Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10651973 KK EXPL 23-475
vonnis van: 15 augustus 2023
fno.: 58984
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in verzet
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg
t e g e n
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in verzet
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de oorspronkelijke dagvaarding van 15 juni 2023
- het verstekvonnis van 18 juli 2023
- de dagvaarding in verzet van 7 augustus 2023.
Naast deze procedure is [eiser] ook een executiegeschil gestart vanwege de door Ymere aangezegde executiemaatregelen (zaaknummer 10650083 KK EXPL 23-468). In beide procedures heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden op 8 augustus 2023. Op die mondelinge behandeling is verschenen [eiser] vergezeld door de gemachtigde. Namens Ymere is verschenen [naam] vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ymere heeft op de zitting toegezegd de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis op te schorten totdat in deze procedure is beslist. [eiser] heeft daarop de vorderingen in het executiegeschil ingetrokken. Vervolgens is in deze procedure vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[eiser] huurt met ingang van 24 maart 2022 van Ymere de woning aan de [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Ymere (versie december 2017) van toepassing. Daarin wordt het volgende bepaald:
“Artikel 6
(…)
2. De woning moet worden gebruikt als woonruimte door de huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden (…)
3. De huurder is verplicht de woning en eventuele gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen behoorlijk en overeenkomstig de bestemming te gebruiken (…)
(…)
15. Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken of andere activiteiten verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Als de huurder dit verbod overtreedt, is hij van rechtswege een boete verschuldigd zoals staat vermeld in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst). Ook heeft Ymere het recht om de geleden schade te verhalen op de huurder.”
1.2.
De tarievenlijst bepaalt dat voornoemde boete € 5.000,00 bedraagt.
1.3.
[eiser] heeft huurtoeslag aangevraagd, maar deze aanvraag is afgewezen omdat volgens de Basisregistratie Personen (BRP) de vorige huurder nog ingeschreven stond op het adres. Op verzoek van [eiser] is de gemeente op 4 mei 2022 een adresonderzoek gestart. De gemeente heeft daarbij aangegeven dat het onderzoek ongeveer drie maanden zou duren.
1.4.
In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan. Ymere heeft de vordering uit handen gegeven waarna met [eiser] op 28 september 2022 een betalingsregeling is overeengekomen.
1.5.
De gemeente heeft op 16 november 2022 de vorige huurder met terugwerkende kracht uitgeschreven. Op 13 december 20022 heeft [eiser] met terugwerkende kracht huurtoeslag ontvangen. Er is toen een bedrag van € 3.029,00 uitgekeerd.
1.6.
Op 29 april 2023 heeft de politie na een melding van wateroverlast/lekkage in het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen met 142 hennepplanten en 12 assimilatielampen. Ook was er volgens de politie sprake van diefstal van energie en stonden in het gehuurde geen meubels.
1.7.
[eiser] kan sinds 2 mei 2023 weer over de sleutels beschikken. Hij heeft het gehuurde tot op heden niet opgeruimd noch is hij daar woonachtig.
Het geschil
2. Bij de op 15 juni 2023 uitgebrachte dagvaarding heeft Ymere, bij wege van voorlopige voorziening, gevorderd dat [eiser] veroordeeld wordt tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een contractuele boete van € 5.000,00, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3. Ymere heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [eiser] tekortgeschoten is in de nakoming van diverse verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiser] heeft het gehuurde onderverhuurd althans zonder toestemming in gebruik gegeven aan derden en hij heeft zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde. Verder heeft hij het gehuurde gebruikt althans laten gebruiken voor illegale bedrijfsmatige hennepteelt. Hierdoor is tevens de bestemming van het gehuurde gewijzigd en heeft hij zich niet als goed huurder gedragen. Gelet op de ernst van de tekortkomingen en het ‘zero tolerance’ beleid dat Ymere hanteert, heeft zij recht op ontruiming van het gehuurde en op betaling van de contractuele boete.
4. Bij verstekvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen.
5. [eiser] komt in verzet van voornoemd vonnis. [eiser] vordert, kort gezegd, het verstekvonnis te vernietigen en het gevorderde af te wijzen, met veroordeling van Ymere in de proceskosten.
