ECLI:NL:RBAMS:2023:6766

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/690959 / HA ZA 20-1012

Vonnis van 2 augustus 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NGM DEVELOPMENT B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.G.M. Roijers te ROTTERDAM,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

READYFORLIVING B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. A.A. Bos te Zwolle.

Partijen zullen hierna NGM en Readyforliving genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 27 juli 2022,
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 16 december 2022 en de daarin genoemde processtukken,
de conclusie na getuigenverhoor van NGM,
de conclusie na getuigenverhoor van Readyforliving met een productie (productie 98),
de antwoordconclusie na getuigenverhoor van NGM,
de antwoordconclusie na getuigenverhoor van Readyforliving.

1.2.

Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

In aanvulling op het tussenvonnis van 27 juli 2022 stelt de rechtbank de hierna volgende feiten vast. Ten behoeve van de leesbaarheid zijn ook enkele feiten opgenomen die reeds waren opgenomen in het tussenvonnis.

2.2.

Bijgevoegd bij een e-mail van 31 augustus 2017 heeft NGM drie offertes aan Readyforliving gestuurd van in totaal € 10.450,00 exclusief btw voor het laten uitvoeren van een bodemonderzoek, een geluidonderzoek en voor het vervaardigen/wijzigen van een bestemmingsplan voor de woningbouwontwikkeling te Vreeland. In reactie hierop heeft Readyforliving op 1 september 2017 bericht:
’Ik zie geen buitensporige bedragen lijkt me gezien alles redelijk en akkoord.’

2.3.

In een e-mail van 5 september 2017 heeft Readyforliving aan NGM bericht:

‘(..) Onderstaande hebben wij overeengekomen ten aanzien van koop en afhandeling. Voor Vreeland staat het nog open, lijkt me goed om daar samen ook een afstemming van te maken en de voorcalculaties van op te maken. Kan je mij inzicht geven over het plan.

Plankosten Bunschoten basis:


Grondprijs: € 2.000.000,-


Leveren van een penthouse


€ 10.000,- per woning/appartement aan NGM

Plankosten Vreeland basis:


Grondprijs: € 1.1500.000,-?

Plankosten Abbenes:


Grondprijs: € 120.000,- en 250.000,- = € 360.000,-


NGM € 25.000,- per woning

(..)’

2.4.

NGM heeft diezelfde dag geantwoord, voor zover van belang:

‘(..)

Wat betreft Vreeland; ook hier hebben we een goede offerte van de bouwer nodig waarna we verder afspraken vast kunnen leggen. Ook dit hebben we al geruime tijd geleden afgesproken en zijn we in afwachting van de bouwprijs.

(..)

Gisteren kregen we een telefoontje van RSM dat ze nog niets van je hebben ontvangen. De fiscaliteit zal ook duidelijk moeten zijn voordat we tot verdere afspraken kunnen komen.(…)’

2.5.

Op 11 juni 2018 heeft Readyforliving aan NGM een opgave gestuurd van de kosten gemoeid met de afbouw.

2.6.

Op 26 oktober 2018 heeft NGM aan Readyforliving een e-mail met meerwerkprijzen gestuurd, waaruit onder meer volgt dat de meerwerkprijs voor een uitbouw van 2,40 meter € 20.000,00 exclusief btw was en voor een dubbele dakkapel € 10.000,00 exclusief btw.

2.7.

Uit een optielijst voor de 2 onder 1 kap-woningen gedateerd 9 november 2018 volgt dat de verkoopprijs van een uitbouw van 2,40 m € 28.950,00 inclusief btw (dus € 23.925,62 exclusief btw) bedroeg en de prijs voor een grote dakkapel € 14.795,00 inclusief btw (dus € 12.190,08 exclusief btw).

2.8.

Op 21 december 2018 is een omgevingsvergunning verleend.

2.9.

Op 1 maart 2019 heeft Readyforliving aan NGM een e- mail verzonden met als bijlage de gekozen opties Vreeland. Hieruit volgt dat kopers veel opties hebben gekozen, waaronder een uitbouw (door kopers van zes woningen) en een grote dakkapel (door kopers van twee woningen). Verder staat daarop per optie een bedrag onder ‘vergoeding RFL’ genoemd, in totaal telt dit op tot € 36.355,86. In de begeleidende mail staat voor zover van belang:

‘(..) We hebben besproken om de splitsing bouwkundig zoals extra wanden op zolder etc. te splitsen in m2 stukadoren en sausen door RFL, bouwkundig door aannemer en elektra Breman. (dit moeten en wordt aangeleverd.) geeft nu indicatie.(…)’

2.10.

Op 28 oktober 2019 heeft Readyforliving naar aanleiding van een verzoek van NGM om ‘de cijfers’ een overzicht van het meerwerk voor Vreeland toegezonden.

2.11.

