ECLI:NL:RBAMS:2023:7379

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/723587 / HA ZA 22-793

Vonnis van 15 maart 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. R.P.G. Schelvis te Tilburg,

tegen

SELECT OG B.V.,

gevestigd te Diemen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Select OG,

advocaat: mr. L. Meijerink te Enschede.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 september 2022 met producties

- de conclusie van antwoord met producties

- het tussenvonnis van 21 december 2022, waarin de mondelinge behandeling is bepaald
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 februari 2023, en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] opereert op de vastgoedmarkt en geeft regelmatig tips aan vastgoedpartijen over interessante vastgoedobjecten. Hij is ook hypotheekadviseur. Select OG opereert ook op de vastgoedmarkt: zij koopt en verbouwt woningen in mindere staat en verkoopt deze woningen vervolgens weer. [naam 1] is bestuurder en aandeelhouder van Select OG (hierna: [naam 1] ).

2.2.

[eiser] en [naam 1] zijn op enig moment met elkaar in contact gekomen. [eiser] heeft twee woningen aan Select OG aangeboden die Select OG heeft gekocht.

2.3.

Daarna heeft [eiser] Select OG in contact gebracht met de heer [naam 2] , huurder van een woning aan de [adres] . [naam 2] had [eiser] eerder om hypotheekadvies gevraagd, omdat [naam 2] contractueel de mogelijkheid had om de woning die hij huurde te kopen voor € 450.000,-. Toen [naam 2] dit financieel niet bleek te kunnen bekostigen, heeft [eiser] in een WhatsApp bericht van 2 april 2021 Select OG op de woning gewezen:

[eiser] :
Ik heb een dikke deal voor je denk ik met een groot huis

Hij heeft je nr en zal je bellen

[naam 2]

[naam 1] :
Topper kerel

Waar is het?

[eiser] :
Hij huurt het en kan het in contract dat die voor 450 mag kopen maar het is 6 ton nu waard. Dus hij heeft iemand nog om te kopen en meteen te verkopen. En dan delen

Hij belt je morgen

2.4.

Op 25 april 2021 heeft [naam 1] een e-mail aan [eiser] gestuurd over een toekomstige samenwerking tussen partijen:

We hebben naar aanleiding van ons laatste gesprek je ideeën nog eens geëvacueerd en zijn tot de conclusie gekomen dat we zeer geïnteresseerd zijn in een vorm van samenwerking daar wat het de leads aanlevering aan gaat.

Volgens ons zijn de volgende zoek criteria van belang: (…)

Ik hoop dat er je er wat mee kan…en zien graag je reactie tegemoet

Moeten we t eerdaags even bespreken…prima

Horen graag van je

2.5.

In december 2021 heeft [eiser] via WhatsApp gevraagd hoe het staat met de verkoop van de woning aan de [adres] :

[eiser] :
Hey [naam 1] , hou me af en toe n op de hoogte van de verkoop van die woning. [naam 2] heeft al ze geld gehad en ik wil best wachten maar laat af en toe wat horen. Thanks

[naam 1] :
Ja hoor staat over 1,5 week online

[eiser]
Thanksss

(…)

[eiser] :
Het [naam 1] al een koper?

[naam 1] :
Ja wel maar de levering pas ergens volgend jaar

Zou je dan laten weten want ment mag nog annuleren

[eiser] :
Oké man gefeliciteerd[emoticon champagne fles]

[naam 1] :
Niet te vroeg juichen

2.6.

Op 16 juli 2021 hebben [naam 2] en Select OG een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin staat dat [naam 2] de woning leeg en ontruimd oplevert en dat Select OG in ruil daarvoor € 30.000,- aan [naam 2] betaalt.

2.7.

Vlak daarna heeft Select OG de woning gekocht voor € 475.000,- en op 31 augustus 2021 is Select OG eigenaar geworden van de woning. In januari 2022 heeft Select OG de woning weer verkocht voor € 725.000,-. Select OG heeft op enig moment € 30.000,- aan [naam 2] betaald op grond van de vaststellingsovereenkomst.

2.8.

Bij brief van 5 januari 2022 aan Select OG heeft [eiser] aanspraak gemaakt op betaling van € 30.000,-. De advocaten van partijen hebben daarover, voordat de dagvaarding is uitgebracht, verder met elkaar gecorrespondeerd. Select OG heeft aangeboden om € 5.000,- te betalen aan [eiser] . [eiser] heeft dat aanbod afgewezen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, samengevat:

- dat voor recht wordt verklaard dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) tot stand is gekomen;

- dat Select OG wordt veroordeeld om € 84.941,66 te betalen, althans, subsidiair, een redelijk loon van € 30.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

- dat Select OG wordt veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.