6. [eiser] legt hieraan het volgende ten grondslag. [eiser] heeft een Wajong-uitkering en om te voorzien in zijn vaste lasten is hij aangewezen op huurtoeslag. De aanvraag is echter afgewezen vanwege de illegale inschrijving op het adres. In plaats van de inschrijving ongedaan te maken of [eiser] te helpen, heeft Ymere een deurwaarder ingeschakeld die gedreigd heeft met ontruiming. [eiser] heeft uit pure wanhoop het gehuurde tijdelijk onderverhuurd. Hij was niet op de hoogte van de hennepkwekerij en als hij dat had geweten had hij dat nooit toegestaan. Na ontvangst van de huurtoeslag wilde de onderhuurder ook niet meer vertrekken.
De beoordeling
Ontvankelijkheid
7. [eiser] is ontvankelijk in zijn verzet. De verzetdagvaarding is tijdig uitgebracht.
8.
Ontruiming
Ontruiming
Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is een ingrijpende maatregel ten aanzien van het woonrecht van [eiser] en heeft – veelal – een definitief karakter. Voor toewijzing is in beginsel slechts plaats indien met voldoende mate van zekerheid valt te verwachten dat de rechter in een bodemzaak een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de thans voorliggende feiten zal toewijzen. Tegen die achtergrond is een vordering tot ontruiming in kort geding slechts toewijsbaar indien zich aan de zijde van Ymere bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zwaarwegend zijn dat in redelijkheid – bij afweging van de over een weer bij ontruiming betrokken belangen – niet van haar gevergd kan worden dat zij een dergelijke beslissing in een bodemprocedure afwacht. Hierbij weegt in casu mee dat Kharaman thans niet in de woning woont.
9. De gevorderde ontruiming moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Uit dit artikel volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, ook waar het betreft een huurovereenkomst, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd zal zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
10. Vaststaat dat [eiser] het gehuurde heeft onderverhuurd en dat hij daar in ieder geval sinds november 2022 niet heeft gewoond. [eiser] heeft verder niet betwist dat in het gehuurde 142 hennepplanten en 12 assimilatielampen zijn aangetroffen. De hennepkwekerij was van dusdanige omvang dat de kantonrechter voorshands van oordeel is dat er sprake was van bedrijfsmatige teelt. Hierdoor is tevens de bestemming van het gehuurde gewijzigd. [eiser] heeft dus in strijd met verschillende bepalingen uit de algemene voorwaarden gehandeld en hij heeft zich niet als goed huurder gedragen. Dat [eiser] niet op de hoogte zou zijn van de hennepkwekerij kan hem niet baten. [eiser] heeft er voor gekozen om het gehuurde onder te verhuren zonder daarop (voldoende) toezicht te houden. Hierdoor heeft hij het risico genomen dat het gehuurde niet als woonruimte zou worden gebruikt en is hij aansprakelijk voor hetgeen in het gehuurde is gebeurd. Verder is het houden van een hennepkwekerij in een woonomgeving zeer ongewenst en kan het leiden tot verloedering en drugs gerelateerde criminaliteit, zoals het illegaal aftappen van elektriciteit hetgeen in dit geval ook heeft plaatsgevonden. De kantonrechter komt dan ook tot het voorlopige oordeel dat [eiser] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit zal in beginsel een grond opleveren voor ontbinding.
11. [eiser] heeft aangevoerd dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat [eiser] als gevolg van de onterechte inschrijving in het BPR door de vorige huurder in geldnood is geraakt - om die reden kwam hij niet in aanmerking voor huurtoeslag - rechtvaardigt dit niet de onderhuur van de woning met alle gevolgen van dien. Het is op de eerste plaats niet de taak van Ymere om de inschrijving op het adres ongedaan te maken. Daarnaast volgt niet uit de stukken dat [eiser] zich tot Ymere heeft gewend en daarbij heeft aangegeven dat de illegale inschrijving de reden is van de achterstand dan wel dat hij daarvoor om coulance heeft gevraagd. Ymere heeft dit ook betwist. [eiser] heeft zonder overleg te voeren met Ymere het gehuurde onderverhuurd, terwijl Ymere juist geprobeerd heeft om tot een oplossing te komen. Na het ontstaan van de betalingsachterstand heeft Ymere immers contact opgenomen met het Buurtteam, heeft zij [eiser] aangemeld bij schuldhulpverlening en heeft de deurwaarder namens haar een regeling met [eiser] getroffen. Dat [eiser] uit pure wanhoop de woning heeft onderverhuurd volgt de kantonrechter niet. Daarbij komt dat de tekortkoming ernstig is en Ymere een ‘zero-tolerance’ beleid hanteert. Van Ymere kan niet verlangd worden dat zij een huurder, die heeft toegestaan, dan wel onvoldoende heeft verhinderd, dat in het gehuurde bedrijfsmatig hennep wordt geteeld, een tweede kans geeft.
