Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/4587
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2023 in de zaak tussen
[eisers] , te Amsterdam, eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) die in de beschikking van 25 februari 2023 voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 1.400.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 juni 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gewijzigd vastgesteld op € 1.336.000 en de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig bijgesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 5 december 2023. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1] en de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar], bijgestaan door
[naam 2] , taxateur.
[naam 2] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid van het beroep
1. Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep ontvankelijk. Eisers hebben geen kopie van de bestreden uitspraak meegestuurd bij het beroepschrift. Dit moet volgens de wet wel. [1] Dit leidt evenwel niet tot niet-ontvankelijkheid, omdat eisers niet op deugdelijke wijze in de gelegenheid zijn gesteld om dit verzuim te herstellen. De rechtbank heeft weliswaar op
28 juli 2023 een brief verstuurd waarin zij eisers de mogelijkheid hebben gegeven dit verzuim te herstellen [2] , maar de rechtbank heeft die brief retour ontvangen omdat zij deze naar het onjuiste adres verstuurd had. De rechtbank heeft een kopie van de bestreden uitspraak ontvangen van de heffingsambtenaar en heeft eisers niet nogmaals gevraagd om dit in te dienen.
28 juli 2023 een brief verstuurd waarin zij eisers de mogelijkheid hebben gegeven dit verzuim te herstellen [2] , maar de rechtbank heeft die brief retour ontvangen omdat zij deze naar het onjuiste adres verstuurd had. De rechtbank heeft een kopie van de bestreden uitspraak ontvangen van de heffingsambtenaar en heeft eisers niet nogmaals gevraagd om dit in te dienen.
De aanleiding voor deze procedure
2. Eisers zijn eigenaar van de woning. Het gaat om een appartement met berging en balkon. De oppervlakte van de woning is ongeveer 179 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [3]
4. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vinden dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.166.000.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.366.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adressen 1] te Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [4] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. De WOZ-waarde die in een eerder of later belastingjaar is vastgesteld en de stijging of daling ten opzichte van die
WOZ-waarde is bij die beoordeling dus niet relevant. Met welk percentage de WOZ-waarde van de woning is gestegen ten opzichte van een vorig belastingjaar is dus niet van belang.
WOZ-waarde is bij die beoordeling dus niet relevant. Met welk percentage de WOZ-waarde van de woning is gestegen ten opzichte van een vorig belastingjaar is dus niet van belang.
8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
9. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eisers de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Moet de meerderheidsregel worden toegepast?
10. In het belastingrecht geldt bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel de zogenaamde meerderheidsregel. Die houdt in dat degene die een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager zijn gewaardeerd. Bij toepassing van deze meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechter verwaarloosbaar zijn. [5]
11. De rechtbank begrijpt de verwijzing van eisers naar de objecten [adressen 2] als een beroep op de meerderheidsregel.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het enige object dat eisers aangedragen hebben dat lager gewaardeerd is dan de woning, de [adres 2] is. Dit object heeft de heffingsambtenaar aangemerkt als vergelijkingsobject. [adres 3] heeft een hogere WOZ-waarde dan de woning. De overige objecten, [adressen 3] , hebben weliswaar een lagere WOZ-waarde, maar dat is omdat deze objecten beschikken over één parkeerplaats, terwijl de woning van eisers beschikt over twee parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen zijn gewaardeerd op € 31.500,- per stuk en dat is het bedrag waarmee de WOZ-waarde van de overige objecten verschilt van de woning van eisers. De overige objecten zijn dus niet lager gewaardeerd. Eisers hebben dit niet gemotiveerd weersproken.
13. De rechtbank volgt deze motivering en het standpunt van de heffingsambtenaar dat alleen de [adres 2] lager is gewaardeerd dan de woning. Dit betekent dat eisers er niet in geslaagd zijn minstens twee identieke objecten aan te brengen die lager gewaardeerd zijn dan de woning. Het beroep op de meerderheidsregel slaagt daarom niet.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
14. In dit verband stelt de rechtbank voorop dat de heffingsambtenaar zich in zijn vergelijking niet mag beperken tot één woning die eisers het meest vergelijkbaar vinden, in dit geval de [adres 2] . Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat gekeken moet worden naar een waaier van transacties. Zo worden specifieke omstandigheden waaronder één verkoop heeft plaatsgevonden uit de waardebepaling gefilterd en wordt tot een meer objectieve waardebepaling gekomen. Beoordeeld moet dus worden of de andere door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten, [adressen 4] , (ook) voldoende vergelijkbaar zijn.
15. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Het betreft allemaal appartementen in hetzelfde appartementencomplex. Wel zijn er verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo hebben twee van de drie vergelijkingsobjecten een kleiner woonoppervlak, hebben niet alle vergelijkingsobjecten twee parkeerplaatsen en hebben alle vergelijkingsobjecten een groter balkon dan de woning. Verder hebben eisers onbetwist gesteld dat de appartementen op nummer 82 en nummer 90 een mooier uitzicht hebben en in die zin dus een betere ligging. Die verschillen zijn echter niet zo groot dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten niet bij zijn waardebepaling heeft mogen betrekken.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
16. Belangrijk bij het bepalen van de waarde van de woning is dat de heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar dit voldoende heeft gedaan door voor de woning uit te gaan van een m²-prijs van € 6.594,-, terwijl de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 7.131,- is. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
17. De heffingsambtenaar is voor kwaliteit en onderhoud voor zowel de vergelijkingsobjecten als de woning van ‘gemiddeld’ uitgegaan en voor de ligging van ‘goed’. Eisers stellen zich op het standpunt dat de [adressen 4] een aanzienlijk betere ligging hebben omdat deze woningen vrij uitzicht hebben over het IJ tot aan IJmuiden. Indien voor de [adressen 4] om die reden uitgegaan zou moeten worden van een uitstekende ligging, in plaats van een goede ligging, geldt dat dit niet zou leiden tot een lagere gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten dan de getaxeerde m²-prijs van de woning. Er bestaat dus voldoende marge tussen deze m²-prijzen om eventuele verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging te compenseren. Bovendien heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillende groottes van de balkons door deze te waarderen op basis van een vaste prijs per m².
Conclusie en gevolgen
18. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eisers geen gelijk krijgen.
19. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Speksnijder, rechter, in aanwezigheid van
mr. C.J. van ‘t Hoff, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 december 2023.
mr. C.J. van ‘t Hoff, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 december 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.