dan zou ik kosten betalen die uiteindelijk bij hem horen. Dit gesprek was al in de periode dat hij had aangegeven dat hij alsnog graag wilde kopen en daar wilde hij een procedure voor beginnen. In het gesprek gebruikte [eiser] een andere verwoording dan ik zou doen. Om het begrijpelijk te houden gebruikte ik dan zijn woorden af en toe. [eiser] noemde dat hij dingen had betaald in het kader van de koopovereenkomst, hij noemde dat een doorbetaling. Ik heb deze verwoording slechts overgenomen van hem. U houdt mij delen van de transcriptie voor van productie E. Ik heb nog geen € 210.000,- terugbetaald want [eiser] zou een lijstje geven van de onkosten die hij heeft gemaakt. De terugbetaling zou over de bank gaan, zo was dat afgesproken. Met “deelbetaling” bedoel ik hetzelfde als doorbetaling. Hetgeen [eiser] al had betaald uit hoofde van artikel 5 van de koopovereenkomst. Alle kosten zouden voor de koper zijn. De € 210.000,- zag [eiser] als een bedrag dat hij als deelbetaling op de koopovereenkomst al had gedaan. Maar ik zou die verwoording zelf niet gebruiken als ik een zaak doe met iemand. Het waren lange en moeizame gesprekken met [eiser] dus dan gebruik je op een gegeven moment woorden zodat het voor [eiser] begrijpelijk voelt. Destijds werd [eiser] niet bijgestaan door zijn zoon of zijn advocaat. Die € 210.000 had in ieder geval geen betrekking op de koopsom. Nu wetende dat al die gesprekken zijn opgenomen met de bedoeling om iets te sturen is het geen toeval dat de € 210.000 overeenkomt met het bedrag van de koopsom dat nog resteerde. [eiser] heeft het wel eerder erover gehad dat hij onkosten had gemaakt en opeens was dit bedrag €210.000. Ik weet niet wanneer dat was. Er speelde heel erg veel die tijd. De bal lag bij [eiser] om met dat lijstje te komen. Ik vond de
€ 210.000 wel erg veel dus ik was benieuwd naar het overzicht van zijn onkosten. [eiser] had € 600.000 of € 700.000 betaald voor de verbouwing zegt hij. Deze kosten kwamen niet allemaal voor zijn rekening. Hij gaf een indicatie dat hij € 210.000 terug wilde van deze kosten. [eiser] wilde ook nog een deel voor zijn inspanning vergoed hebben, maar ik wilde gewoon een overzicht krijgen van de kosten. Ik heb nooit een cashbetaling ontvangen van [eiser] . Ik wil benadrukken dat deze gesprekken met [eiser] hebben plaatsgevonden in mijn perceptie over de onkosten die [eiser] vergoed wilde hebben. (…) U houdt mij de verklaring van productie D1 voor. U vraagt mij of de verbouwingskosten aan de orde zijn geweest tijdens dit gesprek. U houdt mij voor dat er op de eerste pagina niets staat over verbouwingkosten. U vraagt mij waarom ik € 210.000 mis, zoals op pagina 2 van de transcriptie staat. Dan verwijs ik naar art. 5 van de koopovereenkomst. [eiser] verwijst ook naar deze bepaling. [eiser] heeft tijdens de verbouwing van zijn zaak toen er nog de mogelijkheid was om het te kopen en toen heeft hij kosten gemaakt die voor de koper zijn. Op het moment dat hij het niet kon kopen, bracht hij evident ter sprake dat hij eigenaarskosten had gemaakt. Toen het pand nog had kunnen worden geleverd zou hij volgens art. 5 die eigenaarskosten voor zijn rekening nemen. Hij was toen ook al huurder en moest zelf de huurderskosten van de verbouwing dragen. In de periode van het gesprek van D1 had [eiser] al aangegeven dat hij alsnog had willen kopen. Toen gaf hij aan dat wanneer dit niet zou lukken hij de casco kosten vergoed wilde hebben. Als hij dan alsnog een procedure begint om te kopen, dan vergoed ik kosten die ik niet had moeten vergoeden en dan mis ik dus de € 210.000. Dat is wat ik bedoel met, dan mis ik € 210.000.