Op 25 november 2019 heeft NGM aan Readyforliving een mail gestuurd, waarin zij voorrekent dat RVL volgens haar berekening in totaal € 324.291,10 heeft ontvangen. De e-mail luidt, voor zover van belang:

‘(…) NGM heeft Olde Rikkert de volgende bedragen betaald (en te ontvangen door RvL);

€35.079 voor de vrijstaande woning

€27.590 voor de 2’1 kap woningen 6x =€ 165.540

€ 8.400 voor de 4 kwadrantwoningen

Totaal€209.019,= voor RvL

Dit is ongeacht of de kopers wel of geen keuken, vloeren of wandafwerking hebben genomen;

Daar komt nog bij de aanbouw; prijsopgave van de bouwer €20.000 RvL rekent € 28.950 verschil is voor Rvl €8.950 x 6=€53.700 voor Rvl

Dakkapel; prijsopgave van de bouwer €10.000 RvL rekent € 14.750 verschil is voor Rvl

€4.750 x2 (bnr 2 en 6)z€ 9.500 voor RvL

Verlenging berging; prijsopgave van de bouwer € 3700,= RVL rekent €4.950 verschil is voor Rvl

€ 1.200 x 2 (bnr 3 en 4)=€2.400 voor RvL

BNR 4 neemt geen keuken €10.000 - €2892.56 =€ 7107,44 voor RvL.

Bnr 5 neemt geen vloerafwerking €8.465— €2256.20=€ 6208,80 voor RvL

RvL ontvangt voor kopers begeleiding ook nog eens€ 36.355,86

Resume totaal € 324.291,10

Dus [naam 1] het is mij onduidelijk wat je wil bespreken over Vreeland. De architect moet gewoon zoals afgesproken door RvL worden betaald. (…)’

2.12.

Readyforliving heeft hierop diezelfde dag gereageerd dat van de omschreven bedragen nog de goederen, risico’s inclusief de montages moeten worden geleverd, dat dit geen opbrengsten zijn. Ook schrijft Readyforliving voor zover van belang:

‘(…)
De percentages komen niet overeen en Olde Rikkert betaalt deze bedragen niet aan Readyforliving eveneens de genoemde kopers begeleiding kosten. Alles van de bedragen van RFL neemt Olde Rikkert nog ééns 10% op als kosten.(…)’

2.13.

Op 13 februari 2020 zijn twee overeenkomsten gesloten tussen Olde Rikkert en Woon-inspiratie B.V. (Woon-inspiratie). met aanneemsommen van € 98.191,61 exclusief btw en van € 142.044,00 exclusief btw. De ene overeenkomst luidt, voor zover van belang:

‘(…)

Omschrijving

De opdracht betreft leveren en aanbrengen van de standaard wand- en vloertegelwerk in alle woningen, inclusief de dorpels en het compleet aftimmeren van de toilet-ombouwen. Tevens van de 7 (half) vrijstaande woningen het sausklaar maken en sauzen van alle binnenwanden in een standaard kleur. En het afkitten en schilderen van alle trappen, traphekjes en betimmeringen rondom de trappen. Bovenstaand als stelpost verrekenbaar. De kopers zullen in het kopersmeerwerktraject definitieve afwerkingen uitzoeken. De showroom zal dat uitwerken en de kopers hiervoor opdracht laten verstrekken aan Olde Rikkert Bouw B.V. De facturatie verloopt van de kopers aan Olde Rikkert Bouw B.V. Zodra alle keuzes definitief zijn, zal er een verrekening plaats vinden tussen Olde Rikkert Bouw B.V. en Woon-Inspiratie.(..)’

De andere overeenkomst luidt, voor zover van belang:

‘(..)

Omschrijving

De opdracht betreft leveren en aanbrengen van 11 complete keukens inclusief de eventuele achterwanden. Tevens het leveren en aanbrengen van parketvloer en laminaatvloeren (vloerbedekking) van 7 woningen. Bovenstaand als stelpost verrekenbaar. De kopers zullen in het meerwerktraject definitieve keukens en vloerbedekking uitzoeken. De showroom zal dat uitwerken en de kopers hiervoor opdracht laten verstrekken aan Olde RikkertBouw
B.V. Zodra alle keuzes definitief zijn, zal er een verrekening plaats vinden tussen Olde Rikkert Bouw B.V. en Woon-Inspiratie. (..)’

3.De verdere beoordeling in conventie en in reconventie

3.1.

Partijen hebben in meerdere projecten samengewerkt. Daarbij zijn diverse geschillen ontstaan. In het tussenvonnis van 27 juli 2022 heeft de rechtbank bindende eindbeslissingen genomen over de geschilpunten in de projecten Abbenes en Bunschoten-Spakenburg. Uit die beslissingen vloeit voort dat de vordering van NGM van € 4.135,44 in verband met project Abbenes zal worden toegewezen en dat de vordering van Readyforliving van € 1.232.566,10 in verband met het project Bunschoten-Spakenburg zal worden afgewezen.

3.2.

Op de vorderingen van partijen in relatie tot het project Vreeland moet nog worden beslist. Partijen twisten over de financiële afspraken die uit dit project voortvloeien. Zij hebben over en weer vorderingen ingesteld die volgen uit de afspraken zoals die volgens hen zouden gelden. NGM vordert € 105.635,93 omdat partijen zouden hebben afgesproken dat Readyforliving alle externe ontwikkelingskosten voor haar rekening zou nemen. Readyforliving vordert € 203.873,05 omdat partijen zouden hebben afgesproken dat ieder de helft van de kosten van derden zou dragen en dat de nettowinst bij helfte zou worden gedeeld.

