ECLI:NL:RBAMS:2023:8190 - Rechtbank Amsterdam - Toepassing woningwaarderingsstelsel en inkomensafhankelij...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10338708 CV EXPL 23-2297

vonnis van: 7 december 2023

fno.: 869

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt

t e g e n

Stichting Stadgenoot

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Stadgenoot

gemachtigde: mr. S.J.M. Verhoeven.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 8 februari 2023 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eiser] nog een akte overlegging producties, herstel kennelijke fout, overgelegd. Stadgenoot heeft bij e-mail van 31 augustus 2023 nog twee aanvullende producties overgelegd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 september 2023. Deze zaak is gevoegd behandeld met de zaken met kenmerk 10338728 CV 23-2299 ( [naam 1] ), 10338737 CV 23-2300 ( [naam 2] ) en 10338717 CV 23-2298 ( [naam 3] ). [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Stadgenoot is [naam 4] , medewerker afdeling strategie, alsmede de gemachtigde verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Beide gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1.Feiten

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1

In september 1996 is Woningbouwvereniging Het Oosten (hierna: Het Oosten), de rechtsvoorganger van Stadgenoot, gestart met het proefproject Koophuur. Bij koophuur wordt een onderscheid gemaakt tussen de binnenkant van een gehuurde woning en het casco daarvan. Door middel van de koophuurconstructie kon de huurder de binnenkant van de door hem gehuurde woning kopen (economisch eigendom) en bleef hij huurder van het casco. Het Oosten bleef juridisch en economisch eigenaar van het casco en juridisch eigenaar van de binnenkant van de woning. Bij beëindiging van de huurkoopconstructie kan de binnenkant van de woning worden terugverkocht aan (thans) Stadgenoot.

1.2

Er zijn twee versies van de koophuurovereenkomst, hierna te noemen de oude versie en de nieuwe versie. In de oude versie zijn twee overeenkomsten gesloten: enerzijds een overeenkomst tot koop en levering van het lidmaatschap van de Vereniging van Koophuurders gesloten (hierna: de Koophuurlidmaatschapsovereenkomst), welke overeenkomst recht geeft op economische eigendom van de (binnenkant van de) woning en anderzijds een huurovereenkomst voor het casco van deze woning (hierna: de Casco-huurovereenkomst). In de nieuwe versie heeft de koophuurder één Koophuurovereenkomst gesloten met woningbouwvereniging Het Oosten, welke overeenkomst recht geeft op de economische eigendom van de (binnenkant van de) woning. Bij deze overeenkomst heeft Het Oosten het casco in huur aan [eiser] gegeven en de economische eigendom van de binnenkant van de woning rechtstreeks aan [eiser] geleverd.

1.3

In de onderhavige zaak is
de oude versieaan de orde

[eiser] was al huurder van het Oosten en heeft met ingang van 1 mei 1997 voor de woning aan de [adres] - tezamen met [naam 5] - de twee hierboven in 1.2 genoemde overeenkomsten gesloten

1.4

Bij de Koophuurlidmaatschapovereenkomst zijn drie partijen betrokken: Het Oosten, [eiser] en [naam 5] , alsmede de Vereniging van Koophuurders Het Oosten.

In deze overeenkomst staat onder meer het volgende vermeld:

DEFINITIES

(...)

b. “gebouw”: het gebouw staande te Amsterdam, [adres] ;

c. “wooneenheid”: elk gedeelte van het gebouw en bijbehorende grond bestemd om als één afzonderlijk geheel te worden gebruikt (casco en woning);

d. “casco”: alle dragende onderdelen, vloerconstructies, dakconstructies en de grond behorende bij de woning en de daarbij behorende gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen tot aan de voordeur;

alsmede de eventueel aanwezige collectieve installaties en voorzieningen in de woning en voorts – ingeval niet anders is bepaald – de eventuele vloerisolatie, de kozijnen met glas aan de buitenzijde van de wooneenheid, een en ander zoals nader gedefinieerd in de statuten zonder daarin bedoelde nadere omschrijving, welke is gehecht aan een akte van depot op vijf september negentienhonderd zesennegentig verleden voor N.M.J. Damen, notaris te Amsterdam;

e. “woning”: de wooneenheid met uitzondering van het casco, derhalve onder meer de ruimten welke zich bevinden in de wooneenheid, en de daartoe behorende of de zich daarin bevindende niet dragende muren of wanden, deuren, de tuin en inrichting en beplanting daarvan, indien aanwezig, alsmede de zich in de woning bevindende installaties voor zover deze geen onderdeel uitmaken van het gebouw als zodanig, een en ander zoals nader gedefinieerd in de statuten zonder de daarin bedoelde nadere omschrijving, welke is gehecht aan een akte van depot op vijf september negentienhonderd zesennegentig verleden voor N.M.J. Damen, notaris te Amsterdam;

(...)

k. “eigenaar casco”: de eigenaar van het gebouw zijnde “ Het Oosten”.

(...)

KOOPPRIJS

De koopprijs van het verkochte welke is vastgesteld op basis van het bij deze overeenkomst behorend taxatierapport met bijlagen bedraagt: drieënvijftigduizendvijfhonderdvijf gulden (ƒ 53.505,00) (= € 24.279,51-ktr.)(...)”