U houdt mij delen voor van productie E. Met “deelbetaling” pas ik het taalgebruik van [eiser] toe om het duidelijk te maken. Als het gaat over de casco vergoeding van €210.000, bedoel ik hetzelfde als de doorbetaling van Dl. Beiden gaan over de cascovergoeding die [eiser] van mij vergoed wilde hebben. (…)

U vraagt mij of [eiser] € 100.000 samen met [naam 1] heeft uitgeteld en dat naar het kantoor heeft gebracht. Ik heb nooit contant geld ontvangen van [eiser] . (…)”

2.7.3.

[gedaagde 5]

“(…) Ik weet niet van afspraken die zijn gemaakt over het pand [adres 3] [
het bedrijfspand, de rechtbank] (…) Ik heb niets gehoord over de betaling van de koopovereenkomst. Ook niet van mijn vader [
[gedaagde 1] , de rechtbank]. Mijn vader lichtte mij niet in over de afspraken tussen hem en [eiser]
, de rechtbank]. Sinds de procedure is gestart heb ik de dingen daarover gelezen, en hoorde ik daarnet ook de verklaring van [eiser] maar ik ben er nooit bij betrokken geweest. (…)

Over de aankoop van II punto [
het bedrijfspand, de rechtbank] had hij [
[eiser] , de rechtbank] het niet met mij, al zou hij het hebben gezegd dan zou ik zeggen dat ik daar niet bij was en dat ik er geen verstand van heb. Hij is wel eens begonnen over de koopovereenkomst, maar ik heb die voor het eerst in de rechtszaak pas gezien.

U houdt mij het transcript voor van het gesprek in augustus 2019 dat ik met [eiser] heb gevoerd. Als ik zeg: Ja, dan is dat niet per se dat ik het er mee eens ben. Maar dan is dat meer van ja, ja, ja. Ik ben dan met hele andere dingen bezig dan de dingen tussen [eiser] en [gedaagde 1] . (…)”

2.7.4.

[naam 1]

“(…) [gedaagde 1] heeft van [eiser] € 210.000 cash ontvangen, dit geld heb ik zelf geteld. Ik had nog nooit zo veel geld bij elkaar gezien dus het heeft grote indruk op mij gemaakt. De betaling was in twee termijnen. Eén was in 2013 en de rest na zes maanden in maart 2014. Beide keren heb ik het geteld met [eiser] samen. (…)”

2.7.5.

[naam 2]

“(…) Ik kan uit eigen waarneming niets zeggen over de contante betaling die [eiser] zou hebben gedaan aan [gedaagde 1] . Alles wat ik weet is van horen zeggen. Ik heb van [eiser] zelf gehoord dat hij € 210.000,- in contant zou hebben betaald aan [gedaagde 1] . (…) [eiser] heeft mij wel verteld over gesprekken die hij heeft gehad met [gedaagde 1] .

Ik heb delen van geluidsopnames gehoord. Dit komt er kort gezegd op neer dat € 210.000,-

betaald is aan [gedaagde 1] . [eiser] heeft mij niet verteld op welke manier dit betaald is of

welke mensen hier bij waren. [eiser] heeft mij niets verteld over dat hij het contante

geld terug wilde hebben. Absoluut niet. (…)

[gedaagde 1] heeft met mij nooit gesproken over de levering van het eigendom van I1 Punto.

[eiser] heeft wel tegen mij gezegd dat hij het over de levering van de eigendom van II Punto

heeft gehad met [gedaagde 1] . Ik kan me herinneren dat [gedaagde 1] zou hebben gezegd: “kom

maar met een leuk voorstel”. Toen dacht ik wat bedoelt hij daarmee, wat wil hij dat we nog

meer doen? (…)"

2.7.6.

[naam 3]

“(…) Ik heb begrepen dat [eiser] de zaak wilde kopen van [gedaagde 1] . [eiser] huurt nu deze zaak. Ik heb begrepen dat de koop niet is doorgegaan. Het geschil ging over geld. [eiser] had toen geen geld om het te kopen. Dit speelde in 2019, toen heb ik dit gehoord. (…)

Ik kwam op kantoor (…) en toen was [eiser] en mr. Van Buuren er al. (…) Ik hoorde [eiser] toen roepen dat hij geen geld had. (…) [gedaagde 1] vroeg aan [eiser] waarom [eiser] toen niet betaald had. Hierop antwoorde [eiser] dat hij het geld niet had. Ik hoorde mr. Van Buuren toen zeggen of roepen dat [eiser] dit nooit meer mag zeggen. (…) Het was op 28 augustus 2019. (…)”

2.8.

