ECLI:NL:RBAMS:2023:3517

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/721115 / HA ZA 22-598

Vonnis van 7 juni 2023

in de zaak van

1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,3. [eiser 3] ,4. [eiser 4] ,

allen wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: “Kopers”,

advocaat: mr. R.P.A. Vermeer te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: “Verkopers”,

advocaat: mr. J.A.J. Heikens te Amsterdam.

Waar gaat deze zaak over?

Kopers hebben van Verkopers een pand gekocht in het centrum van Amsterdam. Volgens Kopers beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst en is bovendien sprake van dwaling. Na de koop is Kopers namelijk gebleken dat er problemen zijn met de fundering van het pand. Ook stellen Kopers enkele andere constructieve gebreken. Volgens Kopers was het pand door de gebrekkige fundering feitelijk onbewoonbaar en waren zij ook niet in staat om het pand zonder funderingsherstel juridisch te splitsen. Verkopers beschikten over een rapport over de fundering uit 2010 en hebben dit rapport niet aan Kopers verstrekt. Kopers menen dat Verkopers daarmee hun mededelingsplicht geschonden hebben. Verkopers voeren onder meer aan dat zij geen garantie hebben afgegeven dat de woning voor normaal gebruik geschikt was. Verder betwisten zij dat de staat van de fundering zo slecht was als Kopers menen.

De beslissing van de rechtbank in het kort

De rechtbank oordeelt dat partijen hebben afgesproken dat een pand zou worden geleverd dat voor normaal gebruik als woning geschikt was. De rechtbank is er evenwel niet van overtuigd dat het pand ongeschikt was om normaal en met enige mate van duurzaamheid te gebruiken. In die zin beantwoordt de woning dus aan de overeenkomst. Wel is duidelijk dat het pand niet geschikt was voor juridische splitsing. Het funderingsrapport uit 2010 was in dat kader voor Kopers relevante informatie en Verkopers hebben dat rapport niet verstrekt. Verkopers voeren aan dat hun verkoopmakelaar de essentie van het funderingsrapport aan Kopers heeft meegedeeld. Dit is relevant voor de uitkomst van de zaak en de rechtbank draagt daarom bewijs op. Als verkopers bewijzen dat de essentie van het funderingsrapport door hun verkoopmakelaar is medegedeeld, zal geen schadevergoeding worden toegewezen. Als dat bewijs niet wordt geleverd, kan wel een schadevergoeding verschuldigd zijn. Daarvoor zal een taxateur de waarde van het pand bij het bekend zijn van het rapport moeten begroten. Alleen als deze waarde lager is dan de kooprijs, is er schade.
De andere gestelde gebreken leiden niet tot toewijzing van een vordering. Deze beslissingen worden hierna toegelicht.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 8 februari 2023

- de akte van kopers van 11 april 2023 met de bijlagen 37 tot en met 48

- de mondelinge behandeling van 11 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Kopers hebben op 18 maart 2021 het pand aan de [adres 1] gekocht van Verkopers. De koopprijs was € 2.325.000,00. Het pand is op 12 mei 2021 aan Kopers geleverd.

2.2.

Het pand bestaat – van onder naar boven gezien – uit een souterrain, de beletage, de eerste verdieping en de tweede verdieping. Het souterrain is aan de achterzijde uitgebouwd. Het dak van die uitbouw vormt een terras voor de beletage. Bovenop de tweede verdieping is een dakterras gerealiseerd. Het souterrain en de beletage vormen een woning en de eerste en tweede verdieping ook.

2.3.

Verkopers waren sinds 2001 eigenaar van het pand. In 2010 hebben Verkopers in het kader van een voorgenomen juridische splitsing van het pand destructief onderzoek laten verrichten naar de fundering van het pand door Lankelma Ingenieursbureau B.V. (hierna: ‘Lankelma’). In het rapport van Lankelma van 23 februari 2010 staat onder meer:

“De eigenaar is voornemens het pand te splitsen, met betrekking tot de

fundering dient aannemelijk te worden gemaakt dat de fundering binnen 25 jaar geen voorzieningen behoeft.

(…)

Archiefonderzoek

(…)

1949 — Veranderen, uitbreiden en splitsen tot 4 woningen en tijdelijke woonruimte zolderverdieping.

In 1949 Is naar aanleiding van ernstige verzakkingen een onderzoek ingesteld naar de fundering van de gehele bouweenheid, hierbij is op verschillende plaatsen de fundering opgegraven en zijn alle paaljukken en palen in kaart gebracht. Uit dit onderzoek is gebleken dat aanzienlijk minder palen zijn toegepast dan uit op de oprichtingstekeningen vermeld. De paaljukken onder de gevels stonden minimaal h.o.h. 1,25 meter, terwijl onder de bouwmuren enkele palen h.o.h. ± 1,35 meter zijn toegepast i.p.v. paaljukken. Onder de tussenbouwmuur zijn palen h.o.h. >1,5 meter toegepast. Als gevolg hiervan waren de paalkoppen ± 30 cm door het funderingshout tot in het metselwerk geponst. Uit een waterpassing bleken de paalkoppen nog nagenoeg op hetzelfde niveau te liggen waaruit werd geconcludeerd dat de palen op zich niet waren gezakt. Vermeld werd dat de fundering hersteld diende te worden met betonbalken en dat de voor en achtergevels van nr. 4 gesloopt en vernieuwd moest worden en de balklagen en vloeren moesten waterpas worden aangebracht. Uit de tekeningen kan worden afgeleid dat aan de achtergevels betonnen balkons zijn aangebracht.

(…)

Peilmaatmeting en absolute zakking

(…)

Door het ontbreken van een bouwpeil en de ingrijpende verbouwing uit 1949 kan geen absolute zakking worden bepaald.

(…)

Onderzoeksresultaten funderingsinspectie

Algemeen

De inspectieput is inpandig uitgevoerd aan de voorgevel tegen de linker bouwmuur van het pand op 5 februari 2010.

(…)

Palen en betonbalken

Er zijn 6 palen blootgelegd, palen 4 en 6 zijn niet bereikbaar waardoor er geen meetgegevens bekend zijn. De houten fundering boven de palen is vervangen door een betonconstructie, zoals al vermeld in de stukken uit 1949. Boven de palen 1 en 2 bij de voorgevel is nog een betonnen kesp aangetroffen, voor zover dit viel te constateren was een dergelijke betonkesp boven de palen 3 en 4 niet aanwezig.

(…)

De gemiddelde paaldiameter bedraagt 229 mm en de gemiddelde inslagwaarde is 35 mm, hieruit volgt dan de gemiddelde restdiameter die 162 mm bedraagt en een gemiddelde afname paaloppervlak van 56 %. Paal 4 staat hoogstwaarschijnlijk volledig naast de fundering en is hoogstwaarschijnlijk ook niet voorzien van betonkesp, de paal heeft dan ook geen dragende functie meer. Paal 1 staat naast de betonbalk maar kan door een betonkesp nog mee dragen aan de fundering, de overige palen staan geheel onder de betonbalken.

