ECLI:NL:RBAMS:2023:856

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/721788 / HA ZA 22-652

Vonnis van 22 februari 2023

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. H.J. Roozekrans te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 16 augustus 2022, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 2 november 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 januari 2023 en de daarin vermelde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 9 maart 2021 sloten [gedaagde] als verkoper en [eiseres] als koper een koopovereenkomst (hierna: de Koopovereenkomst) met betrekking tot een grachtenpand aan de [adres 1] (hierna: de Woning) voor een koopprijs van € 3.250.100. De Woning is rond 1660 gebouwd.

2.2.

Voorafgaand aan de koop heeft (de vader van) [eiseres] de Woning bouwkundig laten inspecteren door bureau Premiumkeur B.V. De behandelend inspecteur is de heer Fred Tokkie. In het bouwkundig rapport van 4 maart 2021 (hierna: het Bouwkundig Rapport) staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…) 2.1 Doel bouwkundige inspectie (…)

(i) Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen zijn in het Bouwkundig Rapport gesignaleerd en gerapporteerd. Van het bestaan van eventuele verborgen gebreken is een vermoeden aangegeven.

3. Beoordeling technische staat (…)

Fundering

1 Zeer goed

De fundering van het grachtpand is vernieuwd. (…)

Dak

2 Goed

De dakpannen zijn in een goede bouwkundige conditie, maar het lood en zinkwerk en de bitumineuze dakbedekking is in een matige bouwkundige conditie. Een aantal dakpannen zijn naar beneden geschoven en sommige dakpannen zijn beschadigd. Als het dak gerenoveerd wordt dienen de dakpannen op een plaats gelegd te worden en de gebroken of beschadigde dakpannen dienen vernieuwd te worden. Alle dakgoten en het lood en zinkwerk dient vernieuwd te worden en dat geldt ook voor de bitumineuze dakbedekking die bijvoorbeeld op het balkon is aangebracht. Ik schade herstelkosten op minimaal€ 15.000.(…)

Pleisterwerk en schilderwerk zolder

3. Redelijk

Er lijkt sprake te zijn van vochtdoorslag in de gevel. Als de steiger voor het pand geplaatst is kan er beter onderzoek gedaan worden naar de oorzaak. Zeer waarschijnlijk wordt het veroorzaakt door de matige afwerking van de gevel aan de binnenzijde van het dak. Verwaarloosde lekkages kunnen de dakconstructie aangetast hebben. U zult u pas achter komen als u flink gaat verbouwen. Kosten€ 1500

Samenvatting

Casco technisch is dit huis in een matige bouwkundige conditie. Er is sprake van achterstallig onderhoud. In dit huis is flink geklust en de kwaliteit van afwerking is zeer matig.

Ik vermoed dat als u dit huis gaat verbouwen veel werkzaamheden opnieuw gedaan moeten worden omdat ze niet vakkundig zijn uitgevoerd. Hou rekening met flinke financiële tegenvallers. (…)”.

Het Bouwkundig Rapport geeft een kostenindicatie van in totaal € 137.800.

2.3.

Bij e-mail van 9 maart 2021 heeft de verkopend makelaar van [gedaagde] het volgende geschreven aan [eiseres] : “
de fundering is gewoon geheel gedaan”. Eerder is medegedeeld aan [eiseres] dat de fundering in 2010 en 2011 is vernieuwd.

2.4.

De notariële levering van de Woning vond plaats op 30 juli 2021. Artikel 7.5 van de leveringsakte luidt als volgt:

“7.5. Aanspraken

Voor zover de levering daarvan niet reeds heeft plaatsgehad, levert Verkoper bij deze aan Koper, die aanvaardt, alle in het Koopcontract bedoelde aanspraken die Verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen architecten, constructeurs, bouwers, aannemers, onderaannemers, installateurs en/of leveranciers van het Verkochte of gedeelte(n) daartoe/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder dat Verkoper tot enige vrijwaring gehouden is.”.

2.5.

[eiseres] heeft de Woning laten verbouwen – met tussenpozen - van 1 augustus 2021 tot 22 december 2022.

2.6.

Bij brief van 20 december 2021 heeft [eiseres] via haar advocaat het volgende geschreven aan [gedaagde] :

“(…) Zoals cliënte al telefonisch bij u heeft aangegeven, heeft zij op 26 november 2021 helaas een gebrek in de Woning ontdekt. Een gebrek dat de Woning ondeugdelijk maakt voor normaal gebruik. De houten dakbalken van de Woning achter de plafonds blijken namelijk in ernstige en verregaande mate rot te zijn. Deze houtrot was reeds aanwezig ten tijde van de verkoop en levering, en was tijdens de koop en levering niet bij cliënte bekend.

Cliënte houdt u aansprakelijk voor het voornoemde (verborgen) gebrek. Uiteraard wenst cliënte met u een oplossing te bereiken. Op dit moment is het evenwel nog onduidelijk wat precies de omvat van het gebrek is, en wat de reparatiekosten zullen zijn. Al wel duidelijk is dat daarmee een significant bedrag zal zijn gemoeid. Cliënte zal het gebrek, en de daarmee gepaarde reparatiekosten nader laten onderzoeken. Zodra cliënte het rapport van de expert heeft ontvangen zal cliënte een kopie daarvan u doen toekomen. (…)”.

2.7.

Bij e-mail van 24 december 2021 heeft [gedaagde] geantwoord. Hij heeft aan [eiseres] en haar advocaat geschreven dat hij elke aansprakelijkheid afwijst, maar dat hij wel benieuwd is naar het onderzoeksrapport dat [eiseres] laat opstellen en dat hij graag een kopie daarvan ontvangt zodra het gereed is. Tevens heeft [gedaagde] in de e-mail geschreven dat hij een contra-expertise wil laten uitvoeren en hij graag van [eiseres] hoort wanneer dat onderzoek kan plaatsvinden.

2.8.

Mr. Post, de voormalig advocaat van [gedaagde] , heeft op 14 januari 2022 aan (de advocaat van) [eiseres] gevraagd om de vragen van [gedaagde] te beantwoorden, de Woning te mogen inspecteren en het Bouwkundig Rapport te ontvangen die voorafgaand aan de koop is uitgevoerd.

2.9. (

De vader van) [eiseres] heeft Bouwadviesbureau Strackee opdracht gegeven om de dakconstructie te onderzoeken. In het onderzoeksrapport van 9 februari 2022 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“(…) 1. Inleiding (…)

Het pand aan de [adres 1] wordt in zijn totaliteit gerenoveerd. Hierbij behoort ook de kapconstructie van het pand. Dit rapport geeft inzicht over de huidige fysieke staat van de kapconstructie en zijn gebreken tevens wordt er advies gegeven op welke wijze de kapconstructie kan worden hersteld naar zijn originele staat. (…)

2. Probleemstelling

Op meerdere plaatsen is bij de kapconstructie aan de [adres 1] houtrot vastgesteld. Voornamelijk de kant grenzend aan buurtpand nummer [adres 2] is er veel houtrot geconstateerd aan de kapconstructie en muurplaat.

Op enkele plekken zijn de stabiliteitselementen van de kapconstructie verwijderd. Op stramien K ontbreekt zowel het korbeel als de kreupele stijl en op stramien G ontbreekt de kreupele stijl. Het uitbuiken van het metselwerk ter plaatse van de achtergevel aan de kant van nummer [adres 3] kan dan ook het gevolg zijn van het ontbreken van het korbeel en de kreupele stijl. (…)

5. Conclusie en aanbeveling (…)

Uit de visuele inspecties en een controle berekening van de bestaande toestand van het spant kan er worden geconcludeerd dat door de huidige constructieve gebreken en staat van de constructie de kapconstructie onveilig is.

Hiervoor adviseren wij om de geconstateerde missende onderdelen opnieuw aan te brengen zoals beschreven in paragraaf 5.2. Tevens adviseren wij om bestaande onderdelen die ernstig zijn aangetast door houtrot te vervangen door nieuwe onderdelen van dezelfde dimensie en houtsoort (grenen). (…)”.

2.10.

Op enig moment heeft [eiseres] Bouwadviesbureau Strackee opdracht gegeven om de fundering te onderzoeken. In het rapport van 4 maart 2022 staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)Algemeen:

Bij de verkoop van het pand [adres 1] is medegedeeld dat het pand voorzien is van een nieuwe fundering. Wij hebben aan de hand van dossieronderzoek en inspectie ter plaatse gecontroleerd of dit geheel en correct uitgevoerd is.

Inspectie:

Bij het herstel van de kapconstructie stellen wij vast dat aan de zijde van [adres 2] sprake is van een dubbele bouwmuur. De gemeten muurdikten bedragen 240mm per zijde met een spouwruimte van 30 mm, totale muurdikte circa 500mm.

Dit is afwijkend van de gehanteerde uitgangspunten bij het vernieuwen van de fundering, waarin gesteld is dat de bouwmuur gemeenschappelijk is (mandelig) met een totale dikte van 220mm.

Archiefonderzoek:

Het funderingsherstel van [adres 2] is uitgevoerd in 1993. In de tekeningen en berekeningen is uitgegaan van eigen (niet gemeenschappelijke) bouwmuren. Er is geen gewicht meegerekend uit [adres 1] . Ten aanzien van de bouwmuur aan de zijde van no. [adres 1] is gerekend met een muurdikte van 220mm, en een muurhoogte van 14,0 meter. (…)

De fundering van [adres 1] is in 2011 hersteld. Hierbij is door de constructeur vastgesteld dat de bouwmuur [adres 2] - [adres 1] gemeenschappelijk is, met een dikte van 210mm. (…)

Door de constructeur is de volgende belasting in rekening gebracht (…)

Opmerking is dat op de tekening van het funderingsherstel wordt uitgegaan van een muurdikte van 330mm, terwijl in de berekening 210mm is aangehouden. (…)

Conclusie:

Het gewicht van de grotendeels gemeenschappelijke bouwmuur is bij het funderingsherstel van no. [adres 1] door de constructeur niet correct berekend.

Er dient een herberekening te worden uitgevoerd om te controleren of het extra gewicht van de gemeenschappelijke bouwmuur rekenkundig opneembaar is via de nieuwe funderingen in de panden [adres 2] + [adres 1] .

Dit geldt zowel ten aanzien van paaldraagvermogen alsook voor de toegepaste wapening in de fundering. Indien noodzakelijk dienen extra palen te worden toegevoegd, of dient de funderingswapening te worden versterkt.

Op basis van het uitgevoerde dossieronderzoek en aanvullende inmetingen constateren wij dat niet aantoonbaar is dat de fundering van [adres 1] volledig vernieuwd is conform de eisen zoals gesteld in het van toepassing zijnde Bouwbesluit.(…)”.

2.11.

Per e-mail van 15 maart 2022 heeft de advocaat van [eiseres] aan de advocaat van [gedaagde] het rapport van Strackee over de dakconstructie verzonden. In die e-mail staat tevens vermeld dat de fundering van het pand gebrekkig is, omdat er onvoldoende fundering blijkt te zijn aangebracht voor het te dragen gewicht. [gedaagde] wordt in de brief daarvoor aansprakelijk gehouden. Tot slot wordt in de e-mail verwezen naar de kostenbegroting voor het herstel van de kapconstructie à € 412.900 en staat in de e-mail dat de herstelkosten voor de fundering worden begroot op € 38.000.

2.12.

Op 23 maart 2022 heeft [gedaagde] de Woning bezocht in het bijzijn van zijn adviseurs, de heer G. Roos van Ingenieursbureau Leguit + Roos en de heer Charles Slot van architectenbureau Charles Slot, om de geconstateerde gebreken aan de kapconstructie uitgebreid te onderzoeken.

2.13.

Naar aanleiding van het bezoek heeft de heer G. Roos een brief geschreven aan [gedaagde] op 28 maart 2022 over zijn bevindingen. Hij heeft geconcludeerd dat een deel van de constructieve gebreken aan de kapconstructie al waarneembaar zouden zijn geweest ten tijde van de koop van de Woning. Verder begroot hij de herstelkosten voor de kapconstructie op € 24.450,29 inclusief btw.

2.14.

Bij e-mail van 29 maart 2022 heeft de advocaat van [eiseres] het Bouwkundige Rapport van Bouwadviesbureau Strackee van 9 februari 2022 gedeeld met de advocaat van [gedaagde] .

2.15.

De heer Charles Slot van architectenbureau Charles Slot heeft in zijn brief van 30 maart 2022 over de kapconstructie van de Woning aan [gedaagde] geschreven over zijn bevindingen ten aanzien van de geconstateerde gebreken. Hij heeft ook constructieve gebreken en de aanwezigheid van houtrot geconstateerd.

2.16.

Bij e-mail van 5 april 2022 heeft de advocaat van [gedaagde] de rapportages van de heer Charles Slot en van de heer G. Roos gestuurd aan de advocaat [eiseres] . In de e-mail staat “
Bijgaand treft u aan de schriftelijke bevindingen van de door cliënt geraadpleegde deskundigen. Ik verwijs u naar de inhoud daarvan. U kunt mij bellen indien er nog behoefte is aan overleg”.

2.17.

Op 4 juli 2022 is notitie 2a uitgebracht door Bouwadviesbureau Strackee. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“(…)
Conclusie

Het gewicht van de grotendeels gemeenschappelijke bouwmuur is bij het funderingsherstel van no. [adres 1] door de constructeur niet correct berekend.

Er is een herberekening uitgevoerd om te controleren of het extra gewicht van de gemeenschappelijke bouwmuur rekenkundig opneembaar is via de nieuwe funderingen in de panden [adres 2] + [adres 1] .

Dit geldt zowel ten aanzien van het paaldraagvermogen alsook voor de toegepaste wapening in de fundering. De fundering dient te worden versterkt met 2 extra palen, en aanpassing van de betonconstructie.

Overzicht benodigde voorzieningen:

- Toevoegen van 2 trillingvrij aangebracht schroefinjectiepalen;

- Toevoegen van 4 inkassingen in de gemeenschappelijke bouwmuur inclusief wapening.

- Bestaande funderingsvloer fasegewijs slopen, per inkassing 1m² ten behoeve van het doorkoppelen van de bewapening. (…)”.

2.18.

Mr. Heeringa (de advocaat van [gedaagde] ) heeft op 4 juli 2022 de volgende e-mail gestuurd aan de heer Tokkie:

“(…) Zojuist spraken jij en ik elkaar met betrekking tot een kwestie voor een eigenaar van een pand aan een van de hoofdgrachten in Amsterdam waar we allebei bij betrokken zijn. Daarbij kwamen wij ook te spreken over het pand aan de [adres 1] waar jij de aankoopkeuring hebt verricht. Ik sta de verkopende partij als advocaat bij.

Jij vertelde mij dat je na jouw uitgebreide keuring van dat pand nog ruim een kwartier “op de brug bij de [locatie] ” met de vader van mevrouw [eiseres] (de koper) hebt staan napraten. Alle betrokkenen bij de aankoop, mevrouw [eiseres] , de heer [eiseres] senior en de heer [naam] , de partner van mevrouw [eiseres] , waren aanwezig bij jouw aankoopkeuring.

Je was geschrokken van de staat van het pand en je hebt koper aangegeven dat het om een heel oud pand ging met zichtbaar achterstallig onderhoud waarbij je uitdrukkelijk en meermaals hebt gewaarschuwd voor hoge onvoorziene kosten in verband met gebreken als gevolg van de ouderdom van het pand. Je gaf me aan dat de koper, mevrouw [eiseres] , hier geen oren naar had omdat zij het pand heel graag wilde hebben en zij en haar vader en partner hoopten dat het allemaal wel zou meevallen.

Je gaf me ook aan dat je onlangs benaderd bent door de heer [naam] met het verzoek om iets op papier te zetten met betrekking tot constructieve gebreken aan de kapconstructie omdat hen dat mogelijk zou helpen in een procedure tegen de verkopers. Je hebt laten weten dit niet te zullen doen. Je gaf mij aan dat je kopers namelijk zo duidelijk hebt gewaarschuwd voor onvoorziene kosten en tegenvallers dat jij van mening bent dat zij het risico, dat de kosten enorm zouden kunnen tegenvallen indien zij het pand zouden gaan renoveren, hebben geaccepteerd. Je gaf mij aan het dan ook niet fair te vinden nu alsnog bij verkopers aan te kloppen.

Heb ik met het bovenstaande volgens jou correct samengevat wat jij mij meedeelde? (…)”.

De heer Tokkie heeft dezelfde dag als volgt gereageerd op bovenstaande e-mail:

“(…) Hierbij bevestig ik dat wat u geschreven heeft en eerlijke weergave is van het gesprek wat ik met u heb gehad.

Het klopt dat ik ben benaderd door de heer [naam] om een verklaring op te stellen.

Ik heb hem zowel via de e-mail als via WhatsApp laten weten hier niet aan mee te willen werken. (…)”

2.19.

Op 27 juli 2022 heeft Bouwadviesbureau Strackee, naar aanleiding van de contra-expertise, notitie 03 uitgebracht over de kapconstructie. In de conclusie staat het volgende:

“Wij concluderen dat de mate van gebreken niet ingeschat had kunnen worden in verband met de bouwkundige afwerking waarin slecht beperkt vochtplekken zichtbaar waren. Tevens bleken de beschikbare archieftekeningen (vervaardigd in opdracht van de verkoper) essentiële onjuistheden te bevatten, waardoor meer ingrijpend herstel noodzakelijk was.

Alle herstelwerkzaamheden zijn correct uitgevoerd conform het beleidskader van de gemeente Amsterdam. Vooraf zijn de herstelwerkzaamheden goedgekeurd door dhr. F. Franken van Monumenten en Archeologie, en na uitvoering zijn de werkzaamheden beoordeeld en akkoord bevonden door de buiteninspecteur, dhr. M. Pool.

2.20.

[gedaagde] heeft Duyts Bouwconstructies, die in opdracht van hem in 2011 de fundering heeft vernieuwd, een herberekening van de fundering laten maken. In de rapportage van 20 december 2022 staat onder meer het volgende:

“Naar aanleiding van bouwwerkzaamheden in het pand [adres 1] is gebleken dat de gemeenschappelijke bouwmuur van de panden [adres 2] - [adres 1] anderhalfsteens is in plaats van steens. In deze berekening wordt aangetoond dat deze extra belasting welke voortkomt uit de dikkere muur opgenomen kan worden door de fundering”.

2.21.

Strackee heeft bij notitie van 4 januari 2023 (notitie 04a) gereageerd op de herberekening die door Duyts Bouwconstructies is gedaan op 20 december 2022. De conclusie van Strackee luidt als volgt:

“Duyts heeft een controleberekening opgesteld waarbij slechts 59% van het door ons in notitie 02A aangegeven extra gewicht op de bouwmuur is verdisconteert. Tevens is, gebaseerd op onjuiste interpretatie van de voorschriften, ten onrechte het toelaatbare paaldraagvermogen verhoogt met 12%.

Zelfs deze 59% leidt derhalve tot een aanzienlijke overschrijding van het toelaatbare paaldraagvermogen.

De door ons gestelde conclusie in onze notitie 02A blijft ongewijzigd volledig van kracht. Op basis van de vergunde tekeningen en berekeningen van het funderingsherstel uit 2011 is het noodzakelijk de fundering te versterken om alsnog te voldoen aan de toenmalige eisen conform het Bouwbesluit 2003, en de huidige van toepassing zijnde eisen uit het Bouwbesluit 2012.”.

2.22.

[eiseres] heeft inmiddels herstelwerkzaamheden aan de kapconstructie laten uitvoeren. [eiseres] heeft geen werkzaamheden aan de fundering laten uitvoeren.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad

primair

1. de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wijzigt door de koopprijs te verminderen met het door [eiseres] geleden nadeel, van respectievelijk € 352.400 en € 36.500 en het bedrag € 30.000 aan extra huur als gevolg van tijdelijke huisvesting, en [gedaagde] veroordeelt om te betalen voornoemde bedragen van € 352.400 en € 36.500, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 juli 2021;

subsidiair

2. [gedaagde] veroordeelt om te betalen het bedrag van € 352.400 aan herstelkosten vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 21 juli 2021, wegens non-conformiteit van de kapconstructie;

3. [gedaagde] veroordeelt om te betalen het bedrag van € 36.500 aan herstelkosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 21 juli 2021, wegens non-conformiteit van de fundering;

4. [gedaagde] veroordeelt om te betalen het bedrag van € 30.000 aan extra huur als gevolg van tijdelijke huisvesting, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 21 juli 2021, wegens non-conformiteit aan de kapconstructie en de fundering;

meer subsidiair

5. de tussen Partijen gesloten Koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en de koopprijs vermindert met het bedrag gelijk aan de schade als gevolg van de non-conformiteit, zijnde het bedrag gelijk aan herstel van de geconstateerde gebreken aan de kapconstructie en de fundering van respectievelijk € 352.400 en

€ 36.500 en het bedrag van € 30.000 aan extra huur als gevolg van tijdelijke huisvesting;

6. [gedaagde] veroordeelt om te betalen voornoemde bedragen van € 352.400, € 36.500 en € 30.000, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 juli 2021;

primair, subsidiair en meer subsidiair

7. [gedaagde] veroordeelt om te betalen de buitengerechtelijke kosten van € 3.729,50 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele betaling;

8. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten te vermeerderen met de nakosten vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De kapconstructie

Primaire grondslag. Is er sprake van dwaling?

4.1.

[eiseres] stelt dat zij heeft gedwaald over de kapconstructie bij het aangaan van de Koopovereenkomst. Na de koop van de Woning is gebleken dat de kapconstructie niet deugdelijk was, omdat de kapconstructie constructieve gebreken kende en er houtrot werd aangetroffen. [eiseres] stelt dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de Koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. Er zou dan bij de prijs rekening zijn gehouden met de gebreken. Volgens [eiseres] is er sprake van wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW), omdat ook [gedaagde] uitging van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan. Beide partijen gingen ten onrechte uit van de aanwezigheid van een deugdelijke kapconstructie.

4.2.

[eiseres] vordert primair wijziging van de Koopovereenkomst op grond van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder c BW jo. artikel 6:230 lid 2 BW door de koopprijs van de Woning te verminderen met het door haar geleden nadeel. Het gaat wat betreft de kapconstructie om € 352.400 aan herstelkosten. Ook vordert [eiseres] een bedrag van € 30.000 aan kosten die zij heeft moeten betalen vanwege langere tijdelijke huisvestiging door het herstel van de kapconstructie.

4.3.

[gedaagde] voert verweer op meerdere punten en voert onder meer aan dat [eiseres] geen beroep toekomt op wederzijdse dwaling, omdat [eiseres] haar onderzoeksplicht heeft verzaakt.

4.4.

Dit verweer slaagt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

4.5.

Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt het volgende. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten is in beginsel wegens dwaling vernietigbaar, indien de dwaling ofwel (a) te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, ofwel (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist, de dwalende had behoren in te lichten, ofwel (c) indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken als de dwalende is uitgegaan.

4.6.

Op grond van het tweede lid van artikel 6:228 BW kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Van dit laatste is sprake, indien de dwalende haar onderzoeksplicht heeft verzaakt.

4.7.

Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende komen vast te staan dat beide partijen zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Dat er feitelijk gebreken zijn, staat vast, nu ook de deskundigen van [gedaagde] onder 2.13 en 2.15 schrijven dat er houtrot is aangetroffen en dat er constructieve gebreken zijn. Verder staat ook voldoende vast dat beide partijen feitelijk niet op de hoogte waren van de houtrot en de constructieve gebreken aan de kapconstructie van het dak. Dat [eiseres] feitelijk voor de verkoop op de hoogte zou zijn geweest of zou hebben waargenomen dat er gebreken waren is niet gebleken.

4.8.

Echter heeft [eiseres] de op haar rustende onderzoeksplicht verzaakt, waardoor de dwaling voor haar rekening hoort te blijven. Op [gedaagde] rustte allereerst geen mededelingsplicht, omdat hij het gebrek niet kende. Het gaat hier om de koop van een oude woning. De Woning is in ieder geval meer dan drie honderd jaar oud. Het is algemeen bekend dat oudere woningen doorgaans niet in alle opzichten voldoen aan de hedendaagse eisen van comfort en veelal ook in bouwkundig opzicht door slijtage en het gebruik van verouderde materialen en technieken gebreken kennen. Dit brengt met zich mee dat in het algemeen de verkoper van een relatief oude woning, zonder aanwijzingen voor het tegendeel, verhoudingsgewijs spoedig mag aannemen, dat de koper niet van de afwezigheid van bepaalde gebreken mag uitgaan, zodat in zoverre op hem geen mededelingsplicht rust. Bovendien woonde [gedaagde] ten tijde van de koop al tien jaar in de Woning en heeft al die tijd niets gemerkt van de gebreken aan de dakconstructie, zodat om die reden op hem ook geen mededelingsplicht kon rusten.

4.9.

[eiseres] daarentegen wist evenzeer dat zij een oude woning kocht. Zij heeft ook een bouwkundige aankoopkeuring laten doen door de heer Fred Tokkie. In het Bouwkundig Rapport staat onder het kopje ‘samenvatting’ dat de Woning casco-technisch in een matige bouwkundige conditie is. Tevens staat daarin dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat er in de Woning flink geklust is en dat de kwaliteit van afwerking zeer matig is. De deskundige schrijft ook dat hij vermoedt dat als [eiseres] de Woning gaat verbouwen veel werkzaamheden opnieuw gedaan moeten worden, omdat ze niet vakkundig zijn uitgevoerd en hij waarschuwt haar voor flinke financiële tegenvallers. Daarnaast staat in het Bouwkundig Rapport onder het kopje ‘pleisterwerk en schilderwerk zolder’ het volgende geschreven: “
Er lijkt sprake te zijn van vochtdoorslag in de gevel. Als de steiger voor het pand geplaatst is kan er beter onderzoek gedaan worden naar de oorzaak. Zeer waarschijnlijk wordt het veroorzaakt door de matige afwerking van de gevel aan de binnenzijde van het dak. Verwaarloosde lekkages kunnen de dakconstructie aangetast hebben. U zult u pas achter komen als u flink gaat verbouwen.”
.

4.10.

Gelet op deze uitkomsten van de bouwkundige aankoopkeuring was [eiseres] een gewaarschuwd mens. Het was duidelijk en voorzienbaar dat er met de oude Woning het één en ander mis was. Ook was voorzienbaar dat de dakconstructie aangetast
konzijn. Indien [eiseres] precies wilde weten wat er aan de hand was en in welke mate er gebreken zouden zijn, had zij nader onderzoek kunnen en moeten doen. Het Bouwkundig Rapport gaf daartoe, anders dan [eiseres] heeft betoogd, alle aanleiding. Niet vol te houden is dat de conclusies in het Bouwkundig Rapport slechts zien op de daarin genoemde gebreken en niet op de op dat moment nog onbekende/verborgen gebreken, nu er staat dat de Woning, dus de gehele Woning, in een matige bouwkundige conditie is. [eiseres] heeft zelf onvoldoende onderzoek gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen en kan zich nu ten aanzien van de kapconstructie niet meer op dwaling beroepen.

4.11.

De vordering gegrond op wederzijdse dwaling strandt dus.

Subsidiaire grondslag. Is er sprake van non-conformiteit?

4.12.

[eiseres] stelt subsidiair dat de Woning non-conform is, omdat de gebreken aan de kapconstructie het normale gebruik van de Woning in de weg staan en het gebreken zijn waarvan [eiseres] de afwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Zij heeft in dat verband aangevoerd dat de kapconstructie door de geconstateerde constructieve gebreken en ernstige mate van houtrot onveilig is. Er is bovendien sprake van zodanig ernstige gebreken dat dit het gerechtvaardigde verwachtingspatroon ten aanzien van de ouderdom en normale slijtage van de Woning te boven gaat. [eiseres] verwijst ter onderbouwing naar het rapport van Bouwadviesbureau Strackee (zie 2.9). [eiseres] vordert van [gedaagde] de herstelkosten voor de kapconstructie en de kosten aan extra huur op grond van artikel 7:21 lid 2 jo. lid 6 BW.

4.13.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (lid 2). Onder het normale gebruik van een woning kan worden begrepen dat in die woning kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast gepaard gaat en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en alle overige omstandigheden van het geval.

4.14.

Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van non-conformiteit van de Woning in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. Gelet op de bevindingen in het Bouwkundig Rapport, had [eiseres] de aanwezigheid van een deugdelijke kapconstructie wel moeten betwijfelen. [eiseres] had na kennisname van (de samenvatting van) het Bouwkundig Rapport de bouwkundige conditie van de gehele Woning moeten betwijfelen. In dit geval zijn er gebreken geopenbaard aan de kapconstructie, maar het had ook een ander deel van de Woning kunnen betreffen. [eiseres] kon niet verwachten dat er geen problemen waren met de Woning. Er was aanleiding om te twijfelen en daarom had zij nader onderzoek moeten verrichten.

[gedaagde] die niet wist van de gebreken en nergens last van had gehad in al die jaren, kan geen schending van de mededelingsplicht worden verweten. Daarboven op komt nog dat [eiseres] aan [gedaagde] gelegenheid had moeten geven tot herstel als er wel sprake was van non-conformiteit als bedoeld in de wet. Dat heeft zij niet voldoende gedaan en ook daarop zou haar vordering stranden.

4.15.

Ook de subsidiaire vordering tot vergoeding van de schade gegrond op non-conformiteit zal dus worden afgewezen.

Meer subsidiaire grondslag. Gedeeltelijke ontbinding.

4.16.

Meer subsidiair vordert [eiseres] gedeeltelijke ontbinding van de Koopovereenkomst voor wat betreft de koopprijs. De koopprijs dient verminderd te worden met het bedrag evenredig aan de schade als gevolg van de non-conformiteit. Vanwege de gebreken is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de Koopovereenkomst die een gedeeltelijke ontbinding van de Koopovereenkomst rechtvaardigt (artikel 7:17 BW jo. artikel 6:265 BW), aldus [eiseres] .

4.17.

Deze tekortkoming is gebaseerd op dezelfde non-conformiteit waarover hiervoor is geoordeeld. Van een andere tekortkoming is ook geen sprake. Ook deze vordering wordt afgewezen.

De conclusie ten aanzien van de kapconstructie en de huurkosten

4.18.

De conclusie is dat alle vorderingen tot vergoeding van de herstelkosten die [eiseres] heeft gemaakt ten aanzien van de kapconstructie worden afgewezen. Er is geen juridische grondslag voor schadeplichtigheid van [gedaagde] .

Nu [gedaagde] niet aansprakelijk is voor de herstelkosten van de kapconstructie, wordt ook de vordering tot vergoeding van de huurkosten afgewezen.

De fundering

Primaire vordering. Dwaling.

4.19.

Ten aanzien van de fundering heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat zij bij het aangaan van de Koopovereenkomst heeft gedwaald. [eiseres] voert aan dat bij de koop is medegedeeld door (de makelaar van) [gedaagde] dat de fundering geheel is gedaan in 2010 en 2011, maar dat na de koop is gebleken dat de fundering niet deugdelijk is. Tijdens de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden aan de Woning is geconstateerd dat er sprake zou zijn van een gedeeltelijke dubbele bouwmuur, hetgeen volgens [eiseres] zou afwijken van het uitgangspunt bij de in 2010 en 2011 verrichte funderingswerkzaamheden. Er is bij toen uitgevoerde vernieuwing van de fundering uitgegaan van te weinig gewicht, waardoor de fundering onvoldoende draagkracht heeft. Verder is het gewicht van de bouwmuur aan de zijde van nr. [adres 1] niet correct berekend. Volgens [eiseres] voldeed de fundering niet aan de geldende eisen op het moment dat de fundering werd vernieuwd in 2011 en voldoet de fundering nu ook niet aan de nu geldende eisen. Er is in strijd met het bouwbesluit gerenoveerd. De fundering dient te worden hersteld door het toevoegen van extra palen en het versterken van de funderingswapening. Ter onderbouwing verwijst [eiseres] naar de bevindingen van Strackee.

4.20.

[eiseres] stelt dat er sprake is van een dwaling die te wijten is aan de inlichting van de wederpartij (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW). Zij vordert primair wijziging van de Koopovereenkomst door de koopprijs van de Woning te verminderen met € 36.500. Dat zijn de begrote herstelkosten.

4.21.

[gedaagde] erkent dat aan [eiseres] is medegedeeld dat de fundering geheel is gedaan in 2010 en 2011, maar hij voert – onder meer – aan dat deze mededeling ook juist is. Er is geen onjuiste inlichting gedaan. Uit niets blijkt dat de fundering gebrekkig of ondeugdelijk is. [gedaagde] betwist dat er in strijd met het toen geldende bouwbesluit is gebouwd, nu de belasting ook met de dikkere muur op de tweede etage kan worden opgenomen door de fundering. Niet is gebleken, ook niet na herberekening van de draagkracht van de fundering waarbij is uitgegaan van een dubbele muur op de tweede verdieping, dat er sprake is van een gebrekkige fundering. De fundering hoeft niet te voldoen aan het thans geldende bouwbesluit. [gedaagde] verwijst ter onderbouwing naar de conclusie en herberekening van Duyts Bouwconstructies. Er is geen sprake van dwaling, aldus [gedaagde] .

4.22.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW betreft de dwaling die is veroorzaakt door een inlichting door de wederpartij. Het feit dat een inlichting volkomen te goeder trouw is gegeven, staat aan een beroep op dwaling niet in de weg. In dit geval verschillen partijen van mening over de vraag of er wel sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken. Volgens [eiseres] is de fundering gebrekkig en is er dus een onjuiste inlichting gedaan door [gedaagde] . Volgens [gedaagde] is de fundering niet gebrekkig en klopt de inlichting die door hem is gedaan.

Beide partijen hebben rapporten in het geding gebracht over de staat van de fundering. [eiseres] heeft gewezen op de bevindingen van Strackee en [gedaagde] heeft gewezen op de bevindingen van Duyts Bouwconstructies. Na de herberekening van Duyts Bouwconstructies en de daarop gekomen reactie van Strackee is er nog steeds geen duidelijkheid over of de fundering voldoet aan de toen geldende eisen. De rapporten verschillen inhoudelijk van elkaar, omdat de deskundigen verschillende uitgangspunten hanteren.

De rechtbank acht het daarom voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen over de staat van de fundering. De rechtbank is van oordeel dat vanwege de mededeling dat de fundering geheel was gedaan in 2011, [eiseres] er vanuit mocht gaan dat de fundering was vernieuwd volgens de op dat moment geldende eisen volgens het op dat moment geldende bouwbesluit. De fundering hoeft niet te voldoen aan de thans geldende eisen. Als die vraag bevestigend wordt beantwoord, dan is er geen sprake van dwaling. Als die vraag ontkennend wordt beantwoord, zal de rechtbank zich buigen over de resterende vragen.

De rechtbank gaat uit van een gemeenschappelijke bouwmuur tussen nr. [adres 2] en nr. [adres 1] . De fundering van nr. [adres 2] die in 1993 is vernieuwd mag worden meegeteld in de berekeningen.

4.23.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van funderingen (van grachtenpanden) en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

Voldeed de fundering van de Woning aan de eisen die golden in 2011 voor het vernieuwen van de fundering (zoals het toen geldende Bouwbesluit)?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.24.

Voordat de rechtbank een deskundigenbericht zal bevelen, zal de rechtbank partijen bij akte in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de voorgenomen vraagstelling en de persoon van de deskundige. Indien partijen het in onderling overleg eens worden over een deskundige, kunnen zij die gezamenlijk voordragen. Als zij het niet eens worden, kunnen zij elk maximaal drie namen noemen van deskundigen die naar hun mening in aanmerking komen, waarna de rechtbank een deskundige zal benoemen. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.25.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiseres] moeten worden betaald.

4.26.

Het staat partijen vrij om met inachtneming van dit vonnis opnieuw in overleg te treden over een minnelijke schikking indien zij daartoe termen aanwezig achten.

4.27.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
8 maart 2023voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.