3.3.

Omdat partijen over en weer vorderingen hebben ingesteld, dragen zij ook beiden de bewijslast van de aan hun vorderingen ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden. Beide partijen hebben in de procedure tot het tussenvonnis hun stellingen over de volgens hen gemaakte afspraken gemotiveerd en onderbouwd. Ook hebben zij allebei de stellingen van de andere partij gemotiveerd betwist. Zoals in het tussenvonnis is overwogen, heeft de rechtbank bij die stand van zaken niet kunnen vaststellen welke afspraken zijn gemaakt. Daarom heeft de rechtbank partijen opgedragen feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit de door elk van hen gestelde inhoud van de overeenkomst volgt.

3.4.

Voor het oordeel dat partijen zijn geslaagd in hun bewijsopdracht geldt dat een redelijke mate van zekerheid moet bestaan dat de te bewijzen feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Anders gezegd, deze feiten omstandigheden moeten voldoende aannemelijk zijn.

Bewijslevering door NGM

3.5.

NGM heeft in het kader van de bewijslevering nadere producties overgelegd en als getuigen laten horen de heer [naam 2] ( [naam 2] ), mevrouw [naam 3] ( [naam 3] ).

3.6.

[naam 2] heeft verklaard dat in augustus/september 2017 is gesproken met de heer B. [naam 4] ( [naam 4] ) over het project. [naam 4] was enthousiast, hij zou alle externe kosten dragen en hij heeft gevraagd om offertes op te sturen. [naam 3] heeft dat de volgende dag gedaan en [naam 4] was nog steeds enthousiast. [naam 2] had zelf geen zicht op de kosten. Er was nog geen omgevingsvergunning.

[naam 4] heeft op 11 juni 2018 een overzicht gestuurd, waarin de prijzen staan die voor kopers van belang zijn omdat die in de koopprijs zitten als ze een keuken bestellen. [naam 4] stuurde dit overzicht naar NGM, omdat de bedragen mee moesten in de totale prijs van de verkoop. De bouwer en [naam 4] ontvingen de koopprijs voor de bouw, NGM verkocht de grond. Uit de mail van de makelaar aan de kopers, productie 71 van NGM, volgt welk bedrag was gereserveerd voor de bouwprijs. Een deel hiervan was voor Readyforliving. Van een gedeelte van de bouwprijs konden de kopers onderdelen afnemen bij Readyforliving, zoals een keuken of een badkamer. Als ze daar geen gebruik van maakten, kregen ze dat geld terug van Olde Rikkert.

Op enig moment heeft [naam 3] de architect verteld dat NGM diens kosten niet ging betalen. Daarna betaalde [naam 4] de externe kosten niet meer en heeft NGM deze verder zelf moeten betalen.

3.7.

[naam 3] heeft verklaard dat is besproken dat NGM de ontwikkeling zou afmaken en dat Readyforliving alle verdere kosten zou dragen. NGM had de kosten tot dan toe al voldaan. Die kosten bedroegen minder dan € 10.000,00. Na de eerste bespreking met [naam 4] over dit project heeft zij de offertes verstuurd per e-mail van 31 augustus 2017, waarop [naam 4] akkoord heeft gegeven. Readyforliving kreeg in ruil voor het betalen van de ontwikkelingskosten, de opbrengst van de afbouw en de meerwerkopties. Er is niet besproken om hoeveel meerwerk het zou gaan. Er was nog geen omgevingsvergunning, wel was bekend dat het om 11 woningen ging. Het is misgegaan met [naam 4] door de discussie over de architectkosten. Dit was pas helemaal aan het einde. Op het einde heeft NGM wel kosten betaald die NGM niet heeft doorgefactureerd, hoewel dat wel de afspraak was. NGM wilde een overzicht van de meerkwerkopties. NGM wilde inzage in wat de kopers wel en niet hadden afgenomen. Kopers betaalden NGM € 10.000,00 voor een keuken. Dit bedrag kwam ten laste van de grondprijs. Als een keuken niet was afgenomen, is de € 10.000,00 onterecht van de grondprijs afgetrokken en niet bij NGM beland. Dat betekent dat dit bedrag bij de bouwer of bij Readyforliving is beland. [naam 3] weet niet hoe dat tussen hen is geregeld. Zij is één keer op de golfclub geweest. Zij heeft toen aan [naam 4] de afrekening van de notaris laten zien (productie 16 van de dagvaarding), zodat [naam 4] kon zien wat er was gebeurd. NGM wilde openheid van zaken. Uit de mail van [naam 4] aan [naam 3] blijken de gekozen kopersopties. In de opties zitten grote margeverschillen van wat er wordt gerekend en doorberekend door de bouwer. Zo kost het uitbreiden van een woonkamer € 20.000,00, terwijl er ruim € 28.000,00 in rekening wordt gebracht. Readyforliving ontvangt het verschil. Dat weet [naam 3] , omdat er mails zijn van het calculatiebureau van de bouwer. Ook op andere posten zitten marges. De ‘vergoeding RFl’ is de vergoeding die Readyforliving heeft gekregen van de bouwer, los van die marges.