Anatomisch Houtonderzoek

Volgens het protocol ligt de relatie gemiddelde paaldiameter / inslagwaarden in gebied III, hierbij is voor onderzoek van de sterkte paalschacht anatomisch houtonderzoek noodzakelijk. Uit paal 1 is een houtmonster onttrokken maar nog niet aangeboden voor onderzoek, hierover vindt nog overleg plaats met de opdrachtgever.

(…)

Gewichtsberekening

(…)

In de onderhavige bouwperiode bedroeg de representatieve paalbelasting (Frep) normaliter maximaal 80 kN. Bij berekening met een paalverdeling conform de oprichtingstekening en zonder betonnen souterrainvloer is de representatieve paalbelasting ook berekend op circa 65 kN. In die huidige situatie ligt de paalbelasting circa 2,5 maal hoger dan berekend bij ontwerp uit 1896.

Resumé en analyse resultaten

(…)

Door de forse besparing in uitvoering op de vooral de belangrijkste palen onder de bouwmuren is een zeer forse overbelasting op de palen opgetreden waardoor bij het funderingshout en metselwerk dusdanige overschrijdingen van de spanningen hebben plaatsgevonden dat de paalkoppen tot 30 cm zijn ingeponst. De herstelmaatregelen uit 1949 door aanbrengen van betonbalken is in zoverre effectief dat deze problematiek boven de paalkop praktisch gezien is hersteld. De paalschacht kan ondanks de aantastingen nog een forse belasting opnemen, deze is wel beduidend lager dan de berekende paalbelasting. In deze kan de fundering nooit voldoen aan een kwaliteitsklasse II. Mogelijke paalbreuk of stuiking van de palen op diepere niveaus kan bij dergelijke overschrijdingen ook niet worden uitgesloten.

(…)

Op basis van de beschikbare gegevens kan niet aannemelijk worden gemaakt dat de fundering van het pand [adres 1] voldoet aan eisen voor een kwaliteitsklasse II, benodigd voor splitsing. Om te voldoen aan de eisen voor splitsing dient een volledig funderingsherstel plaats te vinden.”

2.4.

In 2021 hebben Verkopers het pand te koop aangeboden. Zij hebben daarbij de heer [naam 1] van Broersma Makelaardij ingeschakeld als verkoopmakelaar. In de verkoopbrochure die de verkoopmakelaar over het pand heeft opgesteld staat onder meer:

“Fundering

Volgens ingewonnen informatie bij de dienst Bouw en Woningtoezicht is er geen negatieve informatie bekend.

(…)

“Deze informatie is door ons met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. Onzerzijds wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. Alle opgegeven maten en oppervlakten zijn slechts indicatief.”

2.5.

Op 11 december 2020 en 24 december 2020 hebben Kopers het pand bezichtigd zonder hun aankoopmakelaar. Op 12 februari 2021 hebben Kopers het pand nogmaals bezichtigd. Bij deze laatste bezichtiging waren de verkoopmakelaar, Kopers, en de aankoopmakelaar van Kopers, de heer [naam 2] van Amsterdam House Hunting aanwezig. Verkopers waren niet persoonlijk aanwezig bij de bezichtigingen.

2.6.

De verkoopmakelaar heeft de aankoopmakelaar op 1 maart 2021 een kopie van de stukken uit het gemeentelijk bouwarchief over het pand toegezonden.

2.7.

Verkopers hebben het rapport van Lankelma niet aan Kopers gegeven.

2.8.

Kopers hebben op 8 maart 2021 een aankoopkeuring laten uitvoeren door HouseCheck B.V. In het rapport van deze keuring staat onder meer:

Fundering

Bevindingen: Voorzover onderzoek mogelijk was, verkeert de fundering in een matige tot redelijke conditie. Het pand is circa zeventien centimeter voorovergezakt, dit is een forse waarde. De fundering is echter niet geinspecteerd. Er kunnen dus geen directe uitspraken gedaan worden over de conditie c.q. gebreken.

Advies: Het is aan te raden om aanvullend funderingsonderzoek uit te laten voeren.

(…)

Kruipruimte

Waardering:

Bevindingen: Er is geen luik in de vloer aanwezig dat geopend kan worden. De kruipruimte is dan ook niet geïnspecteerd. Er kunnen dus geen uitspraken gedaan worden over de conditie c.q. gebreken.

Advies: Er is dus geen onderzoek uitgevoerd naar de staat en de toestand van de fundering, vloer, balken, ventilatie en optrekkend vocht. Indien u zekerheid wenst, is nader onderzoek noodzakelijk.”

2.9.

In de koopovereenkomst van 18 maart 2021 is onder meer bepaald:

“BIJZONDERE BEPALINGEN(...)

Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”

(…)

Overige verklaringen van Verkoper

Artikel 5

Verkoper verklaart tot slot

a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van her Verkochte op publiek en/of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd en/of verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen.

(…)

Verklaringen van Koper

Artikel 6

Koper verklaart:

a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn;

b. Hij verklaart een kopie te hebben ontvangen van:

(…)

- Lijst van zaken en gebreken

(…)

- Bodemrapportage

- Bouwdossier

(…)

- Meetbouten

(…)

c. Hij is voornemens het Verkochte te gebruiken voor bewoning.

(…)

Verdere bijzondere bepalingen

Artikel 15

(…)

Koper heeft wel een bouwkundige keuring laten doen.

(…)

De namens verkopers toegezonden relevante stukken zijn met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. Door verkopers en makelaar verkoper wordt echter geen aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. Koper (c.q. zijn/haar adviseur) dient zelf ook te rechercheren en te verifiëren, met name ten aanzien van het beoogd gebruik, milieu en de eventuele verbouwplannen.”

2.10.

Kort na de levering heeft een derde het rapport van Lankelma aan Kopers gegeven.

2.11.

Op 24 januari 2022 heeft BVL Bouwadvies (hierna: “BVL”) in opdracht van Kopers funderingsonderzoek uitgevoerd. BVL heeft onder meer houtmonsters geanalyseerd van de funderingspalen.

“De gemiddelde indringingsdiepte is, vergeleken met het rapport van Lankelma, toegenomen.

Paal 1.1 van 38mm(Lankema) naar 43mm.

Paal 1.2 van 35mm(Lankema) naar 41 mm.

Paal 1.3 van 28mm(Lankema) naar 39mm.

Paal 1.4 van 41 mm(Lankema) naar 46mm.

(…)

De houtmonster analyse (…) laat een ernstige E(rosie)B(acterien) aantasting zien die onder water is ontstaan.

BVL concludeert over de staat van de fundering in januari 2022:

“Classificatie: onvoldoende. Onderlinge zakkingsverschillen zijn te verwachten die leiden tot schade aan casco, funderingsherstel noodzakelijk binnen 5 jaar.

Voor de Amsterdamse classificatie valt [adres 1] in classificatie IV.”

2.12.

Kopers zijn vervolgens overgegaan tot volledig herstel van de fundering.

3.Het geschil

3.1.

