ECLI:NL:RBAMS:2023:6407

• Datum uitspraak: 1 november 2023
• Publicatiedatum: 13 oktober 2023
• Zaaknummer: C/13/732329 / HA ZA 23-362
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: F.L. Bolkestein
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Zorgplicht notaris bij erfpachtcanon en bestemmingswijziging niet geschonden

In deze civiele bodemzaak vorderen eiser 1 en eiser 2 dat de notaris aansprakelijk wordt gesteld wegens het niet informeren over de mogelijke verhoging van de erfpachtcanon bij een bestemmingswijziging. De erfpachtcanon was in 1999 afgekocht tot 2048 en het appartement werd aanvankelijk als atelier/bedrijfsruimte bestemd, maar werd feitelijk als woning gebruikt. In 2019 verzochten eisers de gemeente de erfpachtvoorwaarden te wijzigen naar woonbestemming, wat in 2022 leidde tot een aanvullende canonbetaling.

Eisers stellen dat de notaris hen in 2015 niet heeft gewezen op het risico van een aanvullende canon bij bestemmingswijziging, waardoor zij schade hebben geleden. De notaris voert verweer dat zij haar zorgplicht heeft nageleefd, dat eisers zich bewust waren van de erfpachtvoorwaarden en dat zij niet verplicht was te waarschuwen voor latere wijzigingen en canonverhogingen.

De rechtbank oordeelt dat de notaris terecht mocht vertrouwen op het bewustzijn van eisers over de erfpachtbestemming, mede gezien de expliciete bepalingen in de koopakte en de juridische achtergrond van eisers. De notaris hoefde niet te waarschuwen voor de gevolgen van een bestemmingswijziging die pas jaren later werd aangevraagd. Ook de brief van de gemeente uit 2021 bevat geen dreiging die de notaris had moeten signaleren.

De vorderingen worden afgewezen en eisers worden veroordeeld in de proceskosten. De wettelijke rente wordt toegewezen aan de zijde van de notaris. De uitspraak bevestigt dat de zorgplicht van een notaris niet strekt tot het voorzien van toekomstige gemeentelijke besluiten die pas jaren na de overdracht worden genomen.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vorderingen van eisers af en oordeelt dat de notaris haar zorgplicht niet heeft geschonden.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/732329 / HA ZA 23-362

Vonnis van 1 november 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

advocaat: mr. F.L.J. van Dijk in Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

advocaat: mr. V.J.N. van Oijen in Amsterdam.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 5 april 2023;
- de conclusie van antwoord met producties van 31 mei 2023;
- het tussenvonnis van 28 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is gelast.

1.2

De rechtbank heeft de zaak mondeling behandeld op 19 september 2023 en daarna vonnis bepaald. De griffiers aantekeningen behoren tot het dossier.

2. De feiten

2.1

Op 20 mei 1999 heeft de gemeente Amsterdam het perceel met opstal op het adres [locatie] in erfpacht uitgegeven. De erfpachtcanon is toen afgekocht tot het jaar 2048. De erfpachtakte bevat de bijzondere bepaling (2.a) dat de voorzijde van de begane grond binnen vijf jaar moet worden verbouwd tot zeventig vierkante meter atelierruimte.

2.2

Dat is niet gebeurd. In de basisadministratie adressen en gebouwen is de ruimte als woning geregistreerd en in de onroerendezaakbelasting wordt het appartement als woning aangeslagen. Sinds 2005 was [naam] de appartementseigenaar en bewoonster.

2.3

[eiser 1] en [eiser 2] hebben het appartementsrecht op 27 januari 2015 gekocht van [naam] . [gedaagde] was toen notaris in Amsterdam en heeft de koopakte opgesteld en vervolgens de leveringsakte gepasseerd.

2.4

In 2019 heeft de gemeente een nieuw erfpachtstelsel ingevoerd, waarin de canon voor woningen eeuwigdurend kon worden afgekocht. [eiser 1] en [eiser 2] hebben daarop op 22 november 2019 de gemeente verzocht de erfpachtvoorwaarden te wijzigen en het appartement daarin te bestemmen tot woonruimte.

2.5

Op 22 april 2021 heeft de gemeente aangeboden de bestemming in de erfpachtvoorwaarden te wijzigen bij betaling van een aanvullende canon van € 96.227. Die wijziging is op 21 maart 2022 uitgevoerd en [eiser 1] en [eiser 2] hebben de aanvullende canon betaald.

2.6

In een tussenvonnis van 21 september 2022 heeft deze rechtbank in een andere zaak vastgesteld dat een notaris kopers van een pand niet goed had geïnformeerd over de erfpachtcanon en zijn zorgplicht als notaris had geschonden. ^[1] [eiser 1] en [eiser 2] zijn in september 2022 via het nieuwskanaal AT5 bekend geworden met die uitspraak. Zij hebben [gedaagde] bij brief van 9 december 2022 aansprakelijk gesteld op de grond dat zij hen bij de koop niet heeft gewezen op de aanvullende canon.

3. Het geschil

3.1

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen in deze procedure, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar zorgplicht als notaris en aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [eiser 1] en [eiser 2] geleden en te lijden schade;

II. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding aan [eiser 1] en [eiser 2] van de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, toe te rekenen aan de wanprestatie onder I, te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere schadepost, vanaf het lijden van de betreffende schade tot de dag van algehele voldoening;

III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, en met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de dag van algehele voldoening.

3.2

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar zorgplicht, omdat zij hen niet heeft gewezen op de mogelijke gevolgen van de wijziging van de erfpachtbestemming naar woonruimte. De gemeente brengt dan een aanvullende erfpachtcanon in rekening en er dreigt een boete voor de periode dat het gebruik niet in overeenstemming was met de erfpachtvoorwaarden. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij het appartement niet of voor een lager bedrag hadden gekocht als [gedaagde] hen in 2015 volledig had geïnformeerd over dit risico.

3.3

[gedaagde] voert verweer. Ten eerste voert zij aan dat zij wel aan haar zorgplicht heeft voldaan en [eiser 1] en [eiser 2] uitgebreid heeft gewezen op de gevolgen van de erfpachtvoorwaarden. Ten tweede betwist zij dat [eiser 1] en [eiser 2] schade hebben geleden. Ten derde voert zij het verweer dat [eiser 1] en [eiser 2] niet hebben geprotesteerd binnen bekwame tijd nadat zij de schending van de zorgplicht hebben ontdekt of redelijkerwijze hadden moeten ontdekken. Ook beroept [gedaagde] zich op haar algemene voorwaarden, waarin een vervaltermijn voor vorderingsrechten van een jaar is opgenomen.

3.4

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1

De rechtbank overweegt dat op [gedaagde] als notaris een zorgplicht rustte. Een notaris moet bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van alle partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen. Dat staat in artikel 17, eerste lid, van de Wet op het notarisambt. Zo nodig moet een notaris daarbij tevens wijzen op de gevolgen die voor een van de partijen voortvloeien uit de inhoud van de akte. Dat staat in artikel 43, eerste lid, derde zin, van de Wet op het notarisambt. ^[2] Deze zorgplicht eindigt als de notaris goede grond heeft erop te vertrouwen dat iemand zich van die gevolgen bewust is. ^[3]

4.2

De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] goede grond had erop te vertrouwen dat [eiser 1] en [eiser 2] zich ervan bewust waren dat het appartement op grond van de erfpachtvoorwaarden niet als woning mocht worden gebruikt. De aanhef van de door hen ondertekende koopakte omschrijft het appartementsrecht als “rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het atelier/bedrijfsruimte (publiekrechtelijke bestemming: woning)”. In artikel 2, onder k sub 3, garandeert de verkoper: “de in de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is atelier/bedrijfsruimte”. En in artikel 18, onder d, verklaren [eiser 1] en [eiser 2] zich “ermee bekend dat de bestemming conform de erfpachtvoorwaarden atelier/bedrijfsruimte is, verkoper wordt in deze door kopers gevrijwaard.”

