ECLI:NL:RBAMS:2023:2965 - Rechtbank Amsterdam - Onrechtmatige buitengerechtelijke ontbinding huurovereenk...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10163501 \ CV EXPL 22-13842

vonnis van: 12 mei 2023

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. L.I. Boes,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

1. Dewbell B.V.,

gevestigd te Gorinchem,

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

2. Rappange Administratie B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

gemachtigde: mr. G.H. Schoorl,

procesgemachtigde: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.

Eiseres wordt hierna [eiseres] genoemd. Gedaagden worden hierna gezamenlijk Dewbell c.s. (in vrouwelijk enkelvoud) en afzonderlijk Dewbell en Rappange genoemd.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 oktober 2022, met producties;

- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;

- het tussenvonnis van 6 januari 2023, waarbij een mondelinge behandeling is gelast;

- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de eiswijziging in reconventie, met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie en akte overlegging producties, met producties.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 maart 2023. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door mr. Boes. Voor Dewbell c.s. zijn verschenen de heer [naam 1] (directeur-grootaandeelhouder van Dewbell), de heer [naam 2] (manager verhuurbeheer bij Rappange), de heer [naam 3] (bouwkundig adviseur bij DBA Vastgoed) en de heer [naam 4] (bouwkundig adviseur) vergezeld door mr. G.H. Schoorl. Partijen hebben mede aan de hand van spreekaantekeningen hun standpunten toegelicht en de vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.1.

Dewbell is eigenaar van de panden aan de [adres] . Het pand op huisnummer [nummer] bestaat uit vier woningen, waaronder de woning op nummer [nummer] -huis. Rappange treedt voor Dewbell op als beheerder van de panden op de huisnummers [nummer] , [nummer] en [nummer] .

1.2.

[eiseres] huurt met ingang van 1 oktober 2018 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) van Dewbell de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde), waar zij samen met haar minderjarige dochter woont. Het gehuurde heeft vier slaapkamers, is gelegen op de begane grond en in het souterrain, heeft een oppervlakte van 155m2 en heeft daarnaast een tuin en een balkon. In 2021 bedroeg de maandelijkse huurprijs voor het gehuurde € 1.776,07, maar daarop werd door Dewbell c.s. een korting toegepast van € 476,07.

1.3.

Bij brief van 30 juli 2021 heeft de Gemeente Amsterdam Stadsdeel West (hierna: de gemeente) [eiseres] geïnformeerd dat onder meer het pand op huisnummer [nummer] ernstig is beschadigd door verzakkingen als gevolg van een slechte fundering. Ook liet de gemeente weten dat zij vanwege het risico op instorting bestuursdwang had toegepast, wat inhield dat zij Dewbell c.s. had opgedragen om ervoor te zorgen dat het gehuurde werd ontruimd totdat Dewbell c.s. voldoende herstelmaatregelen had getroffen waardoor het pand weer veilig kon worden betreden. Om die reden heeft de gemeente [eiseres] bericht dat zij het gehuurde uiterlijk op 4 augustus 2021 om 11.00 uur moest verlaten.

1.4.

Vanwege de toegepaste bestuursdwang heeft Dewbell c.s. met ingang van half augustus 2021 [eiseres] in een tijdelijke woning aan de [adres] aangeboden van welk aanbod [eiseres] gebruik heeft gemaakt. Deze woning is gelegen op de tweede verdieping, heeft één slaapkamer en een oppervlakte van 45m2. Voor deze woning heeft Dewbell c.s. een maandelijkse huurprijs van € 1.200,00 vastgesteld, gelijk aan de maandelijkse huur die Dewbell c.s. op haar beurt voor deze woning moet voldoen. [eiseres] heeft ervoor gekozen om in plaats daarvan maandelijks € 888,20 aan huur te betalen, zijnde de helft van de huurprijs van het gehuurde.

1.5.

Vanwege de kleinere oppervlakte van de tijdelijke woning heeft [eiseres] een deel van haar eigendommen in het gehuurde laten staan en een deel ondergebracht in een door haar gehuurde opslagruimte bij Shurgard. De kosten daarvoor bedragen sinds mei 2022 maandelijks € 562,00.

1.6.

Nadat de gemeente het bouwplan voor funderingsherstel van Dewbell c.s. had afgekeurd vanwege de daarin voorgestane herstelmethode, heeft de gemeente op 9 augustus 2021 geconstateerd dat Dewbell c.s. desondanks met de uitvoering van het bouwplan was gestart. De gemeente heeft daarop aan Dewbell c.s. een preventieve last onder dwangsom opgelegd ter voorkoming van verdere toepassing van de door Dewbell c.s. voorgestelde herstelmethode. Op 10 november 2021 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank geoordeeld dat de gemeente deze last onder dwangsom aan Dewbell c.s. mocht opleggen en dat deze ook overigens niet juridisch ondeugdelijk is gebleken.

