Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/714134 / HA ZA 22-169
Vonnis van 11 januari 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. P.J. Sandberg te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.H. Heerebout te Hoofddorp.
Partijen zullen hierna [eisers] (in enkelvoud) en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 februari 2022 met producties,
- de conclusie van antwoord,
- het tussenvonnis van 1 juni 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling, tevens getuigenverhoor van 28 november 2022 en de daarin vermelde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
[gedaagde] en de heer [naam 1] (hierna: ‘ [naam 1] ’) woonden tijdens hun affectieve relatie samen in het appartement op de [adres] (hierna: het ‘appartement’). [gedaagde] en [naam 1] waren ieder voor een gelijk deel rechthebbende op het appartementsrecht.
2.2.
Op enig moment eindigde de affectieve relatie van [gedaagde] en [naam 1] , waarna ieder een eigen weg ging en beiden zijn verhuisd zonder het appartement te verkopen. Het appartement werd vervolgens verhuurd onder het beheer van Global Grand Realestate (hierna: ‘GGR’).
2.3.
[naam 2] (hierna: ‘ [naam 2] ’) was werkzaam bij GGR en voerde daarbij de titel ‘makelaar o.g.’.
2.4.
[gedaagde] heeft sinds 2017 problemen ondervonden met de huurder van het appartement. Een poging van [gedaagde] om het appartement te laten ontruimen mislukte in 2021. Vervolgens ontstond bij [gedaagde] de wens om het appartement in verhuurde staat te verkopen op advies van [naam 2] .
2.5.
Op 19 april 2021 heeft [gedaagde] aan [naam 2] per Whatsappbericht onder andere geschreven:
“(…) [naam 1] gaat akkoord (…)”.
“(…) [naam 1] gaat akkoord (…)”.
2.6.
[eisers] houdt zich bezig met de projectontwikkeling van onroerend goed. [naam 2] stelde [eisers] aan [gedaagde] voor als potentiële koper zonder dat het appartement publiekelijk te koop werd gezet. Vervolgens is er over het appartement onderhandeld, waarbij het contact tussen [eisers] en [gedaagde] steeds via [naam 2] verliep.
2.7.
Op 12 augustus 2021 heeft [gedaagde] aan [naam 2] per Whatsappbericht onder andere geschreven:
“(…) Ik heb zojuist begrepen dat [naam 1] er niet is . Hij is er komende week weer en gaat dan onderteken[en] (…)”
2.8.
Op 17 augustus 2021 is een document getiteld ‘koopovereenkomst’ digitaal ondertekend door [gedaagde] , [eisers] en de notaris mr. B.A.E.A. Berger (hierna: de ‘notaris’). In de aanhef van dit document is naast de ondertekenaars ook [naam 1] als verkoper opgenomen. Als koopobject is het appartement opgenomen voor een koopsom van € 330.000,00.
2.9.
Op 23 september 2021 werd namens de notaris aan [gedaagde] en [naam 1] een aantal documenten toegestuurd, waaronder een document getiteld ‘leveringsakte’.
2.10.
Dezelfde dag stuurde [naam 1] aan de notaris onder meer het volgende:
“(…)
Vandaag ben ik telefonisch benaderd door uw kantoor.
Ik heb aan hem aangegeven niet te zullen tekenen voor deze koopovereenkomst.
(…)”
2.11.
Op verzoek van [eisers] heeft een gerechtsdeurwaarder op 7 oktober 2021 en later op 17 januari 2022 [gedaagde] en [naam 1] gesommeerd om tot nakoming over te gaan van een koopovereenkomst van 17 augustus 2021 met betrekking tot het appartement.
2.12.
Op 1 februari 2022 heeft een gerechtsdeurwaarder op verzoek van [eisers] op het onverdeelde aandeel van [gedaagde] in (de opbrengst van) het appartement conservatoir beslag gelegd.
2.13.
Het appartement is door [gedaagde] en [naam 1] aan een derde verkocht in december 2021 en geleverd in februari 2022.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I voor recht te verklaren dat tussen partijen ten aanzien van het object een koopovereenkomst tot stand is gekomen,
II de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde] te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, vanwege een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen door [gedaagde] ,
III [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van primair € 263.100,00 en subsidiair € 55.000,00, in beide gevallen te vermeerderen met de contractuele, althans wettelijke rente vanaf de achtste dag na de sommatie op 7 oktober 2021 tot de dag van algehele betaling, meer subsidiair [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 33.000,00, te vermeerderen met de contractuele, althans wettelijke rente vanaf de achtste dag na de sommatie op 7 oktober 2021 tot de dag van algehele betaling,
IV [gedaagde] te veroordelen tot betaling van beslagkosten en de proceskosten.
3.2.
Aan zijn vorderingen legt [eisers] – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft het appartement mondeling verkocht aan [eisers] , waarbij [gedaagde] werd vertegenwoordigd door [naam 2] . Vervolgens zijn de afspraken met de gebruikelijke bepalingen neergelegd in een schriftelijke koopovereenkomst. Deze overeenkomst is door [gedaagde] ondertekend. [gedaagde] heeft daarmee de verplichting op zich genomen om het gehele appartement te leveren. Het lukte [gedaagde] niet om [naam 1] te laten meeleveren, maar nergens is uit gebleken dat de wil van [gedaagde] om te verkopen afhankelijk was van het akkoord van [naam 1] . [gedaagde] heeft via [naam 2] aan [eisers] laten weten dat de koop doorging. Dat blijkt ook uit het Whatsapp-bericht van 19 april 2021 aan [naam 2] . Vervolgens heeft [gedaagde] aan [naam 2] bevestigd dat [naam 1] in de week van 16 tot 22 augustus 2021 de overeenkomst zou gaan tekenen. [gedaagde] en [naam 1] hebben daarna het appartement verkocht en geleverd aan een derde. [gedaagde] is daardoor niet meer in staat om het appartement aan [eisers] te leveren. [eisers] heeft daarom de koopovereenkomst ontbonden en recht op schadevergoeding door [gedaagde] .
3.3.
Ter zitting heeft [eisers] zijn standpunten als volgt aangevuld. Mogelijk is er ook namens [naam 1] gecontracteerd. Met de mededeling aan [naam 2] op 12 augustus 2021 dat [naam 1] zou gaan tekenen, heeft [gedaagde] op zijn minst de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid opgewekt. [eisers] mocht er daarom vanuit gaan dat [gedaagde] gerechtigd was om namens [naam 1] te handelen. Bij [eisers] bestond het gerechtvaardigde vertrouwen dat overeenstemming bestond en een overeenkomst werd aangegaan, in elk geval met [gedaagde] .
3.4.
[gedaagde] voert – samengevat – als volgt verweer. [gedaagde] betwist dat zij namens zichzelf handelend de verplichting op zich heeft genomen om het gehele appartement te leveren. Verder betwist [gedaagde] dat zij namens [naam 1] akkoord is gegaan met de verkoop. Ook is [gedaagde] het niet eens met de schadebegroting van [eisers] Dat leidt volgens [gedaagde] ertoe dat de vorderingen moeten worden afgewezen met een hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de proceskosten en de nakosten.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] vordert voor recht te verklaren dat ‘tussen partijen’ ten aanzien van het ‘object’ een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] betwist dat. Hierna wordt eerst beoordeeld wat het gestelde koopobject is en tussen welke partijen er zou zijn gecontracteerd.
Koopobject
4.2.
De eerste vraag die voorligt is wat het gestelde koopobject is. [eisers] stelt primair dat de koop ziet op het gehele appartement. Subsidiair stelt [eisers] dat de koop slechts ziet op het onverdeelde aandeel van [gedaagde] . Ter zitting heeft [eisers] aangevoerd dat het gehele appartement aan [eisers] moest worden geleverd. Volgens [gedaagde] kon zij niet over het gehele appartement beschikken.
4.3.
Voor zover het mogelijk is dat de wil om iets te kopen zowel op het meerdere (de primaire vordering) als op het mindere (de subsidiaire vordering) kan hebben gezien, oordeelt de rechtbank als volgt. [eisers] wilde het appartement opknappen en met winst doorverkopen. Daardoor ligt de aankoop van een onverdeeld aandeel niet voor de hand en evenmin is gebleken dat daarover is onderhandeld. De op schrift gestelde afspraken zagen op het gehele appartement met een daarvoor bedoelde prijs. Onder deze omstandigheden is de subsidiaire stelling dat [eisers] recht heeft op levering van het onverdeelde aandeel in het appartement onvoldoende onderbouwd en zal die in elk geval worden afgewezen. Daarom wordt de gestelde koopovereenkomst hierna slechts getoetst met het gehele appartement als koopobject.
Welke partijen?
4.4.
De volgende vraag die moet worden beantwoord is welke contractspartijen [eisers] bedoelt. [eisers] heeft alleen [gedaagde] en niet [naam 1] gedagvaard, maar [eisers] heeft ook standpunten ingenomen over het contracteren met [naam 1] . De gestelde koopovereenkomst wordt daarom hierna getoetst aan zowel de situatie met [naam 1] als de situatie zonder [naam 1] .
Juridisch kader
4.5.
Een koopovereenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan volgens artikel 6:217 lid 1 BW. Zowel het aanbod als de aanvaarding zijn een wilsuiting en worden beheerst door artikel 3:33 BW. Belangrijk daarbij is dat de wil van de koper overeenkomt met de wil van de verkoper. Voor zover het gaat om een overeenkomst met [naam 1] , is dus óók de wil van [naam 1] vereist.
4.6.
Verder is het volgende van belang. [eisers] handelde als koper in de uitoefening van zijn projectontwikkelingsbedrijf, waardoor een koopovereenkomst voor een tot bewoning bestemde onroerende zaak in dit geval niet op schrift hoeft te zijn gesteld, gelet op artikel 7:2 lid 1 BW. Het aanbod en de aanvaarding zijn daarom vormvrij en kunnen mondeling geschieden. Dat is de hoofdregel van artikel 3:37 lid 1 BW.
4.7.
Een contractspartij kan worden vertegenwoordigd door een ander. De vertegenwoordiger moet dan als zodanig handelen en dus niet uitsluitend namens zichzelf handelen. Dat leidt in beginsel pas tot een rechtsgeldige overeenkomst voor zover de vertegenwoordiger daartoe was bevoegd, zoals geregeld in artikel 3:66 lid 1 BW. De uitzondering daarop is de zogeheten schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid uit artikel 3:61 lid 2 BW. Voor een rechtsgeldige vertegenwoordiging moet dus aan twee vereisten worden voldaan: de gevolmachtigde moet i) vertegenwoordigend handelen en ii) vertegenwoordigingsbevoegd zijn of schijnen te zijn.
Met [naam 1] ?
4.8.
Aan de gestelde koopovereenkomst met [naam 1] legt [eisers] ten grondslag dat [naam 1] werd vertegenwoordigd door [gedaagde] , hetgeen [gedaagde] betwist. De beoordeling daarvan, komt eerst aan op de vraag of [gedaagde] vertegenwoordigend handelde. Of [gedaagde] namens zichzelf of namens [naam 1] handelde, hangt af van hetgeen [gedaagde] en [eisers] jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. [1]
4.9.
De rechtbank oordeelt als volgt. [eisers] en [gedaagde] hebben in de onderhandelingen steeds contact gehad via [naam 2] . Uit een verklaring van [naam 2] blijkt dat hij wist dat het appartement een gezamenlijk goed was dat [gedaagde] niet zonder [naam 1] kon vervreemden. [gedaagde] heeft als getuige verklaard dat zij en [naam 1] op voet van oorlog stonden en dat haar communicatie met [naam 1] via familie en dus indirect verliep en dat [naam 2] dat wist. Verder verklaarde [gedaagde] dat het akkoord genoemd onder 2.5 zag op het verstrekken van foto’s van het appartement uit de periode vóór de verhuur. Deze foto’s verstuurde [naam 1] voor een nieuwe procedure tegen de huurder, voordat [eisers] bij [gedaagde] in beeld kwam. Daaruit kan geen vertegenwoordigend handelen van [gedaagde] bij de gestelde verkoop worden afgeleid. Daarnaast heeft [gedaagde] verklaard dat zij onder druk van [naam 2] en de notaris haar handtekening op een koopovereenkomst heeft geplaatst. Dat was om [naam 1] ook tot ondertekening aan te sporen. [gedaagde] heeft dan wel getekend, maar niet onder de expliciete vermelding om dat tevens namens [naam 1] te doen. De handtekening van [naam 1] werd afzonderlijk verlangd, waarvoor een leveringsakte aan [naam 1] werd toegestuurd (zie onder 2.9). Het is onduidelijk of [naam 1] daarbij of daaraan voorafgaand ook de koopovereenkomst heeft ontvangen. Nadat [gedaagde] van een familielid van [naam 1] vernam dat hij zou gaan tekenen, gaf zij dat door aan [naam 2] (zie onder 2.7). Uit dat Whatsappbericht kan niet worden afgeleid dat [gedaagde] namens [naam 1] handelde, omdat het bericht erop neerkwam dat [naam 1] zijn goedkeuring nog zou geven. Kortom, er zijn geen verklaringen of gedragingen gebleken waaruit [eisers] kon en mocht afleiden dat [gedaagde] namens [naam 1] handelde. De slotsom luidt dat [gedaagde] slechts handelde namens zichzelf.
4.10.
[gedaagde] handelde dus niet vertegenwoordigend, waardoor aan dat vereiste voor een rechtsgeldige vertegenwoordiging niet is voldaan. Aan de vraag of [gedaagde] de bevoegdheid om te vertegenwoordigen had of scheen te hebben, komt de rechtbank niet toe. [naam 1] is dus niet vertegenwoordigd door [gedaagde] en heeft zelf nadrukkelijk de verkoop geweigerd (zie onder 2.10). Er is daarmee geen overeenkomst tot stand gekomen met [naam 1] voor de verkoop van het gehele appartement aan [eisers]
De rol van [naam 2]
4.11.
[eisers] was in de veronderstelling dat zowel [gedaagde] als [naam 1] akkoord gingen met de verkoop. Die indruk ontleende [eisers] vrijwel volledig aan verklaringen en gedragingen van [naam 2] . Er is onvoldoende door [eisers] gesteld om in deze procedure te beoordelen of [naam 1] rechtsgeldig werd vertegenwoordigd door [naam 2] . Om daarover te oordelen is bovendien een debat met [naam 2] nodig. Daardoor blijft in deze zaak in het midden of [naam 2] namens [naam 1] heeft gehandeld. De rechtbank geeft daarover in deze procedure geen oordeel.
4.12.
De rechtbank ziet wel aanleiding om nog het volgende op te merken. Voor zover [naam 2] namens [naam 1] heeft gehandeld, leidt dat in beginsel slechts tot een koopovereenkomst voor zover [naam 2] vertegenwoordigingsbevoegd was of scheen te zijn. Uit artikel 3:61 lid 2 BW volgt dat een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid moet zijn opgewekt door [naam 1] of moet volgen uit omstandigheden die voor risico van [naam 1] komen. [2] Ook in zoverre kon [eisers] dus niet volledig afgaan op alléén de verklaringen en gedragingen van [naam 2] , waardoor ook vanwege een gebrek aan (schijn van) vertegenwoordigingsbevoegdheid geen koopovereenkomst met [naam 1] kan zijn ontstaan. Dat neemt niet weg dat een onbevoegde vertegenwoordiging kan leiden tot aansprakelijkheid van de vertegenwoordiger op grond van artikel 3:70 BW. Ook daarover geeft de rechtbank in deze procedure geen oordeel.
Zonder [naam 1] ?
4.13.
[eisers] stelt zich verder op het standpunt dat zonder [naam 1] een koopovereenkomst met [gedaagde] tot stand is gekomen. Voor zover [gedaagde] dat niet heeft gewild, doet [eisers] een beroep op de wilsvertrouwensleer die volgt uit artikel 3:35 BW in samenhang met het
Haviltex-arrest. [3] In de kern komt het standpunt van [eisers] dat erop neer dat [gedaagde] geen beroep kan doen op het ontbreken van haar wil, omdat [eisers] gerechtvaardigd op het bestaan van [gedaagde] ’ wil mocht vertrouwen.
Haviltex-arrest. [3] In de kern komt het standpunt van [eisers] dat erop neer dat [gedaagde] geen beroep kan doen op het ontbreken van haar wil, omdat [eisers] gerechtvaardigd op het bestaan van [gedaagde] ’ wil mocht vertrouwen.
4.14.
[gedaagde] betwist dat zij in haar eentje de verkoop van het gehele appartement wilde aangaan. Volgens [gedaagde] kan het niet zo zijn dat [eisers] gerechtvaardigd op het bestaan van [gedaagde] ’ wil kon vertrouwen. Dat zou impliceren dat [gedaagde] zich tot een levering heeft verplicht die zij in haar eentje niet kan waarmaken. Volgens [gedaagde] is dat niet reëel. Het moest bovendien bekend bij [eisers] zijn dat medewerking van [naam 1] voor de levering van het gehele appartement nodig was, aldus [gedaagde] .
4.15.
De rechtbank oordeelt als volgt. Voor de totstandkoming van een overeenkomst met [gedaagde] is niet vereist dat [gedaagde] beschikkingsbevoegd was om het gehele appartement te vervreemden. Wel is daarvoor vereist dat [gedaagde] een dergelijke verplichting wilde aangaan, ondanks dat zij die verplichting niet eenvoudig zou kunnen nakomen. Dat [gedaagde] dat wilde, kan in het licht van haar gemotiveerde betwisting niet worden aangenomen. Dat betekent dat [gedaagde] ’ wil ontbrak om het gehele appartement in haar eentje te verkopen. De verdere beoordeling komt daarom aan op de vraag of [eisers] desondanks gerechtvaardigd op het bestaan van de wil van [gedaagde] mocht vertrouwen. Daarbij is bepalend dat dergelijk vertrouwen i) door [gedaagde] is opgewekt en ii) gerechtvaardigd is.
4.16.
De ondertekening van [gedaagde] genoemd onder 2.8 zag uitsluitend op een overeenkomst samen mét [naam 1] . Daaruit kan niet worden opgemaakt dat [gedaagde] in haar eentje het gehele appartement wilde verkopen. [eisers] heeft zijn vertrouwen op de wil van [gedaagde] volledig afgeleid uit de geruststellende berichten van [naam 2] . [gedaagde] zag [naam 2] als haar makelaar en heeft [naam 2] in die hoedanigheid berichten laten doorgeven aan [eisers] Daarmee is [naam 2] aan te merken als bode in de zin van artikel 3:37 lid 4 BW. [4] Dat betekent dat [naam 2] de wilsverklaringen van [gedaagde] overbracht en dat die verklaringen aan [gedaagde] zijn toe te rekenen. Het vertrouwen dat [eisers] uit die verklaringen heeft ontleend, is daarmee door [gedaagde] opgewekt.
4.17.
Het beroep van [eisers] op artikel 3:35 BW faalt echter vanwege het volgende. Het bij [eisers] opgewekte vertrouwen is niet gerechtvaardigd. Dat komt doordat [eisers] zich ervan bewust moet zijn geweest dat ook [naam 1] bij de op te stellen koopovereenkomst werd betrokken. Dat kon [eisers] afleiden uit de schriftelijke stukken en de openbare registers. Bovendien is [eisers] professioneel handelaar in onroerende zaken. Vervolgens werd [eisers] ermee geconfronteerd dat [naam 1] niet heeft meegetekend. Niet is gebleken dat [gedaagde] in de fase van mondelinge onderhandelingen heeft geuit dat zij het gehele appartement in haar eentje wilde verkopen. Het alleen aangaan van de verplichting om het appartement te leveren, is voor [gedaagde] nadelig vanwege het gebrek aan beschikkingsbevoegdheid. Dat dit nadelig is, verhoogt de drempel voor het aannemen van gerechtvaardigd vertrouwen bij [eisers] Ten minste is daarvoor vereist dat [eisers] aan [gedaagde] heeft gevraagd of zij die verplichting wel echt in haar eentje wilde aangaan. Ook dat vloeit voort uit artikel 3:35 BW. Niet is gebleken dat [eisers] ten aanzien van de wil van [gedaagde] navraag heeft gedaan. Onder deze omstandigheden mocht [eisers] niet gerechtvaardigd vertrouwen op de wil van [gedaagde] om in haar eentje het appartement te verkopen. Het beroep van [eisers] op artikel 3:35 BW wordt verworpen.
4.18.
De slotsom luidt dat er geen koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde] voor het gehele appartement tot stand is gekomen.
Conclusie
4.19.
De vorderingen van [eisers] onder I, II en III worden afgewezen, omdat deze gegrond zijn op het bestaan van een koopovereenkomst. Daarbij wordt ten aanzien van de schadevergoedingsvordering onder III nog opgemerkt dat [gedaagde] niet vanwege een tekortkoming, maar ook niet vanwege een onbevoegde vertegenwoordiging aansprakelijk kan worden gehouden. Zoals onder 4.9 overwogen, handelde [gedaagde] immers uitsluitend namens zichzelf.
Beslagkosten en proceskosten
4.20.
De vordering van [eisers] onder IV wordt ten aanzien van de beslagkosten als onvoldoende onderbouwd afgewezen, omdat de hoofdvordering wordt afgewezen.
4.21.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op:
- griffierecht € 2.277,00
- salaris advocaat € 4.982,00 (2,0 punten x tarief € 2.491,00)
Totaal € 7.259,00
4.22.
De nakosten worden toegewezen zoals onder de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 7.259,00,
5.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, rechter, bijgestaan door mr. M.A.A. van Achterberg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2023.