ECLI:NL:RBAMS:2023:479 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing vordering vernietiging koopovereenkomst wegens ...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/715696 / HA ZA 22-271

Vonnis van 8 februari 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam,
2. de vennootschap onder firma

RECOURT MAKELAARS,

gevestigd te Amsterdam,

hierna te noemen: Recourt,

advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam,
3.
[gedaagde 3],

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 3] ,

advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam,

gedaagde partijen,

Recourt en [gedaagde 3] hierna samen te noemen: Recourt c.s.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 maart 2022, met producties, van [eiser] ,

- de conclusie van antwoord, met producties, van [gedaagde 1] ,

- de conclusie van antwoord, met producties, van Recourt c.s.,

- het tussenvonnis van 3 augustus 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de aanvullende producties 22 tot en met 27 van [eiser] ,

- de aanvullende producties 17 en 18 van [gedaagde 1] ,

- de aanvullende productie 10 van Recourt c.s.,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 31 oktober 2022, en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] was sinds 1967 woonachtig in:

i) het woonhuis met ondergrond, erf en aanbehoren aan plaatselijk bekend als [adres 1] , en

ii) het appartement, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen in het souterrain en op de begane gerond, met een berging in het souterrain ten tijde van de splitsing in appartementsrechten nog plaatselijk bekend als [adres 2] , maar ten gevolge van samenvoeging inmiddels plaatselijk bekend als [adres 1]

(hierna samen te noemen: de woning).

2.2.

Na het overlijden van haar echtgenoot op 30 juli 2016 was [eiser] – als enig erfgenaam in zijn nalatenschap – als enige eigenaar van de woning.

2.3.

Gezien de 82-jarige leeftijd van [eiser] had zij besloten op zoek te gaan naar een kleinere woonruimte en de woning te gaan verkopen.

2.4.

[gedaagde 3] is als makelaar en vennoot verbonden aan Recourt. Hij heeft [eiser] bijgestaan bij de verkoop van de woning.

2.5.

Op initiatief van mevrouw [naam 1] (een vriendin van [eiser] , hierna: [naam 1] ) vond op 28 oktober 2021 een oriënterend gesprek plaats in de woning ter zake de verkoop daarvan, waarbij [eiser] , [gedaagde 3] en [naam 1] aanwezig waren. [eiser] heeft toen onder meer gezegd dat zij mede door haar leeftijd geen hypotheek kon krijgen, zodat zij pas een andere woning zou kunnen kopen nadat de woning was verkocht (en zij de koopprijs had ontvangen).

2.6.

In de opvolgende periode heeft [gedaagde 3] [gedaagde 1] geïnformeerd over de woning. [gedaagde 3] was bekend met [gedaagde 1] , omdat Recourt eerder als makelaar optrad bij vastgoedtransacties waar [gedaagde 1] als koper of verkoper bij betrokken was. [gedaagde 1] houdt zich al jaren bezig met het opkopen van oude vooroorlogse panden in Amsterdam om deze vervolgens te renoveren en te verkopen. [gedaagde 1] doet dat normaalgesproken via zijn onderneming. Gelet op de ligging van de woning nabij zijn eigen woning, had [gedaagde 1] interesse om de woning in privé te kopen voor zijn zoon en dochters.

2.7.

Op 28 december 2020 vond een tweede bespreking in de woning plaats, waarbij [eiser] , [gedaagde 3] en [naam 1] aanwezig waren. Op uitnodiging van [gedaagde 3] is [gedaagde 1] gedurende die bespreking langsgekomen om de woning te bezichtigen.

2.8.

Op 11 januari 2021 heeft [gedaagde 3] een e-mail gestuurd naar mevrouw [naam 1] , met voor zover relevant de volgende inhoud:

“
Onderwerp: eerste gedachten [adres 1] en [adres 2] en offerte voor verkoop begeleiding

Goedemiddag [naam 1] , rechtbank],

(…)

Ik ‘denk’ nu aan volgende…..maar wil graag nog samen overleggen met mn kantoorgenoten ‘sparren’ maar dan hebben jullie vast indicatie.

