ECLI:NL:RBAMS:2023:8316

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Zaaknummer: C/13/734659 HA ZA 23/534

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van:

[eiser] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat: mr. F.M.H.C. Sarneel,

tegen:

1.[gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat: mr. J.M. Pol.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 mei 2023 met producties 1 t/m 18,

- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 8,

- de akte wijziging eis van [eiser] met aanvullende producties 19 t/m 24,

- het tussenvonnis van 23 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 8 november 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt die zich in het griffiedossier bevinden net als de spreekaantekeningen van mr. Sarneel en mr. Pol.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft van [gedaagden] een appartement aan de [adres] (hierna: het appartement) gekocht. Het appartement heeft een oppervlakte van 62 m2. Aan de koop ging het volgende vooraf.

2.2.

Op 7 februari 2022 kwam op www.funda.nl een advertentie online van het appartement. In de advertentie stond de volgende tekst:

“
De woning is te verruimen naar circa 72 m2 door middel van een uitbouw aan de achterzijde, de huidige eigenaren hebben destijds een vergunning hiervoor gekregen net als de benodigde toestemming van de VvE.”

2.3.

Op 11 februari 2022 heeft [eiser] met zijn partner het appartement voor de eerste keer bezichtigd. Deze bezichtiging werd geleid door de makelaar van [gedaagden] [eiser] had geen makelaar ingeschakeld.

2.4.

Op 16 februari 2022 heeft [eiser] een bod gedaan van € 555.000. Later die dag heeft hij, op verzoek van de makelaar van [gedaagden] , aanvullende informatie en een motivering gemaild. Hierin schreef hij onder meer het volgende:

“(…) We delen deze informatie openlijk, omdat we willen laten zien dat dit een huis is dat we heel graag willen. We hebben expres gekozen voor een kleiner huis met een tuin, waarbij we in staat zijn om een hogere prijs per vierkante meter te bieden.

Dit omdat we na 10 jaar samen zijn graag een familie willen beginnen en een tuin noodzakelijk is voor ons. (…)”

2.5.

[gedaagden] heeft het bod van [eiser] aanvaard. Op 25 februari 2022 hebben partijen de koopovereenkomst getekend bij de notaris en op 30 maart 2022 is de woning aan [eiser] geleverd.

2.6.

In de koopovereenkomst staat de volgende bepaling:

“(…)Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen en informatie heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht. (…)”

2.7.

Op 16 augustus 2022 heeft de toenmalige advocaat van [eiser] [gedaagden] onder meer het volgende geschreven:

“Cliënt was voornemens om een uitbouw te realiseren aan de achterzijde als gevolg waarvan de oppervlakte zou worden vergroot tot circa 72 m2, meer specifiek 73 m2. Deze verbouwingsplannen zouden op grond van de tekst van de advertentie mogelijk moeten zijn. Immers, circa 72 m2 is ook 73 m2. Cliënt mocht erop vertrouwen dat de informatie omtrent de mogelijkheden van de verbouwing juist is.

Inmiddels is duidelijk geworden dat de tekst van de advertentie onjuist is en dat de door cliënt beoogde verbouwing niet is toegestaan. Op grond van de aan u verstrekte vergunning is het uitsluitend mogelijk om een serre te realiseren aan de achterzijde waarbij de oppervlakte mag worden vergroot tot maximaal 9,5 m2 en derhalve tot maximaal 71,5 m2. Dit is een aanzienlijke beperking van de mogelijkheden voor het uitvoeren van de verbouwing. Een uitbouw is immers niet uitsluitend een serre. Daardoor heeft de woning niet de eigenschappen die cliënt mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst.

Er is derhalve sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Als gevolg daarvan wordt de koopovereenkomst d.d. 25 februari 2022 hierbij ontbonden.”

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 61.000,

II. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 43.594,80 ter vergoeding van schade die [eiser] tot en met 1 december 2023 heeft geleden, te vermeerderen met wettelijke rente,

III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade die [eiser] na 1 december 2023 nog zal lijden indien het appartement op die datum niet door de koper zal worden afgenomen en betaald, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

IV. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, daaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagden] heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen. Op de grondslagen, verweren en onderbouwingen van partijen zal in het vervolg van dit vonnis worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Hoewel [eiser] in zijn brief van 16 augustus 2022 (zie 2.7) heeft bericht de overeenkomst te ontbinden, heeft hij de woning inmiddels aan een derde verkocht. Dat gaat niet goed samen. [gedaagden] betwist de gestelde ontbinding en [eiser] heeft in zijn akte wijziging eis toegelicht dat hij niet langer op ontbinding uit is, omdat [gedaagden] niet in staat is de koopprijs terug te betalen. Dit betekent dat beide partijen ervan uitgaan dat de koopovereenkomst niet ontbonden is.

4.2.

