Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10561420 CV EXPL 23-8767
vonnis van: 14 september 2023
fno.: 57327
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.[eiser 1]
wonende te [woonplaats 1]
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats 1]
eisers
samen nader te noemen: de huurders
gemachtigde: R. de Vries
t e g e n
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats 1]
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats 1]
gedaagden
samen nader te noemen: de verhuurders
procederend in persoon.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 31 mei 2023, met producties;
- het proces-verbaal van het mondelinge antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;
- het proces-verbaal van het mondelinge antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;
- de akte overlegging producties van de zijde van de huurders.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2023. Namens de huurders zijn verschenen [eiser 1] en [eiser 2] , vergezeld door de gemachtigde. Namens de verhuurders is verschenen [gedaagde 2] . Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
De huurders huurden de eerste en tweede etage van de woning aan het adres [adres] te [woonplaats 1] . De huur van de tweede verdieping is aangevangen in 2011 en de huur van de eerste verdieping in 2013, beide mondeling aangegaan. In 2017 zijn beide huurovereenkomsten schriftelijk vastgelegd. De huurders betalen maandelijks een huurprijs en een bedrag aan voorschot voor de servicekosten.
1.2.
De verhuurders zijn eigenaar van de woning en bewonen zelf de overige verdiepingen.
1.3.
Aan voorschotten voor de servicekosten hebben de huurders de volgende bedragen betaald:
- eerste etage, over het jaar 2019: € 1.492,00;
- tweede etage, over het jaar 2019: € 1.492,00;
- eerste etage, over het jaar 2020: € 1.512,00;
- tweede etage, over het jaar 2020: € 1.488,00;
- eerste etage, over het jaar 2021: € 1.512,00;
- tweede etage, over het jaar 2021: € 1.488,00.
1.4.
De huurders zijn zes procedures gestart bij de Huurcommissie omdat zij het niet eens waren met wat zij hebben betaald aan servicekosten over de jaren 2019, 2020 en 2021. De rapporteur van de Huurcommissie stelde vast dat de gegevens die de verhuurders verstrekten onvolledig waren. Daarom heeft de rapporteur de wettelijk vastgestelde verbruiken voor gas en elektriciteit aangehouden om de betalingsverplichting van de huurders vast te stellen. De voorzitter van de Huurcommissie heeft de conclusie van de rapporteur overgenomen en heeft de betalingsverplichting van de huurders voor de servicekosten bepaald op de volgende bedragen:
- eerste etage, over het jaar 2019: € 494,24;
- tweede etage, over het jaar 2019: € 494,24;
- eerste etage, over het jaar 2020: € 505,76;
- tweede etage, over het jaar 2020: € 505,76;
- eerste etage, over het jaar 2021: € 494,16;
- tweede etage, over het jaar 2021: € 494,16.
1.5.
De verhuurders zijn tegen deze voorzittersuitspraken van de Huurcommissie in verzet gegaan, maar dit verzet is ongegrond verklaard. De verhuurders hebben na de uitspraak geen beslissing gevraagd van de kantonrechter.
1.6.
De gemachtigde van de huurders heeft bij e-mail van 20 februari en 11 april 2023 de verhuurders verzocht de teveel betaalde voorschotten aan servicekosten terug te betalen. Ook is in deze e-mails gevraagd om terugbetaling van andere onterecht betaalde kosten. In deze e-mails zijn ook buitengerechtelijke incassokosten aangezegd.
1.7.
Per 15 juli 2023 is de huur van beide etages geëindigd.
Vordering en verweer
In conventie en in reconventie
2. De huurders vorderen, na vermindering van eis, dat de verhuurders bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zullen worden tot betaling van:
a. € 5.995,68 aan teveel betaalde voorschotten;
a. € 5.995,68 aan teveel betaalde voorschotten;
b. € 1.224,79 aan onterecht betaalde overige kosten, bestaande uit:
- € 500,00 aan onterechte naheffing energie;
- € 100,00 aan onterechte naheffing energie;
- € 425,00 aan inkomstenderving;
- € 199,79 aan reparatiekosten cv-ketel;
c. € 903,41 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 31 mei 2023 tot het bedrag is betaald;
d. de wettelijke rente over € 5.995,68 vanaf 20 februari 2023 tot het bedrag is betaald;
e. de wettelijke rente over € 1.224,79 vanaf 1 november 2022 tot het bedrag is betaald;
c. € 903,41 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 31 mei 2023 tot het bedrag is betaald;
d. de wettelijke rente over € 5.995,68 vanaf 20 februari 2023 tot het bedrag is betaald;
e. de wettelijke rente over € 1.224,79 vanaf 1 november 2022 tot het bedrag is betaald;
f. de proceskosten, waaronder de nakosten van € 124,00.
3. De huurders stellen hiertoe dat de uitspraken van de Huurcommissie onherroepelijk zijn geworden en dat de verhuurders de teveel betaalde voorschotten moeten terugbetalen. Verder vorderen zij onterecht betaalde naheffingen voor energiekosten terug. Gelet op de uitspraken van de Huurcommissie kan het niet zo zijn dat de huurders de naheffingen moesten betalen. De inkomstenderving is ontstaan doordat [eiser 1] (hierna: [eiser 1] ) niet kon werken als gevolg van het afsluiten van de elektriciteit op beide verdiepingen. Tot slot vorderen de huurders de reparatiekosten van de cv-ketel op de eerste verdieping. De huurders hebben deze kosten gemaakt omdat de verhuurders weigerden de cv-ketel te repareren.
4. De verhuurders hebben aangevoerd dat zij geconfronteerd werden met een hoge jaarrekening van de energiemaatschappij. Over de betaling van deze rekening wilden zij in overleg met de huurders, maar dat is geëscaleerd. De verhuurders vinden dat er sprake is van huur in de vrije sector en dat de Huurcommissie niet bevoegd was om te oordelen in deze situatie. De huurders verdienen veel meer dan de verhuurders en daar is geen rekening mee gehouden. De uitspraken van de Huurcommissie zijn onaanvaardbaar. De rekening van de reparatie van de cv-ketel hebben verhuurders overgemaakt naar de rekening van [eiser 2] , maar deze rekening was geblokkeerd. Het afsluiten van de elektriciteit op de tweede verdieping hebben de verhuurders gedaan toen de jaarrekening van de energiemaatschappij niet werd betaald door de huurders. Zij betwisten dat de huurders schade hebben geleden, omdat er elders in het gehuurde wel stroom aanwezig was en [eiser 1] het werk ook op een ander moment had kunnen doen.
5. De kantonrechter begrijpt de vorderingen van de verhuurders als volgt:
a. dat het huurcontract wordt nageleefd;
a. dat het huurcontract wordt nageleefd;
b. dat de uitspraken van de Huurcommissie vernietigd worden;
c. dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.
c. dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.
De beoordeling
In conventie
6. Aan de orde is de vraag of de verhuurders de bedragen aan voorschotten en overige kosten moeten betalen. Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt.
Teveel betaalde voorschotten en naheffingen energie moeten worden terugbetaald
7. Vast staat dat de verhuurders na de uitspraken van de Huurcommissie niet op tijd om een beslissing van de kantonrechter hebben gevraagd. Dit betekent dat de uitspraken onherroepelijk zijn geworden: deze staan juridisch vast en er kan niets meer aan gedaan worden. Dat de verhuurders ter zitting hebben aangevoerd dat sprake is van een onaanvaardbaar resultaat, kan de kantonrechter in deze zaak niet meewegen. Als de verhuurders het niet eens waren met de uitspraken, hadden zij op tijd daartegen in beroep moeten gaan.
8. Omdat de uitspraken van de Huurcommissie onherroepelijk zijn geworden, zal de kantonrechter de vorderingen van de huurders ten aanzien van de teveel betaalde voorschotten toewijzen. De huurders hebben onbetwist gesteld dat het verschil tussen wat zij over 2019, 2020 en 2021 hebben betaald aan voorschotten en de bedragen die zij op grond van de uitspraken van de Huurcommissie verplicht waren te betalen, een bedrag van € 5.995,68 is. Dit bedrag zal de kantonrechter dan ook toewijzen.
9. Ook de bedragen die de huurders aan naheffing voor de energiekosten hebben betaald, zal de kantonrechter toewijzen. De verhuurders hebben niet betwist dat de twee betaalde bedragen een naheffing voor de energiekosten van 2019, 2020 of 2021 betreffen; ook hebben zij niet betwist dat zij deze bedragen hebben ontvangen. Omdat de Huurcommissie heeft bepaald dat de huurders over de jaren 2019, 2020 en 2021 teveel voorschotten hebben betaald voor de servicekosten, waren zij de bedragen aan naheffingen ook niet verschuldigd aan de verhuurders en hebben zij recht op terugbetaling van deze bedragen.
Misgelopen inkomsten moeten worden vergoed
10. Ten aanzien van de misgelopen inkomsten omdat [eiser 1] niet kon werken doordat de elektriciteit door de verhuurders was afgesloten, overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van de huurovereenkomst mogen de huurders verwachten dat er elektriciteit is in het gehuurde. Welke verdiepingen precies afgesloten zijn geweest kan in het midden blijven, want niet betwist is dat de elektriciteit in ieder geval in een gedeelte van het gehuurde eraf is geweest. Bovendien is niet betwist dat het draadloos internet hierdoor niet werkte. De verhuurders hebben opzettelijk, zonder geldige reden, de stroom eraf gehaald en zijn daarmee naar het oordeel van de kantonrechter tekortgeschoten in de verplichtingen die zij hebben op grond van de huurovereenkomst. Zij zullen de schade die daardoor is ontstaan, moeten vergoeden. Met het verweer dat [eiser 1] de werkuren op een ander moment had kunnen inhalen, gaan de verhuurders eraan voorbij dat zij in de eerste plaats de elektriciteit niet hadden mogen afsluiten. Dit verweer gaat dan ook niet op. [eiser 1] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij door het afsluiten van de elektriciteit niet kon werken en welke schade hij hierdoor heeft geleden; de hoogte van de schade is ook niet betwist door de verhuurders. De kantonrechter zal daarom de vordering van de huurders waar het gaat om misgelopen inkomsten toewijzen.
Reparatiekosten cv-ketel
11. De verhuurders hebben erkend dat de kosten van de reparatie van de cv-ketel voor hun rekening komt. Zij hebben ook al geprobeerd dit bedrag over te maken. Daarom zal de kantonrechter dit bedrag toewijzen.
Buitengerechtelijke kosten en rente
12. De huurders maken aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat de huurders voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
13. De gevorderde wettelijke rente wordt als niet betwist toegewezen.
In reconventie
14. Over de vorderingen van de verhuurders overweegt de kantonrechter als volgt. De eerste en derde vordering zullen worden afgewezen omdat de verhuurders hierbij geen belang meer hebben: de huurovereenkomst is namelijk inmiddels geëindigd.
15. De tweede vordering, dat de Huurcommissie buiten haar boekje is gegaan en dat de uitspraken vernietigd moeten worden, wijst de kantonrechter af. Zoals hiervoor al is overwogen, staan de uitspraken van de Huurcommissie onherroepelijk vast. De kantonrechter kan hier niets meer aan veranderen.
Proceskosten in conventie en in reconventie
16. Omdat de verhuurders in conventie en in reconventie in het ongelijk zijn gesteld, moeten zij de proceskosten in conventie en in reconventie betalen. De nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
I. veroordeelt de verhuurders tot betaling aan de huurders van:
- € 5.995,68 aan teveel betaalde voorschotten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2023 tot het bedrag is betaald;
- € 1.224,79 aan onterecht betaalde overige kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2022 tot het bedrag is betaald;
- € 903,41 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2023 tot het bedrag is betaald;
II. veroordeelt de verhuurders in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de huurders begroot op:
exploot € 131,82
salaris € 660,00 (2x het tarief van € 330,00)
griffierecht € 244,00
-----------------
totaal € 1035,82
voor zover van toepassing, inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
salaris € 660,00 (2x het tarief van € 330,00)
griffierecht € 244,00
-----------------
totaal € 1035,82
voor zover van toepassing, inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
III. veroordeelt de verhuurders in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
IV. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
V. wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
VI. wijst de vorderingen af;
VII. veroordeelt de verhuurders in de kosten van het geding aan de zijde van de huurders gevallen, tot heden begroot op € 199,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2023 in tegenwoordigheid van mr. D.C. Vink, griffier.