Samengevat vorderen Verkopers dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. De koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk ontbindt;

II. Verkopers vanwege die gedeeltelijke ontbinding hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 288.280,12 met rente;

III. Verkopers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 112.791,– aan (overige) schade, met rente;

Subsidiair

IV. Verkopers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 401.071,14, met rente;

Meer subsidiair

V. de koopovereenkomst wegens dwaling niet vernietigt, maar (uitsluitend) de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigt door Verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 401.071,–, met rente;

In alle gevallen (zowel primair, subsidiair als meer subsidiair)

VI. voor recht verklaart dat Verkopers toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst;

VII. Verkopers hoofdelijk veroordeelt om Kopers € 3.780,35 te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;

VIII. Verkopers hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van schade, voor zover die niet in dit vonnis kan worden begroot, op te maken bij staat;

IX. Verkopers hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, met rente.

3.2.

Voor een weergave van de grondslag van de vordering en het verweer van Verkopers verwijst de rechtbank naar de overwegingen 3.2 en 3.3 van het vonnis in het incident van 11 januari 2023 in deze zaak.

4.De beoordeling

Juridisch kader: wanneer is sprake van non-conformiteit?

4.1.

Kopers beroepen zich primair op non-conformiteit van het pand. Een verkochte zaak moet worden geleverd in een toestand die aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Dit is het conformiteitsvereiste. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij niet over de aanwezigheid hoeft te twijfelen. Als de verkoper daarnaast op de hoogte is van een door de koper beoogd bijzonder gebruik en weet dat de zaak de voor dat bijzonder gebruik benodigde eigenschappen mist, zal hij dat in het algemeen niet mogen verzwijgen. Als de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper hierover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, dan is zij non-conform (artikel 7:17 lid 2 BW).

4.2.

Daarnaast geldt het volgende. Partijen die met elkaar onderhandelen over een koop, komen tot elkaar te staan in een door de eisen van redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding. Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat de verkoper mededeling aan de koper hoort te doen van bepaalde eigenschappen van de te verkopen zaak. Zo’n mededelingsplicht zal in het algemeen slechts worden aangenomen wanneer aan de volgende eisen is voldaan:

de verkoper is bekend met een bepaalde eigenschap (gebrek);

de koper is daar niet mee bekend;

de verkoper weet (of moet weten) dat die eigenschap voor de koper relevant is in het kader van diens aankoopbeslissing;

e verkoper hoort de koper er in de gegeven omstandigheden voor te behoeden dat de koper zich een onjuiste voorstelling van zaken maakt.

Deze regel is bedoeld om ook onvoorzichtige kopers te beschermen tegen de nadelige gevolgen van het verzwijgen van relevante gegevens.^[1]

Het pand was geschikt voor normaal gebruik

4.3.

De rechtbank overweegt dat uit de onderzoeksrapporten van Lankelma en BVL voldoende blijkt dat er problemen waren met de fundering van het pand. Verkopers betwisten weliswaar de ernst van de funderingsproblemen, maar dat er problemen zijn met de fundering van de woning, staat vast. Of de woning daarmee ook non-conform is, hangt af van wat Kopers van de woning mochten verwachten.

4.4.

Bij de beoordeling van het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt het volgende een rol. Het pand is gebouwd in 1896. Bij de koop van een pand van meer dan honderd jaar oud moet een koper in principe rekening houden met slijtage, verouderde materialen en verouderde bouwtechnieken. Bij een dergelijk pand, dat blijkens de vooraf in opdracht van Kopers uitgevoerde bouwkundige keuring zeventien centimeter voorover is gezakt, mag niet zonder meer verwacht worden dat de fundering in gave staat verkeert, althans niet op relatief korte termijn behoeft te worden aangepakt, zeker niet als het gaat om de fundering van een honderd jaar oud pand in de binnenstad van Amsterdam. Uit het voor de koop door Verkopers verstrekte informatie uit het bouwarchief van de gemeente was Kopers bekend, althans had dat Kopers kunnen zijn dat het pand bij oprichting was voorzien van een houten paalfundering had en dat daar in 1949 onderhoud aan was verricht vanwege ernstige problemen met de fundering destijds. Dit blijkt duidelijk uit de vergunningsaanvraag uit 1949. Daarin staat onder meer:

“De fundering van dit perceel moet geheel worden hersteld door middel van een betonbalk”

Daar staat tegenover dat het gaat om een pand met een voor een woning relatief hoge koopprijs op een gewilde locatie, dat bovendien in de markt is gezet als luxe en hoogwaardig afgewerkt. Ook het souterrain van het pand was op het oog op een hoogwaardige manier afgewerkt. Dat brengt eerder mee dat de verwachting dat de fundering nog enige jaren zonder herstel mee zou gaan gerechtvaardigd is. Wat Kopers mochten verwachten wordt verder gekleurd door de mededelingen die over en weer zijn gedaan over de fundering. Kopers stellen in dit kader dat Verkopers enkel in de brochure hebben meegedeeld dat geen negatieve informatie over de fundering bekend was. Ook hebben Kopers naar eigen zeggen meerdere keren bij de verkopend makelaar geïnformeerd naar de staat van de fundering, maar kwam daarop geen inhoudelijke reactie. Verkopers weerspreken dat laatste.

4.5.

Over de verwachtingen die Kopers mochten hebben van het pand oordeelt de rechtbank als volgt. In de koopovereenkomst hebben Kopers verklaard dat zij voornemens waren om het pand te gebruiken als woning. Met die verklaring in de koopovereenkomst waren Verkopers van dat voorgenomen gebruik op de hoogte. Dat betekent dat het pand (in ieder geval) geschikt moest zijn voor normaal gebruik als woning, wat betekent dat in het pand gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Dat betekent echter gezien de ouderdom van het pand niet dat niet in de toekomst funderingsherstel nodig kan zijn.
Namens kopers is bij de mondelinge behandeling meegedeeld dat bij de bezichtigingen niet is gesproken over de mogelijkheden van een splitsing. Er zijn wel twee aparte opgangen. Hieruit kan worden afgeleid dat de mogelijkheid van splitsing (en dus de daarvoor vereiste goede staat van de fundering) in ieder geval niet behoorde tot de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst was voorzien in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW.

4.6.

De rechtbank begrijpt dat partijen van mening verschillen over de vraag welke mate van duurzaamheid Kopers van de fundering mochten verwachten. Volgens Kopers mochten zij een goede fundering verwachten, maar zij specificeren niet nader welke mate van duurzaamheid of handhavingstermijn van de fundering dat dan inhoudt. Mogelijk doelen zij op een handhavingstermijn van meer dan vijf jaar, aangezien zij uit het rapport van BVL (handhavingstermijn één tot vijf jaar) de conclusie trekken dat het pand non-conform is. Verkopers vinden daarentegen dat Kopers niet zonder meer een goede fundering mochten verwachten. Verkopers wijzen erop dat in de artikelen 5 en 6 van de koopovereenkomst, de verklaringen van Kopers en Verkopers, géén garantie is opgenomen dat het verkochte geschikt is voor normaal gebruik als woning. Volgens Verkopers betekent dat dat Kopers überhaupt niet mochten verwachten dat (de fundering van) het pand geschikt was voor gebruik als woning.

4.7.

