Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10092007 CV EXPL 22-11701
vonnis van: 20 juni 2023
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.[eiser 1]
2. [eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
gemachtigde: mr. R.W. Nederveen
t e g e n
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
gemachtigde: mr. M.E. Zweers
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
gemachtigde: mr. M.E. Zweers
3. [gedaagde 3]
wonende te [woonplaats] )
gedaagde
gemachtigde: mr. M.E. Zweers
4. zij die verblijven in het perceel gelegen te [woonplaats] aan de [adres] (of een gedeelte daarvan)
gedaagden
Eisers worden gezamenlijk [eiser 1] c.s. en ieder afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagde 1] c.s. en ieder afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaardingen van 21 en 29 juni 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 maart 2023. [eiser 1] is in persoon verschenen mede namens [eiser 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde en een tolk Arabisch E. Slimane. Daarnaast zijn [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ) verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht – aan de hand van een pleitnota – en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd. Bij rolmededeling van 7 maart 2023 zijn [gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid gesteld om bij akte een verklaring in te dienen van de ggz medewerkers. Op 23 maart 2023 hebben [gedaagde 1] c.s. een akte ingediend, waarop [eiser 1] c.s. op 25 april 2023 een antwoordakte hebben ingediend. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
De op 17 september 2019 overleden echtgenoot van [gedaagde 1] heeft met ingang van augustus 1983 de sociale huurwoning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van de rechtsvoorganger van [eiser 1] c.s. gehuurd. Na diens overlijden heeft [gedaagde 1] de huur voortgezet.
1.2.
[gedaagde 1] heeft vier zoons: [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [naam 1] en [naam 2] .
1.3.
In maart 2000 is een nieuwe huurovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van [eiser 1] c.s. en de echtgenoot van [gedaagde 1] tot stand gekomen. Hierbij zijn onder meer de in oktober 1992 vastgestelde ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard. Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
“
1.1.Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen. (…)
1.1.Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen. (…)
1.3
Huurder is – zonder voorafgaande toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension.
(…)
1.4
Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag, dat de overtreding voortduurt, een direkt opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op da moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van
f100,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.”
f100,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.”
1.4.
In april 2021 heeft een omwonende van [gedaagde 1] op verzoek van [eiser 1] aan hem verklaard dat zij twee jaar geleden voor het laatst iets van [gedaagde 1] heeft vernomen.
1.5.
Op 11 mei 2021 heeft een omwonende van [gedaagde 1] op verzoek van [eiser 1] aan hem verklaard dat zij [gedaagde 1] sinds zij op 1 mei 2020 in de woning is komen wonen nog nooit heeft gezien.
1.6.
Sinds begin 2021 bestond bij [eiser 1] het vermoeden dat er in het gehuurde mogelijk een hennepplantage aanwezig was. In juli 2021 en december 2021 heeft [eiser 1] het gehuurde twee keer bezocht, maar werd er niet open gedaan.
1.7.
Op 21 februari 2022 is de gemachtigde van [eiser 1] c.s. langsgegaan bij het gehuurde. Van de bezichtiging heeft de gemachtigde een verslag gemaakt, waarin, onder meer, het volgende is opgenomen:
“(…) Bij binnenkomst zag ik in de woonkamer, die is gelegen aan de voorzijde van de woning, een vrouw op een stoel zitten. Gedurende de hele bezichtiging is zij op die plek blijven zitten. Zij was gekleed in traditionele Islamitische zwarte kledij. Voorts had zij een zwarte hoofddoek om, alsmede een zwart mondkapje voor haar mond. Haar gezicht was daarom – op haar ogen en wenkbrauwen na – nagenoeg volledig bedekt. Het was daardoor ook moeilijk om een inschatting te maken van de leeftijd van de vrouw. Wel viel mij in dit verband op dat er geen rimpels te zien waren en de wenkbrauwen van de vrouw volledig zwart waren (er waren dus geen grijze haren te zien).
Volgens de mannen was deze vrouw de huurder van de woning. Ik heb de vrouw gedag gezegd, waarna zij eveneens gedag zei. Door de mannen werd echter geïnsinueerd dat het vanwege een taalbarrière moeilijk zou zijn om een gesprek met haar te voeren in het Nederlands, hetgeen ik daarom heb nagelaten. Wel heb ik aan de mannen gevraagd of de huurder bereid was om zich te identificeren. Daar was de vrouw volgens de mannen niet toe bereid. Als argument werd een beroep op privacy gedaan.
Vervolgens heb ik met de mannen een ronde door de woning gedaan. Vanaf de hal hebben wij eerst de slaapkamer aan de achterzijde van de woning bezocht. In die kamer stond een hoogslaper voor een eenpersoonsbed, met daaronder een bureau. De kamer zag eruit alsof deze daadwerkelijk door één person werd gebruikt.