Bewijslevering door Readyforliving

3.8.

Readyforliving heeft als getuigen doen horen [naam 4] en de heer [naam 5] ( [naam 5] ). De getuigen hebben voor zover van belang samengevat als volgt verklaard.

3.9.

[naam 4] heeft verklaard dat er begin 2017 een gesprek is geweest en dat de offertes pas later kwamen. Rond 4 oktober 2017 is er overeenstemming bereikt over Vreeland. Van de begrote € 600.000,00 winst zou Readyforliving € 300.000,00 voor resultaat en ontwikkeling krijgen. De rest kreeg NGM. De kosten werden betaald door Readyforliving en verrekend met het resultaat dat vervolgens gedeeld moest worden. Het verschil met de andere projecten is dat hier de aanbrengfee over de 11 woningen in totaal was afgezet op € 300.000,00. Bij de andere afspraken was dat een bedrag per woning. De ontwikkeling zelf verliep hetzelfde als bij de andere projecten. Readyforliving deed de ontwikkeling en Woon-inspiratie de showroom. Wooninspiratie leverde de producten in de woning in opdracht van de aannemer. Readyforliving verzorgde het uitontwikkelen met de gemeente, het maken van een ontwerp met de architect, de presentatie aan de gemeente en het bereiken van overeenstemming over de bestemming. Op de verkoopprijs werden de kosten van de bouwer en de kosten van de afbouw in mindering gebracht en wat overbleef was de grondprijs. De grondprijs ging naar NGM.

De koper betaalde de bouwsom aan de aannemer. Als de koper een duurdere keuken kocht dan was dat meerwerk en kwam dat niet ten laste van de grondprijs. Dat meerwerk werd betaald aan de aannemer, die het vervolgens doorbetaalde aan Woon-inspiratie. De grondprijs was bij het passeren van de percelen voor iedereen [naar de rechtbank begrijpt: voor alle kopers van een bepaald woningtype] hetzelfde. Hoe hoger de aanneemsom, hoe lager de grondprijs. De ontwikkelaar verdient het meest bij een lage bouwsom. De inkomsten van Readyforliving kwamen uit de grondprijs. NGM leverde de grond aan de koper. NGM zou uit de opbrengst Readyforliving hebben moeten betalen. De € 300.000,00 is gebaseerd op een resultaat van 50/50 in de Stiko. De basis is dat je de winst 50/50 verdeelt. Als de winst hoger zou zijn geweest dan 600.000,00 hadden beide partijen ook meer ontvangen.

Woon-inspiratie heeft de kopers begeleid bij de aankoop van de woning en het bouwkundig meer- en minderwerk. Op basis van de jaarstukken van Woon-inspiratie schat [naam 4] in dat het rendement ongeveer 8-9% is geweest, wat neerkomt op een winst op de geleverde goederen van € 15.000,00 of € 20.000,00. Alle andere marges, zoals op de aanbouw of elektra, gingen naar de aannemer dan wel de betreffende toeleverancier, zoals Breeman.

Het conflict met NGM is ontstaan, doordat NGM de kosten niet meer wilde betalen en het gehele resultaat heeft gehouden. Onderdeel van die kosten waren de architectkosten. De correspondentie van maart 2019 en december 2019 waarnaar wordt verwezen in 4.24 van het tussenvonnis ziet inderdaad op de € 300.000,- vergoeding uit de Stiko van 4 oktober 2017 en is de helft van de begrote winst. Pas acht maanden na het passeren van de aktes bij de notaris werd het [naam 4] duidelijk dat NGM niet zou betalen. Daarvoor had hij nooit een dergelijke reactie gekregen op de overzichten van de kosten die hij verstuurde. De afspraak was dat Readyforliving de kosten voorschoot en die vergoed kreeg uit de opbrengst van het project waarna partijen de nettowinst gelijkelijk verdeelden.

3.10.

[naam 5] heeft verklaard dat hem door [naam 4] is verteld over de samenwerking met NGM en dat hij daaruit heeft begrepen dat NGM de rechten op het project Vreeland had en dat dit project op 50/50 basis zou worden ontwikkeld.

Beoordeling door de rechtbank

3.11.

Bij de verdere beoordeling stelt de rechtbank voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat ook met betrekking tot het project Vreeland tussen hen enigerlei overeenkomst tot stand is gekomen. De inhoud van die overeenkomst is in geschil. Om te bepalen wat partijen precies zijn overeengekomen, moet de overeenkomst worden uitgelegd. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars gedragingen en verklaringen mochten toekennen en hetgeen zij ten dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan ook van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht. Dit geldt ook als er geen schriftelijke overeenkomst is, zoals in het onderhavige geval.

bewijsopdracht NGM: Readyforliving betaalt alle externe kosten

3.12.