De rechtbank volgt Verkopers daarin niet. De eis dat een te leveren zaak geschikt moet zijn voor normaal gebruik vloeit voort uit de wet (vergelijk de voorgaande overweging 4.1). Voor de gerechtvaardigde verwachting dat de zaak geschikt is voor normaal gebruik is dus niét vereist dat de verkoper een garantie voor het bestaan of ontbreken van een bepaald beoogd gebruik heeft afgegeven zoals die wel voorkomt in de (door partijen niet gebruikte) NVM-modelkoopakte.

4.8.

Daarmee is de vraag nog niet beantwoord welke mate van duurzaamheid Kopers van de fundering mochten verwachten. Het is duidelijk dat het pand dat Kopers gekocht hebben een fundering had die niet in perfecte staat verkeerde. De vraag is of dit een dusdanig ernstig (constructief) gebrek opleverde dat dit aan bewoning met een bepaalde mate van duurzaamheid in de weg stond. Dit zal de rechtbank nu beoordelen.

4.9.

Partijen beroepen zich op diverse op hun verzoek opgemaakte deskundigenrapporten (waarnaar de rechtbank hierna zal verwijzen):

Het rapport van Lankelma uit 2010,
Het rapport van BVL van 24 januari 2022,
Het rapport van de heer Kastelein van RPS Advies- en Ingenieursbureau van 24 oktober 2022,
De reactie van BVL op het rapport van Kastelein van 2 maart 2023,
Het rapport van Van der Kwaak van Hanselman van 29 maart 2023.

De deskundigen zijn het er niet over eens hoe slecht de fundering was op het moment van de levering van het pand aan Kopers. Volgens de rechtbank blijkt uit de deskundigenrapporten niet dat het pand op het moment van levering ongeschikt was voor normaal gebruik als woning. Aan Kopers moet worden toegegeven dat uit het rapport van Lankelma al in 2010 voor Verkopers duidelijk was dat de fundering niet zonder problemen was. Lankelma heeft onder meer geconstateerd dat bij de bouw van het pand minder palen zijn gebruikt dan voorzien was in het ontwerp. Verder heeft Lankelma in 2010 vastgesteld dat verschillende palen ernstig waren aangetast. Op basis van zijn onderzoek berekent Lankelma dat de paalbelasting (in 2010) 2,5 maal hoger was dan berekend bij ontwerp uit 1896. Lankelma komt in zijn onderzoek tot de conclusie dat de fundering niet kan voldoen aan funderingsklasse II van de destijds geldende Amsterdamse funderingsklassen. Daaruit kan worden afgeleid dat de fundering volgens Lankelma in 2010 in funderingsklasse III of IV viel. Klasse III houdt in dat de fundering meer dan 15, maar minder dan 25 jaar gehandhaafd kan worden met voldoende betrouwbaarheid. Klasse IV houdt in dat er geen gegarandeerde handhavingstermijn (meer) is en dat het stadsdeel de eigenaar op grond van artikel 13 Woningwet een sommatie kan sturen om de funderingen binnen een bepaalde termijn te herstellen.
De door Kopers ingeschakelde deskundige Hanselman interpreteert het rapport van Lankelma zo, dat diens bevindingen wijzen op een klasse III-fundering, dus een handhavingstermijn van ten minste 15 jaar. De rechtbank gaat ervan uit dat het rapport Lankelma dus wijst op een handhavingstermijn van tussen de 15 en 25 jaar. De door Verkopers ingeschakelde deskundige, de heer Kastelein, schrijft echter onweersproken dat de handhavingstermijn (slechts) een prognose is die steeds om de 5 jaar herzien moet worden. Dit kan korter of langer worden afhankelijk van verschillende factoren, bijvoorbeeld van de ontwikkeling van scheefstand, grondwaterstanden en scheurvorming. Uit een handhavingstermijn kan dus niet zonder meer worden afgeleid dat na het verstrijken van die termijn sprake is van een niet te handhaven fundering of een fundering die zo slecht is dat het pand onbewoonbaar is. Uit het rapport Lankelma kan volgens de rechtbank dus ook niet worden afgeleid dat de staat van de fundering het pand 15 jaar na 2010 zo gebrekkig zou zijn dat deze woning onbewoonbaar zou maken of dat op korte termijn herstel nodig was.

4.10.

Dat het pand op het moment van levering voor bewoning met enige mate van duurzaamheid ongeschikt was, blijkt ook niet uit de overige stellingen van Kopers. Het belangrijkste aanknopingspunt voor de staat van de fundering op het moment van levering is het onderzoek van BVL. Uit het onderzoek van BVL blijkt de staat van de fundering enkele maanden na levering. Hoewel het juridisch peilmoment voor de conformiteit het moment van levering is, zegt het rapport van BVL uiteraard wel iets over de staat van de fundering op dat momenten de duurzame geschiktheid daarvan voor het beoogde gebruik.^[2]Welke conclusies uit dat rapport moeten worden getrokken is tussen partijen echter in geschil. BVL constateert dat de funderingspalen ernstig bacterieel zijn aangetast en dat de palen ook verder zijn aangetast dan in 2010. De aantasting door bacteriën is een voortschrijdend proces. Volgens BVL is de handhavingstermijn 1-5 jaar. Kastelein weerspreekt dat echter en meent dat de conclusie van BVL te zwaar is aangezet. Volgens Kastelein moet op basis van de meetgegevens van BVL worden uitgegaan van een classificatie “Redelijk (handhavingstermijn 15-25 jaar)” of “Matig (handhavingstermijn 5-15 jaar)”.

4.11.

Volgens de rechtbank rechtvaardigt het rapport van BVL gelet op de gemotiveerde betwisting door Verkopers niet de conclusie dat het pand op het moment van levering ongeschikt was voor normaal gebruik. Er was sprake van een fundering met voortschrijdende aantasting, maar dat er sprake was van een onhoudbare situatie blijkt daaruit – mede gelet op de relativiteit van de handhavingstermijnen – niet. En in ieder geval blijkt – als dat al zo zou zijn – niet dat verkopers, die na het rapport Lankelma geen onderzoek naar de staat van de fundering meer hadden laten doen, van de verslechtering van de fundering door bacteriële aantasting op de hoogte konden zijn.

4.12.

Daarbij vindt de rechtbank ook relevant dat uit de meetboutgegevens niet blijkt dat er bij de levering sprake was van een snel vorderende verzakking. De door Verkopers bijgevoegde meetboutgegevens zijn van de meetbout aan de voorgevel van het pand aan de [adres 1] bij de muur die dat pand scheidt van de [adres 2] . Het gaat om gegevens van 2002 tot en met 2015. Over die periode laten de metingen over deze periode een zakking zien van 19 millimeter. Over de periode van 2010 tot en met 2015 is een zakking van 6,5 millimeter gemeten. Op basis van deze gegevens is het duidelijk dat het pand in deze periode gezakt is. Het is de rechtbank echter niet duidelijk of deze zakkingssnelheid representatief is voor de situatie in 2021. Bovendien betogen Verkopers en hun deskundige Kastelein dat een zakking van 19 millimeter over een periode van 13 jaar geen zorgwekkende verzakkingssnelheid is. De heer Van der Kwaak weerspreekt dat en stelt dat dit een signaal is voor een Klasse IV-fundering. Tegelijk betoogt echter Van der Kwaak dat de zakking(snelheid) slechts één van de factoren is die van belang is bij beoordeling van de fundering, zodat dit zijn opmerkingen over zorgwekkende verzakking enigszins relativeert. Géén van de deskundigen noemt een punt waarop de zakking tot dusdanige problemen leidt dat er cascoschade optreedt of het pand onbewoonbaar wordt. De rechtbank kan uit de meetboutgegevens dus niet afleiden dat het pand in 2021 onbewoonbaar was of op korte termijn dreigde te worden wegens ernstige (of snel vorderende) verzakking.

4.13.

Partijen zijn het er verder over eens dat het pand bij levering stabiel oogde. Het pand helde weliswaar voorover, maar de deskundigen lijken het er niet over eens of dit is ontstaan vóór het funderingsherstel in 1949 of in recentere jaren. Uit de deskundigenrapporten is ook niet af te leiden dat de helling en rotatie snel toenamen. Verkopers wijzen erop dat het pand bij levering binnenin het pand en aan de gevel slechts kleine en zeer kleine (haar)scheuren vertoonde. De heer [naam 3] merkt hierover weliswaar terecht op dat ook mogelijk is dat Verkopers bij eerdere verbouwingen bestaande scheuren hebben hersteld, maar er zijn geen concrete aanwijzingen dat dat ook daadwerkelijk het geval is. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat er geen sprake is van recente scheurvorming.

4.14.

Slotsom is dat Kopers onvoldoende feiten hebben gesteld waaruit blijkt dat het pand bij levering ongeschikt was om op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid te bewonen. Het pand voldeed op dit punt dus aan het beoogde normaal gebruik.

Hadden Verkopers een mededelingsplicht met betrekking tot het rapport Lankelma?

4.15.

Daarmee is echter nog niets gezegd over de vraag of Verkopers het rapport Lankelma hadden moeten verstrekken aan Kopers. Tussen partijen is niet in geschil dat het pand feitelijk ongeschikt was om juridisch te splitsen vanwege de fundering. Dat blijkt duidelijk uit het rapport van Lankelma en het rapport van BVL. Verkopers weerspreken ook niet dat zij begrepen dat de mogelijkheid het pand juridisch te splitsen voor geïnteresseerden in het pand, waaronder Kopers, van belang was. Dit blijkt ook uit de verklaring van de verkoopmakelaar van Verkopers, die verklaart dat Verkopers de verkoopprijs naar beneden hebben bijgesteld vanwege het feit dat juridische splitsing niet mogelijk was en dat verschillende andere kopers om die reden zijn afgehaakt. Dat Verkopers op de hoogte waren van de relevantie van de mogelijkheid tot splitsing blijkt ook uit het feit dat het rapport Lankelma in 2010 is opgesteld in het kader van de eigen wens van Verkopers om het pand te splitsen.

4.16.

Volgens Kopers betekent het voorgaande dat Verkopers het rapport Lankelma aan hen hadden moeten verstrekken. Verkopers betogen echter dat in de koopovereenkomst juist is neergelegd dat koper dient te rechercheren naar het beoogde gebruik en verbouwplannen. Dat betekent volgens Verkopers dat Kopers met het aangaan van de koopovereenkomst een contractuele verzwaring van de onderzoeksplicht aanvaard hebben ten opzichte van de wettelijke onderzoeksplicht. Verder betogen Verkopers dat Kopers met de aanvaarding van de van artikel 15 van de koopovereenkomst een exoneratie hebben geaccepteerd die de aansprakelijkheid van verkoopmakelaar en Verkopers voor de gevolgen van het door hen verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie uitsluit.

4.17.

De rechtbank oordeelt als volgt. Anders dan Verkopers betogen, vloeit uit de tekst van artikelen 3, 5, 6 en 15 van de koopovereenkomst geen wezenlijk andere verdeling voort van onderzoeks- en mededelingsplicht dan die volgt uit de wet. Kopers moeten volgens de overeenkomst zelf onderzoek doen naar kenbare gebreken aan het te kopen pand. Kenbaar moet hier naar het oordeel van de rechtbank worden begrepen als kenbaar voor zover dat zou kunnen blijken uit nader onderzoek dat redelijkerwijs van de koper kan worden gevergd. De rechtbank wijst op de laatste zin van artikel 3: ‘met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt’. Dat is niet anders dan volgens de wet (artikel 7:17 BW voor non-conformiteit, artikel 6:228 lid 1 BW voor dwaling) op grond waarvan bekende of redelijkerwijs te kennen, dus kenbare gebreken voor risico van de koper blijven. Daartegenover blijft de in de jurisprudentie van de Hoge Raad geformuleerde mededelingsplicht van Verkopers staan om hen bekende gebreken die aan het beoogd gebruik in de weg staan aan Kopers te openbaren. Uit de koopovereenkomst blijkt niet dat partijen die mededelingsplicht weg hebben willen contracteren. Artikel 3 van de koopovereenkomst bepaalt juist expliciet dat Verkopers juiste inlichtingen moeten verschaffen. Bovendien vloeit de mededelingsplicht, zoals hierboven is weergegeven in overweging 4.2, al voort uit de redelijkheid en billijkheid die de verhouding van onderhandelende partijen beheersen. Deze plicht geldt dus ook tussen partijen die het normaal gebruik niet expliciet in hun overeenkomst hebben opgenomen. Anders dan Verkopers betogen, is voor het bestaan van een mededelingsplicht dus niét vereist dat de verkoper een garantie voor het bestaan of ontbreken van een bepaald beoogd gebruik heeft afgegeven zoals die wel voorkomt in de (door partijen niet gebruikte) NVM-modelkoopakte. Ook eigenschappen waar niet expliciet over gesproken is kunnen immers eigenschappen zijn waarvan de verkoper redelijkerwijs moet begrijpen dat de koper ervan uitgaat dat de zaak die eigenschappen bezit. Weet de verkoper dat dit niet zo is, dan zal de verkoper de koper op dit punt uit de droom moeten helpen.

4.18.