‘af/verbouwd’ 7.500 euro pm2 voor woonoppervlakte en voor overig inpandig en kelder een % afwaarderen

[adres 3] vraag 7700,- is ‘af’… maar staat wel al tijd (275 dagen) te koop… dus wellicht is die 7.500 iets te hoog…

[adres 4] (valt onder woon opp… maar…wel minder ) 34,6 m2 x 7.500 x 50% = 129.750,-

[adres 5] (overig inpandig) 22,2m2 x 7500 x 25% = 41.625,-

[adres 6] en [adres 7] (woonopp) 91,8m2 x 7500 x 100% = 688.500,-

[adres 8] (overig inpandig =1.92 hoog) 29,4m2 x 7500 x 50% = 110.250,-

[adres 9] (overig inpandig= 1,95hoog) 26,5m2 x 7500 x 50% = 99.375,-

[adres 10] (woonopp = 2,03 hoog) 16m2 x 7500 x 100% = 120.000,0

Zolder 4,8m2 (overig inpandig) 4,8m2x 7500 x25% = 9.000,-

Totaal afgerond 1.200.000,- minus verbouwing/risico van 2.000pm2 = 225m2 = 450.000 = 750.000,-- (en moeten we wel kopers vinden onder de 1,90m)

Als een belegger (die gaat verbouwen/verhuren) het koopt die komt denk ik niet ‘uit’ (…)

Dus max 41.000 huur dan is rendement 41.000/1.200.000,- x 100% = 3.41% bruto… Meeste beleggers willen minimaal 4%-5%

Ik ga dit ook even overleggen met m’n kantoorgenoten…. Het is namelijk wel een hele klap minder dan de woz waarde….”

2.9.

Op 13 januari 2021 vond een derde bespreking plaats in de woning, waarbij [eiser] , [gedaagde 3] en [naam 1] aanwezig waren. Besproken is dat ofwel levering van de woning pas kon plaatsvinden als [eiser] al een nieuwe koopwoning had betrokken ofwel [eiser] – tot oplevering van de nieuwe (koop)woning – in de woning kon blijven wonen. Ook was van belang dat [eiser] de verkoopopbrengst moest gebruiken voor de aanschaf van een nieuwe (koop)woning. Ook heeft [gedaagde 3] voorgehouden dat de woning eerst zou moeten worden opgeruimd voordat er foto’s konden worden gemaakt voor Funda. [eiser] gaf aan hier tegenop te zien. Al met al heeft [gedaagde 3] aan [eiser] voorgesteld om een onderhands biedingsproces in te richten. Ook heeft [gedaagde 3] voorgesteld om [gedaagde 1] een bieding te laten doen. [eiser] heeft met beide voorstellen ingestemd.

2.10.

[gedaagde 3] heeft vervolgens inschrijfvoorwaarden opgesteld en deze op 20 januari 2021 besproken met [eiser] . Daarin staat onder meer over de leverdatum: “uiterlijk 15 januari 2022 of zoveel eerder als verkoper wenst met 6 weken aanzegtermijn aan koper doch niet eerder dan 01 juni 2021”. [gedaagde 3] heeft daarnaast aan [gedaagde 1] laten weten dat [eiser] de koopprijs al wenste te ontvangen voorafgaande aan de levering.

2.11.

Omdat [eiser] had begrepen dat haar buurman, de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ), geïnteresseerd was in de koop van de woning, heeft zij hem doorverwezen naar [gedaagde 3] .

2.12.

Op 20 januari 2021 heeft de zoon van [naam 2] de woning bezichtigd.

2.13.

[gedaagde 3] heeft vervolgens biedingsformulieren gestuurd aan [gedaagde 1] en de zoon van [naam 2] . Daarop heeft [gedaagde 3] op 7 april 2021 twee biedingen ontvangen voor de koop van de woning:

1. [gedaagde 1] heeft € 837.000,00 geboden, en

2. de zoon van [naam 2] heeft € 792.600,00 geboden.

2.14.

[gedaagde 3] heeft voormelde biedingen op 7 april 2021 besproken met [eiser] op het kantoor van Recourt. [eiser] heeft toen besloten akkoord te gaan met de bieding van [gedaagde 1] . [eiser] heeft vervolgens [gedaagde 1] gebeld met de mededeling dat de woning aan hem zou worden gegund.

2.15.

Bij schriftelijke overeenkomst van 19 april 2021 heeft [eiser] de woning verkocht aan [gedaagde 1] en heeft [gedaagde 1] de woning gekocht van [eiser] voor een koopsom van
€ 837.000,00. [eiser] en [gedaagde 3] zijn daarbij overeengekomen dat sprake zou zijn van een flexibele opleverdatum, voorfinanciering en een voortgezet gebruik van [eiser] tussen de oplevering van de woning en de verhuizing van [eiser] naar haar nieuwe woning.