1.5

De Casco-huurovereenkomst is in mei 1997 tussen Het Oosten enerzijds en [eiser] en [naam 5] anderzijds gesloten. Daarin staat onder meer het volgende:

Artikel 1: definities Pro

(...)

f. “
gebouw”: het gebouw waarvan het casco deel uitmaakt

g. “
casco”: alle dragende onderdelen, vloerconstructies, dakconstructies en de grond behorende bij de woning, de daarbij behorende gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen tot aan de voordeur;

h. “
woning”: de wooneenheid met uitzondering van het casco, derhalve onder meer de ruimten die zich bevinden in de wooneenheid, en de daartoe behorende of de zich daarin bevindende niet dragende muren of wanden, zwevende vloeren, deuren, de tuin, indien aanwezig, alsmede de zich in de woning bevindende installaties voor zover deze geen onderdeel uitmaken van het gebouw als zodanig, een en ander als nader gedefinieerd in de statuten;

i.
“wooneenheid”: elk gedeelte van het gebouw en de daarbij bijbehorende grond bestemd om als één afzonderlijk geheel te worden gebruikt, derhalve het casco en de woning gezamenlijk;

Artikel 2: voorwaarden Pro, toepasselijke wetsbepalingen

2.1

Op deze overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Cascohuur de dato 5 september 1996 van verhuurster van toepassing (
Bijlage A).Voorts zijn op deze overeenkomst van toepassing de statuten, alsmede het daarin bedoelde reglement.

2.2

Op deze overeenkomst zijn voorts de wettelijke bepalingen van huur en verhuur van zelfstandige woonruimte van toepassing, voor zover daarvan niet uitdrukkelijk is afgeweken en mits zodanige afwijking wettelijk is toegestaan.

Artikel 3: bestemming Pro

Het casco is, in combinatie met de woning, uitsluitend bestemd om door huurder en de leden van zijn huishouding als woonruimte te worden gebruikt.

Artikel 4: huurperiode Pro

Onder de opschortende voorwaarde dat huurder lid is van de Vereniging wordt deze huurovereenkomst aangegaan met ingang van 1 mei 1997 of zoveel later als voormelde voorwaarde is vervuld. Vanaf de datum van ingang geldt deze overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Artikel 5:betalingsverplichting

Netto huurprijs van het casco ƒ 623,03 (€ 282,72-ktr)

Voorschot bijkomende kosten voor leveringen en diensten ƒ 78,73

-----------------

Betalingsverplichting per kalendermaand
ƒ 701,76 (€ 318,44-ktr)

(...)

Artikel 6: huurverhoging Pro

De netto huurprijs van het casco zal eenmaal per jaar worden verhoogd aan de hand van terzake geldende wettelijke bepalingen.

(...)”

1.6

In de Evaluatie van het Proefproject Koophuur in 1998, overgelegd als productie 1 bij de dagvaarding, staat onder meer het volgende vermeld:

Op pagina 9:

“(...)

 Het product spreekt koophuurders aan om twee motieven:

(...)

o De mogelijkheid om de woonlasten zelf te beïnvloeden. Koophuurders kunnen kiezen voor een direct woonlastenvoordeel dat langzaam toeneemt
of(door de keuze van hypotheek) voor eerst hogere woonlasten en op termijn veel lagere woonlasten. (...)”

Op pagina 21:

“(...) Tenslotte is in de derde periode de verkoopscores nog verder verbeterd toen vooral is gestuurd op selectie van hogere inkomens, eengezinswoningen en hogere huur. (...)

Op pagina 24:

(...)
Effecten van de koophuur

Een belangrijk deel van de koophuurders is te rekenen tot “
goedkope scheefwoners”(...)

Op pagina 51:

“(...)
Huursubsidie

Het ministerie van VROM heeft in zijn brief van 8 mei 1996 toestemming verleend voor toekenning van individuele huursubsidie (IHS) aan koophuurders in het kader van het proefproject van Het Oosten. Randvoorwaarde was dat alleen die koophuurders in aanmerking voor IHS komen die ook bij gewone huur daarvoor in aanmerking zouden komen. Grondslag voor toekenning van IHS bij koophuur is huur van het casco, zijnde 65 % van de geldende huur voor de hele woning (...).

Op pagina 53 staan drie cijfervoorbeelden waarin de netto casco huur 65 % bedraagt van de huur voor de gehele woning.

1.7

In de e-mail van [naam 6] , (destijds) voorzitter Huurgenoot, van 20 april 2012 aan [naam 3] staat onder meer het volgende:

“(...) Zoals je waarschijnlijk weet is het plan van de regering gestrand op een uitspraak van de rechter. Stadgenoot heeft ons laten weten dat ze de zaak voor dit moment stopzetten. Los daarvan hebben ze aangegeven dat ze bewoners die alleen een casco huren niet gaan aanschrijven. De brieven voor de huurverhoging zijn de deur uit, ik ga er dus vanuit dat jij alleen een gewone huurverhoging hebt gekregen. Wil je mij op de hoogte houden of dat ook op deze manier wordt uitgevoerd. Op onze site staat onder nieuw wat meer informatie.(...)”

