ECLI:NL:RBAMS:2023:2972

• Datum uitspraak: 19 april 2023
• Publicatiedatum: 10 mei 2023
• Zaaknummer: C/13/711779 / HA ZA 21-1111
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.L.S. Kalff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadevergoeding voor huurbetalingen door verkoper van hotel aan koper na coronamaatregelen

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 19 april 2023 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen AXA Investment Managers Deutschland GmbH (hierna: AXA) en Paradepaard 3 B.V. (hierna: Paradepaard). AXA vorderde schadevergoeding van Paradepaard wegens het niet betalen van huur door de huurder, Odyssey, die door de coronamaatregelen een huurkorting had gekregen. De rechtbank oordeelde dat Paradepaard aansprakelijk was voor de schade die AXA had geleden als gevolg van de huurachterstand. AXA stelde dat de kantonrechter een huurverlaging had toegewezen van € 2.783.202,00 over de periode van september 2020 tot en met maart 2022, en dat dit bedrag volledig door Paradepaard vergoed moest worden, vermeerderd met wettelijke rente. Paradepaard betwistte de schade en stelde dat de huurkorting aan Odyssey terecht was verleend en dat AXA geen recht had op vergoeding van de schade.

De rechtbank oordeelde dat de door AXA gevorderde schadevergoeding voor de niet betaalde huur, alsook de wettelijke rente, toewijsbaar was. De rechtbank wees de vordering van AXA tot schadevergoeding van € 2.903.425,86 toe, inclusief rente, en veroordeelde Paradepaard in de proceskosten. De rechtbank concludeerde dat de schending van de garantieverplichting door Paradepaard de oorzaak was van de schade die AXA had geleden, en dat de door AXA gevorderde bedragen terecht waren.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van verkopers in huurcontracten, vooral in het licht van onvoorziene omstandigheden zoals de coronamaatregelen, en bevestigt dat schadevergoeding moet worden verstrekt om de benadeelde partij in de positie te brengen waarin zij zou zijn geweest zonder de schadeveroorzakende gebeurtenis.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/711779 / HA ZA 21-1111

Vonnis van 19 april 2023

in de zaak van

de rechtspersoon naar buitenlands recht

AXA INVESTMENT MANAGERS DEUTSCHLAND GMBH,

te Frankfurt (Duitsland),

eisende partij,

hierna te noemen: AXA,

advocaat mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PARADEPAARD 3 B.V. ,

te ’s-Hertogenbosch,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Paradepaard,

advocaat mr. D.A.W. van Dijk te Amsterdam.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 18 januari 2023 (hierna: tussenvonnis),
• de brief van 1 februari 2023 zijdens Paradepaard waarin is gevraagd toestemming voor instellen tussentijds hoger beroep van het tussenvonnis,
• de brief van 6 februari 2023 zijdens AXA in reactie op bovenvermeld verzoek,
• de akte uitlating na tussenvonnis, met producties, zijdens AXA,
• de akte uitlating na tussenvonnis, zijdens Paradepaard.

1.2.

Het verzoek om toestemming voor instellen tussentijds hoger beroep is afgewezen wat bij bericht van 16 februari 2023 aan partijen is medegedeeld.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

het tussenvonnis

2.1.

In het tussenvonnis is overwogen dat Paradepaard aansprakelijk is voor de door AXA geleden schade als gevolg van het niet betalen van de huur door Odyssey aan AXA. Partijen, eerst AXA dan Paradepaard, zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van de door Paradepaard aan AXA te betalen schadevergoeding waarbij zij ook de uitkomst van de kantonprocedure konden betrekken.

de nadere standpunten van partijen

2.2.

AXA heeft in haar akte na tussenvonnis – kort gezegd – gesteld dat de kantonrechter de vordering van Odyssey tot huurverlaging vanwege de coronacrisis heeft toegewezen tot een bedrag van € 2.783.202,00 over de periode september 2020 tot en met maart 2022. Dit bedrag aan huurverlaging is schade van AXA en dient geheel te worden vergoed door Paradepaard, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf de datum waarop de huurkorting betrekking heeft tot de dag van voldoening. Tot 1 april 2023 is de verschenen rente begroot op een bedrag van € 120.223,86. Vooruitlopende op de huurverlaging heeft Odyssey over de periode september 2020 tot en met maart 2022 een huurachterstand laten ontstaan van € 875.827,68. AXA heeft in de kantonprocedure betaling daarvan gevorderd, met vermeerdering van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW (handelsrente) vanaf de datum verschuldigdheid tot de dag van voldoening. De kantonrechter heeft handelsrente toegewezen vanaf 1 maart 2022. De niet toegewezen handelsrente over de periode september 2020 tot maart 2022 is eveneens schade van AXA die door Paradepaard dient te worden vergoed op grond van haar schending van de garantieverplichting in artikel 13.7.2 onder (m) van de koopovereenkomst. Dit is een bedrag van € 50.720,47. De totale schade van AXA bedraagt tot 1 april 2023 dus € 2.783.202,00 + € 120.223,86 + € 50.720,47 = € 2.954.146,33, aldus steeds AXA.

