Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/530
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 395.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 december 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard. De WOZ-waarde van de woning wordt gewijzigd vastgesteld op € 355.000.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 juni 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van
[heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam 1] .
[heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam 1] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement met berging in een corridorflat met een oppervlakte van ongeveer 102 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 299.000. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Inzage in de gedingstukken
4. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV- (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) en liggingsfactoren heeft verstrekt.
5. Ter zitting heeft eiser verklaard dat verweerder voornoemde stukken wel aan zijn gemachtigde in de bezwaarfase, te weten [naam 2] , heeft toegezonden. [naam 2] heeft echter geweigerd om de stukken aan eiser ter beschikking te stellen vanwege privacy-redenen. [naam 2] heeft alleen een taxatieverslag aan eiser toegezonden. Na de uitspraak op bezwaar heeft [naam 2] zich teruggetrokken als gemachtigde van eiser. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met het verstrekken van de stukken aan [naam 2] heeft voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge de Wet WOZ. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in overeenstemming met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht gehandeld. Omdat eiser zich in bezwaar heeft laten vertegenwoordigen door [naam 2] , heeft de heffingsambtenaar de stukken aan [naam 2] moeten toezenden. Dat [naam 2] de stukken vervolgens niet aan eiser wilde overleggen speelt zich af in de relatie tussen eiser en zijn (voormalig) gemachtigde en kan niet aan de heffingsambtenaar worden verweten. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning ten onrechte ook de waarde van twee parkeerplekken van eiser heeft betrokken. Deze twee parkeerplekken zijn echter separate WOZ-objecten. In bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning wel verlaagd met € 40.000 zonder te onderbouwen waar de verlaging vandaan komt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat de parkeerplekken aparte WOZ-objecten zijn en dat de verlaging is ontstaan door de twee parkeerplekken uit de WOZ-waarde van de woning te onttrekken. Eiser voert aan dat beide parkeerplekken zijn gewaardeerd tegen een WOZ-waarde van € 28.000. Als het onttrekken van de parkeerplekken uit de WOZ-waarde van de woning de reden was voor de verlaging, dan had de WOZ-waarde van de woning verder verlaagd moeten worden.
7. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat er een fout is gemaakt. De heffingsambtenaar meent dat de waarde van de woning niet met € 40.000 verlaagd had moeten worden, maar met € 56.000 (2 x € 28.000) en de WOZ-waarde van de woning gewijzigd moet worden vastgesteld op € 339.000.
8. Nu de heffingsambtenaar naar aanleiding van het beroep van eiser de WOZ-waarde van de woning ter zitting heeft verlaagd, is het beroep gegrond. De rechtbank vermeldt in de conclusie van deze uitspraak welke gevolgen dat heeft. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak verder of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op een bedrag van € 339.000 niet te hoog is vastgesteld.
9. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank betrekt daarbij ook de gronden die eiser tegen de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
11. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en het betreft allen objecten in dezelfde corridorflat als de woning, met hetzelfde bouwjaar. Ook het oppervlakte van de objecten is nagenoeg gelijk. De heffingsambtenaar is voor kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning van eiser van gemiddeld uitgegaan en ook voor de vergelijkingsobjecten. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten minus de parkeerplek zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
12. De vergelijkingsobjecten beschikken, in tegenstelling tot de woning van eiser, wel over een parkeerplek. Uit het overzicht taxatiewaarden blijkt dat deze parkeerplaatsen apart zijn gewaardeerd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar daarom voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. De gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten ligt met € 3.499 boven de gemiddelde m²-prijs van het woningdeel (€ 3.402) van eisers woning.
13. Eiser voert aan dat in de uitspraak op bezwaar onvoldoende rekening is gehouden met de door hem aangevoerde argumenten. Eiser ervaart als gevolg van de ligging van zijn woning geluids-, stank- en afvaloverlast en overlast als gevolg van in de buurt gelegen evenementenlocaties. Hierdoor zou de woning lager gewaardeerd moeten worden. De rechtbank is van oordeel dat de door eiser gestelde overlast ook geldt voor de vergelijkingsobjecten, nu deze objecten in dezelfde corridorflat zijn gevestigd als de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Volgens eiser wordt de WOZ-waarde van zijn woning ieder jaar met een bepaald percentage verhoogd. Verweerder voert aan dat de WOZ-waarde van een woning niet tot stand komt middels indexering maar ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Bovendien bestrijdt eiser de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 door te verwijzen naar de vastgestelde WOZ-waarde voor voorgaande belastingjaren en de verlagingen daarvan op grond van dezelfde bezwaargronden in voorgaande procedures. De rechtbank overweegt dat het doel en de strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waardebepaling van ieder belastingjaar op zichzelf staat en aan een waardestijging van de woningmarkt en waardering uit een ander belastingjaar in beginsel geen betekenis toekomt. De WOZ-waarde moet immers elk jaar opnieuw worden vastgesteld onafhankelijk van de WOZ-waarde voor een vorig of later kalenderjaar.
Toepassing meerderheidsregel?
15. De rechtbank begrijpt het beroep van eiser verder ook als een beroep op het gelijkheidsbeginsel, waarvoor in het belastingrecht de meerderheidsregel geldt. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager gewaardeerd zijn dan de woning.
16. Eiser voert aan dat zijn woning dient te worden vergeleken met de woningen op de [adres] Deze woningen zijn volgens eiser allemaal lager gewaardeerd dan de woning van eiser. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar echter aangegeven dat de WOZ-waarde van de woning van eiser gewijzigd wordt vastgesteld op
€ 339.000. De woningen waar eiser naar verwijst hebben allen ook een waarde tussen de
€ 339.000 en € 345.000. De woningen hebben dus dezelfde of een hogere waarde dan de woning van eiser. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Conclusie
17. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak vastgestelde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast te stellen op € 339.000. De aanslag onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd.
18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 339.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van 14 december 2022;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.