2.16.

Bij brief van 17 februari 2022 heeft de (voormalig) advocaat van [eiser] aan [gedaagde 1] bericht dat zij voornemens is de koopovereenkomst te vernietigen, wegens dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. [eiser] had namelijk van een kennis gehoord dat de verkoopprijs van de woning veel hoger had moeten zijn. Vernietiging kon worden voorkomen als [gedaagde 1] een koopprijs van € 1.143.750,00 zou betalen.

2.17.

De advocaat van [gedaagde 1] heeft daarop bij brief van 18 februari 2022 medegedeeld dat van een gebrek geen sprake is en dat [eiser] wordt verzocht om na te komen waartoe zij zich heeft verplicht op grond van de koopovereenkomst.

2.18.

[eiser] is niet verschenen bij de notaris op het in de koopovereenkomst genoemde leveringsmoment, te weten 18 februari 2022 om 15.00 uur.

2.19.

Vervolgens heeft [gedaagde 1] op 21 februari 2022 [eiser] een deurwaardersexploot laten betekenen, waarbij [eiser] ingebreke is gesteld en nakoming van de koopovereenkomst wordt verlangd, bij gebreke waarvan [gedaagde 1] aanspraak zou maken op een boete. Een e-mail met woorden van gelijke strekking heeft de advocaat van [gedaagde 1] op 1 maart 2022 gestuurd aan [eiser] .

2.20.

Op 1 maart 2022 heeft de advocaat van [eiser] laten weten dat zij alsnog tot levering zal overgaan, onder de voorwaarde dat [eiser] in ieder geval tot 25 april 2022 in de woning mag blijven. [gedaagde 1] is daarmee akkoord gegaan, waarna [gedaagde 1] en [eiser] hieromtrent een “depotovereenkomst” hebben laten opstellen door de bij de verkoop betrokken notaris.

2.21.

Bij notariële akte van 7 maart 2022 heeft [eiser] de woning geleverd aan [gedaagde 1] .

2.22.

De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 8 maart 2022 aan [gedaagde 1] medegedeeld dat zij de koopovereenkomst vernietigt op grond van bedrog, misbruik van omstandigheden en/of dwaling.

2.23.

[eiser] heeft Carla van den Brink Makelaars en Broersma Makelaardij afzonderlijk ingeschakeld en een onderzoek laten doen naar de waarde van de woning per 19 april 2021 (de datum van de verkoop). Van den Brink komt uit op een taxatiewaarde van € 1.125.000,00 en Broersma op € 1.225.000,00.

2.24.

[eiser] heeft voor het gebruik na de levering van de woning een gebruiksvergoeding betaald aan [gedaagde 1] overeenkomstig de “depotovereenkomst”. Op 25 april 2022 heeft [eiser] de woning aan [gedaagde 1] leeg opgeleverd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1. te verklaren voor recht dat de tussen [eiser] als verkoper en [gedaagde 1] als koper op 19 april 2021 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning op 8 maart 2022 rechtsgeldig is vernietigd op grond van bedrog, althans misbruik van omstandigheden, althans dwaling, dan wel te verklaren voor recht dat voormelde koopovereenkomst middels het ten deze te wijzen vonnis wordt vernietigd op grond van bedrog, althans misbruik van omstandigheden, althans dwaling;

2. [gedaagde 1] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis mee te werken aan levering van de woning aan [eiser] ;

3. [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag, dan wel gedeelte van een dag, dat hij zich niet houdt aan de veroordeling als genoemd onder 2 van dit petitum, zulks met een maximum € 350.000,00;

4. te verklaren voor recht dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de door [eiser] als gevolg van de vernietiging van voormelde koopovereenkomst geleden en te lijden schade, waaronder in ieder geval begrepen de kosten verband houdende met de onder 2 van dit petitum bedoelde levering alsmede de hierdoor verschuldigde overdrachtsbelasting;

5. [gedaagde 1] te veroordelen om aan [eiser] terug te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, het bedrag dat [eiser] aan [gedaagde 1] heeft betaald wegens het voortgezet gebruik van de woning in de periode van 7 maart 2022 tot (maximaal) 25 april 2022;

6. [gedaagde 1] te veroordelen aan nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro een bedrag van € 131,00 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 68,00 in geval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd;