Wanneer de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden, zullen de redelijkheid en billijkheid er zich in het algemeen tegen verzetten dat de verkoper ter afwering van een beroep op non-conformiteit aanvoert dat de koper te lichtvaardig de aanwezigheid van de betreffende eigenschap heeft verondersteld. Uit de koopovereenkomst kan niet worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben van dat uitgangspunt af te wijken. Het betoog van Verkopers dat artikel 15 van de koopovereenkomst een volledige uitsluiting van aansprakelijkheid betekent voor het niet verstrekken van bepaalde informatie slaagt dus niet. Dit valt in artikel 15 niet te lezen. Het komt de rechtbank voor dat artikel 15 slechts het uitgangspunt tot uitdrukking brengt dat Verkopers niet aansprakelijk zijn als vooraf door de verkoper schriftelijk verstrekte informatie over de zaak achteraf onjuist blijkt doordat zich na koop eerder voor beide partijen onbekend gebreken openbaart. In ieder geval mochten Verkopers deze bepaling dus redelijkerwijs niet zo begrijpen dat dit hen ontslaat van hun mededelingsplichten of van aansprakelijkheid voor het (niet) verstrekken van inlichtingen over hen
bekendegebreken. Die uitleg strookt namelijk niet met artikel 3 van de koopovereenkomst, waarin Verkopers ervoor instaan dat zij aan Kopers al die inlichtingen hebben verschaft, die ter kennis van Kopers behoren te worden gebracht. Deze bepaling zou betekenisloos worden als wordt geaccepteerd dat Verkopers voor het al dan niet bewust niet verstrekken van hen bekende informatie gevrijwaard zijn van aansprakelijkheid voor de gevolgen daarvan. Er zijn ook geen omstandigheden gesteld of gebleken dat in de koopprijs van € 2.325.000,00 een volledige exoneratie voor verborgen gebreken (en het verzwijgen van inlichtingen daarover) zou zijn verdisconteerd. Verkopers kunnen zich dus niet met succes op een contractuele exoneratie beroepen.

4.19.

De tussenconclusie is dat Kopers een onderzoeksplicht hadden, maar dat op Verkopers daartegenover de plicht rustte Kopers al die inlichtingen te verschaffen, die ter kennis van Koper moesten worden gebracht.

Hebben partijen aan hun onderzoeks- en hun mededelingsplicht voldaan?

4.20.

Kopers hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht ter zake van de fundering. Kopers hebben het pand verschillende keren bezichtigd, zij hebben bij Verkopers de informatie uit het bouwarchief opgevraagd en zij hebben voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Tussen partijen is niet in geschil dat de kruipruimte van het pand van Verkopers niet toegankelijk was via een luik of op een andere eenvoudige manier. De bouwkundige keurder kon daardoor geen oordeel geven over de staat van de fundering en Kopers hadden dus alleen beschikking over de summiere informatie uit 1949. Het rapport Lankelma bevat ten opzichte van deze aan Kopers bekende informatie wezenlijke nieuwe informatie. Dit rapport bevat immers meer gedetailleerde en meer recente informatie over de staat van de houten paalfundering en de conclusie dat voor juridische splitsing funderingsherstel noodzakelijk is. Dit is informatie die Kopers niet zelf konden achterhalen, want Lankelma heeft voor zijn onderzoek in 2010 een inspectieput gegraven. Van aspirant-kopers kan (anders dan Verkopers kennelijk menen), niet verlangd worden dat zij voor een koop van een woning bij de verkoper bedingen dat zij de vloer van de woning mogen openbreken om de fundering te inspecteren. Wat Kopers redelijkerwijs konden en moesten onderzoeken hebben zij dus onderzocht. Maar ook al hadden zij nog meer kunnen onderzoek kunnen doen, bijvoorbeeld door een deskundige een oordeel te laten geven over de beschikbare informatie uit het bouwdossier, dan kan hen dat niet worden tegengeworpen.

4.21.

Verkopers waren (a) bekend met een bepaalde eigenschap (fundering niet geschikt voor juridische splitsing), (b) Kopers waren daarmee niet bekend. Te boordelen is of (c)Verkopers wisten dat die eigenschap voor Kopers relevant was. Enerzijds kan daarbij worden gewezen op het feit dat Kopers niet expliciet hebben vermeld dat zij voornemens waren tot juridische splitsing van het pand over te gaan, anderzijds is hiervoor al opgemerkt dat de relevantie van de staat van de fundering voor het kunnen splitsen verkopers bekend was, want zij hadden nu juist het rapport Lankelma destijds laten maken omdat zij toen zelf splitsing overwogen. Dat laatste weegt hier het zwaarste. Verkopers hadden er gezien het feit dat het pand uit twee woningen bestaat rekening mee moeten houden dat de wens om te splitsen zelfs als Kopers die niet expliciet geuit hebben, op enig moment zou kunnen ontstaan en dat het rapport Lankelma dus voor Kopers zeer relevant was.

4.22.

Ook al was dat rapport al meer dan tien jaar voor de verkoop opgemaakt, uit de verklaring van de verkopende makelaar blijkt dat deze er van op de hoogte was dat het pand (in de toenmalige staat) niet gesplitst kon worden. Die informatie kan niet anders dan van Verkopers afkomstig zijn, zodat niet kan worden aangenomen dat zij het rapport Lankelma vergeten waren, zoals zij hebben verklaard.

4.23.

Op grond van de hiervoor beschreven door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding en de hiervoor genoemde omstandigheden hadden Verkopers de plicht om Kopers te informeren over wat zij wisten of behoorden te weten over de staat van de fundering zoals hen bekend uit het rapport Lankelma. Onder de gegeven omstandigheden hadden Verkopers de plicht om Kopers te behoeden dat zij zich een te rooskleurige voorstelling maakten over de fundering. De fundering van een woning is immers letterlijk en figuurlijk fundamenteel voor de staat van het pand en herstel van een fundering is zeer kostbaar. Verkopers hadden aan die plicht kunnen voldoen door aan Kopers het rapport Lankelma te verstrekken, maar dat hebben zij niet gedaan. Daarmee hebben zij hun mededelingsplicht zoals vastgelegd in artikel 3 van de koopovereenkomst geschonden. Het gaat hier immers gelet op wat hiervoor is overwogen om ‘inlichtingen …die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht.’

4.24.

Verkopers betogen dat hun verkoopmakelaar wel de essentie van dat rapport tijdens alle bezichtigingen heeft meegedeeld aan Kopers, namelijk (a) dat het pand een originele houten paalfundering had en (b) dat die fundering niet geschikt was om juridisch te splitsen. Kopers betwisten niet dat de punten (a) en (b) de essentie van het rapport Lankelma zijn. Als die mededeling gedaan is, hebben Verkopers op dit punt dus voldaan aan hun (contractuele) mededelingsplicht. Kopers betwisten echter gemotiveerd dat de verkoopmakelaar aan hen of aan hun aankoopmakelaar deze mededeling gedaan heeft.

4.25.

De rechtbank kan nog niet vaststellen of de verkoopmakelaar deze mededeling gedaan heeft. Dit is wel van belang voor de uitkomst van deze zaak. Dat wordt hieronder toegelicht. De rechtbank zal daarom bewijs opdragen.

De rechtbank geeft een bewijsopdracht

4.26.

Vast staat dat verkoper het rapport Lankelma niet heeft verstrekt. Ook staat vast dat dit rapport de voor Kopers relevante informatie bevatte over de staat van de fundering en dat daaruit bleek dat de fundering niet geschikt was voor splitsing. Uitgangspunt is daarom dat door het rapport Lankelma niet te verstrekken verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden. Verkopers stellen, onderbouwd met een schriftelijke verklaring van hun verkoopmakelaar, echter dat hun verkoopmakelaar aan Kopers (en hun makelaar) heeft medegedeeld dat de fundering niet geschikt was om het pand te splitsen. Als dat zou komen vast te staan zou de essentie van het rapport Lankelma zijn medegedeeld. Dan zou van een schending van de spreekplicht toch geen sprake zijn. Kopers kunnen er zich dan namelijk niet met succes op beroepen dat het pand niet aan de overeenkomst beantwoordt. Zij waren daarmee in dat geval immers bij het sluiten van de overeenkomst bekend, althans konden dat redelijkerwijs zijn (vgl art. 7:17 lid 5 BW). Kopers betwisten onder meer met een schriftelijke verklaring van hun aankoopmakelaar dat de verkopende makelaar deze mededeling heeft gedaan. De juistheid van de stelling van Verkopers staat naar het oordeel van de rechtbank daarmee dus nog niet vast. Die zal moeten worden bewezen. De bewijslast ligt bij Verkopers omdat zij aan deze stelling rechtsgevolgen verbinden (vgl. art. 150 Rv).