[eiser] vordert dat de rechtbank het voorgaande uitvoerbaar bij voorraad verklaart: dat betekent dat [eiser] de uitspraak gelijk zou kunnen uitvoeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

3.2.

[eiser] stelt dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [eiser] , Select OG en [naam 2] ieder één derde van de winst zouden krijgen die Select OG met de doorverkoop van de woning zou maken. [eiser] beroept zich op nakoming van die bemiddelingsovereenkomst. Select OG heeft de woning voor € 475.000,- gekocht en voor € 725.000,- doorverkocht. Select OG moet daarom ((€ 725.000 - € 475.000)/3 =) € 83.333,33 aan [eiser] betalen. Subsidiair stelt [eiser] dat hij recht heeft op een redelijk loon van € 30.000,- op grond van artikel 7:405 BW.

3.3.

Select OG voert verweer. Select OG concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In deze zaak staat centraal of partijen een (bemiddelings)overeenkomst hebben gesloten op grond waarvan [eiser] recht heeft op een vergoeding.

is sprake van een (bemiddelings)overeenkomst tussen partijen?

4.2.

Tussen partijen staat vast dat [eiser] Select OG op de mogelijkheid tot aankoop van de woning aan de [adres] heeft gewezen (hierna: de
lead). Volgens [eiser] heeft hij mondeling met Select OG (in de persoon van [naam 1] ) afgesproken dat [eiser] , Select OG en [naam 2] ieder één derde van de doorverkoopwinst zouden krijgen. Select OG heeft dat betwist. Volgens Select OG heeft [eiser] gezegd dat hij geen vergoeding wilde voor de
lead.

4.3.

De rechtbank oordeelt als volgt.

4.4.

De vraag of partijen een overeenkomst hebben gesloten moet worden beantwoord aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard, wat zij daaruit hebben afgeleid en wat zij daar redelijkerwijze uit mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.^[1]Om aan te nemen dat partijen een vergoeding zijn overeengekomen hoeven partijen dat dus niet expliciet te hebben afgesproken.

4.5.

In december 2021 heeft [eiser] via WhatsApp aan [naam 1] gevraagd of de woning al is verkocht en heeft hij, zij het impliciet, gevraagd om betaling van een geldbedrag (‘
[naam 2] heeft al ze geld gehad en ik wil best wachten maar laat af en toe wat horen’). [naam 1] heeft niet afwijzend op die berichten gereageerd; hij heeft bevestigd dat er een koper is, maar dat de levering pas volgend jaar is en dat er nog mag worden geannuleerd; hij zou het [eiser] tegen die tijd laten weten. [naam 1] heeft daarover tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij het bericht van [eiser] ook zo had begrepen (een vraag om een vergoeding) en [eiser] wel wilde betalen als de (door)verkoop eenmaal rond was, omdat hij in de toekomst met [eiser] wilde (blijven) samenwerken. Dit blijkt ook uit de e-mail van [naam 1] aan [eiser] van 25 april 2021. Dit betekent dus dat beide partijen ervan uitgingen dat Select OG [eiser] een vergoeding zou betalen voor de
lead. Dat mocht [eiser] , gelet op het voorgaande, ook begrijpen uit de reactie van [naam 1] in december 2021. Het feit dat Select OG op een later moment nog een vaststellingsovereenkomst met [naam 2] heeft gesloten maakt dat niet anders.

4.6.

Select OG heeft nog bewijs aangeboden van haar stelling dat [eiser] eerder, in het woonhuis van [naam 2] , expliciet zou hebben gezegd geen vergoeding te willen voor zijn
lead. [naam 1] en [naam 3] , werkzaam bij Select, zouden hierover kunnen verklaren omdat zij volgens Select OG bij dat gesprek aanwezig waren. Dit bewijsaanbod wordt gepasseerd. Dat [eiser] dit zou hebben gezegd, rijmt niet met voornoemde WhatsApp berichten waarin [eiser] aanspraak maakt op betaling en ook niet met de toelichting van [naam 1] dat hij [eiser] nog wel wilde betalen. Die berichten en de toelichting zijn doorslaggevend, omdat daaruit blijkt dat partijen (toch) de bedoeling hadden dat Select OG aan [eiser] een vergoeding zou betalen voor de
lead, zelfs als [eiser] eerder een keer gezegd zou hebben geen vergoeding te willen.

4.7.

Het voorgaande betekent dat Select OG een vergoeding zou betalen aan [eiser] voor de
leaden dat er dus een overeenkomst tussen [eiser] en Select OG tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze overeenkomst worden gekwalificeerd als een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW. Dit volgt uit het feit dat [eiser] eraan heeft bijgedragen dat Select OG de woning heeft kunnen kopen (van een derde), omdat (i) hij Select OG op de woning heeft gewezen, (ii) [naam 2] en Select OG met elkaar in contact heeft gebracht en (iii) [eiser] , gelet op wat hiervoor is overwogen, een vergoeding zou ontvangen van Select OG voor de
lead.

op welke vergoeding heeft [eiser] recht?

4.8.

Het volgende dat de rechtbank moet beoordelen is op welke vergoeding [eiser] recht heeft, aangezien Select OG de stellingen van [eiser] daarover heeft betwist.

a.
één derde van de winst?

4.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende (nader) onderbouwd dat partijen mondeling hebben afgesproken dat [eiser] , Select OG en [naam 2] ieder één derde van de winst zouden krijgen (hierna: de 33% winstafspraak). Daartoe geldt het volgende.

4.10.

Gelet op de betwisting door Select OG, heeft [eiser] de bewijslast van zijn stelling dat partijen de 33% winstafspraak hebben gemaakt.

4.11.

In de dagvaarding heeft [eiser] gesteld dat hij die afspraak mondeling met Select OG (in de persoon van [naam 1] ) heeft gemaakt. [eiser] heeft aangegeven dat [naam 2] , mevrouw [naam 4] en mevrouw [naam 5] dit kunnen bevestigen en schriftelijke getuigenverklaringen van hen overgelegd. [naam 2] heeft in een schriftelijke verklaring van 1 april 2022 geschreven dat hij niet bij gesprekken tussen [eiser] en [naam 1] is geweest en dat hij daar dus ook niets over kan verklaren; in zijn schriftelijke verklaring van 14 augustus 2022 staat dat hij met [eiser] en [naam 1] bij hem thuis de hand heeft geschud op de afspraak dat de doorverkoopwinst door drieën gedeeld zou worden, dus voor ieder één derde. Deze twee verklaringen van [naam 2] zijn op een essentieel onderdeel tegenstrijdig en kunnen daarom niet als bewijs dienen. Dat [naam 4] en [naam 5] aanwezig zouden zijn geweest bij een gesprek tussen [eiser] , [naam 1] en [naam 2] waarin de afspraak van gelijke verdeling van de winst is gemaakt, is door Select OG betwist en heeft [eiser] op geen enkele manier onderbouwd aan de hand van concrete details, zoals data en/of locatie. Ter zitting heeft [eiser] dit punt ook verder niet toegelicht. Ook deze verklaringen kunnen dus niet als bewijs dienen dat de 33% winstafspraak is gemaakt.

4.12.

Anders dan [eiser] stelt, volgt ook uit de overgelegde WhatsApp berichten niet dat de 33% winstafspraak is gemaakt. Het staat niet met zoveel woorden in de WhatsApp berichten en [eiser] mocht daar ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen toen [naam 1] niet, althans niet afwijzend, reageerde op het WhatsApp bericht van [eiser] ‘
En dan delen’ (bericht van 2 april 2021, zie 2.3). Soms kan niets doen/niet reageren leiden tot het gerechtvaardigd vertrouwen dat die ander iets heeft bedoeld of gewild. Maar dat gerechtvaardigde vertrouwen moet zijn gebaseerd op specifieke omstandigheden waaronder dat niets doen/ niet reageren heeft plaatsgevonden: bijvoorbeeld de omstandigheid dat partijen al lange tijd op een bepaalde manier samenwerken en communiceren. Dat soort omstandigheden zijn in dit geval niet gesteld en ook niet gebleken. Daarbij komt dat uit de enkele woorden ‘
En dan delen’ niet zonder meer duidelijk blijkt dat [eiser] bedoelde om de 33% winstafspraak te maken.

4.13.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] nog gesteld dat hij op 3 en/of 4 april 2021 met [naam 1] heeft gebeld en dat zij toen de winstafspraak hebben gemaakt. Ook dat heeft Select OG betwist. Aangezien behalve [naam 1] alleen [eiser] over dat telefoongesprek kan verklaren, kan [eiser] zijn stelling alleen onderbouwen door zijn eigen getuigenverklaring. [eiser] is evenwel partijgetuige. De wet bepaalt dat een getuigenverklaring van een partijgetuige in dit soort gevallen onvoldoende bewijs oplevert. Er is dus aanvullend bewijs nodig, maar dat is er niet.

4.14.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling tot slot nog gesteld dat hij een conference call heeft gehad met [naam 1] en [naam 2] . Select OG heeft ook die stelling betwist. [eiser] heeft daarop bewijs aangeboden van zijn stelling, meer specifiek door het horen van getuige [naam 2] . Maar aangezien [eiser] niet heeft gesteld dat tijdens die conference call is afgesproken/besproken dat de doorverkoopwinst gelijkelijk onder hen drieën zou worden gedeeld (en [naam 2] dat ook in géén van beide schriftelijke verklaringen heeft opgeschreven), wordt dit bewijsaanbod gepasseerd.

4.15.

Het voorgaande betekent dat de 33% winstafspraak zoals door [eiser] gesteld niet is komen vast te staan.

b.
redelijk loon

4.16.

[eiser] heeft subsidiair gesteld dat € 30.000,- een redelijk loon is in de zin van artikel 7:405 BW, omdat Select OG zonder al te veel inspanning een aanzienlijke doorverkoopwinst heeft gerealiseerd en omdat Select OG ook € 30.000,- aan [naam 2] heeft betaald. Select OG heeft dat betwist.

4.17.

De rechtbank oordeelt als volgt.

4.18.

Artikel 7:405 BW bepaalt kort gezegd dat als er loon is verschuldigd, maar de hoogte niet is afgesproken, het op de gebruikelijke wijze berekende loon of een redelijk loon verschuldigd is. Aangezien hiervoor is geoordeeld dat partijen een bemiddelingsovereenkomst hebben gesloten, wat een bijzondere vorm van een overeenkomst van opdracht is, en partijen het niet eens zijn over de omvang van het loon, kan [eiser] met succes aanspraak maken op betaling van loon op grond van artikel 7:405 BW.

4.19.

Wat in dit geval een ‘redelijk’ loon is, hangt onder meer af van de aard en omvang van de verrichte werkzaamheden en van hetgeen in deze branche in het algemeen gebruikelijk is. Dat Select OG € 30.000,- aan [naam 2] heeft betaald en dat Select OG een aanzienlijke doorverkoopwinst heeft gerealiseerd is, anders dan [eiser] stelt, niet relevant. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, blijkt immers niet dat deze afspraken in de branche gebruikelijk zijn of verband houden met verrichte werkzaamheden. Bovendien staat tussen partijen niet vast hoeveel winst Select OG daadwerkelijk heeft gerealiseerd: Select OG heeft aangevoerd dat hij de woning grondig heeft moeten verbouwen voordat de doorverkoop mogelijk was en financieringslasten heeft gehad. Wel relevant is de stelling van Select OG dat zij vaker met tipgevers werkt en daarvoor een standaardvergoeding van € 5.000,- betaalt. De accountant van Select OG heeft dat schriftelijk bevestigd. [eiser] heeft niet onderbouwd dat de omvang van zijn werkzaamheden zodanig waren, dat een vergoeding van € 30.000,- vanuit die optiek redelijk is. Verder hebben partijen geen relevante, concrete aanknopingspunten aangedragen om een op gebruikelijke wijze berekend of het redelijk loon te bepalen. Select OG heeft als referentiekader nog wel de makelaarscourtage van 1% genoemd, maar [eiser] heeft betwist dat dat percentage hier van toepassing is. Zij heeft echter nagelaten om concreet te onderbouwen wat in dit soort gevallen dan wel gebruikelijk is en bij welke courtage zou kunnen worden aangesloten.

4.20.

Gelet op het voorgaande bepaalt de rechtbank het redelijk loon waar [eiser] in dit geval recht op heeft op € 5.000,-. Dat betekent dat Select OG wordt veroordeeld tot betaling van € 5.000,- aan [eiser] .

4.21.

Nu [eiser] niet heeft gesteld welk afzonderlijk belang hij heeft bij een verklaring voor recht dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW tot stand is gekomen, wordt die vordering afgewezen.

wettelijke rente en proceskosten

4.22.

De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen.

4.23.

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld, aangezien alleen een relatief kleine gedeelte van zijn vordering is toegewezen. Bovendien had Select OG dit bedrag al eerder aangeboden te betalen zodat zij achteraf bezien nodeloos in een procedure is betrokken. [eiser] wordt daarom veroordeeld in de proceskosten, waarbij voor het liquidatietarief wordt aangesloten bij tarief (I) op basis van het toegewezen bedrag. De kosten aan de zijde van Select OG worden daarmee tot op heden begroot op:

- griffierecht € 2.837,-

- salaris advocaat € 1.016,- (2,0 punten x tarief € 508,-)

Totaal € 3.853,-

4.24.

Hierna in ‘de beslissing’ staat welk bedrag [eiser] moet betalen aan nakosten.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Select OG om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 22 september 2022 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Select OG tot op heden begroot op € 3.853,00,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van Select OG ontstane nakosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, bijgestaan door mr. T. Kok, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.