7. [gedaagde 1] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de beslagkosten daaronder begrepen, met bepaling dat als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

subsidiair

[gedaagde 1] , Recourt en [gedaagde 3] hoofdelijk, des de één betaald hebbende, de ander bevrijd zijnde, te veroordelen:

8. om aan [eiser] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen een bedrag wegens schadevergoeding van € 337.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2022 (de dag van levering van de woning), althans de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

9. om aan [eiser] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen een bedrag van € 3.460,00 in verband met de buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 lid 2 onder Pro c (berekend conform de Staffel BIK), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2022 (de dag van levering van de woning), althans de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

10. in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro een bedrag van € 131,00 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 68,00 in geval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd;

11. in de kosten van dit geding, de beslagkosten daaronder begrepen, met bepaling dat als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van het vonnis, wettelijke rente verschuldigd is.

3.2.

Recourt c.s. en [gedaagde 1] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De vorderingen voor zover ingesteld tegen [gedaagde 1]

4.1.

Voor de primaire vorderingen van [eiser] jegens [gedaagde 1] moet worden beoordeeld de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van bedrog, misbruik van omstandigheden en/of dwaling.

Bedrog

4.2.

Bedrog is op grond van artikel 3:44 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.

4.3.

[eiser] houdt het ervoor dat sprake van een vooropgezet plan van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] om de woning voor een veel te lage prijs aan [gedaagde 1] te verkopen. Zij stelt dat zij met [gedaagde 1] bieding heeft ingestemd doordat [gedaagde 3] haar onjuist had geïnformeerd over de waarde van de woning en ten onrechte heeft geadviseerd om de bieding van [gedaagde 1] te accepteren. Onder deze omstandigheden was [gedaagde 1] verplicht om [eiser] op de hoogte te brengen van het feit dat de waarde van de woning veel hoger ligt dan de koopprijs. Daarnaast had [gedaagde 1] [eiser] ook moeten voorhouden dat overbieden eerder regel dan uitzondering was op de destijds overspannen Amsterdamse woningmarkt. Tot slot had [gedaagde 1] niet mogen verzwijgen dat hij en [gedaagde 3] in eerdere transacties met elkaar hebben samengewerkt.

4.4.

De rechtbank oordeelt dat het beroep op bedrog faalt. De stelling van [eiser] dat er sprake is van een vooropgezet plan van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] – hetgeen door [gedaagde 1] wordt betwist – kan niet worden gevolgd zonder een nadere onderbouwing. Die heeft [eiser] niet gegeven. Het enkele feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] bij eerdere transacties hebben samengewerkt is daartoe onvoldoende. [eiser] heeft niet gesteld dat [gedaagde 3] enig (financieel) belang had bij een verkoop aan specifiek [gedaagde 1] . [eiser] werd dus bijgestaan door een makelaar die haar belang diende. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat [gedaagde 1] hoefde [eiser] moest informeren over de eerdere samenwerkingen met Recourt en/of [gedaagde 3] , de situatie op de woningmarkt of de waarde die de woning volgens hem had.

Misbruik van omstandigheden

4.5.

Volgens artikel 3:44 lid 4 BW Pro is misbruik van omstandigheden aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden (zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid) bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, hoewel hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.

4.6.

[eiser] heeft gesteld dat zij zich in een afhankelijke positie bevond gezien haar leeftijd (82 jaar), onervarenheid op het gebied van vastgoedtransacties en nu zij geen toegang tot internet heeft om zich te informeren over de waarde van vergelijkbare panden. [gedaagde 1] had kunnen (en moeten) weten dat [eiser] geen idee had van de werkelijke waarde van de woning door aanvaarding van een te lage koopprijs. [gedaagde 1] heeft desondanks bevorderd dat haar handtekening onder de koopovereenkomst is komen te staan.

4.7.

Ook het beroep op misbruik van omstandigheden wordt verworpen. [gedaagde 1] handelde hier als koper in het economisch verkeer op de woningmarkt met [eiser] die werd bijgestaan door [gedaagde 3] , een professioneel verkoopmakelaar. Een verkoopmakelaar mag in zijn algemeenheid worden geacht onafhankelijke bijstand te verlenen aan een verkoper. In een dergelijke situatie bevindt [eiser] zich in beginsel niet in een afhankelijke positie. Dat kan (onder omstandigheden) anders zijn als [gedaagde 1] wist van de door [eiser] gestelde tekortkomingen van [gedaagde 3] als makelaar (zie hierna), maar daar is niet van gebleken. [gedaagde 1] mocht er dan ook van uitgaan dat [eiser] wist waar zij mee bezig was toen zij de bieding accepteerde en de koop- en leveringsakte ondertekende.

