Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/5382
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juli 2023 in de zaak tussen
[naam] , uit Weesp , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als [naam] en de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van [naam] tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te Weesp op (de woning) op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 390.000. Met deze waardevaststelling is aan [naam] ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2022 bekendgemaakt (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van [naam] ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 26 juni 2023 behandeld. Hieraan hebben [naam] en de heffingsambtenaar deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
2. [naam] is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met tuin en het bouwjaar is 1965.
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van [naam] .
4. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. De WOZ-waarde van een woning wordt bepaald door de woning te vergelijken met op of omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde transacties van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen, de zogenaamde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten moeten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [naam] en de heffingsambtenaar moet voldoende rekening houden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7. [naam] heeft geen gronden aangevoerd tegen de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zouden zijn met de woning, of dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. [naam] heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de waarde van zijn woning niet heeft verlaagd nadat in de bezwaarprocedure de (tweede) dakkapel op zijn woning uit de taxatie is gehaald. [naam] is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van zijn woning had moeten verlagen met de waarde van de dakkapel.
9. Volgens de heffingsambtenaar leidt verwijderen van de dakkapel uit de taxatie niet tot een lagere waarde omdat er zoveel ruimte in de taxatie zit dat geconcludeerd kan worden dat de woning niet te hoog is getaxeerd. Dit betekent dat de woning aan de lage kant is gewaardeerd, waardoor een verdere verlaging van de waarde niet aan de orde is.
10. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix leidt de rechtbank af dat de (tweede) dakkapel uit de objectkenmerken is verwijderd. Uit de matrix blijkt verder dat de vierkante meterprijs van de woning van [naam] (€ 2.506,-) significant lager is dan de vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 2.914). Het verschil is een marge in het voordeel van [naam] van € 45.696 (€ 408 x 112 m²). Ook als de gefixeerde waarde die in de matrix aan een dakkapel wordt toegekend (€ 3.000) niet bij de waarde van de woning wordt betrokken, zoals [naam] wil en de heffingsambtenaar heeft gedaan, dan nog is de aan de woning toegekende waarde € 42.696,- lager dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
11. [naam] heeft ook een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Volgens [naam] moet de waarde van de woning vergeleken worden met de waarde van andere woningen in zijn straat. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de woning van [naam] gelijk aan de naastgelegen woningen is gewaardeerd voor een prijs per vierkante meter van € 2.506,-. Het verschil in waarde zit in de aanbouw die bij de woning van [naam] is gerealiseerd waardoor zijn woning meer vierkante meters heeft dan de buurpanden, met een hogere waarde tot gevolg. De rechtbank is gelet op deze toelichting van oordeel dat er geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat [naam] geen gelijk krijgt. [naam] krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, rechter, in aanwezigheid van
mr.N. van der Kroft, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 juli 2023
mr.N. van der Kroft, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 juli 2023
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.