Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10679678 KK EXPL 23-517
vonnis van: 10 oktober 2023
func.: 51447
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. E. Swart
t e g e n
Stichting De Alliantie
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: De Alliantie
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 31 augustus 2023 met producties heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 september 2023. Partijen hebben op voorhand stukken ingediend. [eiser] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens De Alliantie is verschenen [naam] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting, de gemachtigden mede aan de hand van pleitnotities, hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiser] huurt sinds 2009 de sociale huurwoning aan de [adres 1] (hierna: de woning) van De Alliantie.
1.2.
In 2014 is na onderzoek van Strackee BV Bouwadviesbureau geadviseerd om de panden [locatie] (hierna: de panden) te voorzien van funderingsherstel.
1.3.
Sinds 2016 is na onderzoek vastgesteld dat in de kruipruimte van het gehuurde sprake is van onvoldoende ventilatie en zwamvorming. De vloerbalken en de bouwvloer van de woonruimte aan de begane grond zijn hierdoor aangetast. De vloerbalken zijn naar aanleiding van dit onderzoek versterkt.
1.4.
In 2017 laat de Alliantie weten naar meerdere scenario’s voor een oplossing te zoeken. In 2018 heeft er een informatiebijeenkomst met de bewoners van de panden plaatsgevonden, waarbij onder andere renovatie en sloop/nieuwbouw de revue passeerden.
1.5.
In 2019 heeft de Alliantie opnieuw onderzoek laten naar de zwamvorming doen omdat er klachten bestonden over het verzakken van de entree van de begane grond vloer. Wederom is vastgesteld dat sprake is van aantasting door bruinrot-veroorzakende schimmels.
1.6.
Bij e-mail van 11 december 2020 heeft !Woon namens [eiser] aan De Alliantie gemeld dat sprake is van verzakkingen in de woning. Aan De Alliantie is verzocht om de gebreken zo spoedig mogelijk te herstellen.
1.7.
Vervolgens heeft De Alliantie de vloer opgehoogd en zijn slechte delen gestut en vervangen.
1.8.
Sinds begin 2023 is weer sprake van een verzakkende vloer in het gehuurde.
1.9.
Bij brief van 24 februari heeft !Woon namens [eiser] aan De Alliantie gesommeerd het gebrek te herstellen.
1.10.
In maart 2023 hebben aannemers Logchies en Van Lierop in opdracht van De Alliantie een onderzoek gedaan naar de onderzijde van de houten begane grond vloer.
1.11.
Het daarvan opgemaakte rapport van Van Lierop van 30 maart 2023 concludeert, voor zover hier relevant, het volgende:
“(…)
Tijdens ons onderzoek constateerden wij het volgende:
- aantasting door houtrot-veroorzakende schimmels/zwam verspreid voorkomend in/op de vloerbalken en het vloerhout, waardoor het houtwerk verzwakt is;
- aantasting door de gewone houtwormkever verspreid voorkomend in diverse balken en vloerdelen.
(…)
Wij adviseren u het volgende:
- zorgvuldig verwijderen/vervangen van het door zwam/bruinrot aangetaste houtwerk;
wij adviseren de houten balklaag met vloerhout geheel te vervangen.
- nieuw balk- en vloerhout vrij van vochtinvloeden aanbrengen.
- opschonen van de kruipruimtebodem.
- behandelen van het funderingsmuurwerk met balkkasten tegen schimmels/zwam d.m.v. afborstelen en besproeien.
- verduurzaming van het nieuw aan te brengen houtwerk om aantastingen door insecten en schimmels/zwam in de toekomst te voorkomen.
- schoonmaken bestaande ventilatie openingen.
- verbeteren van de kruipruimteventilatie door aanbrengen extra renovatieroosters.
- aanbrengen van ISOCHIPS® met een laagdikte van 35 cm op de bodem van de kruipruimte om verdamping uit de ondergrond en schimmel-/zwamvormingen tegen te gaan.
- aanbrengen van een vochtscherm in het gefundeerde muurwerk tegen optrekkend vocht.
- isoleren waterleidingen in kruipruimte.
- onderzoek van belendende kruipruimten op aanwezigheid van houtaantastende schimmels en insecten.
(…)”
1.12.
Uit door Logchies opgemaakte offerte van 5 april 2023 volgt dat de kosten van het vervangen van de vloer en isolatie aanbrengen onder in de kruipruimte € 38.361,50 exclusief btw bedragen.
1.13.
Op 2 augustus 2023 heeft [eiser] een verzoek tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie ingediend.
1.14.
De plannen voor een structurele aanpak (renovatie dan wel sloop/nieuwbouw) bevinden zich in een impasse vanwege een verschil van inzicht tussen De Alliantie en de bewoners van de panden. De vertegenwoordiger van De Alliantie deelde ter zitting mee dat nog geen concrete besluitvorming heeft plaatsgevonden.
Vordering en verweer
2. [eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat De Alliantie wordt veroordeeld:
primair
om binnen drie dagen na heden aan Van Lierop, of een door haar gekozen aannemer, opdracht te verstrekken om de in het rapport van Van Lierop van 30 maart 2023 geadviseerde werkzaamheden binnen 40 dagen daadwerkelijk te doen uitvoeren, alsmede – voor zover nodig – aan [eiser] voor de duur van het herstel van de gebreken een passende woning als wisselwoning aan te bieden, bij gebreke waarvan De Alliantie een dwangsom verbeurt van € 200,00 per dag of dagdeel dat zij niet aan de veroordelingen voldoet;
subsidiair
om binnen drie dagen na heden de opdracht te verstrekken de vloer van de begane grond woning aan de [locatie] dusdanig te stutten / te herstellen dat het gebrek in het gehuurde zal zijn verholpen, bij gebreke waarvan De Alliantie een dwangsom verbeurt van € 200,00 per dag of dagdeel dat zij niet aan de veroordelingen voldoet;
primair en subsidiair
in de proceskosten.
3. [eiser] stelt hiertoe dat al sinds 2016 sprake is van een ernstig gebrek in het gehuurde. Hij benadrukt dat De Alliantie ondanks herhaaldelijk aandringen het gebrek nog niet heeft verholpen, zodat hij genoodzaakt is dit in rechte af te dwingen. De inbreuk op het woongenot is acuut en er ontstaat een gevaarlijke situatie als het gebrek niet snel wordt hersteld, aldus [eiser] .
4. De Alliantie erkent dat sprake is van gebreken in het gehuurde, maar voert aan dat niet alleen de vloer en de balken gebrekkig zijn, maar ook dat de fundering van het gehuurde en van de panden op nummer [huisnr. 1] en [huisnr. 2] aan de [locatie] moet worden hersteld. Het gehuurde en de naastgelegen panden zijn aan het eind van hun technische levensduur. De totale kosten van het herstellen van de vloer van [eiser] kunnen oplopen tot € 100.000,00 terwijl het gehuurde en de naastgelegen panden ofwel worden gesloopt voor nieuwbouw of ingrijpend worden gerenoveerd. Onder de gegeven omstandigheden kan van De Alliantie redelijkerwijs niet worden gevergd dat zij tot herstel overgaat. De Alliantie wijst er verder op dat zij alternatieven heeft aangeboden, waaronder een verblijf in een wisselwoning, welk aanbod door [eiser] is afgewezen.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. [eiser] heeft door te stellen dat al sinds 2016 sprake is van ernstig gebrek en hij na twee reparaties sinds begin 2023 weer last heeft van een ernstig verzakkende vloer, voldoende aangevoerd om een spoedeisend belang bij zijn vordering aan te nemen.
7. Op grond van het in artikel 7:206 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is De Alliantie verplicht tot het verhelpen van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Deze verplichting is een hoofdverplichting van de verhuurder en van dwingend recht. Die verplichting bestaat alleen dan niet, indien herstel niet mogelijk is dan wel daarvoor uitgaven zijn vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Volgens de wetgeschiedenis van artikel 7:206 BW Pro mag de genoemde uitzondering niet snel worden aangenomen en dienen herstelbare gebreken te worden hersteld, ook indien herstel voor de verhuurder onvoordelig is in verband met de waarde van de zaak.
8. Vaststaat, ook gelet op het inmiddels beschikbare rapport van de rapporteur van de huurcommissie van 7 september 2023, dat sprake is van een verzakkende vloer en [eiser] daar op een gegeven moment doorheen zal zakken. Dat daarmee sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro is tussen partijen niet in geschil.
9. Vervolgens moet worden beoordeeld, zoals De Alliantie heeft aangevoerd, of het herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar te vergen zijn. De Alliantie heeft aangevoerd dat de kosten zo hoog zijn dat in verband met een toekomstige sloop en nieuwbouw of een ingrijpende renovatie herstel niet van haar kan worden gevergd. De Alliantie heeft ter zitting aangevoerd de kosten kunnen oplopen naar € 100.000,00. Zij heeft deze bewering, tegenover de gemotiveerde betwisting van [eiser] echter niet met stukken onderbouwd. De Alliantie heeft na de zitting weliswaar in een emailbericht een beredeneerde schatting ter grootte van genoemd bedrag gegeven, maar daarin zijn ook werkzaamheden opgenomen waarvan de noodzaak nog niet voldoende vaststaat, zoals de gehele leegsloop van de woning en het aanbrengen van een nieuwe badkamer.
10. De kantonrechter acht het op zichzelf niet onbegrijpelijk dat De Alliantie de voorkeur geeft aan een economisch voordeliger alternatief, maar De Alliantie mag daarbij niet voorbij gaan aan de wettelijke bescherming die aan haar huurders toekomt (zoals het uitgangspunt dat herstelbare gebreken in beginsel hersteld moeten worden). De genoemde plannen voor een structurele oplossing zijn nog geenszins concreet, terwijl er al lang, sinds 2017, sprake van is. Het herstel van de verzakkende vloer kan echter geen verder uitstel lijden. Het verweer van De Alliantie dat zij in een impasse zit omdat de optie sloop en nieuwbouw voor de bewoners geen acceptabele optie is, gaat ook niet op nu zij als verhuurder mogelijkheden heeft om stappen te zetten. De door De Alliantie voorgestane sloop en nieuwbouw dan wel ingrijpende renovatie betreft immers in feite de uitvoering van dringende werkzaamheden en renovatie in de zin van artikel 7:220 BW Pro.
11. Uit het voorgaande volgt dat De Alliantie onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de uitgaven voor het herstel redelijkerwijs niet van haar kunnen worden gevergd. Dat betekent dat De Alliantie op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro gehouden is om het genoemde gebrek te verhelpen. Nu onduidelijkheid bestaat welke de hoogte is van de kosten van herstel in de variant die in de primaire vordering aan de orde is, zal deze niet in die vorm worden toegewezen. De Alliantie dient de vloer van het gehuurde zodanig te herstellen dat het gebrek zal zijn verholpen. Voor aanvang van de gevorderde werkzaamheden ziet de kantonrechter aanleiding om een termijn van 40 dagen te bepalen. Dit op straffe van een dwangsom zoals gevorderd, waartegen geen zelfstandig verweer is gericht. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de gevorderde dwangsom te maximeren tot een bedrag van € 25.000,00.
12. Tevens zal het deel van de vordering dat ziet op een wisselwoning, voor zover nodig, want afhankelijk van de wijze van aanpak, worden toegewezen. Nu het gebruik van een eventuele wisselwoning slechts beperkte tijd zal duren, zal niet worden bepaald dat deze ook “passend” dient te zijn, temeer nu “passend” geen eenduidig begrip is en ook afhankelijk is van persoonlijke voorkeuren.
13. De Alliantie wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt De Alliantie om binnen 40 dagen na betekening van dit vonnis een aanvang te (laten) maken met de herstelwerkzaamheden ten aanzien van de vloer van het gehuurde, alsmede – voor zover nodig – aan [eiser] voor de duur van de herstelwerkzaamheden een woning als wisselwoning aan te bieden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 200,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat De Alliantie in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
veroordeelt De Alliantie in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 129,14
salaris € 529,00
griffierecht € 86,00
-----------------
-----------------
totaal € 744,14
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt De Alliantie in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.