Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/283
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] , verweerder
( [gem. verweerder] .
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 648.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 juni 2023. Eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning met een garage. De oppervlakte van de woning is ongeveer 143 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 422 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat er geen rekening is gehouden met de ondergrondse vuilcontainer en de opstelplaats voor rolcontainers die naast de woning zijn gelegen. Eiser verwijst naar rechtspraak waaruit volgt dat de aanwezigheid van een ondergrondse container een waardedrukkend effect heeft op een naastgelegen woning. [2] Verder is er volgens eiser ten onrechte geen rekening gehouden met parkeeroverlast tegenover de woning en overlast van grote bomen naast de woning. Eiser stelt zich op het standpunt dat ook deze omstandigheden een waardedrukkend effect hebben op zijn woning. Volgens eiser is de waarde van zijn woning tenminste 20% te hoog vastgesteld. Ter zitting heeft eiser dit gemotiveerd met de stelling dat het verschil tussen de laagste perceelwaarde per m² ( [adres 2] ) en de perceelwaarde van zijn woning 17% is en dat daarbij met de door hem aangevoerde waardedrukkende omstandigheden nog geen rekening is gehouden, waarbij eiser zich tevens op het standpunt heeft gesteld dat deze perceelwaarde onvoldoende is onderbouwd.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 648.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen in dezelfde buurt (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 3] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 6] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De woning aan de [adres 6] te [woonplaats] is net als de woning van eiser gelegen naast een ondergrondse vuilcontainer. De geluiden van rollende afvalcontainers zijn volgens de heffingsambtenaar niet ongebruikelijk en verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Dit geldt ook voor de parkeeroverlast. De indeling van de straten in deze woonwijk zorgt ervoor dat er met enige regelmaat voor een woning wordt geparkeerd. Tot slot vindt de heffingsambtenaar dat de grote boom op de erfafscheiding niet objectief de WOZ-waarde beïnvloedt. De overlast die eiser hiervan ervaart is persoonlijk en in de nabijheid van de referentiewoningen zijn vergelijkbare bomen te vinden, aldus de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van het vorenstaande overzichtsfoto’s van de woning en van de referentiewoningen overgelegd.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De rechtbank stelt voorop dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
8. De rechtbank overweegt allereerst dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woningen te onderbouwen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en onderbouwen.
9. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten qua type, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar met de woning. Het zijn allemaal vrijstaande woningen, gebouwd rond 1993 in dezelfde bouwstijl, die liggen in dezelfde buurt. Behalve de woning aan de [adres 4] , beschikken alle vergelijkingsobjecten over een garage van vergelijkbare omvang als die van de woning.
10. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
11. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is vervolgens de vraag of met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning.
Ligging
12. Voor zover eiser heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten gunstiger gelegen zijn dan de woning, overweegt de rechtbank dat dit alleen ten aanzien van vergelijkingsobject [adres 6] nader door eiser is onderbouwd. Ten aanzien van de andere vergelijkingsobjecten heeft eiser dit niet nader onderbouwd en is dit ook verder niet gebleken. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning heeft gewaardeerd als klasse 3. De ligging van vergelijkingsobject [adres 6] is gewaardeerd als klasse 4. De heffingsambtenaar heeft daarmee de verschillen in de ligging verdisconteerd in de waarde van de woning. Dat dit onvoldoende zou zijn, is gesteld noch gebleken. Deze grond slaagt dus niet.
Ondergrondse vuilcontainer en opstelplaats rolcontainers
13. Zoals ook het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft overwogen in het arrest van 15 december 2020 [4] , waar eiser zich op beroept, is de rechtbank van oordeel dat de ligging van een ondergrondse vuilcontainer en opstelplaats naast de woning een factor zou kunnen zijn die bij een verkoop van de woning in de verkoopprijs tot uitdrukking komt. Anders dan in dit arrest, heeft de heffingsambtenaar in dit geval in de taxatiematrix een vergelijkingsobject opgenomen waar ook een ondergrondse vuilcontainer naast ligt. Het mogelijke waardedrukkend effect van de ondergrondse container en opstelplaats is op die manier in de gemiddelde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten, op basis waarvan de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld, verdisconteerd. Niet is gebleken dat de overlast zodanig is dat dit onvoldoende is. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar de m²-prijs van de woning met € 1.975,- aanmerkelijk lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten, die € 2.498,- bedraagt. Dit verschil is dermate groot dat ervan uit kan worden gegaan dat een eventueel negatieve invloed van de container, mede gezien de omvang van de in voornoemd arrest in dit verband toegepaste correctie, daarmee kan worden opgevangen. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Parkeeroverlast
14. Naar het oordeel van de rechtbank is ook met de door eiser gestelde parkeeroverlast voldoende rekening gehouden bij het vaststellen van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde van de woning is immers bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die gelegen zijn in dezelfde buurt als de woning van eiser en op de door de heffingsambtenaar overgelegde overzichtsfoto’s is te zien dat de parkeersituatie in de hele buurt min of meer gelijk is. Indien en voor zover parkeerregels worden overtreden, is dat een kwestie van handhaving die geen rol kan spelen bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Ook deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Overlast grote boom
15. In geschil is verder of voldoende rekening is gehouden met de ligging van een grote boom naast de woning, en de daarmee gepaard gaande overlast. De rechtbank overweegt in dit verband dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen plaats is voor persoonlijke beleving. Alleen omstandigheden die objectief leiden tot een lagere waarde zijn van belang. De rechtbank vindt het, gelet op de door eiser beschreven mate van overlast, aannemelijk dat een meestbiedende koper hier in enige mate bij zijn aankoopbeslissing rekening mee houdt. Gelet op het feit dat er ook grote bomen staan bij de vergelijkingsobjecten, vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat dit een groter waarde-verminderend effect heeft dan waarmee verweerder rekening heeft gehouden. Daarbij vindt de rechtbank het niet onwaarschijnlijk dat er ook voordelen zijn verbonden aan een ligging in een meer groene omgeving (zoals schaduw, privacy, etc.). Deze beroepsgrond faalt.
Perceelwaarde
16. Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat niet valt in te zien waarom de m²-prijs voor zijn perceel hoger zou liggen dan die van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de waarde van het perceel is vastgesteld op grond van de relevante grondstaffel. De grondstaffel is opgenomen in de overgelegde taxatiematrix. Gesteld noch gebleken is dat deze grondstaffel onjuist is, of onjuist is toegepast. Dat dit leidt tot een hogere m²-waarde voor het perceel van eiser dan dat van de vergelijkingsobjecten, is omdat de grondstaffel uitgaat van het zogenoemde afnemend grensnut. Dat wil zeggen dat boven een bepaald aantal m² de waarde per m² afneemt. Het perceel van de woning is kleiner dan dat van de vergelijkingsobjecten en dat leidt dus tot een hogere m²-prijs voor eisers perceel. Ook deze beroepsgrond faalt.
Strijd met het motiveringsbeginsel?
17. Eiser voert ten slotte aan dat de heffingsambtenaar niet heeft bewezen dat de overlast is verdisconteerd in de verkoopprijzen en daarmee niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de WOZ-waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
18. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar de waardering heeft gebaseerd en deze is onderbouwd met marktgegevens.
Conclusie
19. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
20. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Speksnijder, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.G. Elfferich, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.