Dwaling

4.8.

Op grond van artikel 6:228 lid 1 onder Pro b BW is er sprake van dwaling indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.

4.9.

[eiser] stelt dat [gedaagde 1] verplicht was haar in te lichten dat de werkelijke waarde van de woning hoger zou liggen dan de koopprijs. Daarnaast had [gedaagde 1] moeten vertellen dat hij eerder met [gedaagde 3] heeft samengewerkt.

4.10.

Hiervoor is al overwogen dat [gedaagde 1] in de gegeven omstandigheden niet had behoeven in te lichten over de waarde van de woning en eerdere samenwerkingen met [gedaagde 3] . Het beroep van [eiser] op dwaling slaagt dan reeds hierom niet.

4.11.

De slotsom is dat [eiser] – tegenover de betwisting – onvoldoende heeft toegelicht dat sprake is geweest van dwaling, misbruik van omstandigheden en/of bedrog. Er is dan ook geen grond voor vernietiging van de koopovereenkomst en hetgeen primair is gevorderd, zal worden afgewezen.

Onrechtmatig handelen

4.12.

[eiser] stelt subsidiair dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld, aangezien hij heeft geprofiteerd van de (gestelde) wanprestatie van Recourt c.s. Hierna zal worden geoordeeld dat Recourt c.s. niet is tekortgeschoten jegens [eiser] , zodat deze vordering om die reden niet toewijsbaar is. Echter, ook indien een tekortkoming wel zou komen vast te staan is naar geldend recht het enkele profiteren daarvan niet onrechtmatig. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden vereist en die zijn in het geheel niet gesteld. Er is dus geen grond voor schadevergoeding door [gedaagde 1] uit onrechtmatige daad.

Slotsom

4.13.

Gelet op het voorgaande worden alle vorderingen tegen [gedaagde 1] afgewezen.

4.14.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde 1] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:

- griffierecht € 2.277,00

- salaris advocaat €
5.290,00(2 punten × tarief € 2.645,00

Totaal € 7.567,00

4.15.

De rechtbank zal daarnaast [eiser] veroordelen in de nakosten van [gedaagde 1] , op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

De vorderingen voor zover ingesteld tegen Recourt c.s.

4.16.

[eiser] verwijt [gedaagde 3] de op hem als verkopend makelaar rustende zorgplicht te hebben geschonden, waardoor er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht tussen [eiser] en Recourt. De woning heeft daardoor veel minder opgebracht dan als [gedaagde 3] die zorgvuldigheid wel in acht zou hebben genomen; voor deze schade is Recourt c.s. hoofdelijk aansprakelijk, aldus [eiser] .

Zorgplicht

4.17.

Op grond van artikel 7:401 van Pro het BW moet de makelaar als opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Daarbij moet het handelen van de makelaar, rekening houdend met de omstandigheden van het geval en de persoon van de opdrachtgever en opdrachtnemer, de zorg betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht.

Heeft Recourt c.s. haar zorgplicht geschonden?

4.18.

Volgens [eiser] heeft Recourt c.s. haar zorgplicht – samengevat – op de volgende wijzen geschonden. Ten eerste heeft [gedaagde 3] geen duidelijk advies gegeven over de beoogde verkoopopbrengst. Ten tweede heeft [gedaagde 3] de verschillende verkoopmogelijkheden/scenario’s niet (indringend genoeg) met [eiser] besproken en schriftelijk vastgelegd. Ten derde heeft [gedaagde 3] nagelaten om de woning aan de markt aan te bieden (door bijvoorbeeld plaatsing op Funda, of het intranet van NVM makelaars), terwijl op dat moment sprake was van een ‘overspannen’ Amsterdamse verkopersmarkt. Ten vierde heeft [gedaagde 3] [eiser] niet gewezen op het aanzienlijke verschil in de beoogde verkoopopbrengst die een onderhandse biedingsproces zou opleveren dan wanneer de woning wel via Funda (de vrije markt) was aangeboden.

4.19.

Op [eiser] , die heeft gesteld dat Recourt c.s. in de nakoming van haar zorgplicht is tekortgeschoten, rust volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die haar stelling kunnen dragen.

