Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/3923
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 444.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 juli 2023.
Eiser is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een bovenwoning met berging.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser voert aan dat de woning een oppervlakte heeft van 70 m² en niet van 72 m², waar de heffingsambtenaar vanuit gaat. Verder wijst eiser op een aantal woonobjecten in de buurt die een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning en volgens hem identiek zijn aan zijn woning. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Oppervlakte
4. Volgens eiser staat in het WOZ-waardeloket bij zijn woning een oppervlakte van
70 m² vermeld. Eiser stelt dat daarom de woning een oppervlakte heeft van 70 m². Volgens de heffingsambtenaar meet de woning van eiser echter 72 m². Dit is berekend volgens de NEN2580 meetnorm. Deze oppervlakte wordt ook bevestigd door de verkoop-documentatie van de woning. Bij de berekening van de gebruiksoppervlakte is de makelaar namelijk ook gehouden aan de NEN2580 meetnorm. De heffingsambtenaar licht toe dat de afwijking ten opzichte van het WOZ-waardeloket verklaarbaar is. In het WOZ-waardeloket wordt namelijk uitgegaan van de oppervlakte zoals deze in de BAG vermeld is en daar gelden afwijkende meetinstructies. Voor de WOZ-waarde wordt uitgegaan van een oppervlakte conform de NEN2580 meetnorm. De rechtbank acht de uitleg van de (taxateur van de) heffingsambtenaar navolgbaar. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
5. Eiser heeft, ter onderbouwing van zijn standpunt dat verweerder uitgaat van een onjuist oppervlakte, verder gesteld dat in een voorgaande beroepsprocedure over de WOZ-waarde van zijn woning de oppervlakte van de woning is bepaald op 70 m² en de WOZ-waarde daarom is verlaagd. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. De rechtbank stelt vast dat uit de betreffende uitspraak van 9 juni 2022 [2] van de rechtbank Amsterdam blijkt dat de reden voor de verlaging van de WOZ-waarde van de woning was gelegen in het feit dat de heffingsambtenaar geen deugdelijke reden heeft gegeven voor het toepassen van de vergelijkingsmethode in plaats van de door eiser betaalde koopprijs als uitgangspunt te nemen. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voor dat belastingjaar niet aannemelijk kunnen maken. Naar het oordeel van de rechtbank is de WOZ-waarde van de woning dus niet verlaagd als gevolg van het vaststellen van de oppervlakte van de woning op 70 m².
De WOZ-waarde
6. Eiser heeft geen gronden aangevoerd die zien op de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde buurt, zijn van nagenoeg hetzelfde bouwjaar en hebben ook een berging. De heffingsambtenaar is voor kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning van eiser van gemiddeld uitgegaan en ook voor de vergelijkingsobjecten. Ook het oppervlakte van de objecten is nagenoeg gelijk. Belangrijk is dat de heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank gedaan. De m²-prijs van de woning is met € 6.064,- namelijk lager dan het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 6.394,-. Eventuele verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende verdisconteerd in de marge van € 330,- per vierkante meter.
Toepassing meerderheidsregel?
7. Eiser doet voorts een beroep op het gelijkheidsbeginsel, waarvoor in het belastingrecht de meerderheidsregel geldt. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager gewaardeerd zijn dan de woning.
8. Eiser voert aan dat zijn woning dient te worden vergeleken met de woningen op de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Deze woningen zijn volgens eiser allemaal identiek aan zijn woning, maar lager gewaardeerd. Volgens de heffingsambtenaar zijn de door eiser genoemde woningen niet identiek. De heffingsambtenaar voert aan dat [adres 2] en [adres 3] huurwoningen betreffen waarvan is bepaald dat de voorzieningen onder gemiddeld zijn en waarbij de kwaliteit en onderhoud op matig zijn gewaardeerd. Bovendien heeft [adres 3] een tuin. Ter zitting heeft eiser weliswaar betwist dat [adres 2] een matige kwaliteits- en onderhoudstoestand bezit, maar heeft hij dit standpunt niet met stukken onderbouwd. Omdat de voorzieningen, de kwaliteit en het onderhoud van de [adres 2] lager zijn gewaardeerd dan van de woning van eiser (gemiddeld), betreft het niet een identieke woning. Eiser heeft op zitting verder betwist dat [adres 3] een huurwoning is. De rechtbank merkt op dat ook als zou blijken dat [adres 3] geen huurwoning is, vast blijft staan dat de kwaliteit en het onderhoud op matig zijn gewaardeerd en de woning beschikt over een tuin. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom ook de [adres 3] niet identiek aan de woning van eiser. Ten aanzien van [adres 4] geeft de heffingsambtenaar aan dat is gebleken van een incidentele foutieve te lage waardering, waarbij de fout ondertussen is hersteld. De rechtbank oordeelt dat één object onvoldoende is om een beroep op het gelijkheidsbeginsel te laten slagen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Conclusie
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
10. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2023.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.