1.8

In de verklaring van [naam 7] , voormalig directeur/bestuurder van Het Oosten van 24 augustus (zonder jaartal-ktr.) staat onder meer op de laatste pagina bij noot 1 het volgende:

“(...) Voor de aankoopsom is de volgende berekening gemaakt: van de totale huursom, op basis van de wws puntentelling van het aankoopjaar, is eenderde deel genomen en daarvan is de contante waarde berekend over vijftig jaar met een vastgelegde huurtrendstijging over vijftig jaar.

Tweederde deel van de huursom blijft als casco huur bestaan en de balans tussen een derde deel en het tweederdedeel voor de casco huursom (ten opzichte van de volledige huursom), blijft hiermee tijdens de gehele huurperiode in tact. Bij terugverkoop is de basis voor de terugkoopsom wederom gekoppeld aan dezelfde puntentelling uit het aankoopjaar en zal de contante waarde van eenderde deel weer opnieuw voor vijftig jaar berekend worden.

(...)

Kortom: Als er een veel hogere actuele huursom toegepast gaat worden, die zijn basis niet meer heeft in de wws puntentelling van het aankoopjaar maar op de actuele puntentelling van dit moment c.q. bij het moment van terugverkoop, zal de toepassing van de taxatiemethodiek automatisch ook leiden tot een veel hogere terugverkoopsom. (...)”

1.9

In de ‘notitie huurverhogingspercentages per 1 juli 2022’ van 11 februari 2022 van Stadgenoot ten behoeve van advisering door Huurgenoot, de huurdersvereniging van Stadgenoot (hierna: Huurgenoot), heeft Stadgenoot aangegeven geen juridische obstakels te zien om ook koophuurders een inkomensafhankelijke huurverhoging aan te zeggen.

In het Huuradvies 2022 heeft Huurgenoot in reactie daarop aangegeven een inkomensafhankelijke huurverhoging voor de koophuurders onacceptabel te vinden.

1.1

Stadgenoot heeft [eiser] op 1 april 2022 voorgesteld de cascohuur met ingang van 1 juli 2022 van € 494,14 per maand te verhogen met € 100,00 per maand naar € 594,14 per maand. [eiser] heeft aangegeven met dit voorstel niet in te stemmen.

1.11

Stadgenoot heeft op 11 augustus 2022 de Huurcommissie verzocht het huurverhogingsvoorstel op redelijkheid te beoordelen. Bij uitspraak van 16 november 2022, verzonden op 15 december 2022, heeft de Huurcommissie zich bevoegd verklaard om een uitspraak te doen en beslist dat het huurverhogingsvoorstel van Stadgenoot redelijk is.

1.12

Bij brief van 15 februari 2023 heeft Stadgenoot [eiser] en [naam 5] een toelichting gegeven op de berekening van de maximaal redelijke huurprijs. Vermeld is dat de huurcommissie vroeger de maximale huurprijs bij koophuur berekende door geen punten toe te kennen voor de onderdelen verwarming, sanitair en keuken. Stadgenoot heeft in de brief de volgende nieuwe wijze van berekening van de maximale huur gegeven:

“(...)
Maximale huurprijsgrens bij koophuur

Vroeger berekende de huurcommissie de maximale huurprijs bij koophuur door geen punten te berekenen voorde onderdelen verwarming, sanitair en keuken. In 2022 hebben we een aantal huurcommissieprocedures gevoerd over koophuur. Tijdens de mondelinge behandeling kwam in een aantal dossiers de toepassing van het puntensysteem bij koophuur uitgebreid aan de orde. De huurcommissie vindt dat door de wijzigingen in het puntensysteem er een andere manier van berekening van de maximale huur bij koophuur moet komen. Recente wijzigingen in het puntensysteem zijn onder meer de introducties van de WOZ-waarde en de energieprestatie.

Nieuwe berekening voor maximale huur bij koophuur

Naar aanleiding van de opmerkingen van de Huurcommissie hebben we voor koophuurwoningen een andere manier gevonden om de maximale huurprijs te berekenen. Die nieuwe manier is als volgt:

- Eerst berekenen we de maximale huurprijs alsof de koophuurwoning een gebruikelijke huurwoning is.

- We hebben bepaald dat van dit bedrag 35% hoort bij de binnenkant van de woning en 65% bij het casco.

- Omdat u als koophuurder alleen het casco huurt is uw maximale huurprijsgrens 65% van de huurprijsgrens van de woning.

De maximale huurprijs van uw woning

Hieronder ziet u wat de maximale huurprijs is voor uw woning als u hem helemaal zou huren, wat de maximale huurprijs bij koophuur is en wat u nu aan kale huur betaalt. U ziet dat de kale huurprijs van uw woning onder de maximale grens ligt, er verandert voor u dus nog niets.

- Maximale kale huurprijs bij gebruikelijke huur (100 %): € 1.243,60

- Maximale huidige kale huurprijs: (65 %): € 808,34

- Uw huidige kale huurprijs: € 594,14

- Verschil € 214,20

Bij de toekomstige huurprijsverhogingen mag uw huurprijs niet boven de maximale huurprijs voor koophuur uitkomen. Wij houden dat in de gaten.

Let wel op: de maximale huurprijs is aan verandering onderhevig (...)”