Advies verkoopopbrengst

4.20.

Recourt c.s. voert aan dat [gedaagde 3] al het nodige met [eiser] heeft besproken. Ook over de te verwachten verkoopopbrengst heeft hij haar geïnformeerd, door de e-mail van 11 januari 2021 die zij bij [eiser] thuis ook hebben besproken op 13 januari 2021 in aanwezigheid van [naam 1] . [eiser] erkent deze e-mail te hebben ontvangen: [gedaagde 3] heeft deze op haar verzoek gestuurd aan [naam 1] , aangezien zij zelf geen e-mailadres had, en [naam 1] heeft de e-mail geprint en aan [eiser] gegeven. Daarmee staat vast dat [eiser] kennis had kunnen nemen van de inhoud van de e-mail, waarin [gedaagde 3] uitgebreid toelicht hoe hij tot een indicatie van de beoogde verkoopopbrengst van de woning komt. Deze e-mail kan dan ook niet anders worden begrepen als een advies over de beoogde verkoopopbrengst. [eiser] heeft verklaard dat zij niet meer weet of zij deze e-mail heeft gelezen. [gedaagde 3] mocht er echter op vertrouwen dat zij voldoende kennis heeft kunnen nemen van zijn advies, mede omdat hij heeft verklaard de inhoud daarvan te hebben besproken op 13 januari 2021. [eiser] heeft dit onvoldoende weersproken; zij heeft hierop slechts verklaard dat zij niet meer precies weet of de e-mail is besproken, maar dat het in elk geval niet uitvoerig is besproken. [eiser] heeft dus onvoldoende toegelicht dat [gedaagde 3] op dit punt nalatig is geweest.

Bespreken van verkoopmogelijkheden

4.21.

Recourt c.s. voert aan dat [gedaagde 3] wel degelijk diverse verkoopscenario’s met [eiser] heeft doorgesproken en dat zij gezamenlijk hebben besloten om twee partijen uit te nodigen een bod te doen. Anders dan [eiser] eerder heeft toegelicht in de dagvaarding, blijkt uit hetgeen zij ter zitting heeft verklaard dat [gedaagde 3] verschillende verkoopmogelijkheden met haar heeft besproken. Volgens [eiser] heeft [gedaagde 3] gezegd dat er foto’s moesten worden gemaakt en heeft zij gezegd dat zij dat op dat moment niet wilde. [gedaagde 3] heeft daarnaast onweersproken aangevoerd [eiser] twee bijzondere wensen had, namelijk een flexibele levertermijn en de mogelijkheid van ‘voorfinanciering’ (betaling voorafgaande aan de levering). Daarop heeft [gedaagde 3] voorgesteld om een biedingsproces in te richten voor twee professionele partijen. [eiser] heeft verklaard dat zij daarmee heeft ingestemd. Het idee om de woning te verkopen via Funda is eveneens besproken, maar dat is volgens [eiser] geparkeerd, omdat zij dan de woning moest opruimen voor het maken van foto’s. Ook heeft [eiser] ter zitting verklaard dat de mogelijkheid van veilen is besproken. Hieruit blijkt dat [gedaagde 3] juist wel diverse verkoopscenario’s met [eiser] heeft doorgesproken. Het enkele feit dat deze mogelijkheden niet schriftelijk zijn vastgelegd, maakt het handelen nog niet onzorgvuldig.

Aanbieden van de woning aan de markt

4.22.

Ook het verwijt dat de woning niet aan de markt is aangeboden door het op Funda of het NVM-intranet te plaatsen, treft geen doel. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [eiser] immers met [gedaagde 3] besproken om de woning via Funda aan te bieden, maar heeft zij, in samenspraak met [gedaagde 3] , weloverwogen besloten om dit niet te doen en eerst het biedingsproces te doorlopen en te kijken wat daaruit zou komen.

Waarschuwen

4.23.

Tot slot stelt [eiser] dat [gedaagde 3] haar niet (indringend genoeg) heeft gewaarschuwd voor het feit dat de woning op de gekozen wijze veel minder zou opbrengen dan bij verkoop buiten Funda/de vrije markt om. Volgens [eiser] blijkt uit twee door haar overgelegde taxaties dat de werkelijke waarde van de woning op het moment van verkoop circa € 1.175.000 was. De gerealiseerde verkoopopbrengst van € 837.000,00 ligt dus ongeveer 30% lager, hetgeen niet te verantwoorden is. Als [eiser] hierover correct was voorgelicht, was zij nooit akkoord gegaan met de bieding van [gedaagde 1] .