Als bewijsmiddel heeft [eiser] ook een usb-stick met de gehele geluidsopnames van de gesprekken met [gedaagde 1] en [gedaagde 5] bij de rechtbank gedeponeerd.

Standpunten van partijen

2.9.

In de akte na getuigenverhoor stelt [eiser] dat hij is geslaagd in het door hem opdragen bewijs dat hij in totaal € 210.000,00 contant heeft betaald aan [gedaagde 1] . [eiser] stelt dat zowel zijn afgelegde getuigenverklaring als die van [naam 1] – die de contante betalingen ondersteunen – berusten op de waarheid, terwijl de verklaringen van [gedaagden] – waarin [gedaagden] betwist dat [eiser] contant heeft betaald – onjuist en niet consistent zijn. [eiser] komt tot die conclusie door de getuigenverklaringen van [gedaagde 1] te vergelijken met de schriftelijke verklaringen van [gedaagden] en de geluidsopnames van gesprekken tussen [eiser] en [gedaagde 1] op 3 november 2020 (productie D1) en 6 maart 2021 (productie E), en het gesprek tussen [eiser] en [gedaagde 5] op 14 augustus 2019 (productie D2) en de gedeponeerde usb-stick 9 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen. Daarnaast stelt [eiser] dat hij ook is geslaagd in bewijzen dat hij de verjaringstermijn tijdig heeft gestuit, omdat hij als getuige heeft verklaard dat hij in elk geval in 2017, 2018 en 2019 herhaaldelijk bij [gedaagde 1] aanspraak heeft gemaakt op levering van het bedrijfspand. Volgens [eiser] zijn daarom beide bewijsopdrachten geslaagd, zodat zijn primaire vordering moet worden toegewezen.

2.10.

[gedaagden] betwist dat [eiser] is geslaagd in zijn bewijsopdracht. [gedaagden] voert aan dat [eiser] niet heeft aangetoond dat hij de verjaringstermijn schriftelijk heeft gestuit en ook niet dat hij heeft bewezen dat partijen een afwijkende afspraak hebben gemaakt over de levering van het bedrijfspand. In dat kader voert [gedaagden] aan dat [eiser] partijgetuige is, zodat zijn getuigenverklaring beperkte bewijskracht toekomt op grond van artikel 164 lid 2 Rv, terwijl dit niet geldt voor de afgelegde verklaringen van [gedaagde 1] en [gedaagde 5] . [gedaagden] concludeert dat alleen al daarom de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. Daarnaast voert [gedaagden] aan dat [eiser] ook niet is geslaagd in bewijzen dat hij in totaal € 210.000,00 contant heeft betaald aan [gedaagde 1] . In de koopovereenkomst is opgenomen dat op het moment dat partijen deze zijn aangegaan [eiser] nog de totale koopsom was verschuldigd, maar [eiser] stelt met getuige [naam 1] dat hij enkele dagen daarvóór al € 100.000,00 van de koopsom contant heeft betaald. Dat zou betekenen dat de inhoud van koopovereenkomst niet juist is, maar die komt dwingend bewijskracht toe. Ook is het niet logisch dat [eiser] vóór de eerste betaaltermijn € 325.000,00 per bank overmaakt, als hij al € 100.000,00 daarvan contant zou hebben betaald. Verder voert [gedaagden] aan dat [gedaagde 1] met [eiser] weliswaar heeft gesproken over
€ 210.000,00, maar dat dat bedrag slaat op verbouwingskosten die [eiser] heeft gemaakt. [gedaagden] maakt nog bezwaar tegen de door [eiser] overgelegde geluidsopopnamen van gesprekken tussen [eiser] en [gedaagde 1] of [gedaagde 5] , omdat deze volgens [gedaagden] te laat zijn ingediend.

Zijn de door [eiser] overgelegde geluidsopnamen toelaatbaar? Ja.

2.11.

[gedaagden] heeft aangevoerd dat de rechtbank de door [eiser] overgelegde geluidsopnamen buiten beschouwing moet laten, omdat [eiser] die te laat heeft ingediend, waardoor [gedaagden] zich niet (voldoende) ertegen heeft kunnen verweren. Dat standpunt wordt niet gevolgd. Het gaat om geluidsopnamen van gesprekken van [eiser] met [gedaagde 1] (op 3 november 2020 en 6 maart 2021), en met [gedaagde 5] (op 14 augustus 2019), waarvan [eiser] tijdig transscripties heeft overgelegd. De transscripties van de gesprekken van 14 augustus 2019 en 3 november 2020 zijn bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegd (producties D1 en D2) en die van het gesprek van 6 maart 2021 bij akte na het tussenvonnis (productie E). [gedaagden] wist daarmee tijdig dat [eiser] voor zijn stellingen een beroep deed op die gesprekken, zodat [gedaagden] voldoende gelegenheid heeft gehad om zich daartegen te verweren. Dat [eiser] in augustus 2022 de gespreksopnamen heeft gedeponeerd bij de rechtbank waarop enkele passages zijn te horen die niet in de transscripties terugkomen, maakt het voorgaande niet anders. De stellingen van [eiser] zijn namelijk hetzelfde gebleven. Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 10 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:404) volgt dat als een partij een beroep doet op bepaalde feiten en omstandigheden uit een productie, zij dit op zodanige wijze moet doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. [eiser] heeft aan dat criterium voldaan, omdat hij met het overleggen van producties D en E stelt dat uit de gesprekken met [gedaagde 1] en [gedaagde 5] volgt dat zij beiden erkennen dat hij € 210.000,000 heeft betaald en dus dat hij heeft voldaan aan zijn betalingsverplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Daarnaast geldt dat het gesprekken betreffen die zijn gevoerd met [gedaagde 1] of [gedaagde 5] , beiden procespartij én getuigen in deze procedure. Ook daarom kan worden vastgesteld dat [gedaagden] de gelegenheid heeft gehad zich tijdig te verweren tegen (de gehele inhoud van) deze gesprekken. Zij hadden ze bij de rechtbank kunnen komen beluisteren. Deze opnames worden dan ook als bewijsmiddel gebruikt en zij zijn een direct bewijsmiddel van hetgeen tussen [eiser] en [gedaagde 1] is besproken.

[eiser] geslaagd in het hem opgedragen bewijs van de contante betalingen? Ja.

2.12.

De rechtbank stelt vast dat [eiser] is geslaagd in het bewijs dat hij in totaal
€ 210.000,00 contant heeft betaald aan [gedaagde 1] in 2013 en 2014. Dat komt omdat kan worden vastgesteld dat de getuigenverklaringen van [gedaagde 1] en [gedaagde 5] niet op de waarheid berusten. Samengevat komen die getuigenverklaringen erop neer dat [gedaagde 1] betwist dat [eiser] de volledige koopsom aan hem heeft betaald en [gedaagde 5] heeft verklaard dat hij niets wist over de koopovereenkomst of betaling van [eiser] totdat [eiser] hem in rechte had betrokken. Maar dit komt niet overeen met wat verder uit het procesdossier volgt. De rechtbank zal dat uitleggen.

2.13.

De getuigenverklaring van [gedaagde 1] correspondeert niet met de inhoud van de gesprekken met [eiser] op 3 november 2020 en 6 maart 2021. In het gesprek van 2020 spreekt [gedaagde 1] over een deelbetaling van [eiser] voor de aankoop. Bij beluistering van de geluidsopnamen blijkt dat het juist is dat [gedaagde 1] spreekt over een ‘deelbetaling op de aankoop’ en niet over ‘doorbetaling’ zoals op die plek in de transcriptie van productie D1 was opgenomen. Ook geeft [gedaagde 1] daarin aan dat hij die zal terugbetalen als er door andere zaken een streep wordt gehaald [ook dit staat niet volledig in de transcripties van productie D1, maar is wel zo gezegd]. Direct daarna in datzelfde gesprek zegt [gedaagde 1] dat als [eiser] de deelbetaling terug wil hebben en dan alsnog een procedure aangaat om aan te kopen, hij dan € 210.000,00 zal “
missen”. In het gesprek van 2021 nadat [eiser] , rechtbank] heeft gezegd dat [gedaagde 1] € 210.000 en € 325.000 [van hem] heeft, zegt [gedaagde 1] aan [eiser] dat hij al heeft terugbetaald en “
als wij er samen netjes uitkomen dan krijg jij die 210 netjes ook terug”. Tijdens dat gesprek zegt [gedaagde 1] ook:
“ik zeg niet dat ik jouw investering ga betalen, ik zeg dat ik jouw deelbetaling terugbetaal”.