4.3

Deze laatstgenoemde bepaling heeft [gedaagde] met de hand bijgeschreven op de koopakte, die verder grotendeels uit een modeltekst bestaat. Daaruit blijkt dat dit onderwerp uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Aangezien [eiser 2] zelf jurist is en ook [eiser 1] een universitaire opleiding heeft voltooid, mocht [gedaagde] ervan uitgaan dat beiden de strekking van deze erfpachtvoorwaarde kenden en begrepen.

4.4

Verder overweegt de rechtbank dat [gedaagde] niet verplicht was [eiser 1] en [eiser 2] te wijzen op de gevolgen die wijziging van de erfpachtvoorwaarden zou hebben voor de te betalen canon. Zij waren immers aanvankelijk niet van plan om wijziging van de erfpachtvoorwaarden te vragen. Pas toen dit nodig bleek om de canon eeuwigdurend te kunnen afkopen hebben zij bijna vijf jaar later de wijziging verzocht.

4.5

Tijdens de mondelinge behandeling in deze zaak werd bovendien duidelijk dat de hoogte van de afkoopsom van € 96.227 niet alleen was gebaseerd op de bestemmingswijziging maar vooral ook op de ontwikkeling van de woz-waarde tot aan het jaar van de afkoop. [gedaagde] hoefde deze ontwikkelingen in januari 2015 niet te voorzien en zij hoefde [eiser 1] en [eiser 2] daarvoor niet te waarschuwen.

4.6

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat de gemeente in haar brief van 22 april 2021 heeft gedreigd met een boete en een canonverhoging met terugwerkende kracht. Zij stellen dat [gedaagde] hen voor die dreiging had moeten waarschuwen. Een dreigement leest de rechtbank echter niet in de brief. Wel wijst de gemeente op de mogelijkheid een boete op te leggen en een gebruikswijziging te eisen en behoudt zij zich alle rechten voor. Daarmee zegt de gemeente feitelijk niet meer dan dat [eiser 1] en [eiser 2] zich aan de erfpachtvoorwaarden moeten houden.

4.7

De brief is bovendien het gevolg van de door [eiser 1] en [eiser 2] verzochte bestemmingswijziging. [gedaagde] hoefde daarom in januari 2015 evenmin te voorzien dat de gemeente een dergelijke brief zou sturen.

4.8

In het in alinea 2.6 genoemde tussenvonnis van 21 september 2022 lag de zaak anders. In die zaak had de notaris de kopers ervan verzekerd dat het zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk was toegestaan in het pand te wonen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.

4.9

[gedaagde] heeft haar zorgplicht dus niet geschonden. Daarom behoeft haar beroep op de klachtplicht en op haar algemene voorwaarden geen bespreking.

4.1

[eiser 1] en [eiser 2] hebben een document in het geding gebracht waarin [naam] verklaart dat [gedaagde] tijdens de eigendomsoverdracht niet heeft gewezen op de risico’s van het feitelijk gebruik en de canonverhoging bij wijziging van de erfpachtbestemming. Zij bieden aan [naam] te laten horen als getuige. De rechtbank passeert dit aanbod omdat het niet beslissend is voor haar oordeel, aangezien een wijziging van de erfpachtvoorwaarden ten tijde van de overdracht niet aan de orde was.

4.11

[eiser 1] en [eiser 2] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld.

4.12

De door [gedaagde] verzochte vermeerdering met wettelijke rente is toewijsbaar. De rechtbank zal daarbij de wettelijke rente van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek toepassen.

4.13

De kosten die na dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] ontstaan kunnen worden begroot en toegewezen zoals hierna vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1

wijst de vorderingen af;

5.2

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 314 aan griffierecht en € 1.196 aan salaris advocaat;

5.3

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de kosten die na dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] ontstaan, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat en als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis hebben voldaan vermeerderd met € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening door de deurwaarder;

5.4

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente volgens artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek vanaf die aanschrijving over alle openstaande bedragen;

5.5

verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.L. Bolkestein, rechter, bijgestaan door mr. R.E.R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023.

Voetnoten

1. Op rechtspraak.nl te vinden onder nummer ECLI:NL:RBAMS:2022:5514.

2. Zie tevens HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:288.

3. HR 27 maart 1992, overwegingen 3.3 en 3.4, ECLI:NL:HR:1992:ZC0557.