2.3.

Paradepaard heeft in haar akte na tussenvonnis aangevoerd – kort gezegd – dat zij zich niet kan verenigen met het tussenvonnis. De door AXA gestelde schade is niet anders dan de huurkorting die terecht aan Odyssey is verleend en komt daarom niet voor vergoeding door Paradepaard in aanmerking. Artikel 13.7.2 onder (m) garandeert immers niet dat Odyssey de volledige huur zal betalen, en bovendien heeft de kantonrechter een huurkorting aan Odyssey toegewezen overeenkomstig de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. Verder is de gestelde schade van AXA haar omzet en kan op grond van artikel 6:96 BW slechts winstderving als schade worden beschouwd. Er is ook geen rechtsgrond voor toewijzing van de wettelijke rente die Odyssey zou zijn verschuldigd over de niet betaalde huur. De gevorderde handelsrente vanaf 1 september 2020 kan niet worden toegewezen omdat de kantonrechter die rente heeft toegewezen vanaf 1 maart 2022, aldus steeds Paradepaard.

over de hoogte van de gevorderde schadevergoeding

2.4.

De door Paradepaard aangevoerde feiten en omstandigheden nopen niet tot een andere beslissing dan die is genomen in het tussenvonnis. Daarop wordt dus niet teruggekomen.

2.5.

De door AXA gestelde schade aan niet betaalde huur (het bedrag € 2.783.202,00) is gelijk aan de huurkorting die de kantonrechter aan Odyssey heeft toegekend. Die kan AXA niet meer van Odyssey vorderen.

2.6.

Anders dan Paradepaard heeft aangevoerd komt die gestelde schade voor vergoeding in aanmerking. In het tussenvonnis is immers beslist dat Paradepaard het garantiebeding artikel 13.7.2 onder (m) uit de koopovereenkomst heeft geschonden nu gebleken is dat, met kennis van de op 2 juni 2020 bestaande coronamaatregelen, Odyssey niet in staat was haar volledige huurverplichting te voldoen. Dat de kantonrechter in de relatie Odyssey – AXA een huurkorting heeft verleend maakt dit niet anders, nu dit het gevolg is van de coronamaatregelen en dit niet betekent dat AXA geen schade leidt.

2.7.

Daaruit volgt ook het causaal verband tussen de schending van de garantieplicht door Paradepaard en de door AXA gestelde schade uit gemiste huur. AXA heeft op basis van de koopovereenkomst (tussen haar en Paradepaard), de huurovereenkomst en de daarop gesloten derde allonge van 2 juni 2020 (tussen Paradepaard en Odyssey) gerechtvaardigd vertrouwen gehad op huurinkomsten van € 4.400.000,00 in het eerste jaar en geïndiceerd in de jaren daarna. Dit bedrag heeft AXA niet ontvangen en kan zijn niet meer (geheel) van Odyssey vorderen. De schade van AXA is dus het verschil tussen de wel ontvangen huur en de overeengekomen huur als genoemd in de koopovereenkomst. Dat de kantonrechter aan Odyssey een huurkorting heeft toegekend doet daar, zoals reeds overwogen, niet aan af. In deze procedure tussen AXA en Paradepaard uit hoofde van een geschonden garantie is het ‘delen’ van de pijn van de coronamaatregelen in een huurrelatie evenmin aan de orde. De geldende jurisprudentie op dat punt leidt in dit geval niet tot matiging van de door AXA gevorderde schade aan gemiste huurinkomsten. Het betoog van Paradepaard hierover wordt dus niet gevolgd.

2.8.

Paradepaard heeft voorts aangevoerd dat toekenning van de door AXA gestelde schade aan gemiste huurinkomsten leidt tot onaanvaardbare gevolgen omdat AXA daardoor op oneigenlijke wijze onder de rechtspraak over het delen van de pijn van de coronamaatregelen uitkomt. Uit hetgeen onder 2.7 is overwogen volgt dat ook deze stelling – die niet verder onderbouwd is – niet wordt gevolgd. De door Paradepaard gewenste matiging op grond van artikel 6:109 BW leidt dus niet tot een andere uitkomst.

2.9.

Paradepaard heeft verder aangevoerd dat AXA haar omzetverlies als schade heeft gevorderd en dat in artikel 6:96 lid 1 BW slechts gederfde winst als schade wordt genoemd. Paradepaard heeft betoogd dat AXA geen rekening heeft gehouden met haar kosten en haar mogelijk genoten voordelen (bijvoorbeeld overheidssteun onder de coronamaatregelen), zodat niet kan worden vastgesteld wat de gederfde winst van AXA is, aldus steeds Paradepaard.

2.10.

Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan dit verweer van Paradepaard niet worden gevolgd. Bij een schadevergoeding dient de gelaedeerde in dezelfde positie te worden gebracht als wanneer het schadeveroorzakende voorval niet had plaatsgevonden. Het schadeveroorzakende voorval is het niet betalen van de volledige huur door Odyssey. AXA maakt als eigenaresse van het hotelgebouw kosten. Voor zover Paradepaard heeft bedoeld aan te voeren dat die kosten lager zijn geworden door de coronamaatregelen of omdat Odyssey niet de volledige huur heeft betaald, had het op haar weg gelegen uiteen te zetten waarop dit verweer is gegrond. Het betalen van minder huur leidt op zichzelf immers niet tot minder kosten voor de eigenaar van een gebouw. De gevorderde schadevergoeding betreft de door Odyssey onbetaalde huur, dus de inkomsten van AXA waaruit zij haar kosten als eigenaresse van het hotelgebouw kan voldoen. Door de schadevergoeding toe te kennen wordt AXA dan ook in de positie gebracht waarin zij zou zijn geweest indien Odyssey de volledige huur had voldaan. Dat aan eigenaren van onroerende zaken overheidssteun is betaald vanwege de getroffen coronamaatregelen is, ten slotte, geen feit van algemene bekendheid. Het had op de weg van Paradepaard gelegen om te duiden welke overheidssteun zij bedoelt en tot welk voordeel dit heeft geleid bij AXA. Dit heeft zij nagelaten zodat dit verweer niet wordt gevolgd.

2.11.

De tussenconclusie is dat de door AXA gevorderde schadevergoeding aan niet langer door Odyssey verschuldigde huur (een bedrag van € 2.783.202,00) zal worden toegewezen.

2.12.

De door AXA gestelde schade aan wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW (het bedrag van € 120.223,86) is eveneens toewijsbaar. In het tussenvonnis is beslist dat Paradepaard de schade van AXA moet vergoeden. Die schade is naast de niet of niet tijdig betaalde huur ook de wettelijke rente over die bedragen. AXA heeft deze vordering onderbouwd met een berekening per maand van het niet betaalde huurbedrag in die maand, en de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de maand waarover het is verschuldigd tot 1 april 2023 (productie 19 akte na tussenvonnis). Paradepaard heeft die berekening niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. De door AXA gevorderde
€ 120.223,86 wordt daarom toegewezen.

2.13.

AXA heeft verder betaling gevorderd van handelsrente die Odyssey aan AXA verschuldigd is over de periode 1 september 2020 tot 1 maart 2022. Daartoe heeft AXA betoogd dat de kantonrechter een huursom over die periode heeft toegewezen en die heeft vermeerderd met handelsrente vanaf 1 maart 2022 in plaats vanaf (de gevorderde) 1 september 2020.

2.14.

Deze vordering wordt niet toegewezen. Het kan zij dat in de rechtsverhouding tussen AXA en Odyssey handelsrente van toepassing is over niet, of niet tijdig, betaalde huur omdat de betaling van die geldsom voortvloeit uit de huurovereenkomst. In deze zaak (tussen AXA en Paradepaard) is Paradepaard gehouden de schade van AXA te vergoeden. Over dergelijke te betalen geldsommen aan schadevergoedingen is bij vertraging in de betaling geen handelsrente verschuldigd maar reguliere wettelijke rente (zie ook onder 2.12). AXA heeft echter geen onderbouwing gegeven van de opbouw van rente per maand tot 1 maart 2022. Zonder een dergelijke onderbouwing, gebaseerd op de reguliere wettelijke rente in plaats van handelsrente, is de vordering niet toewijsbaar.

afsluitende overwegingen

2.15.

De vorderingen van AXA worden toegewezen voor een bedrag van € 2.783.202,00 plus € 120.223,86 aan wettelijke rente (1 september 2020 tot 1 april 2023), in totaal
€ 2.903.425,86. De gevorderde vermeerdering met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zal worden toegewezen over het bedrag van € 2.783.202,00 vanaf 1 april 2023.

2.16.

Paradepaard zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van AXA tot op heden begroot op, gebaseerd op de toegewezen bedragen aan schadevergoeding:

- explootkosten

€

125,02

- griffierecht

€

4.200,00

- salaris advocaat

€

10.617,50

(2,5 punten tarief VIII)

Totaal

€

14.942,52

Paradepaard zal ook in de na dit vonnis te ontstane kosten van AXA worden veroordeeld als opgenomen in de beslissing.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt Paradepaard tot betaling aan AXA van € 2.903.425,86, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van
€ 2.783.2020,00 vanaf 1 april 2023 tot de dag van voldoening,

3.2.

veroordeelt Paradepaard in de proceskosten, aan de zijde van AXA tot op heden begroot op € 14.942,52, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf vijftien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening,

3.3.

veroordeelt Paradepaard in de nakosten zijdens AXA, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat. Als Paradepaard niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis wordt betekend, dan moet Paradepaard daarnaast betalen: de explootkosten van betekening door de deurwaarder, € 90,00 aan salaris advocaat en de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit alles vanaf vijftien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening,

3.4.

verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door mr. R.E.R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.