Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/855
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2023 in de zaak tussen
[eisers] ,te Abcoude, eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak gelegen op de [adres 1] te Amstelveen voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 295.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (ozb) eigenaren voor 2021 bekendgemaakt.
[de persoon 1] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[de persoon 1] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld en is nadien overleden. Namens de erven is het beroep voortgezet.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 maart 2023. Op de zitting waren aanwezig: [de persoon 2] , gevolmachtigde namens de erven en [de persoon 3] ( [functie] ) de heer [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
1. Het object betreft een voormalig jarendertigbenedenwoning met een berging en een tuin. Het object wordt als kantoor gebruikt.
2. De waardepeildatum voor belastingjaar 2021 is in beginsel 1 januari 2020. Echter, in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ is bepaald dat indien de waarde van een onroerende zaak na de waardepeildatum een verandering ondergaat als gevolg van (onder meer) een bestemmingsplanwijziging, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Deze bepaling heeft tot doel waardeveranderingen, zoals een wijziging van de bestemming, in de waardering te laten doorwerken. De rechtbank stelt vast dat uit het definitief gewijzigde bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’ van 23 september 2020 volgt dat het object vanaf het begin van belastingjaar 2021 de bestemming ‘wonen’ had en de heffingsambtenaar om die reden het object voor belastingjaar 2021 als woning heeft mogen waarderen.
3. Voor zover eisers stellen dat de heffingsambtenaar ten onrechte het ozb-tarief voor een niet-woning heeft gehanteerd volgt de rechtbank hen daarin niet. Om te bepalen welk ozb-tarief (woning of niet-woning) van toepassing is, moet worden beoordeeld of het object aan het begin van het kalenderjaar dient tot woning. [1] Tussen partijen is niet in geschil dat het object aan het begin van kalenderjaar 2021 als kantoor werd gebruikt. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar terecht het ozb-tarief voor een niet-woning heeft gebruikt.
Hoogte van de WOZ-waarde
4. Partijen zijn het daarnaast niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object.
5. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vinden dat de waarde van het object vastgesteld moet worden op € 185.000.
6. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 295.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van woningen die vergelijkbaar zijn met het object (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
7. De waarde die moet worden vastgesteld, is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het onderhavige object.
9. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van het object bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft daarbij rekening gehouden met een bedrag van € 100.000 om het object te voorzien van een keuken, badkamer en slaapkamers en daarmee tot een woning om te bouwen. Eisers hebben de vergelijkbaarheid tussen de vergelijkingsobjecten en het onderhavige object niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de vergelijkbaarheid te twijfelen. Voor zover eisers stellen dat
€ 100.000 te weinig is om kantoor om te bouwen tot een woning hebben zij dit niet nader onderbouwd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden heeft met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het onderhavige object. Voor zover eisers verwijzen naar een ander taxatieverslag van de heffingsambtenaar waar een bedrag van € 185.000 wordt genoemd als waarde van het object, is dit onvoldoende. Dat bedrag wordt immers genoemd voor het object als kantoorruimte maar de heffingsambtenaar heeft op grond van 18, derde lid, van de Wet WOZ de waarde nadien vastgesteld op grond van de bestemming wonen. In hetzelfde rapport wordt daarnaast ook het bedrag van € 295.000 genoemd.
10. Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
11. Het beroep is ongegrond. Eisers krijgen dus geen gelijk.
12. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2023.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.