(…)
Vervolgens zijn we doorgelopen naar de slaapkamer aan de voorzijde van de woning. Daarin stond een relatief grote kooi met vogels, vermoedelijk parkieten. Verder werd de kamer voor een groot deel gevuld met een tweepersoonsbed, dat netjes was opgemaakt. (….)”
1.8.
Onderzoeksbureau Van Kappel Security Solutions (hierna: Van Kappel) heeft op verzoek van [eiser 1] in de periode van 18 mei 2021 tot en met 18 maart 2022 onderzoek gedaan naar de feitelijke bewoning c.q. het gebruik van het gehuurde. In het door Van Kappel opgestelde onderzoeksrapport is, onder meer, het volgende opgenomen:
“
Samenvatting Feitenonderzoek
Samenvatting Feitenonderzoek
1. De feitelijke dagelijkse bewoning/gebruik van het appartement wordt gevormd door twee mannen (M2+M3) en een vrouw (V1); Daarnaast is ook een derde man (M4) frequent in beeld in of bij de woning.
2. Een van de mannen (M2) en de vrouw (V1) overnachten dagelijks in de woning, waarbij de andere man (M3) minder frequent dan M2 de nachten daar doorbrengt.
3. In de woning brengen doorgaans 3 mensen, gezamenlijk, de nachten door;
4. Blijkens de verklaring van de advocaat van verhuurder van d.d. 21 februari 2022 staat er in de woning een eenpersoonsbed en een tweepersoonsbed;
5. De vrouw (V1) wordt over de gehele linie van het onderzoek door ons waargenomen, het betreft een en dezelfde vrouw in de leeftijd van om en nabij 30 jaar, zij brengt alle nachten door in de woning van onderzoek;
6. De man (M2) wordt eveneens over de gehele linie door ons waargenomen en betreft de man met het baardje. Hij brengt op een paar nachten na alle nachten door in de woning;
7. Het is niet waarschijnlijk dat de vrouw (V1) de 65 jarige mevrouw [gedaagde 1] geboren op [geboortedatum 2] 1957 betreft gelet op het feit dat zij:
A. Loopt (gang) als een jongere vrouw (een en ander vanuit de bewegingsleer aantoonbaar waarnaar wordt verwezen in het rapport) vanuit het principe dat een jong persoon wel kan bewegen als een oude persoon van gelijk geslacht maar andersom niet.
B. Gedurende de observatie is waargenomen dat de vrouw soms met versnelde pas en ook zelfs rennend naar de portiekdeur loopt bij thuiskomst.
C. Door verhuurder en mij is gezien en gehoord in het trappenhuis waarbij wij beiden opmerkten dat de vrouw onmogelijk de huurster kan zijn gelet op het feit dat de in het trappenhuis waargenomen vrouw minstens 30 jaar jonger is dan de huurster.
D. Het feit dat de vrouw die door de advocaat is waargenomen, zittende op een stoel in de woning, expliciet in het zwart gekleed was, strookt niet met het uiterlijk van de vrouw die bij de observaties is waargenomen, deze droeg ook anderskleurige kleding. Echter, de vrouw die wij over het gehele traject hebben waargenomen en absoluut dagelijks woonachtig is in de woning van onderzoek is door ons ook met gekleurde hoofddoeken en een jas in de kleur paars/donkerrood is waargenomen en op 19 februari 2022 had zij een blauwe rok aan.
8. De mannen (M2 en M3) en de vrouw (V1) vertoonden naast het simpelweg aanwezig zijn in de woning ook andere kenmerken waaruit blijkt dat zij aldaar woonachtig zijn. Het feit dat in de woning van onderzoek de dagelijkse kleding wordt gewisseld en er zich kennelijk aldaar een garderobe bevindt is een saillant gegeven. Men gaat het pand binnen met bepaalde kleding en verlaat het pand in andere kleding. Ook ten aanzien ·. ..,1n levensonderhoud is meermalen waargenomen dat door allen boodschappen naar binnen worden gedragen waarbij de mannen zorgdragen voor het afvoeren van afval;
9. Op 19 februari 2022 in de ochtend is te zien is dat de man (M2) bezig is met spullen uit het huis te halen, voornamelijk koffers, tassen en dergelijke. De hoeveelheid en vorm van hetgeen uit de woning is gehaald doet aan alsof het de persoonlijke spullen van een persoon betreffen die ter invulling van een enscenering t.b.v. de op handen zijnde inspectie vanuit het huis worden gehaald. De andere man (M3) is deze ochtend vertrokken en niet meer teruggekomen in deze observatieperiode;
10. De vrouw wordt in alle observatieperiodes opgehaald door de oudste broer, overeenkomstig de bevindingen van de gemachtigde van opdrachtgever op 21-02-2022, vermoedelijk [naam 2] . Dit is niet dagelijks, maar wel om de paar dagen. Zij vertrekken dan met een auto.
11. Tijdens onze 5 observatieperiodes is er geen enkele keer Jicht waargenomen aan de voorzijde van de woning, terwijl er wel mensen binnen in de woning waren;
12. De mannen (M2 en M3) en de vrouw (V1) maken allen gebruik van een eigen sleutel om de portiekdeur te openen; (…)”
1.9.
Bij brief van 22 maart 2022 heeft de voormalig gemachtigde van [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] geschreven dat zij in strijd handelt met de verplichting om het gehuurde “daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken” en met het verbod om het gehuurde zonder toestemming geheel of gedeeltelijk in huur of gebruik af te staan. De voormalig gemachtigde van [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde 1] gesommeerd de huurovereenkomst binnen veertien dagen op te zeggen.
1.10.
In antwoord op de brief van 22 maart 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] bij brief van 13 april 2022 geschreven dat [gedaagde 1] niet tot opzeggen van de huurovereenkomst overgaat en dat zij nog immer op de woning woont.
1.11.
Op 17 augustus 2022 heeft de huisarts van [gedaagde 1] het volgende verklaard:
“(…) Ik heb begrepen dat er een dispuut is ontstaan met haar huisbaas/ verhuurder die haar valselijk beschuldigt van het oa. hebben van een wietplantage. Ook filmt hij haar huis. Haar zonen hebben de banden gezien en hebben ook gezien dat ik haar huis verliet na een visite. Mw [gedaagde 1] heeft op dit moment een ernstige depressie en haar zonen doen mijns inziens alles om haar te helpen. Deze extra stress is buitengewoon belastend en zeer ongewenst voor haar. Zij is zeer gebaat als dit probleem snel opgelost wordt. De familie heeft mij gevraagd een brief te schrijven om aan te geven dat ik mij herken op de foto: dit is inderdaad juist. (…)”
1.12.
Op 17 maart 2023 hebben de psychiater en ambulant verpleegkundige van [gedaagde 1] het volgende verklaard:
“(…) Hierbij verklaren wij dat mevrouw [gedaagde 1] , geboren op [geboortedatum 2] 1957 bij FACT Ouderen West van GGZ inGeest onder behandeling is.
Deze behandeling voeren wij tot op heden uit bij haar thuis aan de [adres] .
In 2022 hebben wij 4 bezoeken bij patiënte aan huis gebracht.
In 2023 hebben wij tot op heden 2 bezoeken bij patiënte aan huis gebracht. (…)”
Vordering en verweer
2. [eiser 1] c.s. vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis. Ook vorderen zij dat [gedaagde 1] veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 453,26 per maand aan huur tot aan de dag van de ontruiming;
b. € 4.554,05 aan onderzoekskosten;
a. € 453,26 per maand aan huur tot aan de dag van de ontruiming;
b. € 4.554,05 aan onderzoekskosten;
c. € 48.909,00 aan boete, ter vermeerderen met de te verbeuren boetes vanaf 17 mei 2022 tot en met de dag van de ontruiming;
d. de proceskosten.
3. [eiser 1] c.s. stellen hiertoe, kort gezegd, dat [gedaagde 1] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen op grond van artikel 1.1 en 1.3 van de Algemene Bepalingen en artikel 7:213 en Pro 7:244 BW. [gedaagde 1] is na het overlijden van haar echtgenoot in september 2019 niet langer woonachtig in het gehuurde en zij heeft het gehuurde in verhuur of gebruik afgestaan aan derden, aldus [eiser 1] c.s.
4. [gedaagde 1] c.s. voeren hiertegen aan dat [gedaagde 1] de woning in gebruik heeft als haar eigen woning. Zij betwisten dat er derden in de woning wonen en het gebruik aan derden is afgestaan. De jongste zoon [gedaagde 2] is nog inwonend en behoort tot het gezin. [gedaagde 3] woont in [woonplaats] en komt regelmatig over. Hij logeert dan meestal bij [gedaagde 1] en slaapt dan op de bank. [naam 1] komt ook af en toe over uit [woonplaats] en logeert dan ook af en toe bij [gedaagde 1] . [naam 2] woont met zijn echtgenote in [woonplaats] .
5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
Beoordeling
6. [eiser 1] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst schendt door het gehuurde niet zelf te bewonen en geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.
7. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moeten worden beoordeeld met inachtneming van artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Uit dit artikel volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, ook waar het betreft een huurovereenkomst, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding - welke alleen in een bodemprocedure kan worden gevorderd - gerechtvaardigd zal zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
8. Op [eiser 1] c.s. rust, tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] , de bewijslast van hun stelling dat [gedaagde 1] het gehuurde niet bewoont en feitelijk in gebruik heeft gegeven of heeft onderverhuurd aan derden. [eiser 1] c.s. hebben hun standpunt onderbouwd door te wijzen op twee verklaringen van omwonenden, het rapport van Van Kappel en dat [gedaagde 1] niet zelf deelneemt aan correspondentie met [eiser 1] , maar zich laat vertegenwoordigen door [gedaagde 3] . Ook stellen [eiser 1] c.s. dat in het gehuurde een andere jongere vrouw dan [gedaagde 1] is aangetroffen en [gedaagde 1] zich niet wilde identificeren. Verder wordt er niet open gedaan als er iemand aanbelt en heeft een servicemonteur bij een controle alleen [gedaagde 3] gezien.
9. Daartegenover voert [gedaagde 1] aan dat zij samen met [gedaagde 2] in het gehuurde woont en dat twee andere zoons die in [woonplaats] wonen regelmatig bij haar logeren. [gedaagde 1] lijdt aan depressies en krijgt zorg en ondersteuning van haar zoons. Ze doet niet open als [eiser 1] of onbekend bezoek aanbelt. [gedaagde 1] heeft geen behoefte aan persoonlijk contact met [eiser 1] omdat zij zich door verschillende situaties geïntimideerd door hem voelt. Hiertoe is zij ook niet verplicht noch is zij verplicht zich op verzoek van [eiser 1] te legitimeren. Daarnaast is het [eiser 1] bekend dat [gedaagde 1] sinds maart 2009 het contact met hem onderhoudt via [gedaagde 3] . Tijdens onderhoud en inspectie trekt zij zich liever terug op de slaapkamer en laat verder het contact aan één van haar zoons over. [gedaagde 1] heeft weinig aansluiting met andere bewoners in het pand. Ze spreekt weinig Nederlands en haar ziektebeeld brengt met zich mee dat zij contact met niet intimi mijdt. Ter zitting heeft [gedaagde 1] verklaard dat zij maar één keer in de week met haar zoon naar buiten gaat, omdat zij bang is om naar buiten te gaan. De boodschappen worden ook door haar familieleden gedaan.
10. Naar het oordeel van de kantonrechter is hetgeen door [eiser 1] c.s. naar voren is gebracht en met stukken is onderbouwd ontoereikend om te kunnen concluderen dat [gedaagde 1] het gehuurde niet zelf bewoont en geheel of gedeeltelijk onderverhuur of in gebruik geeft aan derden. Voor de vermeende hennepteelt is geen enkel aanknopingspunt gevonden.
11. [gedaagde 1] heeft de stellingen van [eiser 1] c.s. gemotiveerd betwist en een aannemelijke verklaring gegeven voor het feit dat zij niet vaak wordt gezien in het gehuurde. Dat laatste kan verklaren waarom buren haar nauwelijks zien. De verklaringen van de omwonenden zijn daarnaast beknopt, algemeen en zonder details.
12. De door [eiser 1] c.s. overgelegde (onderzoeks)gegevens onderbouwen onvoldoende dat [gedaagde 1] het gehuurde niet zelf bewoont en geheel of gedeeltelijk onderverhuurt of in gebruik geeft aan derden. Uit het rapport van Van Kappel kan niet worden afgeleid dat er andere mensen dan [gedaagde 1] , haar zoons of de huisarts van [gedaagde 1] rondom het gehuurde zijn gezien. De door [gedaagde 1] overgelegde verklaringen van de huisarts, psychiater en de ambulant verpleegkundige duiden er juist op dat [gedaagde 1] wel in het gehuurde woont. Verder is voldoende komen vast te staan, onder meer gelet op het feit dat de gemachtigde van [eiser 1] c.s. tijdens het huisbezoek heeft vastgesteld dat de woning is ingericht met twee slaapkamers waarin een eenpersoonsbed en een tweepersoonsbed staan, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het gehuurde wonen en haar andere zoons alleen bij haar logeren als zij in Nederland zijn. Het staat [gedaagde 1] uiteraard vrij haar zoons in het gehuurde te laten logeren, terwijl gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] in verband hiermee huur heeft ontvangen.
13. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] het gehuurde niet zelf te bewoont en geheel of gedeeltelijk onderverhuurt of in gebruik geeft aan derden. Er kan daarom niet worden gesproken van een tekortkoming van voldoende gewicht die recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.
14. Nu [eiser 1] c.s., in het licht van het door [gedaagde 1] gevoerde, gemotiveerde verweer, geen concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld die zich lenen voor (nadere) bewijsvoering, wordt daaraan niet toegekomen en zal de vordering van [eiser 1] c.s. worden afgewezen.
15. Gelet op het voorgaande komen de vorderingen ten aanzien van de onderzoekskosten en de boete evenmin voor toewijzing in aanmerking.
16. [eiser 1] c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen af;
II. veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot worden op € 398,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
III. veroordeelt [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
IV. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.