Uit de stellingen van [eiser] begrijpt de rechtbank verder dat hij [gedaagden] in de kern twee verwijten maakt. Enerzijds wordt [gedaagden] verweten dat hij aan [eiser] een appartement heeft geleverd dat niet voldoet aan de koopovereenkomst en dus non-conform is. Anderzijds is het verwijt dat [gedaagden] zijn mededelingsplicht van artikel 3 van de koopovereenkomst heeft geschonden.

4.3.

[eiser] heeft ter onderbouwing het volgende aangevoerd. Vanwege de kinderwens van hem en zijn partner was het voor hem noodzakelijk dat het appartement zo zou kunnen worden uitgebouwd, dat de bestaande schuur door middel van een L-vormige corridor bij het appartement zou worden betrokken. Omdat in de Funda-advertentie stond dat aan [gedaagden] al een vergunning was verleend voor een uitbouw tot 72 m2, trok het appartement zijn interesse. [eiser] heeft zijn uitbouwwens voor en na het sluiten van de koop meermaals aan [gedaagden] (althans zijn makelaar) laten blijken en die heeft hier altijd positief op gereageerd, terwijl – naar achteraf blijkt – op dat moment al bekend was dat de gemeente nooit een vergunning voor de plannen van [eiser] zou verlenen omdat het in strijd is met het bestemmingsplan. [gedaagden] wist dit, omdat zijn eerdere en ruimere vergunningsaanvragen om die reden waren afgewezen. Door dit niet aan [eiser] te vertellen, heeft hij zijn mededelingsplicht geschonden. Dit is een tekortkoming. En omdat uit onder meer de Funda-advertentie bleek dat de woning kon worden uitgebouwd en [gedaagden] , terwijl hij wist van de plannen van [eiser] , niet heeft gezegd dat dat niet zou mogen, mocht [eiser] ervan uitgaan dat hij een woning had gekocht waar zijn uitbouwplannen wél mogelijk waren. Nu dit niet zo is, beantwoordt het appartement niet aan de overeenkomst. De schade die [eiser] hierdoor heeft geleden, bestaat in ieder geval uit de waardedaling van het appartement in de periode tussen het moment dat [eiser] het appartement van [gedaagden] gekocht heeft en het moment dat hij het weer verkocht heeft, kosten koper, rentelasten voor de hypothecaire lening, VvE kosten, makelaarskosten en verkoopstylingskosten.

4.4.

Vooropgesteld wordt dat partijen in de koopovereenkomst geen garantie hebben opgenomen voor de mogelijkheid om op de door [eiser] gewenste manier uit te bouwen. Verder staat vast dat de tekeningen, statistische berekeningen en de omgevingsvergunning voor de serre (de uitbouw die [eiser] niet wilde) als bijlage bij de koopovereenkomst zaten. De vraag of [eiser] er in deze situatie op mocht vertrouwen dat hij het appartement zou kunnen uitbouwen op de manier zoals hij dat wilde, moet daarom beantwoord worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] hier in de gegeven omstandigheden niet van uit mocht gaan en zal de vorderingen van [eiser] daarom afwijzen. Hiertoe geldt het volgende.

4.5.

Hoewel [eiser] naar aanleiding van de opmerking in de Funda-advertentie (zie 2.1) in de veronderstelling was dat het appartement kon worden uitgebouwd zoals hij wilde, bleek al snel daarna tijdens de bezichtiging dat de verleende vergunning zag op een serre. En dat dit dus anders was dan hij voor ogen had. Dat [eiser] , wetende dat de vergunning die er lag geen toestemming gaf voor de uitbouw zoals hij het wilde, hierover vervolgens concrete vragen heeft gesteld aan [gedaagden] of de makelaar is niet vast komen te staan. [eiser] heeft gesteld dat hij aan de makelaar van [gedaagden] meermaals gemeld heeft wat zijn plannen voor de uitbouw waren en dat de makelaar dit “een goed idee” vond. [gedaagden] heeft in reactie daarop aangeven dat het mogelijk is dat deze plannen aan de makelaar zijn gemeld, maar dat specifieke herinneringen van de makelaar aan het gesprek met [eiser] en zijn partner beperkt zijn: voor het bod heeft één bezichtigingsmiddag plaatsgevonden met vijftien belangstellenden op één dag tussen 14:00 en 17:30. Daarbij krijgt de makelaar vaak vragen wat wel en niet kan qua verbouwing, die er dan altijd op wijst dat je daarvoor langs de gemeente moet. Per e-mail heeft de makelaar bevestigd dat hij dit ook in dit geval tegen [eiser] heeft gezegd. [gedaagden] heeft verder betwist dat hij enige toezegging heeft gedaan dat de uitbouwwens van [eiser] mogelijk was.

4.6.

[eiser] heeft geen eigen onderzoek gedaan naar de geldende regelgeving, zoals bijvoorbeeld het bestemmingsplan, om erachter te komen of een uitbouw anders dan de vergunde serre ook mogelijk was. Ter zitting heeft [eiser] bevestigd dat de geldende regelgeving in Amsterdam onmiskenbaar duidelijk maakt dat een dergelijke uitbouw bij die woning niet toegestaan is. Als [eiser] hier tijdig (dus voor de koop) onderzoek naar zou hebben gedaan, zou hij er achter zijn gekomen dat zijn beoogde uitbouw zeer waarschijnlijk niet vergund zou worden.

4.7.

Ter zitting heeft [eiser] nog aangevoerd dat hij op enig moment wel twijfels kreeg over de mogelijkheden van de door hem gewenste uitbouw, maar dat het in die periode in de woningmarkt zo was dat kopers een woning één keer konden bezichtigen en direct daarna een bod moesten uitbrengen. Het gebrek aan tijd en de gekte van de markt van destijds hebben er volgens hem toe geleid dat hij, zich realiserend dat hij niet volledig zeker was of de door hem gewenste uitbouw mogelijk was, heeft besloten geen schriftelijk voorbehoud op te nemen maar bij het ondertekenen van de koopovereenkomst verkopers
face to facenaar de achtergrond van de vergunde serre te vragen. Mevrouw [gedaagde 2] was bij de notaris aanwezig en is Engels- en Spaanstalig. Partijen zijn het er niet over eens wat mevrouw [gedaagde 2] precies gezegd heeft; tot een voorbehoud in de koopovereenkomst heeft het niet geleid. Met deze werkwijze heeft [eiser] er dus voor gekozen om, zich realiserend dat er mogelijk een probleem was, dat met de slechts Engels- en Spaanstalige verkoper op te lossen door pas op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst bij de notaris te vragen waarom de verkopers slechts een vergunning voor een serre hadden en geen grotere uitbouw wilden. En hier niets over op te nemen in de koopovereenkomst. Hiermee heeft [eiser] bewust een risico genomen.

4.8.

Ook in de destijds krappe woningmarkt zoals [eiser] die ter zitting onbetwist heeft gesteld, waarin het kopen van een woning vaak hectisch is en waarin kopers vaak op zeer korte termijn belangrijke beslissingen moeten nemen, ligt het op de weg van koper om waar nodig onderzoek te doen naar de kenmerken van een woning en, voor zover er risico’s overblijven die dusdanig belangrijk zijn dat hij de woning anders niet wil kopen, die risico’s in te dekken, bijvoorbeeld door een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. Dat [eiser] als gevolg van deze woningmarkt weinig tijd heeft gehad om de vergunningsmogelijkheden uit te zoeken, komt voor zijn risico.

4.9.

De rechtbank begrijpt dat de uitbouw erg belangrijk was voor [eiser] , maar hij heeft dat niet op zo’n manier aan [gedaagden] gecommuniceerd dat maakt dat die hier iets mee moest doen. Hierbij weegt ook mee dat uit het enige relevante schriftelijke document van vóór het sluiten van de koopovereenkomst, de toelichting op het bod van [eiser] van 16 februari 2022 (zie 2.4), niet blijkt dat [eiser] de door hem gewenste uitbouw zo belangrijk vond. Sterker nog: in zijn motivering op het bod heeft hij aan [gedaagden] laten blijken dat hij juist de tuin zo belangrijk vond. Dit staat haaks op de stelling van [eiser] dat hij [gedaagden] duidelijk heeft gewezen op het belang van “zijn” uitbouw. Bij deze stand van zaken was er geen aanleiding voor [gedaagden] om de geschiedenis van zijn vergunningsaanvragen te melden aan [eiser] . [gedaagden] had dus geen mededelingsplicht. Daarbij is tot slot van belang dat in dit specifieke geval al wel een omgevingsvergunning was afgeven voor een uitbouw (die van de serre), die bovendien aan de koopovereenkomst was gehecht. Nu [eiser] iets anders wilde, was het aan hem om daarover zekerheid te verkrijgen (onderzoek te doen) dan wel afspraken met [gedaagden] te maken. Dat heeft [eiser] nagelaten.

4.10.

[gedaagden] hoefde [eiser] dus niet te vertellen over de geschiedenis van zijn vergunningsaanvragen en [eiser] had zelf onderzoek moeten doen naar de mogelijkheden voor de door hem gewenste uitbouw. Dit alles betekent dat hij geen appartement mocht verwachten waarin “zijn” uitbouw mogelijk was. Er is daarom geen sprake van non-conformiteit.

4.11.

Voor zover [eiser] bedoeld heeft zijn vorderingen (gedeeltelijk) op dwaling en/of onrechtmatige daad te baseren, geldt dat een beroep op deze rechtsgronden gelet op het bovenstaande ook niet kan slagen.

4.12.

Omdat geen van de grondslagen van [eiser] slaagt, worden zijn vorderingen afgewezen.

de proceskosten

4.13.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 2.277

- salaris advocaat € 3.760 (2 punten × tarief V)

- nakosten
€ 173(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 6.210

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 6.210, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 90 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

verklaart de kostenveroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.