1.7.

Vervolgens heeft Dewbell c.s. een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag voor funderingsherstel ingediend, die op 10 februari 2022 door de gemeente aan haar is verleend.

1.8.

Op 11 februari 2022 heeft DBA Bouwkundig Adviesbureau (hierna: DBA) in opdracht van Dewbell een proces-verbaal van opneming opgemaakt ten aanzien van de panden op de huisnummers [nummer] , [nummer] en [nummer] . In het proces-verbaal staat, voor zover hier relevant, het volgende:

“(…)

ALGEMEEN

(…) Door de eigenaar van de panden [adres] is aan ons buro verzocht om de bouwkundige staat van de panden en woningen vast te stellen in het kader van een herstelplan na funderingsherstel.

Uitgangspunt van het herstelplan is de (huur)woningen terug te brengen in de bouwkundige staat zoals deze bestond, voordat deze ontruimd zijn op last van de gemeente in augustus 2021.

Hieronder wordt verstaan dat de huurwoningen na uitvoering van de werkzaamheden voldoen aan het bouwbesluit en er geen gebreken meer bestaan zoals deze zijn opgenomen in: “GEBREKENBOEK HUURCOMMISSIE ERNSTIGE GEBREKEN EN TEKORTKOMINGEN versie juli 2021”.

(…)

[adres] PLANNING FUNDERING EN HERSTELPLAN

(…) Dit houdt is dat de eerste oplevering in het gunstigste geval eind april/begin mei 2023 opgeleverd kan worden.

[adres] HERSTEL VERSUS NIEUWBOUW

(…) Gezien de bouwkundige kwaliteit van de panden [adres] is globaal onderzocht of nieuw in plaats van herstel/renovatie als een alternatieve aanpak een reële optie is. (…)

Aangezien de panden deel uitmaken vaan een grotere architectonische eenheid zal gekozen worden voor het behouden van de voorgevel. Dit zal een kostenbesparing van circa € 125.000,= opleveren, aangezien de kozijnen in deze gevel reeds zijn vernieuwd en voorzien zijn van geluidsisolerende kozijnen met de daarbij behorende beglazing.

Conform bijgaande calculatie zal vervangende nieuwbouw circa € 4.125,000,= bedragen, na correctie op de voorgevel, terwijl het behoud en herstelplan met funderingsherstel en het sober en doelmatig herstellen van de woningen een investering van € 3.925.000,= vergt.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

(…) Indien het nieuwbouwplan wordt afgezet tegen het behoud en herstelplan met funderingsherstel en het sober en doelmatig herstellen van de woningen (*verder te noemen “renovatieplan”) heeft het nieuwbouwplan de voorkeur en wel om de volgende redenen:


in het nieuwbouwplan worden de woningen energieneutraal gebouwd, terwijl in het renovatieplan waarschijnlijk het best haalbare ‘Energielabel B’ zal zijn;


in het nieuwbouwplan worden de normen voor geluidsisolatie tussen de woningen op nieuwbouw niveau gebracht terwijl dat in het renovatieplan niet haalbaar is. (…)”.

1.9.

Bij brief van 23 februari 2022 heeft Dewbell c.s. aan [eiseres] per direct de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst aangezegd, omdat herstel van het pand voor een langere periode onmogelijk is en sloop aan de orde zal zijn, en daarnaast omdat het herstel uitgaven zal vergen die redelijkerwijs niet van Dewbell c.s. kunnen worden gevergd. Daarbij heeft zij tevens [eiseres] verzocht om haar eigendommen uit het gehuurde te verhuizen en haar meegedeeld dat Dewbell c.s. met ingang van 1 april 2022 geen opslagkosten meer zou vergoeden. Ook heeft zij meegedeeld dat de woonruimte aan de [adres] per 1 mei 2022 niet langer als tijdelijke woonruimte beschikbaar is voor [eiseres] .

1.10.

[eiseres] heeft niet ingestemd met de buitengerechtelijke ontbinding. Daarop hebben partijen meermalen met elkaar gecorrespondeerd over de geldigheid van de door Dewbell c.s. ingeroepen ontbinding en de passendheid van de diverse woningen die Dewbell c.s. aan [eiseres] heeft aangeboden. [eiseres] woont op dit moment nog steeds aan de [adres] . Op de daarvoor te betalen huur heeft zij vanaf juni 2022 de opslagkosten van Shurgard in mindering gebracht.

1.11.

Dewbell c.s. is voornemens om de panden op de huisnummers [nummer] , [nummer] en [nummer] en de twaalf daarin gelegen woningen te slopen (met behoud van de voorgevel) en om op diezelfde plek negentien nieuwe appartementen te bouwen die daarna beschikbaar zullen zijn voor verhuur in de vrije sector. Ten tijde van de mondelinge behandeling had Dewbell c.s. daartoe een concept-vergunningsaanvraag opgesteld, waarover nog overleg met de gemeente plaatsvindt.

Het geschil

in conventie

2. [eiseres] vordert – enigszins samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair

te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig door Dewbell c.s. is ontbonden en dat aan die ontbinding geen rechtsgevolgen toekomen, en voorts, dat de huurovereenkomst nog altijd voortleeft;

Dewbell c.s. te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst, en in dit verband:

Dewbell c.s. hoofdelijk te veroordelen om in en aan het gehuurde de noodzakelijke (funderings)herstelwerkzaamheden – die noodzakelijk zijn voor het door de gemeente Amsterdam bewoonbaar verklaren van het gehuurde – uit te voeren, en daarmee een aanvang te maken binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag(deel) dat Dewbell en/of Rappange in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 150.000,00 en te bepalen dat [eiseres] de verbeurde dwangsommen desgewenst mag verrekenen met de verschuldigde en/of nog te verschijnen huurpenningen;

vermindering van de huurprijs van het gehuurde met 80% met ingang van 1 augustus 2021 tot en met de datum dat alle (funderings)gebreken die worden genoemd in de brief van de gemeente d.d. 30 juli 2021 zijn verholpen en het voor [eiseres] veilig mogelijk is om naar het gehuurde terug te keren;

te bepalen dat [eiseres] het gehuurde niet hoeft te ontruimen, daaronder begrepen het verwijderen van de eigendommen van [eiseres] die zich thans nog in het gehuurde bevinden, zolang zij daartoe niet bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is veroordeeld;

Dewbell c.s. hoofdelijk te verbieden om, zonder voorafgaande toestemming van [eiseres] c.q. zonder een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, de eigendommen van [eiseres] die zich thans nog in het gehuurde bevinden, geheel of deels te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met de mogelijkheid tot verrekening zoals genoemd onder c.;

Dewbell c.s. hoofdelijk te gebieden om de wisselwoning aan de [adres] ter beschikking te (blijven) stellen tegen betaling van maximaal de vergoeding die [eiseres] (na toepassing van de huurprijsvermindering) voor de wisselwoning is verschuldigd, en voor de duur dat de hiervoor bedoelde (funderings)gebreken niet zijn hersteld en het voor [eiseres] niet mogelijk is om veilig terug te keren naar het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met de mogelijkheid tot verrekening zoals genoemd onder c.;

te bepalen dat Dewbell c.s. hoofdelijk gehouden is de kosten die [eiseres] sinds mei 2022 maandelijks maakt voor de opslag van haar eigendommen, thans maandelijks € 562,00 aan Shurgard, aan [eiseres] te vergoeden totdat de hiervoor bedoelde (funderings)gebreken zijn hersteld en het voor [eiseres] veilig mogelijk is om terug te keren naar het gehuurde, met de mogelijkheid tot verrekening zoals genoemd onder c.;

subsidiair (en voorwaardelijk)

i. Dewbell c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding aan [eiseres] van alle schade die zij heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding, waaronder in elk geval een bedrag van € 1.080.000,00, alsmede een verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding van € 6.404,00;

primair en subsidiair

Dewbell c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3. Dewbell c.s. voert verweer.

4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

in reconventie

5. Dewbell c.s. vordert na wijziging van eis bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat [eiseres] – samengevat – wordt veroordeeld:

om het gehuurde uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen van de in het gehuurde nog aanwezige spullen en het gehuurde ter beschikking van Dewbell c.s. te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

tot betaling aan haar van € 10.049,86, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van eiswijziging;

in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente.

6. [eiseres] voert verweer.

7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

De beoordeling in conventie

ontbinding

8. In de kern gaat het tussen partijen om de vraag of Dewbell c.s. de huurovereenkomst met [eiseres] op 23 februari 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden.

9. Dewbell c.s. beantwoordt deze vraag bevestigend en stelt daartoe – samengevat – het volgende. In april 2021 is een naburig pand tijdens funderingsherstelwerkzaamheden van haar fundering afgeschoven en daarbij heeft zij de panden op huisnummers [nummer] , [nummer] en [nummer] meegenomen. Daardoor is het pand op huisnummer [nummer] geheel vergaan – kort gezegd is geconstateerd dat de samenhang tussen de bouwmuren en de vloeren door scheurvorming in de achtergevels onder druk is komen te staan met gevolgen als ontwrichte trappenhuizen en daken van de panden – zoals blijkt uit het proces-verbaal van DBA. De kosten van herstel zijn nagenoeg gelijk aan de kosten van sloop en nieuwbouw, zodat van Dewbell c.s. niet kan worden gevergd dat zij de gebreken aan het pand op huisnummer [nummer] herstelt. Omdat de funderingsgebreken het genot dat [eiseres] van het gehuurde mag verwachten geheel onmogelijk maken, mocht Dewbell c.s. de huurovereenkomst ontbinden.

10. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat voor buitengerechtelijke ontbinding door Dewbell c.s. geen grond bestaat en dat de huurovereenkomst daarom nog altijd voortleeft. Zij legt daaraan – samengevat – ten grondslag dat de gebreken aan het pand op huisnummer [nummer] door Dewbell c.s. kunnen worden hersteld, conform het plan van aanpak dat is opgenomen in het proces-verbaal van DBA. Na de uitvoering van de daarin genoemde werkzaamheden kan [eiseres] het gehuurde veilig bewonen en heeft zij daarvan weer het genot zoals zij dat mag verwachten.

11. Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Artikel 7:210 lid 1 van Pro het BW bepaalt dat zowel de huurder als de verhuurder bevoegd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden indien een gebrek het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt en de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW Pro niet verplicht is dat gebrek te verhelpen.

12. Op grond van artikel 7:206 BW Pro is de verhuurder verplicht om de gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen, tenzij dit i) onmogelijk is of ii) uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Volgens de wetsgeschiedenis bij dat artikel mag deze uitzondering niet snel aangenomen worden en is uitgangspunt dat herstelbare gebreken hersteld moeten worden, ook als dat voor de verhuurder onvoordelig is in verband met de kosten die hij moet maken in verhouding tot de waarde van de zaak. Dit is slechts een van de bij ii) bedoelde omstandigheden van het geval, net als de aard en omvang van de te verkrijgen genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huurder, de resterende duur van de huur en de bestemming van de zaak na afloop van de huur.

13. Vaststaat dat de fundering van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt in slechte staat verkeert en dat er grote beschadigingen aan het gehuurde zijn met gevolg dat het pand op last van de gemeente uit veiligheidsoverwegingen wegens instortingsgevaar is ontruimd. Dat daarmee sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is tussen partijen niet in geschil.

14. Verder volgt uit het proces-verbaal van opneming van DBA – waarvan de inhoud tussen partijen niet ter discussie staat – dat het mogelijk is om de gebreken te herstellen. Daarin wordt immers beschreven dat de panden op huisnummers [nummer] , [nummer] en [nummer] door middel van funderingsherstel alsmede herstelwerkzaamheden aan de woningen in de bouwkundige staat kunnen worden gebracht zoals die was voordat de panden moesten worden ontruimd (aangeduid als ‘sober en doelmatig herstel’). Dat het pand op huisnummer [nummer] geheel zou zijn vergaan en feitelijk onmogelijk nog kan worden hersteld, is tegen die achtergrond onvoldoende gemotiveerd toegelicht.

15. Vervolgens moet worden beoordeeld, zoals Dewbell c.s. heeft gesteld, of het sober en doelmatig herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Dewbell c.s. te vergen zijn. De kosten voor dit herstel worden door DBA begroot op € 3.950.000, maar daarbij moeten twee kanttekeningen worden geplaatst. Allereerst ziet dit bedrag niet alleen op het herstel van het pand op huisnummer [nummer] en de vier woningen die daarin gevestigd zijn, maar ook op het herstel van de panden op de huisnummers [nummer] en [nummer] . Dat de genoemde kosten in verhouding tot deze naburige panden hoofdzakelijk moeten worden aangewend voor het herstel van huisnummer [nummer] is, mede gelet op de inhoud van het proces-verbaal van DBA, niet gesteld of gebleken. Daarnaast ziet het genoemde bedrag op het herstel van
allebestaande gebreken en niet uitsluitend op het herstel van de fundering en eventuele overige gebreken aan de woning die in de weg staan aan een veilige bewoning. Ook valt niet uit te sluiten dat een deel van de te maken kosten samenhangt met achterstallig onderhoud, hetgeen niet ten voordele van Dewbell c.s. mag meewegen bij de beoordeling of sprake is van uitgaven die redelijkerwijs niet te vergen zijn. Het ligt dus voor de hand dat voor het herstel naar ‘veilige toestand’ voor uitsluitend huisnummer [nummer] moet worden uitgegaan van een aanzienlijk lager kostenplaatje. Bovendien heeft Dewbell c.s. de drie panden in 2003 weliswaar gekocht voor € 1.050.000, maar [eiseres] heeft terecht aangevoerd dat de ontwikkelingen op de huizenmarkt in de afgelopen 20 jaar meebrengen dat de totale waarde van het pand op huisnummer [nummer] en de daarmee gegeneerde huurinkomsten op de lange duur vele malen hoger zijn dan de kosten die met het sober en doelmatig herstel zijn gemoeid. Ter illustratie wordt verwezen naar het door Dewbell c.s. onweersproken feit dat alleen al de woning op huisnummer [nummer] -huis op 1 januari 2021 inmiddels een WOZ-waarde had van € 886.000,00 en een maandelijkse huurprijs van € 1.776,07 (dus jaarlijks is dat € 21.312,84). Aangezien het pand naast de huurwoning van [eiseres] nog uit drie andere huurwoningen bestaat, ligt de totale waarde van het pand op huisnummer [nummer] dus aanzienlijk hoger dan de aanschafwaarde. Tegen die achtergrond valt niet in te zien dat sprake is van een wanverhouding tussen de herstelkosten en de waarde van de zaak.

16. Dewbell c.s. stelt verder dat het herstel niet van haar kan worden gevergd, omdat de kosten daarvan nagenoeg gelijk zijn aan de kosten voor sloop (met uitzondering van de voorgevel) en vervanging van de panden op de huisnummers [nummer] , [nummer] en [nummer] door energieneutrale nieuwbouw. De kosten daarvan worden door DBA begroot op in totaal € 4.125.000. De kantonrechter vindt het op zichzelf niet onbegrijpelijk dat Dewbell c.s. de voorkeur geeft aan een economisch voordeliger en duurzamer alternatief, maar Dewbell c.s. mag daarbij niet voorbij gaan aan de wettelijke bescherming die aan haar huurders toekomt (zoals het uitgangspunt dat herstelbare gebreken in beginsel hersteld moeten worden). De door Dewbell c.s. voorgestane sloop en nieuwbouw betreft in feite een combinatie van de uitvoering van dringende werkzaamheden en renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 1 en Pro 2 BW. Het funderingsherstel kan immers geen uitstel lijden, terwijl de renovatie bestaat uit de sloop met plaatsing van vervangende, energieneutrale nieuwbouw. Daarbij is tevens van belang dat die nieuwbouw dezelfde functie (bewoning) zal krijgen als het huidige pand. Als Dewbell c.s. de huurovereenkomst om die reden wenst te beëindigen, had het op haar weg gelegen om een daartoe strekkende vordering in te stellen. Een dergelijke vordering zal op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c en Pro lid 3 BW alleen worden toegewezen als de verhuurder het pand dringend nodig heeft voor de beoogde renovatie, terwijl deze niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld door beschikbaarstelling van een tijdelijke woning). Bovendien dient een verhuurder zich er in dat geval van te vergewissen dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Aan een dergelijke beëindiging worden dus strenge eisen gesteld. Tegen die achtergrond is de keuze van Dewbell c.s. voor beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW Pro oneigenlijk te noemen. Dat geldt temeer gelet op de omstandigheid dat Dewbell c.s. kennelijk aan [eiseres] heeft voorgesteld dat zij na sloop en nieuwbouw weer een (kleinere) woning (tegen een hogere huur) in het pand kan betrekken.

17. Uit het voorgaande volgt dat Dewbell c.s. onvoldoende voor het voetlicht heeft weten te brengen dat de uitgaven voor het herstel redelijkerwijs niet van haar kunnen worden gevergd. Dat betekent dat Dewbell c.s. op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro gehouden is om de genoemde gebreken te verhelpen. Anders dan Dewbell c.s. lijkt te betogen, bestaat die verplichting ongeacht of de gebreken zijn ontstaan door een oorzaak die buiten de invloedssfeer van de verhuurder ligt. De stelling van Dewbell c.s. dat de gebreken zijn ontstaan als gevolg van werkzaamheden die in april 2021 zijn uitgevoerd aan de fundering van Admiraal de Ruyterweg 64 en 66 – hetgeen [eiseres] overigens gemotiveerd heeft betwist en nog allerminst is komen vast te staan – doet dan ook geen afbreuk aan haar herstelplicht en behoeft geen verdere bespreking.

18. Uit het proces-verbaal van DBA blijkt dat het gehuurde, na uitvoering van de werkzaamheden zoals nodig voor sober en doelmatig herstel, weer voldoet aan het bouwbesluit en er dan geen ernstige gebreken meer bestaan zoals genoemd in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Weliswaar heeft Dewbell c.s. ter zitting gesteld dat het pand in dusdanig slechte staat is dat na het herstel al snel nieuwe gebreken aan het gehuurde zullen ontstaan, maar dat heeft zij niet nader onderbouwd en is door [eiseres] betwist. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [eiseres] na het herstel weer het woongenot kan genieten dat zij als huurder van Dewbell c.s. mag verwachten.

19. Dit alles leidt tot de conclusie dat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:210 BW Pro. Aan de buitengerechtelijke ontbinding door Dewbell c.s. komt daarom geen rechtskracht toe, zodat de huurovereenkomst met [eiseres] onverkort is blijven bestaan en [eiseres] het gehuurde niet hoeft te ontruimen (tenzij dit van tijdelijke aard is en noodzakelijk voor de uitvoering van het hiervoor genoemde herstel). Daaruit vloeit voort dat Dewbell c.s. gehouden is om haar vervangende woonruimte aan te bieden totdat zij veilig kan terugkeren naar het gehuurde. Tot dat moment moet zij de tijdelijke woning aan de [adres] dus aan [eiseres] ter beschikking blijven stellen.

20. Anders dan Dewbell c.s. heeft betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde (funderings)herstelwerkzaamheden in het petitum voldoende duidelijk zijn omschreven, aangezien daarvoor nadrukkelijk aansluiting wordt gezocht bij de werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het door de gemeente bewoonbaar verklaren van het gehuurde. Dat [eiseres] deze werkzaamheden niet concreet aan de hand van het proces-verbaal heeft benoemd, maakt niet dat voor Dewbell c.s. onduidelijk behoeft zijn op welke wijze zij aan deze veroordeling kan voldoen, omdat daarvoor aansluiting kan worden gezocht bij de door de gemeente uit te voeren toets aan de hand van het bouwbesluit.

huurprijsvermindering, wisselwoning en opslagkosten

21. [eiseres] vordert dat de huurprijs voor het gehuurde met 80% wordt verminderd, vanaf 1 augustus 2021 tot het moment dat [eiseres] veilig kan terugkeren naar het gehuurde. Ook vordert zij dat Dewbell c.s. de wisselwoning aan haar ter beschikking moet blijven stellen, tegen betaling van de vergoeding die zij met inachtneming van de genoemde huurprijsvermindering maximaal voor het gehuurde zou hoeven betalen. Zij legt aan deze vorderingen ten grondslag dat het funderingsgebrek moet worden gekwalificeerd als een zeer ernstig A-gebrek, omdat zij het gehuurde momenteel niet veilig kan bewonen. Dit gebrek rechtvaardigt volgens het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) een huurprijsvermindering van maximaal 80%. Dit geldt ongeacht het feit dat zij momenteel aan de [adres] woont, aangezien die woning veel kleiner is, slechts één slaapkamer heeft, niet op de begane grond ligt en daarnaast niet beschikt over een tuin of balkon. Ook moet volgens [eiseres] daarbij worden meegewogen dat zij voortdurend in onzekerheid heeft geleefd als gevolg van de ontstane situatie, hetgeen zij hoofdzakelijk wijt aan de opstelling van Dewbell c.s. Vanwege het veel kleinere oppervlakte van de vervangende woning moet Dewbell c.s. daarnaast vanaf mei 2022 de maandelijkse opslagkosten van (momenteel) € 562,00 aan [eiseres] vergoeden, aangezien zij een deel van haar inboedel daar heeft moeten opslaan.

22. Dewbell c.s. verzoekt om afwijzing van de vorderingen. Zij wijst in dat verband onder meer op het feit dat zij vanaf half augustus 2021 aan [eiseres] de woning op [adres] ter beschikking heeft gesteld en dat zij daarvoor een huurprijs van € 1.200,00 heeft vastgesteld, welk bedrag lager is dan de overeengekomen huurprijs van € 1.776,07 voor het gehuurde. Daaraan voorafgaand betaalde [eiseres] voor het gehuurde bovendien ook al een lagere huurprijs van € 1.300,00 per maand. Gelet daarop bestaat volgens Dewbell c.s. geen aanleiding voor een aanvullende huurprijsvermindering.

23. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Artikel 6 BHW Pro bepaalt dat bij de beoordeling van de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs onder meer in aanmerking moet worden genomen of met betrekking tot de woonruimte zich een omstandigheid voordoet die moet worden gekwalificeerd als een gebrek in categorie A uit de bij het BHW vastgestelde bijlage. Funderingsgebreken die een gevaar opleveren voor de veiligheid van bewoners en ertoe leiden dat de woonruimte daarom ongeschikt is voor bewoning betreffen een A-gebrek. In een dergelijk geval kan een huurprijsvermindering worden toegepast van maximaal 80% van de overeengekomen huurprijs.

24. Hoewel in dit geval sprake is van een A-gebrek aan het gehuurde is de kantonrechter van oordeel dat dit niet kan leiden tot vermindering van de huurprijs. De grond voor huurprijsvermindering is immers gelegen in het compenseren van een verminderd huurgenot als gevolg van de bewoning van een pand waaraan gebreken bestaan. Nagenoeg vanaf 1 augustus 2021, het moment waarop de huurprijsvermindering volgens [eiseres] moet worden toegepast, heeft [eiseres] echter niet meer in het gehuurde gewoond en heeft zij vervangende woonruimte gekregen waarvoor een afzonderlijke huurprijs is vastgesteld. Reeds daarom bestaat geen aanleiding meer om ter compensatie van de gebreken aan het gehuurde een korting op de huurprijs van het gehuurde toe te passen.