Als verklaring voor de verdeling 35/65% heeft Stadgenoot het volgende vermeld:

“Deze verdeling is bij koophuur toegepast toen huurders overstapten van gebruikelijke huur naar koophuur. Hun huurprijs is toentertijd met 35% verlaagd. Omdat men destijds 35% van de huurprijs toerekende aan de binnenkant en 65% aan het casco.”

2.De vordering en het verweer

2.1

[eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis

voor recht te verklaren dat de Huurcommissie onbevoegd was om te oordelen over de huurindexatie en dat de verhoging niet mocht worden doorgevoerd;

de kale huurprijs voor de periode juli 2022 tot en met juli 2023 vast te stellen op € 494,14;

Stadgenoot te veroordelen in de legeskosten van de Huurcommissie en de proceskosten.

2.2

Daartoe stelt [eiser] primair dat de Huurcommissie onbevoegd was over het voorstel tot het verhogen van de huur met een inkomensafhankelijke huurverhoging te oordelen, omdat er geen sprake is van huur van woonruimte, maar van huur van een casco. Het gehuurde valt niet onder de definitie van woonruimte, zodat de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) niet van toepassing is. Stadgenoot mag de huurprijs alleen jaarlijks indexeren op grond van de inflatie. Subsidiair stelt [eiser] dat Stadgenoot door het voorstel om de huurprijs met € 100,00 te verhogen misbruik maakt van haar bevoegdheid, dan wel dat uitoefening hiervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De inkomensafhankelijke huurverhoging is niet eerder opgelegd aan koophuurders, de puntentelling is niet van toepassing en er is een discrepantie tussen de verwachtingen van partijen ten tijde van de aanvang van de koophuurconstructie en het doel van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het Oosten wilde [eiser] als huurder behouden en bij [eiser] is de verwachting gewekt dat hij op de lange termijn lagere woonlasten zou krijgen. De bedoeling van de inkomensafhankelijke huurverhoging, te weten het bevorderen van de doorstroming en het tegengaan van scheefwonen, staat haaks op de bedoeling van (destijds) Het Oosten. Bovendien is Stadgenoot niet verplicht om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. [eiser] heeft als economisch eigenaar aanzienlijke extra kosten, die onder andere bestaan uit hypotheekkosten, huurwaardeforfait, onderhoud en reparaties in de woning en overdrachtsbelasting. [eiser] kan wel instemmen met een huurverhoging met het trendmatig percentage van 2,3 %.

2.3

Stadgenoot voert verweer. Zij voert aan dat sprake is van een onroerende zaak met woonbestemming, zodat sprake is van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro. De huurprijs is niet geliberaliseerd en de huurprijzenwet is op grond van zowel de wet als de Casco-huurovereenkomst van toepassing. De Huurcommissie was dan ook bevoegd. Nu [eiser] een inkomen heeft van meer dan € 75.369,00 kon Stadgenoot hem een inkomensafhankelijke huurverhoging van € 100,00 opleggen. Daarmee komt de huurprijs niet boven de maximale huurprijsgrens. Deze is bij koophuur lager dan bij huur van de gehele woning. De Huurcommissie heeft Stadgenoot de suggestie gedaan om deze vast te stellen op 65% van de maximale huurprijsgrens voor de gehele woning. Die suggestie is door Stadgenoot overgenomen. Stadgenoot huldigt in haar huurprijzenbeleid het uitgangspunt dat de huurders met de sterkste schouders en de huurders met de laagste huurprijzen wat meer mogen betalen. Dit is ook van toepassing op koophuurders. De koophuurders hebben ervan geprofiteerd dat Stadgenoot jarenlang de inkomensafhankelijke huurverhoging niet heeft toegepast. Er is nimmer toegezegd dat deze niet alsnog zou worden doorgevoerd.

3.Beoordeling

3.1

Het betreft hier een procedure op grond van art. 7:262 BW Pro, waarin de kantonrechter niet de uitspraak van de huurcommissie, maar het punt waarover verhuurder een uitspraak van de huurcommissie had verzocht dient te beoordelen, te weten het voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2022.

Beoordeeld dient te worden of in het geval van de onderhavige Casco-huurovereenkomst het voorstel om de huurprijs te verhogen met een inkomensafhankelijke huurverhoging op grond van art. 7:252a BW redelijk is. Daartoe dient eerst vastgesteld te worden of en zo ja, welke (huurprijs)regels van toepassing zijn op de onderhavige Casco-huurovereenkomst en daarmee of de huurcommissie bevoegd was/is om het huurverhogingsvoorstel van Stadgenoot te beoordelen.

Toepasselijke huurprijsregels en bevoegdheid huurcommissie

Sprake van woonruimte?

3.2

In art. 7:232 BW Pro staat vermeld dat Afdeling 5 van Titel 4, Boek 7 BW (Huur van woonruimte) en daarmee ook Onderafdeling 2 (Huurprijzen en andere vergoedingen) van toepassing is op huur van woonruimte. Onder “woonruimte” wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden (art. 7:233 BW Pro en art. 1 lid 2 Uhw Pro).