12. De kantonrechter is dan ook voorshands van oordeel dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden. Daarom wordt de vordering tot ontruiming toegewezen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser] een langere ontruimingstermijn dan drie dagen te geven omdat hij sinds november 2022 al elders zijn hoofdverblijf heeft. Dat hij nergens terecht zou kunnen heeft hij onvoldoende onderbouwd.
Contractuele boete
13. Ymere heeft de betaling van de boete gebaseerd op artikel 6.15 van de algemene voorwaarden en de bijbehorende tarievenlijst. De overeenkomst tussen Ymere en [eiser] moet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Artikel 6.15 van de algemene voorwaarden is een beding zoals bedoeld in artikel 3.1 van de richtlijn omdat daarover niet afzonderlijk is onderhandeld. De kantonrechter is dan ook verplicht om ambtshalve na te gaan of het beding oneerlijk is in de zin van de richtlijn, en hij moet dat beding vernietigen indien hij vaststelt dat het beding oneerlijk is.
14. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a BW dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.
15. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter als maatstaf hanteren of de boete in een redelijke verhouding staat tot de voor Ymere te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld, en of de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Ymere dat met nakoming van de verplichting is gediend. Verder moet de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming opleveren om een boete te kunnen rechtvaardigen. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter levert het toestaan dan wel onvoldoende verhinderen dat het gehuurde gebruikt wordt voor bedrijfsmatige hennepteelt zonder meer een ernstige tekortkoming in de nakoming op die een boete rechtvaardigt. In de dagvaarding heeft Ymere over de hoogte van de gevorderde boete gesteld dat zij middels de boete huurders ervan probeert te weerhouden dat zij zich met hennepteelt inlaten. De boete moet een voldoende afschrikwekkende werking hebben en het bedrag moet in de pas lopen met de te realiseren omzetten uit hennepteelt. Gelet op het feit dat de boete gelimiteerd is, wordt voorshands geoordeeld dat het boetebeding niet onevenredig bezwarend is.
16. [eiser] heeft een beroep op matiging gedaan. Dit beroep slaagt. [eiser] heeft een beperkte financiële draagkracht hetgeen betekent dat hij nog lang bezig zal zijn als hij de volledige boete moet afbetalen. Daarnaast verliest hij ook zijn woning en moet hij bij zijn ouders en/of vriendin blijven wonen. De kantonrechter weegt ook mee dat anders dan in de uitspraak van het hof Amsterdam van 15 februari 2018 (zaaknummer 200.231.795/01 SKG) waar Ymere naar heeft verwezen, in dit geval niet is komen vast te staan dat [eiser] zelf de hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. Evenmin is aannemelijk geworden dat [eiser] door de onderhuurder meer vergoed heeft gekregen dan de maandelijkse huurprijs. Gelet op het mogelijke schadeverhaal van Ymere dat ook nog kan spelen naar aanleiding van de (wijze van) oplevering van het gehuurde, acht de kantonrechter matiging tot € 2.500,00 aan de orde.
17. De wettelijke rente wordt als onbetwist toegewezen.
18. [eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Ymere begroot op:
- dagvaardingskosten € 275,12 (oorspronkelijke dagvaarding)
- griffierecht € 129,00
- salaris gemachtigde
totaal € 1.131,12.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart het verzet deels gegrond en vernietigt het verstekvonnis dat op 18 juli 2023 tussen partijen gewezen is;
veroordeelt [eiser] om het gehuurde aan de [adres] binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 2.500,00 aan contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2023 tot aan de dag van betaling;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 1.131,12 voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter