Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/735723 / KG ZA 23-545 IHJK/MvG
Vonnis in kort geding van 2 augustus 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
allen wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 30 juni 2023,
advocaat mr. S.J.M. Jaasma te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
Eisers zullen hierna afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter worden genoemd en gezamenlijk ook eisers. Gedaagde zal hierna Ymere worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 26 juli 2023 hebben eisers de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Ymere heeft verweer gevoerd mede aan de hand van een tevoren ingediend schriftelijk verweer. Beide partijen hebben producties en een pleitnotitie in het geding gebracht. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van eisers: [eiser 1] en [eiser 2] met mr. Jaasma;
- aan de zijde van Ymere: [naam] , consulent contracthandhaving, met mr. Brunklaus.
2.De feiten
2.1.
Ymere heeft de woning aan de [adres] met ingang van 23 april 2009 verhuurd aan de broer van [eiser 1] en zijn toenmalige echtgenote. Het betreft een sociale huurwoning van 77 m2 met drie slaapkamers.
2.2.
Ymere heeft eind juni 2021 bericht ontvangen van de gemeente Amsterdam dat medewerkers van de gemeente op 18 juni 2021 de woning hebben bezocht, omdat niet de broer van [eiser 1] , maar [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter – eisers vormen een gezin – op het adres van de woning staan ingeschreven. Verder heeft de gemeente Ymere bericht dat zij bij het huisbezoek [eiser 1] in de woning aantroffen, die vertelde dat zijn broer de hoofdhuurder is, maar Ymere ervan op de hoogte is dat hij met zijn broer in de woning is gaan wonen en daar al langere tijd woont.
2.3.
Bij brief van 1 december 2021 heeft Ymere de broer van [eiser 1] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Hij heeft aan dat verzoek geen gehoor gegeven.
2.4.
Ymere is vervolgens een kortgedingprocedure gestart bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank. In die procedure vorderde Ymere, samengevat, [eiser 1] , [eiser 2] , de dochter en de broer van [eiser 1] te veroordelen de woning te ontruimen. Tijdens de mondelinge behandeling van dat kort geding op 13 april 2022 hebben partijen een regeling getroffen, die is vastgelegd in een ter zitting ondertekende vaststellingsovereenkomst. Op verzoek van Ymere is die vaststellingsovereenkomst gehecht aan een in executoriale vorm uitgegeven proces-verbaal van 13 april 2022. In de vaststellingsovereenkomst zijn partijen overeengekomen, mede vanwege de persoonlijke omstandigheden van [eiser 1] , dat de huurovereenkomst tussen Ymere en de broer van [eiser 1] eindigt per 1 augustus 2023 en dat [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter de woning uiterlijk 31 juli 2023 leeg en ontruimd aan Ymere opleveren.
2.5.
Bij exploot van 22 april 2023 is aan [eiser 1] , [eiser 2] , de dochter en de broer van [eiser 1] aangezegd dat zij moeten voldoen aan de gemaakte afspraken in de vaststellingsovereenkomst, bij gebreke waarvan de deurwaarder zal overgaan tot executie van de vaststellingsovereenkomst en de ontruiming zal plaatsvinden op 8 augustus 2023. Vanwege dit kort geding heeft Ymere de deurwaarder verzocht de aangezegde ontruiming op te schorten.
2.6.
In een bericht van 22 juni 2023 van de huisarts van [eiser 1] staat dat de longklachten van [eiser 1] na covid persisteren en dat sinds 25 april 2023 bij hem sprake is van PTSS na opname op de intensive care. Verder staat in het bericht dat [eiser 1] sinds 9 februari 2023 bijnierschorsinsufficiëntie heeft.
2.7.
Bij e-mail van 26 juni 2023 heeft de advocaat van Ymere aan de advocaat van eisers bericht dat Ymere bereid is af te spreken dat eisers uiterlijk 30 november 2023 de woning zullen ontruimen.
3. Het geschil
3.1.
[eiser 1] , [eiser 2] en de dochter vorderen de executie tot ontruiming van de woning te verbieden dan wel voor een periode van vijf jaar op te schorten met veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
3.2.
[eiser 1] , [eiser 2] en de dochter hebben, samengevat, het volgende aan hun vordering ten grondslag gelegd. [eiser 1] is in 2009 samen met zijn broer in de woning gaan wonen. Hij is er altijd vanuit gegaan dat hij (contractueel) medehuurder was. De vaststellingsovereenkomst van 13 april 2022 is onder zeer grote tijdsdruk getekend. [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter gingen ervan uit dat het mogelijk was binnen een jaar een andere huurwoning te vinden. Dat is helaas niet gelukt. Ymere is weliswaar bereid de ontruiming met vier maanden uit te stellen, maar dat zal niet helpen. De woningmarkt voor huurders is heel slecht en wordt alleen maar slechter. [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter hebben gedwaald bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, zodat zij niet tot nakoming daarvan gehouden kunnen worden. Er is sprake van een feitelijke misslag in de vaststellingsovereenkomst, omdat partijen ervan zijn uitgegaan dat het mogelijk was om binnen een jaar een andere woning te vinden. Ontruiming van de woning leidt tot een noodsituatie. [eiser 1] is ernstig ziek. Hij heeft een aandoening aan zijn bijnierschors, problemen aan zijn hart en een longziekte. Op 25 april 2023 is [eiser 1] gediagnostiseerd met PTSS. Sinds kort heeft [eiser 1] last van staar aan een oog. Hij zal daaraan op korte termijn worden geopereerd. De PTSS en staar waren ten tijde van het aangaan van de vaststellingsovereenkomst nog niet bekend. In de verklaring van de huisarts staat dat [eiser 1] geen stress zou mogen ervaren, omdat dit erg slecht voor hem is. Met name de levensbedreigende aandoening aan de bijnierschors is daarbij een belangrijke factor. De dochter is depressief en zal daarvoor op korte termijn onder behandeling gaan. Een gedwongen ontruiming zal bij [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter leiden tot een medische en psychische noodsituatie. Ymere heeft geen belang bij ontruiming van de woning. Ymere zal de woning gaan verkopen en niet toevoegen aan de schaarse voorraad sociale huurwoningen. Ontruiming levert geen extra woning op voor die voorraad, omdat [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter weer zullen zijn aangewezen op een sociale huurwoning. [eiser 1] betaalt iedere maand de huur, eisers zijn volledig geworteld in de buurt, [eiser 2] werkt op loopafstand van de woning en de dochter kan niet zonder de zorg van [eiser 1] en [eiser 2] . Een belangenafweging dient daarom in het voordeel van eisers uit te vallen. Ymere maakt misbruik van haar bevoegdheid in het geval zij overgaat tot executie van de vaststellingsovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.3.
Ymere heeft, samengevat, het volgende verweer gevoerd. Ymere is steeds coulant geweest nadat zij in juni 2021 erachter was gekomen dat [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter zonder recht of titel in de woning wonen. Tijdens de minnelijke onderhandelingen heeft Ymere aan hen steeds een ruime ontruimingstermijn aangeboden. Uiteindelijk is het tot een gerechtelijke procedure gekomen en hebben partijen op 13 april 2022 een vaststellingsovereenkomst gesloten. De medische geschiedenis en de medische problemen van [eiser 1] waren al bekend ten tijde van de mondelinge behandeling van het eerdere kort geding en daarmee is rekening gehouden omdat Ymere aan eisers een lange termijn gegeven om de woning te verlaten. Ymere maakt dan ook geen misbruik van haar bevoegdheid de vaststellingsovereenkomst te executeren. Ymere ziet in WoningNet dat [eiser 1] heeft gereageerd op woningen en ook dat [eiser 1] woningen heeft geweigerd waarvoor hij kandidaat was. Gelet op de inschrijfduur van [eiser 1] bij WoningNet en zijn leeftijd is het voor hem mogelijk geweest om in de periode vanaf de mondelinge behandeling van het eerdere kort geding andere woonruimte te huren. Ymere is bereid aan eisers nog één termijn van vier maanden aan te bieden, maar daarna moet de woning echt worden ontruimd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het proces-verbaal van 13 april 2022 met daaraan gehecht de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst geeft Ymere op grond van artikel 89 en Pro 430 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering een executoriale titel. De executie door een partij van een in een proces-verbaal van een zitting vastgelegde vaststellingsovereenkomst ter beëindiging van het geschil tussen partijen sluit aan bij de executie van een vonnis waartegen geen rechtsmiddel meer openstaat. Dat betekent dat slechts bij misbruik van bevoegdheid er aanleiding is voor ingrijpen. Staking of schorsing van de executie is alleen aan de orde als de executant, mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die zullen worden geschaad, geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid om tot tenuitvoerlegging over te gaan. Daarvan zal sprake kunnen zijn in geval van een feitelijke of juridische misslag, in het geval dat na het vonnis nieuwe feiten aan het licht zijn gekomen die bij de geëxecuteerde een noodtoestand doen ontstaan, of in geval van andere situaties waarin in verband met na de uitspraak voorgevallen of aan het licht gekomen feiten sprake is van misbruik van bevoegdheid zoals bedoeld in artikel 3:13 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).
4.2.
Het beroep op dwaling van eisers slaagt niet. Ymere heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de vaststellingsovereenkomst onderwerp van vele besprekingen met eisers is geweest en bij de dagvaarding was gevoegd die het vorige kort geding inleidde. Eisers werden ook toen bijgestaan door een (andere) advocaat. Ook destijds moet hen duidelijk zijn geweest dat het niet eenvoudig is in Amsterdam een sociale huurwoning te vinden. Dat eisers er in de periode die hen nog werd gegund geen andere woning hebben kunnen vinden, wil niet zeggen dat zij destijds hebben gedwaald omtrent de inhoud van de vaststellingsovereenkomst. Van een feitelijke misslag is geen sprake.
4.3.
In de vaststellingsovereenkomst hebben partijen afgesproken dat de broer van [eiser 1] de huurovereenkomst tegen 31 juli 2023 opzegt en dat [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter uiterlijk op die dag de woning verlaten. In het kader van dit kort geding heeft [eiser 1] zich op het standpunt gesteld dat hij van meet af aan contractuele medehuurder van de woning is geweest. Voor zover sprake is geweest van contractuele medehuurderschap - Ymere heeft dit betwist - kan [eiser 1] daar nu geen beroep meer op doen, gelet op de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst. Een dergelijke overeenkomst bindt partijen jegens elkaar ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt.
Dit betekent dat de huurovereenkomst tussen de broer van [eiser 1] en Ymere op 31 juli 2023 is geëindigd. [eiser 1] , [eiser 2] en de dochter verblijven met ingang van 1 augustus 2023 zonder recht of titel in de woning. Ymere wil eisers geen huurovereenkomst aanbieden, omdat het vast beleid is van Ymere dat geen huurovereenkomst wordt aangeboden aan mensen die zonder recht of titel in een van haar woningen verblijven en omdat de woning te groot zou zijn voor [eiser 1] .
4.4.
Mede gelet op de belangen aan de zijde van eisers, die hierna uiteen worden gezet, heeft Ymere echter geen in redelijkheid te respecteren belang bij gebruikmaking van haar bevoegdheid om op dit moment tot tenuitvoerlegging van de vaststellingsovereenkomst over te gaan. Weliswaar wordt na ontruiming de woning aan de schaarse voorraad van sociale huurwoningen toegevoegd, maar daar staat tegenover dat eisers vervolgens alsnog zijn aangewezen op een sociale huurwoning, mogelijk zelfs bij Ymere.
4.5.
Ymere heeft aangevoerd dat de woning waarin zij nu verblijven te groot is voor eisers en zal worden aangeboden aan grote gezinnen. Volgens Ymere telt de dochter niet meer mee bij de gezinssamenstelling, omdat zij inmiddels meerderjarig is en op zoek moet gaan naar een eigen woning. [eiser 1] en [eiser 2] kunnen volgens Ymere - gezien de leeftijd van [eiser 1] - een seniorenwoning gaan huren. Eisers wonen al 14 jaar in de woning. Het moge zo zijn dat de woning, gelet op de leeftijd van de dochter, op dit moment niet (meer) aan het gezin kan worden verhuurd, maar door op een termijn van 4 maanden de ontruiming door te zetten gaat Ymere geheel voorbij aan de omstandigheden van dit geval. De dochter is vanwege haar depressie momenteel aangewezen op zorg van haar ouders en kan niet zelfstandig wonen. Als [eiser 1] naar een seniorenwoning verhuist mag de dochter daar volgens de regels niet wonen. Daar komt bij dat haar kansen op de woningmarkt op korte termijn nagenoeg nihil zijn. De medische toestand van [eiser 1] is na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst verder verslechterd. Bij hem is PTSS geconstateerd, ontstaan na een IC-opname wegens een covid besmetting. Hij zal binnenkort aan staar worden geopereerd. De situatie waarin het gezin op dit moment verkeert, is heel stressvol. Dit is voor hen allemaal niet goed, maar vooral niet voor [eiser 1] , die kampt met een zeer fragiele gezondheid. Ook met de dochter gaat het niet goed. Zij is depressief en zal hiervoor binnenkort een behandeling starten. De termijn van 4 maanden uitstel die Ymere nog wil geven, biedt geen oplossing, gezien de omstandigheden waarin [eiser 1] , [eiser 2] en hun dochter zich bevinden. Ontruiming zal leiden tot een noodsituatie.
4.6.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben ter zitting duidelijk gemaakt dat zij geen woningen hebben geweigerd waarin zij daadwerkelijk hadden kunnen gaan wonen en waarvoor hen een huurovereenkomst is aangeboden. Kort na de zitting van het vorige kort geding heeft [eiser 1] een woning bezichtigd, maar tijdens de bezichtiging zag [eiser 1] veel schimmel in de woning en waren werklui bezig de schimmelproblematiek aan te pakken. Dat [eiser 1] die woning, gelet op zijn longklachten, aan zich voorbij heeft laten gaan is begrijpelijk. Voor een medische urgentie komt [eiser 1] niet in aanmerking, gezien zijn leeftijd (68) en zijn inschrijvingsduur (17 jaar). Verder hebben [eiser 1] en [eiser 2] de afgelopen periode een aantal reacties op woningen ingetrokken, maar Ymere heeft ter zitting bevestigd dat zij alleen kan zien dat [eiser 1] en [eiser 2] woningen hebben geweigerd en niet of zij op een dusdanig hoge positie stonden dat zij ook een daadwerkelijke kans hadden een woning te huren.
4.7.
Dit alles leidt ertoe dat de executie van het proces-verbaal van 13 april 2022 met daaraan gehecht de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst voor de duur van een jaar zal worden geschorst en eisers gedurende deze periode in de woning mogen blijven wonen onder dezelfde condities als tot nu toe. [eiser 1] betaalt al jarenlang de door zijn broer verschuldigde huur. Dat er vanaf 1 augustus 2023 geen huurovereenkomst meer is, betekent niet dat eisers zonder betaling van een vergoeding de woning mogen blijven bewonen. De uitkomst van deze procedure betekent evenmin dat er door betaling een huurovereenkomst ontstaat tussen partijen. Ymere kan niet worden verplicht met eisers een huurovereenkomst aan te gaan. Eisers moeten er daarom rekening mee houden dat zij over een jaar alsnog de woning zullen moeten verlaten.
4.8.
In de uitkomst van deze procedure wordt aanleiding gezien om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
schorst met ingang van heden de executie van het proces-verbaal van 13 april 2022 met daaraan gehecht de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst voor de duur van een jaar,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023. [1]