De kantonrechter is - met de huurcommissie - van oordeel dat, in tegenstelling tot wat [eiser] hierover stelt, in het onderhavige geval de huur van het casco moet worden aangemerkt als huur en verhuur van woonruimte, op grond van het volgende. Weliswaar staat in art. 1 sub h van Pro de Casco-huurovereenkomst het begrip “woning” omschreven als “de wooneenheid met uitzondering van het casco” en wordt in artikel 1 sub i van Pro deze overeenkomst het casco en de woning als bedoeld onder sub h gedefinieerd als “wooneenheid”, dat doet echter niet af aan het feit dat in art. 3 van Pro de Casco-huurovereenkomst staat vermeld dat het gehuurde (het casco) in combinatie met de woning - uitsluitend - bestemd is om door huurder en de leden van zijn huishouding als woonruimte te worden gebruikt. Het casco is derhalve als woning verhuurd, waardoor de woonruimtebepalingen op de Casco-huurovereenkomst van toepassing zijn. De kantonrechter deelt evenmin het standpunt van [eiser] dat casco-huur niet als huur van woonruimte aangemerkt zou kunnen worden omdat het casco geen eigen toegang heeft zoals art. 7:234 BW Pro vereist en in de definitie van woonruimte in de statuten is bepaald dat de deuren deel uitmaken van de in economisch eigendom overgedragen binnenkant. De betekenis van het begrip “eigen toegang” is niet beperkt tot een in de woning feitelijk aanwezige deur, maar daaronder valt ook de aanwezigheid van de mogelijkheid om het gehuurde via een eigen toegang te betreden. Daarvan is ook bij een casco-woning sprake. Bovendien blijkt uit hetgeen [eiser] en andere koophuurders naar voren hebben gebracht dat zij zelf in het verleden geen bezwaar hebben gehad tegen de huurverhogingen met het trendmatig percentage op grond van de huurprijsregels voor woonruimte, hun bezwaar richt zich enkel tegen de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging.

Nu er sprake is van huur van woonruimte is en er dus toepasselijkheid is van de daarop van toepassing zijnde huurprijsregels, is tevens de huurcommissie bevoegd om uitspraak te doen, voor zover het Burgerlijk Wetboek, dan wel de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte daartoe de bevoegdheid biedt.

Niet-geliberaliseerde huurprijs?

3.3

Met de huurcommissie oordeelt de kantonrechter - en [eiser] betwist dat ook niet - dat in het onderhavige geval sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs. Maatgevend voor de vaststelling daarvoor is of de aanvangshuurprijs onder de toen geldende liberalisatiegrens viel. In 1997 stond de liberalisatiegrens op ƒ 1.085,00 (€ 492,35). De aanvangshuurprijs bedroeg ƒ 623,03 (€ 282,72). Ook als gekeken zou worden naar de huurprijs voor de gehele woning bij aanvang van de huurovereenkomst (ervan uitgaande dat, zoals hieronder wordt overwogen, de cascohuur 65 % van de huurprijs voor de gehele woning bedroeg), valt de omgerekende aanvangshuurprijs (€ 282,72 : 65 x 100 = € 434,95) voor de gehele woning onder de liberalisatiegrens.

Bij een niet-geliberaliseerde huurprijs kan op grond van art. 7:248 lid 1 BW Pro de huurprijs worden verhoogd hetzij op grond van een huurverhogingsbeding dat in wijziging voorziet, hetzij op de wijze als voorgeschreven in de art. 7:252, 7:252a, 7:252c en 7:253 BW.

Sprake van een huurverhogingsbeding in de zin van art. 7:248 lid 1 BW Pro: nee

3.4

Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of er in de Casco-huurovereenkomst een huurverhogingsbeding als bedoeld in art. 7:248 lid 1 BW Pro is opgenomen. Artikel 7:248 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien een huurverhogingsbeding is overeengekomen toepassing van de art. 7:252, 7:252a, 7:252c en 7:253 BW is
uitgesloten.Van een huurverhogingsbeding is sprake indien dit beding “in deze wijziging voorziet”.

In art. 6 van Pro deze overeenkomst is bepaald:

De netto huurprijs van het casco zal eenmaal per jaar worden verhoogd aan de hand van terzake geldende wettelijke bepalingen.

De kantonrechter is van oordeel dat art. 6 voornoemd Pro niet is aan te merken als een huurverhogingsbeding in de zin van art. 7:248 lid 1 BW Pro, omdat het beding zèlf niet in de wijziging van de huurprijs voorziet: het verwijst daarvoor naar de wettelijke bepalingen. Dat betekent dat de art. 7:252, 7:252a, 7:252c en 7:253 BW van toepassing zijn.

[eiser] heeft gesteld dat het in art. 6 van Pro de Casco-huurovereenkomst gestelde alleen ziet op indexering van de huurprijs als gevolg van inflatie en dus niet op een - na het aangaan van de huurovereenkomst ingevoerde - inkomensafhankelijke huurverhoging, dat partijen dat niet hebben afgesproken. Daarin volgt de kantonrechter [eiser] niet: art. 6 van Pro de Casco-huurovereenkomst bepaalt slechts dat de huurprijs zal worden verhoogd “aan de hand van ter zake geldende wettelijke bepalingen”, het bevat niet de beperking dat de huurprijs enkel op basis van trendmatige percentages kan worden verhoogd. Op zich lag dat ook niet voor de hand, omdat ten tijde van het sluiten van de Casco-huurovereenkomst nog geen sprake was van de mogelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Wijziging van de huurprijs “aan de hand van de ter zake geldende wettelijke bepalingen” houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat partijen gebonden zijn aan na de ingang van de koophuurovereenkomst gewijzigde wettelijke bepalingen, waaronder die betreffende de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Dat het de bedoeling was om de jaarlijkse huurverhogingen te beperken tot het reguliere percentage kan ook niet uit de door [eiser] genoemde e-mail van [naam 6] , (destijds) voorzitter Huurgenoot, van 20 april 2012 (rov. 1.6) afgeleid worden, al is het maar omdat de inkomensafhankelijke huurverhoging op een later tijdstip, te weten 16 maart 2013, is ingevoerd.