4.27.

De rechtbank draagt Verkopers daarom op om
feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat voorafgaand aan de koop van het pand aan Kopers is medegedeeld dat de staat van de fundering onvoldoende was om het pand juridisch te kunnen splitsen.

4.28.

Als Verkopers slagen in dit bewijs, is geen sprake van een schending van de contractuele mededelingsplicht en zullen de vorderingen voor zover gegrond op non conformiteit dan wel dwaling worden afgewezen.

4.29.

Als Verkopers níet slagen in dit bewijs, hebben Verkopers hun mededelingsplicht geschonden. In dat geval is sprake van non-conformiteit en eveneens van een tekortschieten in de nakoming van de contractuele mededelingsplicht zoals vastgelegd in artikel 3 van de koopovereenkomst en kan de rechtbank de koopovereenkomst in beginsel gedeeltelijk ontbinden. Daardoor ontstaan ongedaanmakingsverbintenissen, wat concreet betekent dat Verkopers Kopers in dat geval moeten terugbetalen wat zij gelet op hun tekortkoming te veel hebben betaald voor het pand.

De hoogte van de schade

4.30.

Verkopers merken terecht op dat als vast komt te staan dat sprake is van een schending van de mededelingsplicht, de prijsvermindering na ontbinding niet gelijk is aan de door Kopers gestelde herstelkosten. Als een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst vast komt te staan, moet voor begroting van de schade in principe worden aangeknoopt bij het verschil tussen de prijs die Kopers betaald hadden als zij ervan op de hoogte waren geweest dat het pand gezien de staat van de fundering niet voor splitsing geschikt was en de huidige situatie. Verkopers betwisten dat in de koopprijs geen rekening gehouden is met de staat van de fundering, dat is volgens hen wel zo. Van een prijsverschil zal volgens Verkopers dus überhaupt geen sprake zijn. De rechtbank heeft nog onvoldoende informatie om op dit punt een oordeel te geven. Als vast komt te staan dat de koopovereenkomst gedeeltelijk kan worden ontbonden, zal de rechtbank daarom een deskundige taxateur aanwijzen om een oordeel te geven over de marktprijs van het pand ten tijde van de koop met (juiste) mededeling over de staat van de fundering, dat wil zeggen als ten tijde van de verkoop het rapport Lankelma bekend zou zijn geweest. Indien en voor zover kopers meer hebben betaald dan die waarde zal sprake zijn van schade.

4.31.

Deze wijze van begroting van de schade is overeenstemming met de aard van de schade (zie art. 6:97 BW) omdat het niet zo is dat door het niet mededelen van het rapport Lankelma de kosten van het herstel van de fundering zijn veroorzaakt. Die kosten worden veroorzaakt door de staat van de fundering en zouden op enig moment in de toekomst hoe dan ook gemaakt zijn, omdat de fundering op enig moment hersteld had moeten worden. De schade is daarom dat dat herstel al op kortere termijn en niet op langere termijn moet plaatsvinden.
De noodzaak van een funderingsherstel op relatief korte termijn komt tot uiting in de waarde van een pand. Nu die noodzaak bij de koop niet bekend was en in de koopprijs daarmee mogelijk geen rekening is gehouden, is de schade het verschil tussen de betaalde koopprijs en de te taxeren waarde bij bekendheid van het rapport Lankelma.

Eigen schuld en voordeelstoerekening

4.32.

Verkopers verweren zich tegen de subsidiaire en meer subsidiaire vordering met een beroep op toerekening op grond van schuld in de zin van artikel 6:101 BW en op voordeelstoerekening in de zin van artikel 6:100 BW. De rechtbank ziet op basis van de huidige stand van de procedure geen ruimte voor het oordeel dat deze verweren nu al (gedeeltelijk) slagen.

4.33.

Verkopers betogen op zich terecht dat ook als een schending van de mededelingsplicht wordt aangenomen, ruimte kan zijn om een verplichting tot schadevergoeding op de voet van artikel 6:101 lid 1 BW te verminderen als de onjuiste voorstelling van zaken ook te wijten is aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn kant.^[3]In het geval van Kopers heeft de rechtbank eerder in dit vonnis al vastgesteld dat zij aan hun onderzoeksplicht voldaan hebben. Verkopers hebben geen omstandigheden gesteld die het aannemen van eigen schuld en daaraan verbonden rechtsgevolgen zouden rechtvaardigen en lichten ook niet toe wat Kopers meer hadden kunnen doen dan wat zij gedaan hebben.

4.34.

Voordeelstoerekening is evenmin aan de orde als de prijsvermindering wordt vastgesteld op de manier die hier door de rechtbank is weergegeven. Voor de prijsvermindering wordt dan aangeknoopt bij de marktprijs op het moment van verkoop, zodat niet relevant is wat Kopers nadien aan het pand verbouwd hebben en welke waardetoename van het pand dat tot gevolg heeft gehad.

Andere door Kopers gestelde gebreken staan niet vast

4.35.

Kopers stellen nog enkele andere gronden die volgens hen non-conformiteit van het pand opleveren. Volgens Kopers hebben Verkopers een aantal verbouwingen ondeugdelijk (laten) uitvoeren. Géén van deze punten leidt volgens de rechtbank tot het oordeel dat het pand niet aan de koopovereenkomst beantwoordt.

( i)
De staalconstructie van het souterrain is volgens Kopers niet aangebracht volgens de vergunning uit 2000

Kopers klagen over de staalconstructie die Verkopers hebben laten aanbrengen om een doorgang te realiseren in een van de dragende muren in het souterrain. Deze staalconstructie is volgens Kopers niet conform de bouwvergunning gerealiseerd. Drie verticaal geplaatste stalen kolommen hadden volgens kopers op een stalen ligger moeten rusten. De stalen ligger bleek volgens Kopers niet aanwezig te zijn. Kopers stellen dat zij hieraan uit coulance geen juridisch gevolg willen verbinden. De rechtbank gaat daarom niet verder op dit punt in.

( ii)
De ondersteuning van het dakterras is gebrekkig volgens Kopers, althans is niet volgens de vergunning uit 2006 uitgevoerd

4.36.

Kopers stellen verder dat de ondersteuning van het dakterras gebrekkig is, althans in 2006 niet volgens de door de gemeente verstrekte vergunning is uitgevoerd. Dit leidt volgens Kopers (ook) tot non-conformiteit van het pand.

4.37.