Uit deze gesprekken volgt daarom dat [gedaagde 1] , naast het bedrag van € 325.000,00, nog een deelbetaling van € 210.000,00 voor de aankoop van [eiser] heeft ontvangen. Deze gesprekken staan dan ook haaks op de getuigenverklaring van [gedaagde 1] (zie onder 2.7.2). Dat betekent dat de getuigenverklaring van [gedaagde 1] niet klopt.

2.14.

Ook de getuigenverklaring van [gedaagde 5] correspondeert niet met wat volgt uit de gespreksopname van het gesprek met [eiser] op 14 augustus 2019. In dat gesprek zegt [gedaagde 5] tegen [eiser] dat hij “
(…) weet van die 210 (…)” en op tijdstip 19:40 van de opname “
(…) die 210 is van jou (…)” [dit gedeelte staat niet in de transcriptie D2]. Dit gesprek heeft plaatsgevonden enkele maanden vóórdat [gedaagde 1] het bedrag van € 325.000,00 heeft terugbetaald aan [eiser] . Hieruit volgt dat [gedaagde 5] op de hoogte is geweest van het bedrag van € 210.000,00 voordat deze procedure is gestart, terwijl hij in zijn getuigenverklaring heeft verklaard dat hij tot de inleidende dagvaarding niets wist over de aankoop van het bedrijfspand of van enige betaling door [eiser] (zie onder 2.7.3). Ook daarom klopt de getuigenverklaring van [gedaagde 5] niet.

2.15.

Dit leidt tot de conclusie dat [eiser] het bewijs van het bestaan van de contante betalingen aan [gedaagde 1] , en daarmee aan [gedaagden] , van € 210.000,00 heeft geleverd. De verklaring van [eiser] als partijgetuige geldt als aanvullend bewijs bij de geluidsopnames en wordt daarbovenop gesteund door de verklaring van [naam 1] . Zij hebben beiden verklaard dat [eiser] eerst € 100.000,00 contant heeft betaald aan [gedaagde 1] en daarna in 2014 nog eens € 110.000,00 contant (zie onder 2.7.1 en 2.7.4).

[eiser] geslaagd in het hem opgedragen bewijs dat hij verjaringstermijn tijdig heeft gestuit? Ja.

2.16.

[eiser] is ook geslaagd in het leveren van bewijs dat hij vóór maart 2019 de afspraak heeft gemaakt dat levering van het bedrijfspand is uitgesteld tot na de verbouwing van de Panden [gedaagde 1] . De rechtbank komt tot dit oordeel omdat de conclusie is dat [gedaagden] ook op dit punt willens en wetens onjuiste verklaringen heeft overgelegd in de procedure.

2.17.

Bij akte houdende producties van de conclusie van antwoord in conventie heeft [gedaagden] schriftelijke verklaringen overgelegd van [gedaagde 1] en de heer [naam 4] , waarin beiden hebben verklaard dat [eiser] tijdens een gesprek met [gedaagde 1] op 2 februari 2017 heeft aangegeven dat en waarom hij nog niet de volledige koopsom heeft betaald aan [gedaagde 1] . Die verklaringen kunnen echter niet juist zijn, omdat bewezen is dat [eiser] op 2 februari 2017 al de volledige koopsom van het bedrijfspand had betaald aan [gedaagde 1] . Verwezen wordt naar het oordeel in overweging 2.15 en de huurwaarborgsom van € 15.500,00 van [eiser] die mocht dienen als deelbetaling op de koopsom (zie onder 4.5 van het tussenvonnis). De rechtbank stelt daarom vast dat [eiser] en [gedaagde 1] in februari 2017 hebben gesproken over de koopovereenkomst, maar niet op de wijze zoals verklaard door [gedaagde 1] en [naam 4] .

2.18.