4.24.

Recourt c.s. betwist dat verkoop via Funda (veel) meer zou hebben opgebracht. Recourt c.s. wijst op een aantal onjuiste uitgangspunten in de door [eiser] overgelegde taxaties. Zo wordt in de taxaties geen rekening gehouden met [eiser] bijzondere voorwaarden bij verkoop – de flexibele opleveringstermijn en de voorfinanciering – die beide een drukkend effect hebben op de prijs. [gedaagde 3] heeft ter zitting toegelicht dat de woning minder courant was door deze bijzondere voorwaarden en doordat het volledig gerenoveerd moest worden; om die reden heeft een bekende uitgenodigd, [gedaagde 1] , die hij kon vertrouwen, zodat het voor [eiser] goed zou gaan. Recourt c.s. onderbouwt dat de verkoopopbrengst van € 837.000 niet (te) laag is door te wijzen op de (niet bij bieders bekende) inschatting van [gedaagde 3] vooraf van € 750.000 en de (onafhankelijk van [gedaagde 1] gedane) bieding van € 792.600 van [naam 2] , samen met professioneel belegger Damvest.

4.25.

Recourt c.s. heeft dus gemotiveerd betwist dat de keuze om de woning niet op Funda aan te bieden tot een te lage verkoopopbrengst heeft geleid. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [eiser] niet nader toegelicht dat de woning – met de bijzondere voorwaarden van de flexibele opleveringstermijn en voorfinanciering – via Funda een bedrag had kunnen opleveren in de orde van € 1.175.000. De door [eiser] overgelegde taxatierapporten maken dat niet anders, omdat daarin geen rekening is gehouden met het bestaan van genoemde bijzondere voorwaarden en [eiser] niet heeft betwist dat die een drukkend effect hebben op de verkoopopbrengst. Nu niet komt vast te staan dat de woning minder heeft opgeleverd door de keuze voor een onderhandse bieding, komt ook niet vast te staan dat [gedaagde 3] [eiser] beter had moeten waarschuwen voor deze keuze. Alleen al om die reden kan de handelwijze van [gedaagde 3] niet onzorgvuldig worden genoemd.

Slotsom

4.26.

Kortom, geen van de door [eiser] gestelde verwijten aan Recourt c.s. komt vast te staan. Het feit dat [eiser] destijds 82 jaar was, weduwe zonder kinderen en geen ervaring of deskundigheid had op het gebied van vastgoed en daarom volledig leunde op de adviezen van [gedaagde 3] , maakt dat oordeel niet anders. Voor zover [eiser] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat de opdrachtovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd en er geen afspraken over de door [eiser] te betalen courtage zijn gemaakt, worden die verwijten niet beoordeeld, omdat [eiser] op geen enkele wijze heeft toegelicht hoe de gestelde schade hierdoor (mede) is ontstaan.

4.27.

Gelet op het voorgaande kan in het geschil tussen [eiser] en Recourt c.s. geen vorderingsrecht op Recourt worden vastgesteld, omdat Recourt c.s. niet is tekortgeschoten als opdrachtnemer.

4.28.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Recourt c.s. worden veroordeeld. Aangezien Recourt en [gedaagde 3] inhoudelijk hetzelfde verweer hebben aangevoerd, zal de rechtbank slechts eenmaal het salaris voor de advocaat vaststellen. De kosten aan de zijde van Recourt c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 5.737,00

- salaris advocaat €
5.290,00(2 punten × tarief € 2.645,00)

Totaal € 11.027,00

4.29.

De rechtbank zal daarnaast [eiser] veroordelen in de nakosten van Recourt c.s., op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

ten aanzien van [gedaagde 1]

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] voor zover ingesteld tegen [gedaagde 1] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 7.567,00,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

ten aanzien van Recourt c.s.

5.4.

wijst de vorderingen van [eiser] voor zover ingesteld tegen Recourt c.s. af,

5.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Recourt c.s. begroot op € 11.027,00,

5.6.

ten aanzien van zowel Recourt c.s. als [gedaagde 1]

5.7.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.F. Zaagsma en in het openbaar uitgesproken op8 februari 2023.

Afwijzing vordering vernietiging koopovereenkomst wegens te lage koopprijs en zorgplicht makelaar

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing