Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/735791 / KG ZA 23-549 MDvH/MA
Vonnis in kort geding van 17 augustus 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ELANDS I BV,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 7 juli 2023,
advocaat mr. B.S. Friedberg te Amstelveen,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN [gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. T.W. Jaburg te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Elands en de VvE worden genoemd.
1.De procedure
Op de zitting van 17 juli 2023 heeft Elands de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De VvE heeft verweer gevoerd.
Beide partijen hebben producties en een pleitnota/spreekaantekeningen ingediend.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de kant van Elands: [naam 1] en [naam 2] , beiden werkzaam bij Elands (vastgoedbeheer), met mr. Friedberg;
aan de kant van de VvE: mr. Jaburg.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Elands is eigenaar van een aantal panden die gelegen zijn aan de [locatie 1] . Aan de achterzijde van de panden bevinden zich erven die in de loop der jaren zijn volgebouwd.
2.2.
De leden van de VvE zijn eigenaar van (de appartementen in) het pand [gedaagde] (hierna: het pand [locatie 2] ). Dit pand, gelegen om de hoek in een zijstraat van de [locatie 1] , is gebouwd tot aan de perceelsgrens van het perceel van Elands met nummer 10803. Het pand [locatie 2] heeft geen tuin en had (tot voor kort) geen balkons. Op perceel 10803 staat een loods met een schuin dak met daglichten. Dit betreft de loods van Veilinghuis de Looier.
2.3.
Bestuurder van de VvE is [naam 3] . Hij is eigenaar van een van de drie appartementen in het pand [locatie 2] .
2.4.
Op 8 april 2021 heeft de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verleend voor de aanbouw van twee balkons aan de achtergevel van het pand [locatie 2] . De vergunning staat op naam van Dedato Europe B.V.
2.5.
Begin mei 2023 heeft de VvE Elands verzocht om steigers te mogen bouwen op perceel 10803 van Elands voor benodigde bouwwerkzaamheden aan de achterzijde van het pand [locatie 2] . Elands heeft die toestemming verleend.
2.6.
Bij e-mail van 21 mei 2023 heeft (de advocaat van) Elands de VvE geschreven dat Elands geen toestemming geeft voor het aanbrengen van twee balkons aan de achtergevel van het pand [locatie 2] , met de bouw waarvan de VvE kennelijk op 19 mei 2023 is aangevangen.
2.7.
Bij e-mail van 23 mei 2023 heeft de advocaat van de VvE als volgt gereageerd:
“Tot mij wendden zich de heer [naam 3] /de VVE [gedaagde] die mij verzochten op uw e-mail van 21 mei 2023 (...) te reageren/hun belangen te behartigen.
Om cliënten te kunnen adviseren zal duidelijk moeten worden gemaakt welk rechtens te respecteren belang uw cliënte heeft om zich met een beroep op het burenrecht te verzetten tegen de plaatsing van de balkons zoals vergund. Het enkele beroep op het bepaalde van art. 5:50 lid 1 BW is daarvoor onvoldoende.
Cliënten laten mij overigens weten dat de werkzaamheden in ieder geval tot en met 12 juni 2023 niet zullen worden voortgezet. Dat geeft ons de ruimte om het (minnelijke) overleg/het debat aan te gaan.”
2.8.
Bij e-mail van 22 juni 2023 heeft (de advocaat van) Elands aan (de advocaat van) de VvE bericht dat Elands hem zojuist telefonisch heeft meegedeeld dat de VvE de balkons aan het bevestigen is en dat de VvE weet dat daarvoor geen toestemming is verleend. De VvE wordt gesommeerd de werkzaamheden direct te staken, bij gebreke waarvan een kort geding zal volgen.
2.9.
Bij e-mail van dezelfde datum heeft (de advocaat van) de VvE aan (de advocaat van) Elands bericht dat aan de sommatie geen gehoor zal worden gegeven. De advocaat van Elands heeft daarop geantwoord dat sprake is van eigenrichting. Mr. Jaburg heeft daarop namens de VvE als volgt gereageerd:
“De rechtens relevante vraag is of de inbreuk kwalificeert als onrechtmatig gelet op het belang van uw cliënt bij de weigering. Het belang is immers niet gelegen in de inbreuk op het eigendom van uw cliënt ‘op zich’. De weigering wordt immers materieel ingegeven door de wens van uw cliënt om t.z.t. elders te kunnen bouwen zonder dat er bezwaren van de zijde van o.a. cliënten zullen volgen op die voorgestane bouw. Hierbij komt dat er materieel ook niets verandert. Met of zonder balkons is het uitzicht op het dak van het onderwerpelijke perceel hetzelfde. De weigering levert misbruik van recht op.
(…)”.
3.Het geschil
3.1.
Elands vordert op straffe van dwangsommen – samengevat – verwijdering van de balkons, met veroordeling van de VvE in de kosten en nakosten.
3.2.
De VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Elands legt aan haar vordering tot verwijdering ten grondslag dat de VvE eigenrichting pleegt door 1) zonder in het bezit te zijn van een omgevingsvergunning en
2) zonder toestemming van Elands twee balkons aan de achtergevel te bevestigen. Dit betoog van Elands gaat niet op. Dit wordt als volgt toegelicht.
Omgevingsvergunning
4.2.
Voor zover al van belang, is namens de VvE toegelicht dat Dedato Europe B.V. de architect is en dat het niet ongebruikelijk is dat een omgevingsvergunning op naam van de architect wordt gesteld. Uit de omgevingsvergunning blijkt duidelijk dat deze ten behoeve van het pand [locatie 2] is aangevraagd en verkregen Daarmee is voorshands voldoende aannemelijk dat de VvE beschikt over een omgevingsvergunning..
Toestemming Elands
4.3.
Elands stelt dat de VvE inbreuk maakt op haar eigendomsrecht omdat de balkons zich bevinden boven haar eigendom, perceel 10803. Het gedrag van de VvE komt neer op eigenrichting en mag niet worden beloond: de VvE wist dat Elands niet bereid was toestemming te verlenen, maar heeft de balkons toch aangebracht. Reeds daarom moeten de balkons worden verwijderd. Bij het beëindigen van deze situatie heeft zij een spoedeisend belang, aldus Elands.
4.4.
Dit gaat niet op. Uit de wet (Boek 5 BW) volgt niet dat (in alle gevallen) voorafgaande toestemming nodig is voor het aanbrengen van een balkon boven de grond van een ander. Artikel 5:21 lid 1 BW bepaalt weliswaar dat de bevoegdheid van de eigenaar van de grond om deze te gebruiken mede omvat de bevoegdheid tot gebruik van de ruimte boven de oppervlakte, maar in lid 2 is bepaald dat het gebruik door anderen van die ruimte is toegestaan indien deze zo hoog is, dat de eigenaar geen belang heeft zich tegen een dergelijk gebruik te verzetten. Verder bepaalt artikel 5:54 lid 1 BW dat, wanneer een werk boven het erf van een ander is gebouwd (zoals hier de balkons) en de eigenaar van het werk (de balkons) door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, de eigenaar van het werk (de balkons) te allen tijde kan vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend. Kortom, het recht van de eigenaar in artikel 5:21 lid 1 BW is niet absoluut.
4.5.
Derhalve ligt de vraag voor of de VvE in redelijkheid heeft kunnen besluiten de balkons aan te brengen, terwijl zij wist dat Elands hier bezwaar tegen had. Die vraag wordt bevestigend beantwoord. Voorshands is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat Elands geen, althans onvoldoende belang heeft bij verwijdering van de balkons. Deze bevinden zich inderdaad boven haar perceel 10803, maar gesteld noch gebleken is dat het huidige gebruik van dit perceel door de aanwezigheid van de balkons wordt gehinderd of dat toekomstige plannen die Elands heeft met dit perceel hierdoor onmogelijk worden. Van eigenrichting door de VvE is dan ook geen sprake. Zoals hiervoor is overwogen, staat in de wet niet dat de VvE (voorafgaande) toestemming van de eigenaar van de grond (Elands) nodig heeft voordat zij balkons mag aanbrengen. De VvE heeft terecht de afweging mogen maken dat Elands geen, althans onvoldoende belang had bij haar verzet hiertegen. Elands stelt ook helemaal niet dat zij (als eigenaar van perceel 10803) enig belang heeft bij verwijdering van de balkons. Kennelijk gaat het haar om iets heel anders. Verwezen wordt naar de hiervoor onder 2.9 geciteerde e-mail van mr. Jaburg, de inhoud waarvan Elands niet heeft weersproken. Hieruit blijkt dat zij op een aangrenzend (eveneens haar toebehorend) perceel wil uitbouwen in de hoogte, maar dit geldt niet voor perceel 10803.
4.6.
De slotsom van dit alles is dat de gevraagde voorziening wordt geweigerd.
4.7.
Elands zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat €
1.079,00
1.079,00
Totaal € 1.755,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening,
5.2.
veroordeelt Elands in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.755,00,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.H. Abbas, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2023. [1]