Het voorgaande plaatst de verklaringen van [gedaagde 1] over het stuiten van de verjaringstermijn in een ander licht. Zowel in een schriftelijke verklaring als tijdens het getuigenverhoor verklaart [gedaagde 1] dat [eiser] medio 2019 voor het eerst vroeg of hij het bedrijfspand alsnog mocht kopen en dat [gedaagde 1] toen heeft gezegd dat dat niet kon. Volgens [gedaagde 1] heeft [eiser] niet daarnaar gevraagd in 2017. Deze verklaringen zijn afgelegd nadat [eiser] de transscriptie van producties D en E heeft overgelegd.

Daartegenover verklaart [eiser] dat hij sinds 2017 jaren achtereen [gedaagde 1] om nakoming van de koopovereenkomst heeft verzocht, maar dat [gedaagde 1] zei dat de verbouwing van de Panden [gedaagde 1] eerst klaar moest zijn. Dit vindt steun in de getuigenverklaring van [naam 2] . [naam 2] verklaart dat zij weet dat [eiser] over de levering van het bedrijfspand heeft gesproken met [gedaagde 1] en dat [gedaagde 1] tegen [eiser] had gezegd dat hij met een leuk voorstel moest komen (zie onder 2.7.5). Ook getuige [naam 3] , werkzaam bij het familiebedrijf van [gedaagden] , verklaart dat hij weet dat [eiser] het bedrijfspand wilde kopen (zie onder 2.7.6). Daarnaast vindt de verklaring van [eiser] steun in het gegeven dat hij nooit om terugbetaling van
€ 325.000,00 heeft gevraagd, dat [gedaagde 1] nooit om verdere betaling van de koopsom heeft gevraagd en dat de verbouwing van de Panden [gedaagde 1] pas in november 2019 klaar was (zie 2.1). Daar komt bij dat de verklaring van [eiser] ook wat de betalingen betreft betrouwbaar is gebleken.

2.19.

Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de verklaringen van [gedaagde 1] leugenachtig. [gedaagde 1] heeft steeds geweten dat [eiser] de gehele koopsom had betaald en dat [eiser] niet had afgezien van de levering. Daarmee kan worden vastgesteld dat er bewijs is dat [eiser] in de periode tussen 2014 en maart 2019 aanspraak heeft gemaakt op levering van het bedrijfspand en dat dit wegens de verbouwing van de Panden [gedaagde 1] nog niet heeft plaatsgevonden. [eiser] heeft dat toen geaccepteerd. Daarmee is [eiser] ook geslaagd in zijn tweede bewijsopdracht dat de afspraak is gemaakt dat de levering van het bedrijfspand is uitgesteld tot na de verbouwing van de appartementen.

Conclusie: bewijsopdrachten geslaagd

2.20.

Dit alles betekent dat [eiser] is geslaagd in zijn twee bewijsopdrachten (zie onder 2.5). Daarom moet [gedaagden] de koopovereenkomst nakomen en dus het bedrijfspand leveren aan [eiser] (zie onder 2.6). De primaire vordering van [eiser] zal dan ook worden toegewezen, in die zin dat de rechtbank [gedaagden] beveelt mee te werken aan de levering van het bedrijfspand aan [eiser] , tegen betaling van
€ 325.000,00. [gedaagden] mag de waarborgsom in verband met de huur van het bedrijfspand ter verrekening met de koopsom behouden.

2.21.

Als [gedaagden] zijn medewerking weigert, zal dit vonnis in de plaats treden van dat deel van de op te stellen notariële akte tot koop, verkoop en levering van bedrijfspand dat ziet op de ontbrekende wilsverklaring van [gedaagden] van levering van het bedrijfspand (op grond van artikel 3:300 lid 2 BW). Het opleggen van een dwangsom wordt daarom overbodig geacht. De periode waarin [gedaagden] de tijd krijgt om aan de leveringsverplichting te voldoen wordt iets langer gekozen dan gevorderd, omdat het om meerdere personen betreft die moeten handelen.

Proceskosten

2.22.

[gedaagden] wordt veroordeeld in de proceskosten, omdat hij in het ongelijk is gesteld. Gezien het belang van de zaak (de gevolgen van het niet-nakomen van de koopovereenkomst met een koopsom van € 550.000,00), zal de rechtbank bij het vaststellen van de forfaitaire kosten aansluiten bij het tarief VII dat betrekking heeft op zaken met een hoofdsom van dat bedrag. De kosten van [eiser] worden daarmee begroot op:

- dagvaarding € 116,89

- griffierecht ‭1.666‬,00‬‬‬‬‬

- salaris advocaat ‭
15.358,5‬0(4,5 punten × tarief € 3.413,00)‬‬‬‬‬

Totaal € ‭17.141,39‬‬‬‬‬‬

in reconventie

2.23.

In (voorwaardelijke) reconventie vordert [gedaagden] , samengevat, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:voor recht verklaart dat de koopovereenkomst is ontbonden,

subsidiair:de inhoud van de koopovereenkomst zodanig wijzigt, dat de koopsom wordt bepaald op € 1.375.000,00 en [eiser] veroordeelt tot betaling van dat bedrag aan [gedaagde 1] , te vermeerderen met kosten en rente,

meer subsidiair:[eiser] veroordeelt tot betaling aan [gedaagde 1] van € 550.000,00, te vermeerderen met rente,

zowel primair als (meer) subsidiair:[eiser] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.

2.24.

De rechtbank had de beslissingen op de vorderingen van [gedaagden] aangehouden, omdat deze (voorwaardelijke) vorderingen zijn uitgegaan van de situatie dat zou worden geoordeeld dat de vordering van [eiser] (gedeeltelijk) wordt toegewezen. Omdat die voorwaarde is vervuld, moeten alle reconventionele vorderingen worden beoordeeld.

2.25.

Alle vorderingen worden afgewezen. De primaire vordering is niet toewijsbaar, omdat ontbinding van de koopovereenkomst gelet op de overwegingen in conventie niet is gerechtvaardigd. [eiser] is niet tekortgeschoten in het nakomen van de koopovereenkomst, omdat hij tijdig heeft voldaan aan zijn betalingsverplichtingen. Daarmee bestaat ook geen grond voor het wijzigen van de inhoud van de koopovereenkomst (subsidiaire vordering). De meer subsidiaire vordering wordt ook afgewezen. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat [gedaagden] zijn medewerking moet verlenen aan levering van het bedrijfspand aan [eiser] , met betaling van [eiser] aan [gedaagden] van € 325.000,00. [gedaagden] heeft dan ook geen belang bij toewijzing van een deel van zijn gevorderde bedrag. Verder kan [gedaagden] geen aanspraak op rente en/of kosten maken, omdat hijzelf en niet [eiser] in verzuim verkeert.

2.26.

[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: € 3.413,00 (2 punten × tarief € 3.413,00 x factor 0,5 wegens samenhang met de conventie).

in conventie en in reconventie

2.27.

Ook wordt [gedaagden] veroordeeld in de nakosten. Dit zijn kosten die worden toegewezen aan de partij die in het gelijk is gesteld (in dit geval [eiser] ), als vergoeding voor advocaatkosten en eventuele betekeningskosten die ontstaan na het wijzen van dit vonnis. Onder de beslissing staat om welk(e) bedrag(en) het gaat.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

beveelt [gedaagden] elk afzonderlijk om mee te werken aan en al die werkzaamheden te verrichten die nodig zijn voor de levering van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de horecaruimte op de begane grond van het bedrijfspand aan de [adres 3] met de daarachter gelegen tuin, aan [eiser] bij een door [eiser] aan te wijzen notaris, tegen betaling aan [gedaagden] van € 325.000,00 k.k.,

3.2.

bepaalt dat als [gedaagden] niet binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis heeft meegewerkt aan de onder 3.1 vermelde leveringsopdracht van het appartementsrecht, dit vonnis in de plaats treedt van alle voor de leveringsopdracht vereiste wilsverklaringen van [gedaagden] ,

3.3.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 17.141,39‬,

in reconventie

3.4.

wijst de vorderingen af,

3.5.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.413,00,

in conventie en in reconventie

3.6.

veroordeelt [gedaagden] in de nakosten, begroot op € 271,00 aan salaris advocaat. Als [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis wordt betekend, dan moet [gedaagden] daarnaast de explootkosten van betekening door de deurwaarder en € 90,00 aan salaris advocaat betalen,

3.7.

verklaart dit vonnis onder 3.1 tot en met 3.3, 3.5 en 3.6 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, rechter, bijgestaan door mr. R. Hafith, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2023.