De rechtbank volgt Kopers hierin niet. Op zich betogen Kopers terecht dat de conformiteitseis van art. 7:17 BW meebrengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is gebeurd met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning.^[4]Het staat echter niet vast dat de ondersteuning van het dakterras in strijd met de voorschriften gebouwd is. Het dak(terras) rust op houten balken. Aan Kopers moet worden toegegeven dat op de door hen bijgevoegde foto’s te zien is dat de houten balken onder het dakterras doorbuigen en dat er op enkele plekken inkepingen in de balken zijn gemaakt. Ook is duidelijk dat dit voor Kopers voorafgaand aan de koop niet kenbaar was, want op het moment van levering was het plafond afgewerkt en waren de balken niet zichtbaar. Nadat Kopers met de renovatie zijn gestart is hen gebleken dat de balken doorbogen. Op zichzelf levert het doorbuigen van houten balken echter nog geen non-conformiteit op. Het is inherent aan een oude woning en aan de aard van het materiaal dat houten balken die met gewicht worden belast na verloop van tijd kunnen doorbuigen. Dat de mate van doorbuigen zodanig is dat dat een gevaarlijke situatie oplevert is door Kopers onvoldoende onderbouwd. Zij stellen weliswaar dat hun constructeur heeft vastgesteld dat de balken doorbuigen door een onjuiste constructie, maar Verkopers betwisten dat en Kopers voegen geen verklaring of rapport van hun constructeur bij. Maar ook als deze stelling Kopers juist zou zijn, leidt dat nog niet noodzakelijkerwijs tot non-conformiteit. De constatering dat balken doorbuigen door een onjuiste constructie betekent nog niet dat die balken geen (verdere) belasting meer kunnen dragen.

4.38.

Dat Kopers het dakterras in strijd met de verleende vergunning hebben aangelegd en de woning daarmee niet aan de overeenkomst beantwoordt staat evenmin vast. Verkopers weerspreken gemotiveerd dat de vergunning het plaatsen van een stalen ligger voorschrijft (lopend van voor- naar achtergevel, dus haaks op de balken). Zij wijzen op het rapport van Kastelein, die schrijft dat de stippellijn waarmee volgens Kopers de stalen ligger is bedoeld ook al op de bouwtekeningen in de situatie vóór 2006 stond. De lijn duidt volgens Verkopers dus helemaal niet op het verplicht plaatsen van een stalen ligger ter ondersteuning van de balken die het dak dragen. Kopers lichten niet toe waarom deze constatering van Kastelein niet klopt. Kopers hebben dus onvoldoende onderbouwd dat de ondersteuning van het dakterras zodanig is dat dit tot non-conformiteit van het pand leidt.

(iii)
De dakuitbouw van het souterrain uit 2010 is volgens Kopers ondeugdelijk uitgevoerd

4.39.

Kopers stellen verder dat Verkopers bij het slopen van het oude souterrain in 2010 volgens de gemeentelijke vergunning het bestaande betonnen balkon aan de achterzijde van de beletage hadden moeten verwijderen. Dit hebben Verkopers volgens Kopers echter niet gedaan.

4.40.

De rechtbank kan op basis van de door Kopers bijgevoegde stukken niet vaststellen dat het verwijderen van het oude betonnen balkon een vergunningsvoorschrift was. Verkopers betogen hierover dat het betreffende deel van de aanbouw vergunningsvrij was en dat de bestaande betonnen constructie ook niet hoefde te worden verwijderd. Kopers reageren daar niet op en hebben dus onvoldoende onderbouwd dat dit een gebrek aan het pand is. Er is op dit punt dus géén sprake van non-conformiteit van het pand.

Het moment van verzuim

4.41.

Verkopers betogen nog dat ook als non-conformiteit komt vast te staan, zij niet in verzuim zijn. De rechtbank is dat niet met Verkopers eens. Verkopers betogen op zich terecht dat zij voor de verplichting om een woning te leveren die aan de koopovereenkomst voldoet niet direct in verzuim zijn geraakt op het moment van leveren, zoals kopers betogen. Hen moest eerst een redelijke termijn worden geboden om de gestelde gebreken zelf te herstellen of zich te verbinden de kosten daarvoor te vergoeden. Maar deze mogelijkheid hebben Kopers aan Verkopers geboden, en wel in de e-mail van Kopers aan Verkopers van 28 januari 2022. Kopers hebben Verkopers in dat bericht in gebreke gesteld en gaven Verkopers 10 dagen om in te gaan op het verzoek de gebreken te herstellen., waarbij uit de e-mail blijkt dat herstel niet binnen die termijn hoefde plaats te vinden. Die termijn acht de rechtbank redelijk, zeker gelet op het feit dat partijen voorafgaand aan dit bericht al eerdere hebben gecorrespondeerd over de vermeende gebreken. Verkopers hebben niet binnen de termijn van 10 dagen toegezegd tot herstel over te gaan en mits sprake is van een non-conforme woning, zijn zij in verzuim vanaf de 11e dag na het bericht, dus vanaf 8 februari 2022.

Hoe gaat deze zaak verder?

4.42.

Verkopers moeten de rechtbank laten weten of en zo ja hoe zij bewijs willen leveren. De rechtbank geeft hiervoor in de navolgende beslissing instructies.

4.43.

Na bewijslevering door getuigen hebben partijen elk het recht een conclusie na enquête te nemen. Partijen kunnen daarvan afzien. Vervolgens zal vonnis worden gewezen.

4.44.

Als niet bewezen wordt dat voorafgaande aan de koop Verkopers aan Kopers hebben meegedeeld dat het pand niet juridisch kon worden gesplitst vanwege de staat van de fundering dan staat vast dat verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden en zal de rechtbank vervolgens een deskundige aanwijzen zoals toegelicht in 4.30.

4.45.

Gelet op de kosten van bewijslevering en een deskundigenbericht geeft de rechtbank partijen in overweging in onderling overleg op basis van dit vonnis tot een oplossing te komen. Daarbij dienen kopers te beseffen dat ook als verkopers niet slagen in het opgedragen bewijs en het tot een begroting van de schade komt, de wijze van schadeberekening zoals die in deze zaak dient plaats te vinden vrijwel zeker tot een aanzienlijk lagere schade zal leiden dan zij in deze procedure hebben gevorderd.

4.46.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt Verkopers op om feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat voorafgaand aan de koop van het pand aan Kopers is medegedeeld dat het pand niet geschikt was om juridisch te splitsen,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 21 juni 2023voor uitlating door Verkopers of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat, als Verkopers geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,

5.4.

bepaalt dat, als Verkopers
getuigenwillen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
juli 2023tot en met
september 2023dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. R.H.C. Jongeneel, in het gerechtsgebouw te Amsterdam, Parnassusweg 280,

5.6.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkendie voor het opgedragen bewijs relevant zijn en nog niet in het geding zijn gebracht aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel en in het openbaar uitgesproken op
7 juni 2023.

ECLI:NL:RBAMS:2023:3517

Tussenuitspraak over mededelingsplicht bij verkoop van onroerend goed met funderingsproblemen

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,3. [eiser 3] ,4. [eiser 4] ,

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten