Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/261
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.984.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar onder meer ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 juni 2023. Eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
1.1.
Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een grachtenpand van 321 m2 met een dakterras en een zolder.
1.2.
Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is 1 januari 2021.
1.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op
€ 1.810.000,-. Eiser wijst op eigen referentieobjecten, waaronder [adres] . Daarnaast wijst eiser op een aan hem gericht sms-bericht van een taxateur van verweerder en stelt daarbij dat hij erop mocht vertrouwen dat de waarde van de woning zou worden vastgesteld op het door hem voorgestane bedrag.
2. De rechtbank beoordeelt allereerst eisers beroep op het vertrouwensbeginsel. Eiser stelt dat hij er gelet op de reactie van een taxateur van de heffingsambtenaar op mocht vertrouwen dat de WOZ-waarde van de woning zou worden verlaagd naar € 1.810.000,-. Dit betreft de waarde van de woning [adres] op peildatum 1 januari 2021. Dit baseert eiser op een ontvangen sms-bericht met daarin de tekst: “Uw mail heeft mij overtuigd”, welke eiser ontving na contact met de desbetreffende taxateur over de door eiser voorgestelde waarde. De rechtbank stelt voorop dat het ongebruikelijk is dat een taxateur via sms heeft gecommuniceerd met eiser. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat dit normaal gesproken niet wordt gedaan. De rechtbank is echter eveneens van oordeel dat uit de sms, anders dan eiser stelt, geen concrete toezegging is op te maken dat de WOZ-waarde zou worden verlaagd en al helemaal niet tot welk bedrag. De rechtbank volgt eiser daarom niet in zijn stelling dat hij er enkel vanwege deze sms op mocht vertrouwen dat de WOZ-waarde van de woning zou worden verlaagd.
3. Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde, is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe ter onderbouwing van de WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van drie vergelijkbare woningen, namelijk de woningen [adres] , [adres] en [adres] (de vergelijkingsobjecten). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
4. De rechtbank stelt allereerst vast dat het derde vergelijkingsobject hetzelfde object is als het object waar eiser naar verwijst ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat hij dan ook geen bezwaar heeft tegen het gebruik van die woning als vergelijkingsobject. Voor de andere twee vergelijkingsobjecten geldt dat ze in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning, waarbij voor [adres] geldt dat dit object – net als de woning – zich vlak bij een prostitutieraam bevindt. Verder zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar qua type woning (grachtenpand), oppervlakte en bouwjaar. De vergelijkingsobjecten zijn ook binnen een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum verkocht. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar ook de twee vergelijkingsobjecten aan het [adres] kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.
5. De door eiser aangedragen referentieobjecten maken het voorgaande niet anders. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de door eiser onweersproken stelling dat het door eiser voorgestane vergelijkingsobject [adres] niet goed met de woning vergelijkbaar is omdat dit pand, anders dan de woning, bestaat uit afzonderlijke appartementen. Ook eisers stelling dat hij gelijk behandeld wil worden als zijn buren op de adressen [adres] en [adres] slaagt niet. Volgens de heffingsambtenaar kent laatstgenoemd object een hogere m2-prijs. Eiser heeft dit niet betwist. Dit object onderbouwt eisers stelling dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld dan ook niet. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting verklaard dat dit object niet binnen een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum is verkocht en alleen al daarom niet goed gebruikt kan worden voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Ten aanzien van de door eiser in beroep genoemde vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] en [adres] stelt de rechtbank vast dat de (niet gecorrigeerde) vierkantemeterprijzen daarvan hoger zijn dan die van de door verweerder gebruikte. Deze objecten onderbouwen een lagere WOZ-waarde van de woning dan ook niet.
6. Eiser heeft verder aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de woning, omdat die niet in een raamprostitutiegebied liggen. Verder voert eiser aan dat vergelijkingsobject [adres] een betere ligging heeft en een groter dakterras. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de woning per m2 (€ 5. 169 ,-) lager gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten
(€ 5.337,-). Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. Voor zover sprake is van een waardedrukkend effect van de door eiser geschetste overlast en het grotere dakterras van genoemd vergelijkingsobject, wordt dit door de lagere vierkantemeterprijs ondervangen. De door eiser geschetste overlast is overigens maar zeer ten dele specifiek voor de locatie van de woning. Eiser schetst ook problematiek die kenmerkend is voor de hele binnenstad van Amsterdam en dus ook verdisconteerd is in de transactieprijs van de vergelijkingsobjecten. Bovendien bevindt zoals gezegd ook het vergelijkingsobject [adres] , waarvan eiser stelt dat het een betere ligging heeft dan de woning, zich in een raamprostitutiegebied. Het beroep slaagt dus niet.
Conclusie
7. Conclusie van het voorgaande is dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
9. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. de Buur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.