25. Voor zover [eiseres] stelt dat zij op de [adres] eveneens een verminderd woongenot ervaart zodat zij desondanks aanspraak kan maken op huurkorting, wordt zij daarin evenmin gevolgd. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat haar woongenot op de [adres] is verminderd ten opzichte van het woongenot dat zij onder normale omstandigheden zou hebben gehad van het gehuurde, dit als gevolg van een kleiner oppervlakte, het ontbreken van een balkon en tuin en het feit dat de vervangende woning niet op de begane grond is gesitueerd. Maar Dewbell c.s. heeft dat verminderde huurgenot tot uiting gebracht in de huurprijs van € 1.200,00, die lager is dan de huurprijs van het gehuurde. Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat de huurprijs voor de vervangende woonruimte niet marktconform is, temeer omdat Dewbell c.s. die woonruimte op haar beurt eveneens huurt voor € 1.200,00. Gelet daarop bestaat er geen reden om ten voordele van [eiseres] een aanvullende huurkorting toe te passen.

26. Wel zal Dewbell c.s. de door [eiseres] gemaakte opslagkosten vanaf mei 2022 aan haar moeten vergoeden. Dit omdat het woonoppervlak van de door Dewbell c.s. aangeboden tijdelijke woning slechts een derde van het oppervlak van het gehuurde omvat en [eiseres] aan de hand van een lijst met opgeslagen goederen voldoende onderbouwd heeft dat zij als gevolg van de tijdelijke ontruiming van het gehuurde een opslagruimte heeft moeten huren voor een deel van haar inboedel. De kosten daarvoor bedroegen in de periode van (in ieder geval) mei 2022 tot oktober 2022 € 562,00 per maand.

conclusie in conventie

27. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] zoals hiervoor genoemd in 2 onder a, b, c, e, f en h zullen worden toegewezen. De vordering zoals genoemd in 2 onder g zal ook worden toegewezen, met dien verstande dat [eiseres] de voor de tijdelijke woning vastgestelde huurprijs van € 1.200,00 moet betalen en dat geen huurprijsvermindering wordt toegepast. De daar genoemde huurprijsvermindering zal, net als de vordering in 2 onder d, worden afgewezen.

28. De in 2 onder c, f en g gevorderde dwangsommen worden toegewezen, aangezien het daartegen gevoerde verweer van Dewbell c.s. niet slaagt. Omdat het gehuurde niet teniet is gegaan en hersteld kan worden, gaat er immers wel degelijk een prikkel tot nakoming uit van een op te leggen dwangsom. De op te leggen dwangsommen worden beperkt zoals in het dictum vermeld. Daarbij zal, zoals gevorderd, worden bepaald dat [eiseres] desgewenst de verbeurde dwangsommen mag verrekenen met de verschuldigde en/of nog te verschijnen huurpenningen. Die mogelijkheid tot verrekening wordt ook toegewezen ten aanzien van de te vergoeden opslagkosten. Anders dan Dewbell c.s. heeft verzocht, zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat dit vonnis het door Dewbell c.s. voorgenomen project van sloop en nieuwbouw doorkruist doet daar niet aan af, gelet op hetgeen in dit vonnis is overwogen over de herstelplicht van Dewbell c.s.

29. Nu de primaire vorderingen zijn toegewezen, wordt aan de beoordeling van de subsidiaire (en voorwaardelijke) vorderingen niet toegekomen.

30. Dewbell c.s. wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten van [eiseres] in conventie veroordeeld, tot op heden begroot op:

- explootkosten € 260,22

- griffierecht 214,00

- salaris gemachtigde
660,00(2 punten × tarief € 330,00)

Totaal € 1.134,22

Ook de nakosten worden toegewezen. De hoogte daarvan is vermeld in de beslissing.

De beoordeling in reconventie

31. Dewbell c.s. vordert allereerst dat [eiseres] het gehuurde moet ontruimen. Gelet op wat in conventie is overwogen, zal deze vordering worden afgewezen.

32. Daarnaast vordert Dewbell c.s. dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van € 10.049,86 aan achterstallige huurpenningen over de periode van september 2020 tot en met februari 2023, vermeerderd met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf de datum van eiswijziging. Deze huurachterstand is ontstaan doordat [eiseres] maandelijks niet het volledige huurbedrag aan Dewbell c.s. heeft voldaan, zodat [eiseres] het openstaande bedrag nu alsnog aan Dewbell c.s. moet betalen, aldus Dewbell c.s.

33. [eiseres] heeft daartegen aangevoerd dat zij gerechtigd is om voor de woning aan de [adres] slechts de helft van de huurprijs van het gehuurde te voldoen. Omdat opslagkosten per mei 2022 niet meer door Dewbell c.s. werden vergoed, heeft zij vanaf dat moment ook de opslagkosten op de huurprijs in mindering gebracht. Van achterstallige huur is daarom geen sprake, aldus [eiseres] .

34. Zoals hiervoor onder 24 tot en met 26 is overwogen heeft [eiseres] geen recht op vermindering van de huurprijs en moet zij voor de vervangende woonruimte maandelijks € 1.200,00 betalen. Dat betekent dat zij niet mocht volstaan met betaling van de helft van de huurprijs voor het gehuurde. De opslagkosten komen wel voor rekening van Dewbell c.s. en zoals hiervoor onder 28 is overwogen mag [eiseres] deze kosten verrekenen met de maandelijkse huurpenningen. Dat betekent dat op het door Dewbell c.s. gestelde openstaande bedrag tot en met februari 2023 nog tien maanden aan opslagkosten in mindering moeten worden gebracht. Aangezien [eiseres] de berekening van het openstaande bedrag voor het overige niet heeft betwist, leidt dit ertoe dat de betalingsachterstand van [eiseres] tot en met februari 2023 in totaal € 4.429,86 bedraagt, te weten € 10.049,86 verminderd met tienmaal de opslagkosten van € 562,00. Dit bedrag zal worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf de datum van eiswijziging (ter griffie ontvangen op 14 maart 2023).

35. Omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig door Dewbell c.s. is ontbonden en dat aan die ontbinding geen rechtsgevolgen toekomen, en voorts, dat de huurovereenkomst tussen partijen nog altijd voortleeft;

veroordeelt Dewbell c.s. om de huurovereenkomst na te komen en in dit verband:

a. veroordeelt Dewbell c.s. hoofdelijk om in en aan het gehuurde, althans het pand waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt, de noodzakelijke (funderings)herstelwerkzaamheden – die nodig zijn voor het door de gemeente bewoonbaar verklaren van het gehuurde – uit te voeren, en daarmee een aanvang te maken binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of een deel daarvan dat Dewbell en/of Rappange in gebreke blijft/blijven om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,00 en bepaalt dat [eiseres] desgewenst de verbeurde dwangsommen mag verrekenen met de verschuldigde en/of nog te verschijnen huurpenningen;

b. bepaalt dat [eiseres] het gehuurde niet hoeft te ontruimen, daaronder begrepen het verwijderen van haar eigendommen die zich thans nog in het gehuurde bevinden, zolang [eiseres] daartoe niet bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is veroordeeld;

c. verbiedt Dewbell c.s. om, zonder voorafgaande toestemming van [eiseres] c.q. zonder een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, de eigendommen van [eiseres] die zich thans nog in het gehuurde bevinden, geheel of deels te verwijderen, op straffe van hoofdelijke verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of een deel daarvan dat Dewbell en/of Rappange in gebreke blijft/blijven om aan dit verbod te voldoen, met een maximum van € 100.000,00 en bepaalt dat [eiseres] desgewenst de verbeurde dwangsommen mag verrekenen met de verschuldigde en/of nog te verschijnen huurpenningen;

d. gebiedt Dewbell c.s. hoofdelijk om de woning aan de [adres] ter beschikking te (blijven) stellen voor de duur dat de hiervoor bedoelde (funderings)gebreken niet zijn hersteld en het voor [eiseres] niet veilig mogelijk is om terug te keren naar het gehuurde tegen betaling door [eiseres] van de daarvoor geldende huurprijs, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of een deel daarvan dat Dewbell en/of Rappange in gebreke blijft/blijven om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,00 en bepaalt dat [eiseres] desgewenst de verbeurde dwangsommen mag verrekenen met de verschuldigde en/of nog te verschijnen huurpenningen;

e. bepaalt dat Dewbell c.s. hoofdelijk gehouden zijn aan [eiseres] de opslagkosten (thans maandelijks € 562,00 aan Shurgard) te vergoeden die [eiseres] sinds mei 2022 maakt voor de opslag van haar eigendommen die vanwege de geringe oppervlakte van de woning aan de [adres] niet daarheen meegenomen konden/kunnen worden, een en ander net zo lang totdat de hiervoor bedoelde (funderings)gebreken zijn hersteld en het voor [eiseres] mogelijk is om veilig terug te keren naar het gehuurde, en bepaalt voorts dat [eiseres] de opslagkosten desgewenst mag verrekenen met de verschuldigde en/of nog te verschijnen huurpenningen;

veroordeelt Dewbell c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.134,22, voor zover van toepassing inclusief btw;

veroordeelt Dewbell c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

in reconventie

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan Dewbell c.s. van € 4.429,86, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 14 mei 2023 tot aan de dag der algehele betaling;

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.