NGM heeft haar stelling dat is afgesproken dat Readyforliving alle externe kosten zou voldoen kort gezegd onderbouwd door 1) de afspraken voor Abbenes en Bunschoten-Spakenburg, 2) betaling door Readyforliving van alle externe facturen in 2016, 2017 en 2018, zonder daarbij te vermelden dat die kosten werden voorgeschoten en 3) Readyforliving verdiende aan het project a) via de aanneemsom, b) via marge op keukens en andere producten uit de eigen collectie en c) meerwerk dat zij separaat in rekening bracht.

3.13.

In het tussenvonnis is geoordeeld dat deze onderbouwing onvoldoende is omdat voor de projecten niet dezelfde afspraken golden. Readyforliving betaalde bij Abbenes en Bunschoten-Spakenburg weliswaar de externe kosten, maar ontving ook de volledige opbrengst en betaalde NGM een aanbrengfee. Readyforliving heeft het door NGM geschetste verdienmodel van Readyforliving gemotiveerd betwist. Volgens Readyforliving waren de opbrengsten van de afbouwwerkzaamheden maximaal € 20.000,00, hetgeen niet in verhouding staat tot de door Readyforliving betaalde kosten van € 169.605,60. Readyforliving heeft bovendien betoogd dat zij de door haar betaalde kosten pas in 2019 heeft gevorderd, omdat zij erop vertrouwde dat zij de kosten vergoed zou krijgen op het moment dat de gronden verkocht waren.

3.14.

Ook op basis van de nader door NGM ingebrachte stukken en verklaringen van de getuigen concludeert de rechtbank dat NGM er nog steeds niet in is geslaagd te bewijzen dat Readyforliving de ontwikkelingskosten voor het project Vreeland moest dragen. Daarbij is ook van belang dat dat [naam 2] een partijgetuige is. [naam 3] is zijn partner en nauw betrokken bij NGM. Ook zij heeft belang bij de uitkomst van de procedure. Dat betekent dat naast hun verklaringen steunbewijs nodig is en dat is er onvoldoende.

3.15.

De verklaring van [naam 2] dat de afspraak in augustus/september op het kantoor van [naam 4] zou zijn gemaakt, strookt niet met de mails die nadien zijn uitgewisseld. Dit geldt ook voor de verklaring van [naam 3] . Uit de mails van 5 september 2017 blijkt dat er op dat moment nog geen overeenkomst was (zie hiervoor onder 2.3 en 2.4). [naam 4] stelt daarin dat er over Vreeland nog geen afspraken zijn gemaakt en NGM bevestigt dit.

[naam 2] heeft verklaard dat er op het kantoor niet over bedragen en opbrengsten is gesproken, omdat de omvang van het project nog niet duidelijk was. Dat [naam 4] /Readyforliving zou hebben toegezegd alle kosten te willen voldoen is niet alleen weersproken, maar onder die omstandigheden ook niet waarschijnlijk. De ontwikkelingswerkzaamheden waren nog lang niet afgerond, er was geen omgevingsvergunning en het bestemmingsplan werd pas eind 2018 goedgekeurd.

3.16.

[naam 3] verklaart dat NGM tot het gesprek bij [naam 4] op kantoor alle kosten van ontwikkeling had voldaan. Maar gelet op de beperkte omvang daarvan (minder dan € 10.000,-) kan daarin geen argument worden gevonden om alle verdere kosten bij Readyforliving te leggen. Het overgrote deel van de kosten is immers nadien gemaakt.

3.17.

Ook uit het toesturen van de Stiko (overzicht van de ‘stichtingskosten’ voor de bouw van het project) door [naam 4] kan niet worden afgeleid dat Readyforliving alle kosten zou dragen. Dit staat nergens.

3.18.

NGM heeft betoogd, zo begrijpt de rechtbank, dat uit de verklaringen van [naam 3] , [naam 2] en [naam 4] blijkt dat de grondprijs aan NGM toekwam en dat nu de grondprijs werd beïnvloed door de hoogte van de aanneemsom (waar Readyforliving een deel van ontving) NGM recht op had de volledige grondprijs. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Dat de grondprijs wordt beïnvloed door de hoogte van de aanneemsom, maakt niet dat daarmee is gegeven wie de ontwikkelkosten moet dragen.

3.19.

Verder is de stelling van NGM dat hetgeen Readyforliving zou kunnen verdienen aan de afbouw en het meerwerk van een dusdanige omvang zou zijn dat Readyforliving daartegenover alle externe kosten zou willen voldoen, ook na de nadere bewijslevering onvoldoende vast komen te staan. Weliswaar was bekend om hoeveel woningen het (ongeveer) zou gaan, de omvang van het project was nog niet duidelijk (zie hiervoor ook onder 3.15). Ook achteraf is onvoldoende gebleken van het door NGM geschetste verdienmodel. Het is onvoldoende komen vast te staan dat Readyforliving (en dus niet de aannemer Olde Rikkert) een marge kreeg van de kopersopties. Readyforliving heeft dit gemotiveerd weersproken en het is niet ondenkbaar dat (een gedeelte) van die marge bij Olde Rikkert terechtkwam. Daarnaast heeft [naam 3] de door haar geschetste marges onjuist berekend door uit te gaan van een verkoopprijs inclusief btw en een bouwprijs exclusief btw. Readyforliving is weliswaar weinig transparant over haar verdiensten en mogelijk heeft zij ook verdiend aan kopersbegeleiding, maar ook als er meer is verdiend dan door Readyforliving is aangevoerd, doet dit er niet aan af dat aan het verdienmodel geen duidelijke aanwijzing kan worden ontleend dat het voldoende aannemelijk is dat Readyforliving
alleexterne kosten op zich zou nemen.

3.20.

NGM heeft ten slotte ook geen goede verklaring gegeven voor het feit dat zij in 2019 zelf veel kosten heeft betaald, zonder die direct door te factureren aan Readyforliving, en deze pas in 2020 heeft gevorderd, ná het ontstaan van het conflict.

conclusie vorderingen in conventie

3.21.

Uit het voorgaande volgt dat NGM niet is geslaagd in het bewijs. De vordering van tot betaling van € 105.635,93 wordt dan ook afgewezen. Zoals hiervoor overwogen zal alleen de vordering van € 4.135,44 in verband met project Abbenes worden toegewezen vermeerderd met de wettelijke handelsrente, zoals gevorderd, per de datum van verzuim van 5 maart 2020.

3.22.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen over het toe te wijzen bedrag conform de staffel en bedragen aldus € 651,64.

3.23.

De vordering van NGM om Readyforliving te veroordelen tot betaling van de beslagkosten zal worden afgewezen. Het beslag is ten onrechte gelegd, omdat het is gelegd op grond van een niet aan NGM toekomende vordering.

3.24.

Gelet op de uitkomst in conventie en in reconventie zullen de kosten, waaronder de nakosten, zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd.

bewijsopdracht Readyforliving: kosten en winst delen

3.25.

In het tussenvonnis is overwogen dat Readyforliving vooralsnog niet is geslaagd in het bewijs van haar stelling dat de kosten en de winst bij helfte zouden worden gedeeld. De rechtbank heeft daarbij - samengevat - overwogen:

De e-mails die Readyforliving heeft overgelegd worden door partijen verschillend uitgelegd en een afspraak van partijen om de kosten en de opbrengsten voor project Vreeland te delen is daarin niet expliciet opgenomen;
Uit de e-mails blijkt dat Readyforliving in 2019 aanspraak heeft gemaakt op een deel van de opbrengst van het project, maar niet dat NGM daarmee heeft ingestemd;
De in de mails van 7 en 26 maart 2019 opgenomen vergoeding van € 300.000,00 verhoudt zich niet met het standpunt dat de helft van de nettowinst van het project zou worden gedeeld.

3.26.

Anders dan bij NGM komt de rechtbank tot het oordeel dat Readyforliving gedeeltelijk is geslaagd in het haar opgedragen bewijs, te weten dat de kosten bij helfte zouden worden gedeeld. Readyforliving is niet geslaagd in bewijs van haar stelling dat ieder de helft van de nettowinst van het project Vreeland zou ontvangen. Ook hier is bij de beoordeling van belang dat voor de verklaring van [naam 4] geldt dat deze beperkt is in die zin dat deze steunbewijs nodig is, omdat [naam 4] een partijgetuige is. [naam 5] verklaart niet uit eigen wetenschap over de inhoud van de afspraken tussen partijen. Hij geeft slechts in algemene zin weer wat hij daarover van [naam 4] heeft gehoord. Dat betekent dat aan zijn verklaring minder gewicht toekomt.

3.27.

Voor de conclusie dat voldoende aannemelijk is dat partijen elk de helft van de kosten zouden dragen is het volgende redengevend. Dat Readyforliving zou bijdragen aan de kosten is niet in geschil. Aanvankelijk heeft Readyforliving nog betoogd dat NGM alle kosten moest betalen, maar dit standpunt heeft zij in de loop van het geschil verlaten. Dat Readyforliving alles zou betalen is onvoldoende aannemelijk, zoals hiervoor in conventie overwogen. Aldus moet worden vastgesteld in welke mate Readyforliving zou bijdragen aan het dragen van de kosten. De door haar gestelde 50/50 verdeling ligt daarbij het meest voor de hand. Vast staat dat NGM voorafgaand aan de samenwerking kosten heeft betaald en op enig moment, tegen het einde van het project ook nog een aanzienlijk bedrag aan kosten heeft voldaan, zonder die kosten direct bij Readyforliving in rekening te brengen. Dat NGM een deel van de kosten zou dragen lijkt ook redelijk nu zij een aanzienlijke opbrengst uit het project verwachtte door verkoop van de grond. Niet is vast komen te staan dat partijen over specifieke percentages van verdeling hebben gesproken. Bij die stand van zaken is voldoende aannemelijk dat partijen beiden uitgingen van een verdeling bij helfte. Dat Readyforliving feitelijk meer heeft bijgedragen dan NGM maakt voor het vaststellen van de wijze van verdeling geen verschil. Dit verschil kon immers verrekend worden bij het einde van het project als alle kosten betaald zouden zijn.

3.28.

Het voorgaande betekent dat de vordering van Readyforliving voor wat betreft de kosten zal worden toegewezen. Readyforliving heeft aan kosten € 169.605,60 exclusief btw betaald. NGM heeft aan kosten € 97.988,84 exclusief btw betaald. Dat betekent dat de totale kosten € 267.594,44 exclusief btw zijn en ieder € 133.797.22 daarvan moet dragen. Readyforliving kan daarom aanspraak maken op een bedrag van € 35.808,38 (€ 169.605,60 - € 133.797,22), vermeerderd met de door haar gevorderde wettelijke handelsrente vanaf 13 januari 2021 (datum eis in reconventie).

3.29.

De stelling van Readyforliving dat partijen ook de winst bij helfte zouden delen is onvoldoende aannemelijk geworden. Allereerst geldt dat [naam 4] niet consistent heeft verklaard over de gemaakte afspraken. Volgens de verklaring van [naam 4] heeft hij om en nabij 4 oktober
2017met [naam 2] om de tafel gezeten en is toen afgesproken dat Readyforliving de helft van de begrote opbrengst van € 600.000,00 zou krijgen. In de conclusie van antwoord heeft Readyforliving echter het standpunt ingenomen dat pas in mei
2018afspraken zijn gemaakt. Dat er eerder geen afspraken waren, in ieder geval geen definitieve afspraken, lijkt ook te volgen uit de e-mail van 29 mei 2019 van NGM aan Readyforliving:
“We hebben de showroom nodig om keuzes te maken voor Vreeland. Dan kunnen we ook definitief de zaken vastleggen.”

3.30.

[naam 4] heeft bij het getuigenverhoor verklaard dat ‘de aanbrengfee van € 300.000 voor Readyforliving is’. Het woord ‘aanbrengfee’ is moeilijk te plaatsen. Onduidelijk is waarom Readyforliving een aanbrengfee zou moeten ontvangen. Het was immers NGM die de overeenkomst met de grondeigenaar had gesloten en de contacten met de gemeente had gelegd. Ook is het standpunt van Readyforliving over de afgesproken opbrengst niet consistent. In de processtukken stelt Readyforliving enerzijds dat zij € 300.000,00 zou ontvangen en dat de rest voor NGM zou zijn en anderzijds dat de winst 50/50 zou worden gedeeld. Bovendien heeft Readyforliving in het kort geding waarin zij opheffing van de door NGM gelegde beslagen vorderde betoogd dat zij zowel recht had op de door haar betaalde kosten als op de € 300.000,00.

3.31.

Volgens Readyforliving was haar verdienmodel ‘kinderlijk eenvoudig’, namelijk de helft van de netto opbrengst. Duidelijk is echter dat het verdienmodel in ieder geval ook opbrengsten voor Woon-inspiratie behelsde, waarover Readyforliving niet transparant is geweest. De bruto opbrengst op het project voor Wooninspratie zou volgens Readyforliving € 240.235,61 (exclusief btw) zijn geweest (de totale aanneemsom van de twee overeenkomsten) en de winst slechts circa € 20.000.00. Dit is echter op geen enkele wijze door haar onderbouwd, hoewel daar wel aanleiding voor was en daarvan ook bewijs is aangeboden ter zitting op 14 april 2020. NGM heeft aangetoond dat er meerwerk was (zie 2.9), en ook onderbouwd dat er op het meerwerk een behoorlijke marge zat (zie 2.6 en 2.7) zij het iets minder groot dan NGM had berekend. De vraag is wie die marge (of een deel ervan) kreeg. [naam 3] heeft Readyforliving van de met Olde Rikkert afgesproken meerwerkprijzen op de hoogte gesteld. Het is onduidelijk waarom [naam 3] dit zou doen als Readyforliving daar géén belang bij zou hebben. Het ligt verder niet voor de hand dat Woon-inspiratie slechts de overeengekomen aanneemsommen heeft ontvangen, terwijl bekend is dat kopers voor allerlei opties hebben gekozen waarmee ook afbouwwerkzaamheden zijn gemoeid (en dus niet alleen maar meerwerk waar Olde Rikkert verantwoordelijk voor was). Readyforliving heeft in haar e-mail van 1 maart 2019 bovendien geschreven dat meerwerk zoals extra wanden op zolder wordt gesplitst in werk voor Readyforliving, de aannemer en elektra Breman (zie 2.9) Uit de overeenkomsten tussen Olde Rikkert en Woon-inspiratie volgt in lijn daarmee dat er een verrekening zou plaatsvinden nadat alle kopers definitieve keuzes hadden gemaakt in het meerwerktraject. Ook lijkt Readyforliving te hebben verdiend aan de kopersbegeleiding, mogelijk € 36,355,68 (zie 2.9 en vergelijk 2.10 en de verklaring van [naam 3] onder 3.7). Gelet op de gemotiveerde betwisting van NGM had het op weg van Readyforliving gelegen om de door haar gestelde zeer beperkte winstmarge nader te onderbouwen. Bij gebreke daarvan kan er niet van worden uitgegaan dat die marge zo beperkt was als Readyforliving heeft gesteld. De stelling van Readyforliving dat het niet anders kan dan dat zij aanspraak had op de helft van de winst nu zijn vrijwel geen andere opbrengsten uit het project had, is dan ook niet voldoende aannemelijk.

3.32.

Readyforliving heeft verder nog gesteld dat zij mede aanspraak kon maken op de opbrengst, omdat met name zij de ontwikkeling van het project deed. Dit is door NGM echter gemotiveerd weersproken. Uit de overgelegde stukken volgt dat de contacten met de gemeente via NGM verliepen. Readyforliving werd alleen op de hoogte gehouden. Ook het contract met de bouwer is door NGM gesloten. Uit de verklaring van [naam 5] volgt ook dat NGM de rechten op het project had. Weliswaar heeft Readyforliving ook taken op zich genomen en is dit in presentaties naar voren gekomen, maar dit paste bij haar rol in het bouwproces en de bijbehorende kopersbegeleiding. Uit die verdeling van werkzaamheden kan in ieder geval geen afspraak worden afgeleid dat Readyforliving 50% van de opbrengst van het project zou ontvangen.

3.33.

De voornaamste conclusie is dan ook dat Readyforliving wisselend heeft verklaard over de inhoud van de door haar gestelde overeenkomst en onvoldoende inzicht heeft gegeven in de door haar gegenereerde opbrengst. Belangrijkste aanwijzing voor een mogelijke afspraak over een mogelijk aandeel van Readyforliving op een gedeelte van de opbrengst is de vermelding van € 300.000,00 op het op 7 en 26 maart 2019 aan NGM gestuurde overzicht. Zoals in het tussenvonnis reeds is geoordeeld, blijkt daaruit onvoldoende van een afspraak om de winst bij helfte te delen. Het overzicht is ruim een jaar na betrokkenheid van Readyforliving bij het project verstuurd, uit niets blijkt dat NGM hiermee instemde en nergens staat dat dit bedrag de helft van de winst vertegenwoordigde.

3.34.

De conclusie is dan ook Readyforliving niet is geslaagd in het bewijs van haar stelling dat partijen niet alleen de kosten, maar ook de winst bij helfte zouden delen. De vordering van Readyforliving zal in zoverre worden afgewezen.

proceskosten in reconventie

3.35.

Zoals hiervoor ook in conventie is overwogen, zullen de kosten, waaronder de nakosten, zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd.

in het incident

3.36.

In het vonnis in incident van 3 november 2021 is de vordering van NGM onder I aangehouden tot de mondelinge behandeling in de hoofdzaak, het onder II gevorderde afgewezen en de beslissing omtrent de kosten in het incident aangehouden. De vordering onder I hield kort samengevat in dat een voorschot werd gevraagd tot betaling door Readyforliving van de voor het project Abbenes verschuldigde aanbrengfee, dan wel dat Readyforliving daarvoor zekerheid zou stellen.

3.37.

Vervolgens heeft NGM bij gelegenheid van die mondelinge behandeling een akte genomen en de eis in de hoofdzaak verminderd, omdat die aanbrengfee inmiddels door NGM was ontvangen.

3.38.

Gelet hierop had en heeft NGM geen belang meer bij toewijzing van de onder I gevorderde provisionele vordering en zal ook de vordering onder I dus worden afgewezen.

proceskosten incident

3.39.

NGM zal als de in het incident in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten daarvan. Deze kosten worden begroot op € 598,00 (1 punt tarief, tarief II).

3.40.

NGM wordt ook veroordeeld in de nakosten. Dit zijn de kosten die worden toegewezen aan de partij die in het gelijk is gesteld, als vergoeding voor advocaatkosten en eventuele betekeningskosten die ontstaan na het wijzen van dit vonnis. Onder de beslissing staat om welke bedragen het gaat.

4.De beslissing

De rechtbank

in conventie

4.1.

veroordeelt Readyforliving om aan NGM te betalen een bedrag van € 4.135,44 (vierduizendéénhonderdvijfendertig euro en vierenveertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over het toegewezen bedrag met ingang van 5 maart 2020 tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt Readyforliving om aan NGM te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 651,64,

4.3.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.4.

compenseert de (na)kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

4.6.

veroordeelt NGM om aan Readyforliving te betalen een bedrag van € 35.808,38 (vijfendertigduizendachthonderdenacht euro en achtendertig eurocent) vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over het toegewezen bedrag met ingang van 13 januari 2021 tot de dag van volledige betaling,

4.7.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.8.

compenseert de (na)kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

in het incident

4.9.

wijst het onder I gevorderde af,

4.10.

veroordeelt NGM tot betaling aan Readyforliving van de kosten van het incident ten bedrage van € 598,00,

4.11.

veroordeelt NGM tot betaling aan Readyforliving van € 173,00 aan salaris advocaat. Als NGM niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis wordt betekend, dan moet NGM daarnaast betalen: de explootkosten van betekening door de deurwaarder en € 90,00 aan salaris advocaat,

4.12.

verklaart de kostenveroordeling in het incident uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Voetelink, bijgestaan door mr. K.E. Beerlage, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023.^[1]