3.5

Dat betekent dat de in art 7:252a en 7:252b BW geregelde inkomensafhankelijke huurverhoging in beginsel van toepassing is op de onderhavige koophuurovereenkomst en dat de huurcommissie bevoegd was en is om het inkomensafhankelijke huurverhogingsvoorstel van Stadgenoot te beoordelen op redelijkheid.

Misbruik van recht door Stadgenoot

3.6

[eiser] heeft voorts gesteld dat Stadgenoot misbruik maakt van haar bevoegdheid om de inkomensafhankelijke huurverhoging op te leggen (art. 3:13 BW Pro), dan wel dat uitoefening hiervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is op de volgende gronden:

Er bestaat een discrepantie tussen de verwachtingen van partijen ten tijde van de koophuurovereenkomst en het huidige doel van de inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensafhankelijke huurverhoging is tot dusver nooit opgelegd aan koophuurders

De puntentelling van het woningwaarderingsstelsel is niet van toepassing bij koophuur

De maximale huurprijsgrens is niet voordelig voor koophuurders

De procentuele toename van de huur is hoger bij koophuurders dan bij reguliere huurders.

De kantonrechter zal eerst de punten a. en b. tezamen beoordelen en daarna gezamenlijk de punten c. tot en met e.

Ad a. en b. Discrepantie tussen verwachtingen partijen en doel inkomensafhankelijke huurverhoging en de inkomensafhankelijke huurverhoging is tot dusver nooit opgelegd aan koophuurders

3.7

[eiser] stelt dat hij de gerechtvaardigde verwachting had dat Het Oosten hem als gewilde huurder voor lange termijn aan de woning wilde binden, in ruil waarvoor Het Oosten een aantrekkelijk perspectief met lagere woonlasten op de lange termijn bood, waarbij beloofd werd dat de jaarlijkse huurstijgingen kleiner zouden worden. Daardoor werd de koophuurder gebonden aan de woning door de economische eigendom en deze zou daardoor geneigd zijn om meer investeringen in de woning te doen. Er werden bewust “goedkope scheefhuurders” (een huishouden met een belastbaar inkomen boven de lage inkomensgrens van het inkomensafhankelijk huurbeleid met een bruto huur onder de liberalisatiegrens-ktr.) benaderd om de koophuurconstructie aan te gaan. De bedoeling van Het Oosten om [eiser] zo lang mogelijk te behouden als (koop)huurder van de woning staat haaks op de doelstelling van de inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat lagere woonlasten op langere termijn juist een van de beloofde elementen van de koophuurovereenkomst was en [eiser] zou ook nog eens gestraft worden voor de door hem zelf bewerkstelligde kwaliteit van de woning, aldus [eiser] .

3.8

Daarover overweegt de kantonrechter het volgende. In de Evaluatie van het Proefproject Koophuur in 1998 (rov. 1.6) staat weliswaar vermeld dat de koophuurconstructie de mogelijkheid aan koophuurders biedt om de totale woonlasten zelf te beïnvloeden, maar daarbij wordt gedoeld op de wijze van financieren van de koopsom voor de binnenkant. Noch in deze evaluatie, noch in de door partijen getekende overeenkomsten staat vermeld dat koophuurders het vooruitzicht dan wel de garantie krijgen op een lagere casco-huurprijs in de toekomst. Er is evenmin aanleiding om aan te nemen dat koophuurders op andere gronden gerechtvaardigd konden verwachten dat de casco-huurprijs omlaag zou gaan: in de Casco-huurovereenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd – niet verlaagd - overeenkomstig de wettelijke bepalingen. Daarbij: in de praktijk worden huurprijzen jaarlijks niet verlaagd, enkel verhoogd. Ook valt niet in te zien waarom de bedoeling van Het Oosten om de koophuurder voor langere tijd aan zich te binden haaks zou staan op de doelstelling van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Uit het door [eiser] geciteerde citaat uit de Memorie van Toelichting (TK 35518, 2019-2020, nr. 3 p. 1) blijkt immers dat het doel van de inkomensafhankelijke huurverhoging niet alleen is om de woningvoorraad eerlijker te verdelen en de doorstroming te bevorderen, maar ook om een betere relatie te bewerkstelligen tussen de huurprijs van een woning, de kwaliteit van een woning en het inkomen van de huurder. Nu [eiser] niet heeft betwist dat zijn bruto inkomen hoger is dan de in art. 10 lid 2 Uhw Pro genoemde inkomensgrenzen, stelt Stadgenoot terecht dat zij aan dit doel voldoet door in het onderhavige geval een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen.

3.9

Stadgenoot heeft niet betwist dat zij, althans haar rechtsvoorgangster, destijds bewust goedkope scheefhuurders zou hebben benaderd voor de koophuurconstructies. [eiser] heeft echter niet duidelijk gemaakt op grond waarvan een koophuurder met een inkomen boven voornoemde inkomensgrens niet, maar een reguliere huurder wél een inkomensafhankelijke huurverhoging zou kunnen worden voorgesteld. [eiser] heeft ook niet onderbouwd op grond waarvan het feit dat Stadgenoot van deze mogelijkheid nog niet eerder gebruik gemaakt heeft, een argument zou zijn om aan te nemen dat dit dan ook voor de toekomst niet zou mogen. Ook is niet gebleken dat [eiser] – mede in verhouding tot de hoogte van zijn inkomen - naast de casco-huur zodanige extra woonkosten heeft dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om een inkomensafhankelijke huurverhoging op te leggen. [eiser] heeft op dit punt slechts de als productie 3 bij de dagvaarding overgelegde algemene vergelijking van Bijdendijk overgelegd, terwijl het als productie 15 overgelegde overzicht maandelijkse kosten niet op hem, maar op een andere koophuurster, [naam 3] , van toepassing is.

Ad c. d. en e. Woningwaarderingsstelsel, maximale huurprijsgrens, inkomensafhankelijke huurverhoging niet toepasbaar bij koophuur?

3.1

Bij huur van woonruimte dient voor de beoordeling of een voorgestelde huurverhoging redelijk is, eerst vastgesteld te worden wat de maximaal redelijke huurprijs is. Dit omdat in art. 6 Uitvoeringsregeling Pro huurprijzen woonruimte (Urhw) jo. Bijlage V vermeld staat dat een huurverhoging slechts redelijk is “voor zover de maximale huurprijsgrens niet wordt overschreden”. Daar ligt een kern van het probleem in de onderhavige zaak.

De kantonrechter merkt op dat de huurcommissie bij het redelijk verklaren van de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging geen aandacht heeft besteed aan de vraag wat de maximaal redelijke huurprijsgrens in het onderhavige geval is en hoe deze moet worden vastgesteld. Ook blijkt uit de uitspraak van de huurcommissie niet op welke wijze deze maximaal redelijke huurprijsgrens aan de hand van het woningwaarderingsstelsel zou moeten worden vastgesteld.

Vastgesteld wordt voorts dat uit geen van de tussen partijen gesloten overeenkomsten blijkt hoe en op basis waarvan de casco-huurprijs bij aanvang van de koophuurovereenkomst is vastgesteld. Tevens ontbreken in deze contracten concrete en te hanteren aanknopingspunten voor de vaststelling van de maximaal redelijke huurprijs bij een Casco-huurovereenkomst. Voor zover de casco-huurprijs al gerelateerd zou zijn aan de taxatie van koopsom voor de binnenkant, ontbreken de taxatiemethoden bij de stukken. Het enige aanknopingspunt is de Evaluatie van het Proefproject Koophuur in 1998 (zie rov 1.6) waarin onder het kopje “Huursubsidie” vermeld staat de casco-huurprijs 65 % van de geldende huurprijs voor de gehele woning bedraagt, hetgeen ook bevestigd wordt in de verklaring van Bijdendijk (rov. 1.8), die daar nog - onbetwist door partijen - aan toevoegt dat voor de aankoopsom van de binnenkant is uitgegaan van een totale huursom op basis van de puntentelling in het woningwaarderingsstelsel van het aankoopjaar, dat daarvan voor een derde deel de contante waarde berekend is over vijftig jaar met een vastgelegde huurtrendstijging over vijftig jaar en dat tweederde deel van de huursom de cascohuur vormt. De door Bijdendijk genoemde puntentellingen zijn echter niet overgelegd.

3.11

In de brief van Stadgenoot aan [eiser] van 15 februari 2023 die als productie 1 bij conclusie van antwoord is overgelegd (rov. 1.12) staat dat de huurcommissie de maximale huurprijs bij koophuur van oudsher berekende door geen punten te berekenen voor de rubrieken verwarming, sanitair en keuken en - kennelijk - wel voor de overige rubrieken in het woningwaarderingsstelsel, maar dat door de recente wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (waaronder de introductie van de WOZ-waarde en de energieprestatie) een andere manier van berekening van de maximaal redelijke huur bij koophuur moet komen.

3.12

De kantonrechter stelt vast dat het feit dat de koophuurder niet de gehele woning, maar slechts het casco huurt, problemen oplevert bij het toepassen van de puntentelling in het woningwaarderingsstelsel en dat partijen daarover geen specifieke afspraken hebben gemaakt. Nu het gehuurde, zoals hierboven is vastgesteld, woonruimte in de zin van art. 7:233 BW Pro betreft brengt art. 5 lid 2 Besluit Pro Huurprijzen woonruimte (Bhw) mee dat gezocht dient te worden naar een redelijke toepassing van het woningwaarderingsstelsel dat recht doet aan aard en bedoeling van de koophuurovereenkomst. Het feit dat partijen hebben afgesproken dat wijziging van de huurprijs plaatsvindt op basis van de ter zake geldende wettelijke bepalingen, brengt mee dat niet gekeken moet worden naar het puntenaantal dat is vastgesteld bij de aanvang van de huurovereenkomst, maar dat toepasselijk is het op 1 juli 2022, de voorgestelde datum van ingang van de huurverhoging, geldende woningwaarderingsstelsel en de daarbij behorende puntenlijsten.

3.13

De kantonrechter acht het voor een evenwichtige toepassing van het woningwaarderingsstelsel noodzakelijk dat als uitgangspunt voor de maximaal redelijke casco-huurprijs eerst de maximaal redelijke huurprijs voor de gehele woning wordt vastgesteld.

Echter, het voorstel dat Stadgenoot bij brief van 15 februari 2023 aan [eiser] en andere koophuurders heeft gedaan, voldoet daar in ieder geval niet aan. In de eerste plaats vermeldt deze brief niet op basis waarvan Stadgenoot in het geval van [eiser] uitkomt op een maximaal redelijke huurprijs bij gebruikelijke huur (dus voor de volledige woning) van € 1.243,60. Een puntentelling ontbreekt en [eiser] stelt terecht dat door hem aangebrachte verbeteringen of wijzigingen aan de binnenkant van de woning niet mogen meetellen bij het bepalen van de maximaal redelijke cascohuurprijs en dus ook niet bij een maximaal redelijke huurprijs voor de gehele woning. Dat volgt ook uit de Toelichting die behoort bij Bijlage IA bij het Besluit huurprijzen woonruimte: “Door de bewoner onverplicht voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.” Dit geldt temeer nu [eiser] - in tegenstelling tot reguliere huurders - een koopsom heeft betaald voor de binnenkant van de woning. De zogenaamde “WOZ-cap” (rubriek 9.3 in het woningwaarderingsstelsel) moet worden toegepast op het puntenaantal van de gehele woning. Dat geldt ook voor het energielabel (rubriek 4), waarbij door [eiser] aangebrachte verduurzamingsmaatregelen die van invloed zijn op het energielabel buiten toepassing moeten blijven. Dat [eiser] onroerendzaakbelasting betaalt blijft buiten beschouwing, omdat dat een verplichting betreft die voortkomt uit de economische eigendom van de binnenkant. Aan de hand van het aldus vast te stellen puntenaantal kan aldus de maximaal redelijke huurprijs voor de gehele woning worden berekend.

3.14

Vervolgens acht de kantonrechter redelijk dat 65 % van het puntenaantal voor de gehele woning als maximaal redelijke huurprijs voor de casco-huur geldt, omdat dit strookt met de verdeling tussen casco en binnenkant die partijen kennelijk bij de aanvang van de koophuurovereenkomst hebben gehanteerd. Bij een voorgestelde huurverhoging mag deze maximaal redelijke huurprijsgrens niet worden overschreden.

3.15

Dan is het de vraag welke huurverhoging als redelijk moet worden aangemerkt. [eiser] heeft niet betwist dat zijn inkomen valt in de in art. 10 Uhw Pro bedoelde inkomenscategorie waarvoor op grond van art. 6 Urhw Pro jo. Bijlage V een huurverhoging van maximaal

€ 100,00 per maand redelijk geacht wordt.

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Bij een huurverhoging op grond van een percentage komt de verhoging uit op een evenredig gedeelte van de huurprijs. Dat is niet zo bij een huurverhoging in de vorm van een geldbedrag. Niet gebleken is dat Stadgenoot bij het vaststellen van het bedrag rekening heeft gehouden met het feit dat het onderwerp van de casco-huurovereenkomst niet de gehele woning betreft, maar slechts een deel daarvan. De kantonrechter acht het redelijk om de huurverhoging in een geldbedrag te beperken tot het door partijen bedoelde aandeel van casco in de gehele woning, te weten 65 %, dus in het onderhavige geval € 65,00 per maand. Daarmee wordt ook tegemoet gekomen aan het verwijt van [eiser] dat de procentuele toename van een inkomensafhankelijke huurverhoging bij koophuur hoger is dan bij reguliere huurders.

3.16

Teneinde vast te stellen of met een huurverhoging van € 65,00 per maand niet de maximaal redelijke casco-huurprijs wordt overschreden, wordt Stadgenoot in de gelegenheid gesteld om een goed onderbouwde berekening van deze maximaal redelijke huurprijs en bijbehorend puntenaantal te maken op basis van hetgeen hiervoor is overwogen. Zij dient haar berekening aan [eiser] voor te leggen, zijn commentaar in de berekening te verwerken en daarna de uitkomst daarvan bij akte over te leggen. De zaak zal daartoe 8 weken worden aangehouden. Nadat Stadgenoot deze berekening heeft overgelegd, wordt [eiser] in de gelegenheid gesteld om daarop bij akte nog te reageren.

3.17

De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rolzitting voor het nemen van een akte door Stadgenoot zoals hiervoor in rov 3.16 is overwogen.

BESLISSING

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 1 februari 2024 te 10:00 uur voor het indienen door Stadgenoot van een akte als in rov. 3.16 is overwogen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

Toepassing woningwaarderingsstelsel en inkomensafhankelijke huurverhoging bij koophuurovereenkomst

Uitspraak

1.Feiten

Artikel 2: voorwaarden Pro, toepasselijke wetsbepalingen

2.De vordering en het verweer

3.Beoordeling